Šta je prijevremena otplata i po čemu se razlikuje od refinansiranja
Prijevremena otplata je svaka uplata kojom smanjujete dug prije roka: ili kredit zatvarate u cijelosti, ili uplaćujete dodatni iznos na glavnicu izvan redovne rate. Poslije uplate banka pravi novi plan otplate i drugačije raspoređuje kamatu i glavnicu.
Ušteda dolazi odatle što se kamata svakog mjeseca obračunava na preostali dug. Kod anuitetnog plana rata je cijelo vrijeme ista, ali njen sastav nije. Na početku otplate dug je najveći, pa najveći dio rate odlazi na kamatu, a tek manji na glavnicu; pred kraj je obrnuto i kamate skoro da nema.
Isti iznos, dakle, ne vrijedi isto u svakom trenutku otplate.
Od refinansiranja se prijevremena otplata razlikuje po izvoru novca. Ovdje dug smanjujete vlastitim sredstvima, dok zamjena starog kredita novim dug samo prebacuje pod druge uslove i nosi troškove obrade. Dvije odluke se i računaju odvojeno.
Kratak odgovor na pitanje kada zatvoriti kredit ranije: kad imate netaknutu rezervu za nepredviđene troškove, stvaran višak novca, kamatu koja nije simbolična i pred sobom još dosta rata. Nema smisla ako biste ispraznili ušteđevinu, ako vam je prihod nestabilan ili ako je do kraja ostalo tako malo da kamate ionako više nema.
Djelimična ili potpuna otplata: šta se mijenja u planu
Potpuna prijevremena otplata znači da odjednom uplatite preostalu glavnicu, kamatu obračunatu do dana zatvaranja i naknade. Kredit prestaje postojati. Kod stambenog kredita posao time nije gotov: od banke tražite i brisovno očitovanje, kojim se hipoteka briše iz zemljišne knjige.
Kod djelimične otplate uplaćujete dodatni iznos na glavnicu i tu birate između dvije stvari. Skraćenje roka ostavlja ratu približno istom, a kredit se gasi ranije. Smanjenje rate zadržava ugovoreni rok, a mjesečni iznos pada.
Skraćenje roka gotovo uvijek donosi veću ukupnu uštedu, jer kamata teče kroz manje mjeseci. Smanjenje rate oslobađa novac u budžetu odmah, što vrijedi kad je rata na granici. Banka ponekad sama primijeni jednu opciju ako ne kažete ništa, pa izbor napišite već u zahtjevu.
| Vrsta | Šta radite | Šta se mijenja | Efekat na kamatu | Kada je birate |
|---|---|---|---|---|
| Potpuna otplata | uplaćujete cijeli preostali dug | kredit se zatvara, rate prestaju | najveća, buduće kamate nestaju u cijelosti | imate višak novca i poslije uplate ostajete s rezervom |
| Djelimična, skraćenje roka | uplaćujete dio glavnice | rok se skraćuje, rata ostaje slična | veća nego kod smanjenja rate za isti uloženi iznos | sadašnju ratu nosite bez muke |
| Djelimična, smanjenje rate | uplaćujete dio glavnice | rata pada, rok ostaje isti | manja, jer kredit traje jednako dugo | budžet je napet i treba vam mjesečno olakšanje |
Kako izračunati stvarnu uštedu
Račun se svodi na jedno poređenje: koliko biste kamate platili ako ne dirate ništa i koliko je platite nakon uplate. Razlika je bruto ušteda, a kad od nje odbijete naknadu i takse, ostaje ono što vam stvarno pripada.
- Uzmite otplatni plan i stanje duga: preostalu glavnicu, broj preostalih rata i zbir budućih kamata.
- Od banke tražite iznos za zatvaranje kredita na tačno određeni datum i visinu naknade izraženu u markama, ne u procentu.
- Za djelimičnu uplatu tražite obje simulacije, sa skraćenjem roka i sa smanjenjem rate, svaku s novim planom otplate.
- Iz novog plana očitajte zbir kamata koje ostaju i oduzmite ga od kamata po sadašnjem planu.
- Od te razlike odbijte naknadu, administrativne takse i, kod hipoteke, trošak brisanja tereta. Ostatak je neto ušteda.
- Ako birate smanjenje rate, ukupne troškove podijelite iznosom za koji rata pada. Dobijeni broj mjeseci pokazuje kada ste vratili ono što ste na takse potrošili.
Tabela ispod je prazan obrazac za taj račun. Popunite srednju kolonu brojkama iz svog plana i obračuna banke, a posljednji red daje odgovor.
| Parametar | Vaša brojka | Gdje je naći | Napomena |
|---|---|---|---|
| Preostala glavnica | _____ | otplatni plan ili izvod | dug bez kamate na današnji dan |
| Kamate do kraja po sadašnjem planu | _____ | otplatni plan | zbir svih budućih kamata |
| Iznos koji uplaćujete | _____ | vaša odluka | cijeli dug ili dio glavnice |
Tri situacije i kako u njima ispadne račun
Ishod zavisi od tri broja: kamatne stope, broja preostalih rata i cijene naknade. Kad se poklope loše, uplata jedva nešto donese.
Stambeni kredit s preostalih 80.000 KM, promjenjivom kamatom od 4,2% i još 18 godina otplate ima ratu od oko 528 KM i pred sobom oko 34.100 KM kamate. Uplatite li 10.000 KM i skratite rok, otplata se skraćuje za oko tri godine, a kamate do kraja padaju na oko 24.200 KM. Naknade nema, jer je kamata promjenjiva, a kod kredita za kupovinu nekretnine banka je smije tražiti tek ako u godini prijevremeno vratite više od 20.000 KM. Ušteda ostaje cijelih 9.900 KM. Ista uplata uz smanjenje rate obara ratu na oko 462 KM, ali ušteda pada na oko 4.300 KM.
Gotovinski kredit s preostalih 12.000 KM, fiksnom kamatom od 7,5% i još 36 rata nosi oko 1.440 KM kamate do kraja. Zatvaranjem danas plaćate najviše 1% naknade, dakle 120 KM, uz oko 30 KM za potvrde. Ostaje oko 1.290 KM uštede i jedna obaveza manje u mjesečnom budžetu.
Treći slučaj izgleda slično, a ispadne drugačije. Kredit od 6.000 KM uz fiksnih 7% i još 12 rata nosi svega oko 230 KM kamate do kraja, a naknada je 0,5% jer je do isteka ostalo manje od godinu dana. Zatvaranjem biste, dakle, odvojili 6.000 KM gotovine da uštedite oko 200 KM. Isto vrijedi za kredite s vrlo niskom kamatom: uz stopu od 2,6% uplata na glavnicu donosi tačno toliko koliko iznosi kamata koju izbjegava, pa novac obično ima bolju upotrebu drugdje.
| Šta gledate | Ide u prilog ranijoj otplati | Govori protiv |
|---|---|---|
| Kamatna stopa | visoka, kakva je tipično na gotovinskim i potrošačkim kreditima | niska ili subvencionisana |
| Koliko je ostalo | još dosta rata, otplata je u prvoj polovini | manje od godinu ili dvije do kraja |
| Naknada i takse | male u odnosu na kamatu koju izbjegavate | veće od uštede, posebno kod male uplate |
Pitanja za banku prije odluke
Sve što vam za račun treba nalazi se kod banke, ali se rijetko dobije bez pitanja. Odgovore na njih tražite napismeno, jer usmena procjena na šalteru ne obavezuje nikoga.
- Kolika je preostala glavnica danas i koliko kamate ostaje do kraja po sadašnjem planu, s tabelom po ratama.
- Kolika je tačno naknada za prijevremenu otplatu, na koji se iznos obračunava i po kojoj odredbi ugovora.
- Kako izgledaju obje varijante djelimične otplate, s novim planom za skraćenje roka i za smanjenje rate.
- Postoji li minimalni iznos uplate i koliko dana ranije se otplata mora najaviti.
- Koje takse ulaze u obračun i, kod hipoteke, koliko košta brisanje tereta i ko ga plaća.
- Do kojeg datuma obračun vrijedi i šta se dešava ako uplata stigne poslije tog datuma.
Ako obračun kamate po danu ostane nejasan, tražite brojčani primjer za dva različita datuma uplate. Razlika se tada vidi odmah.
Kako provesti otplatu bez zastoja
Kad odluka padne, sam postupak traje nekoliko dana i ide istim redom u svakoj banci.
- Pošaljite pisani zahtjev, mejlom ili na obrascu banke, s iznosom uplate i datumom na koji tražite obračun.
- Kad obračun stigne, provjerite glavnicu, kamatu do dana zatvaranja i naknadu. Kod djelimične uplate provjerite i jeste li dobili opciju koju ste tražili.
- Uplatite po instrukcijama iz obračuna, s tačnim pozivom na broj, i sačuvajte potvrdu o uplati.
- Za potpuno zatvaranje tražite potvrdu o izmirenju obaveza, a kod hipoteke i brisovno očitovanje za zemljišnu knjigu.
- Za djelimičnu uplatu tražite novi plan otplate i uporedite ga sa simulacijom na osnovu koje ste odlučivali.
- Na kraju provjerite je li promjena evidentirana u Centralnom registru kredita, jer se stara obaveza inače i dalje vidi kod sljedećeg zaduženja.
Ako propustite datum iz obračuna, tražite novi. Kamata se obračunava po danu, pa uplata po zastarjelom obračunu ostavlja neizmiren ostatak i kredit se ne zatvara.
Šta tražiti od banke poslije uplate
Poslije uplate ostaje papirologija koja se lako zaboravi, a bez nje se kasnije teško dokazuje da je dug izmiren. Kod potpunog zatvaranja tražite potvrdu o izmirenju svih obaveza s datumom, a kod hipotekarnog kredita i brisovno očitovanje, koje sami predajete zemljišnoknjižnom uredu. Troškove tražite na jednom dokumentu, kao rekapitulaciju.
Kod djelimične otplate novi plan provjerite čim stigne. Gledate jesu li rok i rata onakvi kakve ste tražili i nije li se pojavila naknada koje u obračunu nije bilo. Ako je uz kredit vezana polisa životnog osiguranja ili osiguranja nekretnine, ne otkazujte je prije nego što potvrda o zatvaranju i brisanje tereta budu gotovi.
Zatvaranjem kredita nestaje i razlog zbog kojeg ste možda držali paket usluga ili platu baš u toj banci. Ako je paket bio uslov povoljnije kamate, to je trenutak da uporedite naknade i procijenite isplati li vam se promjena banke.
Crvene zastavice i jeftinije alternative
Rezerva se ne troši na zatvaranje kredita
Ako uplata pojede ušteđevinu, prvi neočekivani trošak vraća vas u zaduženje, i to na minus i kreditnu karticu po znatno višoj kamati. Ušteda na kamati tako se potroši prije nego što je i osjetite.
Prije uplate na kredit uporedite kamate koje već plaćate. Kartično dugovanje i dozvoljeno prekoračenje nose najviše kamate i nemaju datum kraja, pa se novac tu isplati prije nego na kredit s urednim planom otplate.
Drugi pravac je štednja. Kad je ugovorena kamata na kredit niska, razlika prema kamati na oročeni depozit zna biti mala, a novac na računu ostaje dostupan i osiguran do zakonskog iznosa ako banka propadne. Novac uplaćen na glavnicu iz kredita se ne vraća.
Kod kredita s promjenjivom kamatom u računici ostaje jedna nepoznanica, jer buduće kamate zavise od kretanja referentne stope. Tražite obračun po sadašnjoj stopi i po scenariju u kojem ona poraste, pa uštedu procijenite iz raspona umjesto iz jednog broja.
Poseban oprez traže subvencionisani i garantovani krediti. Ako kamatu dijelom pokriva neki program ili je kredit pokriven garancijskim fondom, prijevremena otplata može tražiti dodatnu saglasnost ili povlačiti obaveze iz tog programa. Uslove provjerite prije uplate, kod banke i kod institucije koja program vodi.
Ako novca za uplatu nemate, a kamata je visoka, ostaje zamjena kredita novim kao zasebna računica, u koju ulaze i naknada za zatvaranje starog i obrada novog kredita.
Brza provjera prije uplate
Prije nego što novac ode, prođite kroz četiri stavke.
- Pisani obračun banke, s iznosom naknade i rokom važenja, stoji pred vama.
- Neto ušteda je izračunata sa svim taksama, a ne procijenjena po sjećanju.
- Rezerva za nepredviđene troškove ostaje i poslije uplate.
- U zahtjevu je jasno napisano tražite li skraćenje roka ili smanjenje rate.
Korisni izvori
- Zakon o zaštiti korisnika finansijskih usluga FBiH
Tekst zakona s članom 27, u kojem stoje granice naknade za prijevremenu otplatu i slučajevi u kojima je banka uopšte ne smije naplatiti.
- Agencija za bankarstvo Federacije BiH
Regulator banaka u Federaciji BiH, s uputama za korisnike i adresom Ombudsmena za bankarski sistem, kojem prigovor šaljete ako banka na njega ne odgovori.
- Ombudsmen za bankarski sistem Republike Srpske
Ista uloga u Republici Srpskoj: instanca za mirno rješavanje spora s bankom, s kontaktima i formom za prigovor kada je naknada naplaćena mimo ugovora.
- Centralna banka Bosne i Hercegovine
Statistika kamatnih stopa i objašnjenje Centralnog registra kredita, preko kojeg se traži izvještaj o vlastitim zaduženjima.