Glavne razlike u jednom pogledu
Banka naplatu stambenog kredita osigurava hipotekom, a gotovinskog vašom platom. Mogućnost naplate ako otplata stane određuje kamatnu stopu, potrebnu dokumentaciju i ostale uslove.
Krediti se razlikuju po namjeni, obezbjeđenju, kamati i efektivnoj kamatnoj stopi, roku otplate, troškovima i riziku. Sam put od zahtjeva do isplate razrađen je u vodiču kako se kredit podiže korak po korak, a porezi, PDV i ostali troškovi same kupovine stana odvojeni su u tekst o stvarnim troškovima kupovine nekretnine. Ovaj tekst obuhvata kredit; postupak kupoprodaje obrađen je odvojeno.
Kredit je dugoročna obaveza, a ovaj tekst je informativan i ne zamjenjuje ponudu banke ni pravni savjet. Prije potpisa tražite pisanu ponudu s EKS-om i planom otplate.
| Stavka | Gotovinski kredit | Stambeni kredit |
|---|---|---|
| Namjena | Nenamjenski: banci ne dokazujete na šta trošite novac | Namjenski: kupovina, izgradnja ili veća adaptacija nekretnine |
| Dokaz namjene | Nije potreban | Kupoprodajni ugovor, predračun ili građevinska dokumentacija |
| Obezbjeđenje | Mjenice, administrativna zabrana na platu, ponekad jemac ili polisa | Hipoteka upisana u zemljišnu knjigu, uz mjenice i polise |
| Kamatna stopa | Viša, jer banka nema realno obezbjeđenje | Niža, jer se banka može naplatiti iz nekretnine |
| Rok otplate | Kraći, uobičajeno 5-10 godina | Dug, uobičajeno 10-30 godina |
| Iznos | Ograničen primanjima i politikom banke | Vezan i za procijenjenu vrijednost nekretnine |
| Početni troškovi | Naknada za obradu, ponekad premija osiguranja | Procjena, notar, upis hipoteke, osiguranje nekretnine |
| Brzina odobrenja | Odluka obično za nekoliko dana | Sedmice: procjena, pravna provjera i upis hipoteke |
| Ako prestanete plaćati | Naplata iz plate i s računa, preko suda | Isto, uz mogućnost izvršenja na nekretnini pod hipotekom |
Namjena, dokazivanje namjene i obezbjeđenje
Gotovinski kredit je nenamjenski. Novac ide na vaš račun i niko poslije ne traži račune za ono što ste njime platili, pa se jednim kreditom pokrije nekoliko stvari odjednom: dio renoviranja, polovan auto, zatvaranje minusa.
Kod stambenog kredita namjena se dokazuje, i to prije isplate. Banka traži kupoprodajni ugovor, predračun izvođača ili građevinsku dokumentaciju, a novac po pravilu uplaćuje direktno prodavcu ili izvođaču. Kod izgradnje i adaptacije isplata zna ići u tranšama, prema izvedenim radovima. Namjenski kredit zato ne rješava situaciju u kojoj vam treba gotovina u ruci.
Druga razlika je obezbjeđenje. Hipoteka je založno pravo na konkretnoj nekretnini: upisuje se u zemljišnu knjigu, tim upisom i nastaje, i ima svoj red prvenstva u odnosu na kasnije terete. U Federaciji BiH isprava kojom se hipoteka zasniva mora biti notarski obrađena, jer Zakon o notarima traži notarsku obradu za poslove kojima se stiču stvarna prava na nekretninama (član 73). U Republici Srpskoj važe vlastiti propisi o notarima i zemljišnim knjigama, ali i tamo hipoteka nastaje tek upisom.
Kod gotovinskog kredita banka nema pravo ni na jednu vašu stvar. Umjesto toga uzima lične instrumente: mjenice, saglasnost za administrativnu zabranu na platu, ponekad jemca ili polisu osiguranja korisnika kredita. Mjenica je uz protest po Zakonu o izvršnom postupku FBiH vjerodostojna isprava (član 29), pa banka izvršenje traži bez prethodne parnice. Jemac koji potpiše kao jemac platac po Zakonu o obligacionim odnosima odgovara kao glavni dužnik, što znači da banka naplatu može tražiti od njega, a da vas prije toga ne mora tužiti.
Otud i razlika u kamati. Nekretnina pod hipotekom je imovina koju banka može unovčiti ako otplata stane, pa je njen očekivani gubitak manji, a premija rizika ugrađena u kamatnu stopu niža. Kod nenamjenskog kredita banka računa samo na vaša primanja i tu razliku naplaćuje kroz višu stopu.
Namjena i cijena gotovinskog kredita
Gotovinski kredit pokriva potrebu koja je srednja po iznosu i kratka po roku: manje renoviranje, polovan auto, namještaj, nepredviđen trošak, spajanje nekoliko sitnijih dugova. Dokumentacija je kratka, a odluka zna doći za nekoliko dana, jer banka provjerava vašu sposobnost otplate bez provjere nekretnine.
Cijena te brzine su viša kamata i kraći rok, a oboje diže mjesečnu ratu. Na istom iznosu rata gotovinskog kredita osjetno je viša nego kod stambenog, jer se dug vraća za nekoliko godina umjesto za dvije decenije. Prije potpisa provjerite koliku ratu realno možete nositi uz sve ostale mjesečne obaveze i pitajte kolika je naknada za obradu, jer ona ulazi u EKS i najviše se osjeti baš na kratkim rokovima.
Hipoteka, rok i početni troškovi stambenog kredita
Stambeni kredit je hipotekarni kredit za kupovinu, izgradnju ili veću adaptaciju. Hipoteka je ono što obara kamatu, a dug rok ono što ratu čini podnošljivom: otplata od petnaest, dvadeset ili trideset godina nije neuobičajena, uz gornju granicu dobi koju banka postavlja za kraj otplate.
Prije prve rate plaćate nekoliko stavki kojih kod gotovinskog kredita nema. Te stavke iz tabele lako se previde u računici, a dospijevaju u mjesecu kada vam je gotovina najpotrebnija.
| Trošak | Ko ga naplaćuje | Kada se plaća |
|---|---|---|
| Procjena vrijednosti nekretnine | Ovlašteni procjenitelj, po pravilu s liste koju banka priznaje | Prije odobrenja, jer o procjeni zavisi odobreni iznos |
| Notarska obrada isprave o hipoteci | Notar, po notarskoj tarifi | Prije upisa hipoteke |
| Upis hipoteke u zemljišnu knjigu | Zemljišnoknjižni ured nadležnog suda | Prije isplate kredita |
| Osiguranje nekretnine vinkulirano na banku | Osiguravajuće društvo | Svake godine, dok kredit traje |
| Osiguranje korisnika kredita, gdje ga banka traži | Osiguravajuće društvo ili banka | Na početku ili kroz ratu |
| Brisanje hipoteke | Zemljišnoknjižni ured, uz saglasnost banke | Nakon otplate posljednje rate |
Iznosi zavise od vrijednosti nekretnine, tarife notara i suda u vašem kantonu ili opštini, pa ih tražite u pisanoj ponudi konkretne banke; opšti tekstovi nisu dovoljni. Porez na promet nekretnina, PDV kod novogradnje i trošak samog kupoprodajnog ugovora troškovi su kupovine koji se računaju odvojeno od kredita.
Kamate, EKS i ukupan trošak
Nominalna stopa je ono što stoji u oglasu. EKS je stopa u kojoj su uračunati i obavezni troškovi: naknada za obradu, osiguranja koja banka traži, vođenje računa. Zato dvije ponude s istom nominalnom stopom mogu imati različit EKS. Banka je dužna EKS istaći i u oglasu, uočljivije od ostalih brojki, a ugovor mora sadržavati EKS i plan otplate, uz vaše pravo da besplatan plan otplate dobijete i kasnije, dok kredit traje.
Kod stambenog kredita niža stopa dolazi s troškovima koji se plaćaju odjednom, na početku. Kod gotovinskog je obrnuto: manje se plaća na startu, više kroz kamatu. Ukupna cijena zavisi od odnosa iznosa, roka i početnih troškova, pa sama stopa nije dovoljna za odluku. Na malom iznosu i kratkom roku procjena, notar i upis hipoteke ponište razliku u kamati; na velikom iznosu i dugom roku niža stopa ih nadoknadi mnogostruko.
Ostaje pitanje tipa stope. Fiksna se ne mijenja u ugovorenom periodu, dok je promjenjiva vezana za referentnu stopu uvećanu za maržu banke. Kod stambenih kredita u BiH česta je kombinacija: fiksno prvih nekoliko godina, pa promjenjivo do kraja. Pitajte koliko traje fiksni period i kolika marža ostaje poslije njega, jer se marža po pravilu ne mijenja, a rata se mijenja.
Kamatne stope se razlikuju od banke do banke i od profila klijenta i mijenjaju se kroz vrijeme, pa se ne prepisuju iz opštih tekstova. Aktuelne uslove i naknade uporedite preko agencija za bankarstvo FBiH i RS i statistike kamatnih stopa Centralne banke BiH, a za svoj slučaj tražite pisanu ponudu.
Uticaj roka otplate na ratu i ukupnu kamatu
Duži rok snižava mjesečnu ratu i povećava ukupno plaćenu kamatu jer se ista glavnica duže otplaćuje. Kraći rok znači veću ratu i manji ukupan trošak.
Zbog toga poređenje po rati ne znači ništa. Od svake banke tražite, za vaš iznos i vaš rok, tri podatka: EKS, ukupan iznos koji ćete isplatiti do posljednje rate i pisani plan otplate. S tim podacima poređenje traje pet minuta.
Isto vrijedi i kad birate između kraćeg i dužeg roka u istoj banci. Pitajte za obje varijante, jer rata koja izgleda ugodno na trideset godina nosi znatno veću ukupnu kamatu nego ista glavnica na petnaest.
Trajanje i kriteriji odobravanja
Za oba kredita banka prvo gleda isto: visinu i stabilnost primanja, radni status, postojeća zaduženja i urednost u otplati. Na tome se zasniva kreditna sposobnost. Kod gotovinskog kredita tu se postupak uglavnom i završava, uz dokaz o primanjima, ugovor o radu i izvode s računa.
Stambeni kredit uz to traži dokumentaciju o nekretnini: vlasnički list, procjenu ovlaštenog procjenitelja i provjeru da na nekretnini nema tereta koji smetaju upisu hipoteke. Iznos zavisi od vaših primanja i odnosa kredita i procijenjene vrijednosti nekretnine, poznatog kao LTV. Procjena niža od očekivane zato zna smanjiti odobreni iznos ili tražiti veće vlastito učešće.
Ti koraci traju sedmicama i ne mogu se preskočiti. Ako kupujete stan s rokovima upisanim u kupoprodajni ugovor, uračunajte to vrijeme prije nego što date kaparu.
Pravni rizici hipoteke i posljedice neplaćanja
Hipoteka banci daje pravo da se naplati iz vrijednosti nekretnine. To se ne dešava zbog jedne zakašnjele rate i ne ide preko noći, ali kod dugotrajnog neplaćanja banka pokreće izvršni postupak i nekretnina ide na prodaju. Ako postignuta cijena ne pokrije dug, ostatak i dalje dugujete.
Gotovinski kredit nema hipoteku, ali neplaćanje također ima ozbiljne posljedice. Banka aktivira mjenicu i administrativnu zabranu, traži izvršenje na plati i na računu, a od jemca naplatu može tražiti i prije nego što iscrpi sve prema vama. Uz to ostaje zapis u Centralnom registru kredita pri Centralnoj banci BiH, koji otežava svako sljedeće zaduženje, i u vašoj banci i u svakoj drugoj.
Otplatna fleksibilnost i refinansiranje
Kredit se u toku otplate može mijenjati. Refinansiranje znači da novim kreditom zatvarate stari, obično zbog niže stope ili drugačijeg roka. Kod stambenih je uobičajena i ponuda preuzimanja hipoteke iz druge banke, ali uz nov upis hipoteke i troškove koji uz to idu, pa ušteda mora biti veća od tih troškova da bi se zamjena isplatila.
Prije nego što bilo šta zatvorite ranije, provjerite naknadu za prijevremenu otplatu. Zakon o zaštiti korisnika finansijskih usluga FBiH je ograničava na najviše 1% prijevremeno otplaćenog iznosa kada je do kraja kredita ostalo više od godinu dana, odnosno 0,5% kada je ostalo manje, a kod kredita za kupovinu nekretnine je veže i za prag od 20.000 KM otplaćenih u godini dana (član 27). Isti zakon u članu 3. iz svoje primjene izuzima dio kredita obezbijeđenih hipotekom, kao i kredite veće od 150.000 KM, pa kod stambenog kredita pročitajte šta o naknadi piše u ugovoru, bez pretpostavke da se zakonska granica primjenjuje.
Ako otplata postane preteška, tražite izmjenu prije nego što zakasnite s ratom: produženje roka, grejs period ili promjenu tipa stope. Dok je kredit uredan, banka ima prostora za dogovor. Kad krene kašnjenje, prostor se sužava, a trošak raste.
Uticaj rasta kamate na ratu
Valutni rizik u BiH je mali. Konvertibilna marka je aranžmanom valutnog odbora vezana za euro po fiksnom kursu od 1,95583 KM za jedan euro, pa valutna klauzula u eurima ne pomjera ratu. Kredit vezan za neku drugu valutu nosio bi drugačiji rizik, o kojem treba pitati banku.
Kamata se može mijenjati. Kod promjenjive stope rast referentne stope diže ratu, a na dvadesetogodišnjem kreditu i jedan procentni poen znači hiljade maraka razlike do kraja otplate. Zato tražite simulaciju rate ako stopa poraste za jedan i za dva procentna poena, prije potpisa. Kako se ponašati uz kredit s promjenjivom kamatom razrađeno je posebno.
Izbor prema iznosu, roku i namjeni
Pravilo koje pokriva većinu slučajeva glasi: mali iznos na kratak rok ide bez hipoteke, velik iznos na dug rok ide s hipotekom. Između te dvije krajnosti odlučuju ukupan trošak i to koliko vam vrijedi mjesečno rasterećenje. Sljedeći primjeri obuhvataju tipične situacije.
- Renoviranje kupatila ili slična investicija od 8.000 do 15.000 KM: gotovinski, jer bi troškovi hipoteke pojeli uštedu na kamati.
- Polovan auto do 25.000 KM: gotovinski ili namjenski auto kredit, bez hipoteke.
- Hitna potreba od 3.000 do 5.000 KM: gotovinski na najkraćem roku koji možete izdržati, uz cilj da se dug brzo zatvori.
- Kupovina ili izgradnja stana odnosno kuće: stambeni, jer je jedini koji spaja velik iznos, dug rok i održivu ratu.
- Velika adaptacija ili energetska sanacija od 50.000 KM naviše: hipotekarni pristup, uz provjeru da li za taj zahvat postoji subvencija ili povoljnija kreditna linija.
- Spajanje više dugova u jedan: računa se u oba smjera, jer hipotekarna konsolidacija spušta mjesečnu obavezu, ali dug razvlači na godine i ukupno zna koštati više od gotovinskog na kraćem roku.
Gotovinski kredit birajte kada iznos možete zatvoriti za dvije do pet godina, kada vam treba brzina i kada ne želite stan ili kuću stavljati pod hipoteku zbog relativno malog izdatka. Stambeni kredit birajte kada je iznos velik, kada je dug rok jedini način da rata bude održiva i kada ste spremni i na hipoteku i na početne troškove.
Hipoteka za mali iznos rijetko se isplati
Procjena, notar, upis hipoteke i godišnje osiguranje nekretnine plaćaju se bez obzira na to koliko ste posudili. Na iznosu od nekoliko hiljada maraka ti troškovi lako ponište cijelu uštedu na nižoj kamati. Obrnuto vrijedi za iznose preko 30.000 do 40.000 KM: tu obavezno uporedite obje opcije, jer manje papirologije ne znači i niži ukupan trošak.
Zablude i pitanja banci
Najčešća zabluda je da je stambeni kredit uvijek jeftiniji. Na malom iznosu i dugom roku početni troškovi i kumulativna kamata znaju ga učiniti skupljim od gotovinskog na kraćem roku. Druga zabluda je da se ponude porede po rati, a treća da naknade nisu bitne dok je nominalna stopa niska.
Sljedeća pitanja postavite banci prije potpisa i tražite da odgovori budu navedeni u pisanoj ponudi. Usmeni odgovor nije dovoljan.
- Koliki je EKS i koliki je ukupan iznos koji ću isplatiti do posljednje rate?
- Je li stopa fiksna ili promjenjiva, koliko traje fiksni period i kolika marža ostaje poslije njega?
- Koje sve naknade postoje: obrada, procjena, osiguranja, vođenje računa, upis i kasnije brisanje hipoteke?
- Koje obezbjeđenje tražite: hipoteku, mjenice, jemca ili polisu osiguranja?
- Kolika je naknada za prijevremenu otplatu i pod kojim uslovima se naplaćuje?
- Šta se dešava ako zakasnim s ratom: kolika je zatezna kamata i kada ide prijava u Centralni registar kredita?
- Postoji li grejs period i pod kojim uslovima?
- Koliko traje odobrenje i do kada moram povući sredstva?
Uslovi kredita određeni su ugovorom, pa klauzule o naknadama, promjeni kamate i posljedicama kašnjenja pročitajte prije potpisa. Zakon o zaštiti korisnika finansijskih usluga FBiH daje 14 dana od zaključenja ugovora da odustanete bez navođenja razloga (član 26), ali je jeftinije pitati na vrijeme nego odustajati.
Korisni izvori
- Zakon o zaštiti korisnika finansijskih usluga FBiH
Tekst zakona na stranici Vlade FBiH: obavezni elementi ugovora o kreditu, plan otplate, rok od 14 dana za odustanak, granice naknade za prijevremenu otplatu i spisak kredita na koje se zakon ne primjenjuje.
- Agencija za bankarstvo Federacije BiH
Zaštita korisnika finansijskih usluga u FBiH: objašnjenja pojmova poput EKS-a, pregledi uslova i naknada banaka i put za prigovor kada s bankom ne možete riješiti spor.
- Agencija za bankarstvo Republike Srpske
Isti sadržaj za banke u Republici Srpskoj, uključujući preglede naknada i uputstvo kako se podnosi prigovor na postupanje banke.
- Statistika kamatnih stopa Centralne banke BiH
Zvanični podaci o kretanju kamatnih stopa na kredite i depozite u BiH, s metodologijom i pristupom statističkom portalu; korisno da vidite je li ponuda koju ste dobili u rangu tržišta.
- Centralna banka Bosne i Hercegovine
Početna stranica CBBiH, s kursnom listom, Centralnim registrom kredita i ostalim registrima koje banke koriste pri procjeni zahtjeva.