Šta je kreditna sposobnost i zašto je banka mora procijeniti
Kreditna sposobnost je procjena da li možete uredno vraćati dug do posljednje rate, a ne da li vam ovomjesečna plata pokriva prvu.
U Federaciji BiH to nije stvar poslovne prakse nego zakonska obaveza. Zakon o zaštiti korisnika finansijskih usluga traži od banke, mikrokreditne organizacije i davaoca lizinga da prije zaključenja ugovora procijene kreditnu sposobnost korisnika, ali i jemca ili drugog lica koje lično osigurava otplatu. Procjena se radi na osnovu dokumentacije i podataka koje ste dali, uvidom u kreditne registre uz vašu prethodnu pisanu saglasnost te uvidom u javne registre i baze podataka. Zbog tog uvida saglasnost potpisujete odmah uz zahtjev.
Republika Srpska poseban zakon o zaštiti korisnika finansijskih usluga nema. Tamo je zaštita korisnika bankarskih usluga uređena Zakonom o bankama Republike Srpske, uz nadzor Agencije za bankarstvo RS. Za podnosioca zahtjeva razlika se svodi na to kome se obraća kada nešto pođe po zlu.
Kreditna sposobnost nije isto što i interna kreditna ocjena. Ocjena je broj ili kategorija koju banka dodjeljuje sama; sposobnost je šira slika u kojoj su i stabilnost posla, urednost plaćanja i kvalitet kolaterala. Zato se ne utvrđuje jednom za sva vremena, nego za konkretan iznos, rok i vrstu kredita.
Glavni faktori koje banka u BiH gleda
Faktora nema mnogo i kod svih banaka se vrte oko istih pitanja: koliko primate i koliko je taj prihod siguran, kakav ugovor o radu imate i koliko dugo, šta već otplaćujete, kako izgleda vaš zapis u Centralnom registru kredita i šta nudite kao kolateral. Na to se dodaju procijenjeni troškovi domaćinstva, a kod pojedinih proizvoda i godine podnosioca ili status boravka.
Kad je jedna stavka na granici, banka rijetko odbija bez alternative. Češće ponudi manji iznos, duži rok, dodatni kolateral ili traži garanta. Ako unaprijed znate koja vam je stavka slaba, u banku ulazite sa spremnim odgovorom umjesto da improvizujete za šalterom.
Prihodi i zaposlenje: šta banka prihvata kao stabilan prihod
Polazna tačka su redovna i dokaziva mjesečna primanja: neto plata, penzija, prihod iz samostalne djelatnosti uz uredne poreske prijave, zakupnina koja stiže na račun. Bonusi i dnevnice rijetko ulaze u punom iznosu jer variraju iz mjeseca u mjesec.
Ugovor na neodređeno i duži staž kod istog poslodavca su najjednostavniji slučaj. Ugovor na određeno ne isključuje kredit, ali banka tada gleda koliko ugovora ostaje do isteka i traži li dodatno osiguranje. Kod samozaposlenih se traži uvid u godišnje poreske prijave, po potrebi PDV evidencije te izvode poslovnog i ličnog računa, jer se kontinuitet prihoda dokazuje prometom, a ne izjavom.
Mjesečni izdaci i odnos duga prema prihodu (DTI)
Prihod je samo jedna strana računa. Na drugu banka upisuje obavezne mjesečne odlive: alimentaciju, rate postojećih kredita, minimalne otplate kreditnih kartica i redovno korišten dozvoljeni minus. Životne troškove najčešće ne prepisuje iz vašeg pregleda nego ih procjenjuje internom tabelom, po članu domaćinstva, da bi u budžetu ostala rezerva.
Vlastiti izračun napravite prije prvog razgovora u banci. Ide ovako:
- Saberite sve mjesečne obaveze po dugovima: rate kredita, minimalne otplate kartica, redovno korišten minus i alimentaciju.
- Dodajte planiranu ratu novog kredita.
- Zbir podijelite mjesečnim neto prihodom i pomnožite sa 100.
- Dobijeni postotak uporedite s pragom svoje banke i tražite da vam urade simulaciju, jer jedinstvenog praga u BiH nema.
Formula i brzi primjer
DTI = (ukupne mjesečne otplate duga ÷ mjesečni prihod) × 100. Prihod 1.500 KM, postojeće rate 300 KM, nova rata 250 KM: (550 ÷ 1.500) × 100 ≈ 36,7%.
Broj koji ste dobili nije broj koji banka vidi. Ona od prihoda prvo odbije procijenjene troškove domaćinstva pa tek na ostatak gleda može li stati nova rata, a kod dijela banaka i sam prihod uđe umanjen. Zato ista brojka prođe u jednoj banci, a padne u drugoj.
Postoji i tvrda zakonska granica, ali ona vrijedi tek kada dođe do prisilne naplate: na plati se izvršenje može provesti najviše do polovine primanja, a na dijelu koji prelazi 1.000 KM mjesečno do dvije trećine. Bankina računica ostaje ispod te granice, jer u nju ulaze i procijenjeni životni troškovi domaćinstva.
CRK i kreditna historija: šta banka zaista vidi
Centralni registar kredita vodi Centralna banka BiH, a podatke u njega dostavljaju banke, mikrokreditne i štedno-kreditne organizacije, lizing i faktoring društva, dakle institucije pod nadzorom entitetskih agencija za bankarstvo. Rok za dostavu je kratak, najkasnije naredni radni dan od promjene. Kašnjenje se tako vidi brzo, ali jednako brzo i zatvoren kredit.
Izvještaj za fizičko lice ima dva dijela: tekuća zaduženja i zatvorena zaduženja. Zatvorena se prikazuju za posljednjih pet godina, računajući od datuma stvarne otplate, i toliko ih Centralna banka i čuva. Stariji propust u otplati, dakle, ne ostaje u registru zauvijek.
Svoj izvještaj ne tražite od Centralne banke; ona podatke daje samo zakonom ovlaštenim organima. Tražite ga od institucije koja je učesnik registra, najčešće svoje banke ili mikrokreditne organizacije, i to pisanim zahtjevom. Zahtjev mora biti svojeručno potpisan i sadržavati ime i prezime, jedinstveni matični broj, broj identifikacionog dokumenta i naziv organa koji ga je izdao, uz svrhu i vrstu podataka koji se traže. Ako se izdavanje naplaćuje, iznos određuje institucija kod koje ste zahtjev predali, pa ga potražite u njenom cjenovniku.
Odbijeni ste zbog registra? Izvještaj je vaše pravo
U Federaciji BiH banka, mikrokreditna organizacija ili davalac lizinga koji je zahtjev odbio nakon uvida u registar dužan je, na vaš zahtjev, uručiti vam izvještaj Centralnog registra kredita na kojem je negativna odluka zasnovana, i to bez naknade. To pravo ne pokriva svaki kredit. Zakon o zaštiti korisnika finansijskih usluga FBiH ne primjenjuje se na iznose manje od 400 KM ni na one veće od 150.000 KM, a iz njegovog opsega izuzeti su i krediti osigurani hipotekom, kao i oni namijenjeni sticanju ili zadržavanju vlasništva nad nekretninom. Kod klasičnog stambenog kredita se na to pravo, dakle, ne možete pozvati. U Republici Srpskoj tog zakona nema, ali Zakon o bankama Republike Srpske traži da standardni informacioni list sadrži pravo korisnika da tokom procjene kreditne sposobnosti besplatno dobije obavještenje o rezultatima uvida u baze podataka. Obrazloženje se traži od banke, koja na prigovor mora odgovoriti u roku od 30 dana i za to ne smije naplatiti nikakvu naknadu; ako odgovor izostane ili ne zadovolji, prigovor ide Ombudsmanu za bankarski sistem pri Agenciji za bankarstvo RS.
Za tačnost podataka odgovara institucija koja ih je dostavila, dok Centralna banka jamči samo da je u registru ono što joj je poslano. Ispravku zato tražite od banke ili mikrokreditne organizacije koja je zapis unijela, uz dokaze o plaćanju: uplatnice, izvode, potvrdu o zatvaranju obaveze. U Federaciji BiH banka na pisani prigovor mora odgovoriti u roku od 30 dana, a ako odgovora nema ili ne rješava stvar, prigovor ide agenciji za bankarstvo.
Kada banka traženi iznos smatra previsokim
Banka računa konzervativno, i tu je često cijela razlika između vaše i njene brojke. U račun ulaze minimalni životni troškovi, mogućnost da prihod padne i troškovi koji dolaze nenajavljeno, od bolovanja do promjene posla. Gotovinski kredit bez kolaterala nosi veći rizik od stambenog uz hipoteku, pa su kriteriji stroži. Otuda ishod koji zvuči nelogično: ista banka odbije veći gotovinski, a odobri manji auto kredit uz učešće i kasko.
Šta će od svega biti presudno, zavisi od vrste kredita. Tabela pokazuje gdje je težište procjene i šta se uz zahtjev najčešće traži, pa poslužite se njom i kad birate između gotovinskog i stambenog kredita.
| Vrsta kredita | Težište procjene | Šta se najčešće traži | Napomena |
|---|---|---|---|
| Stambeni | Vrijednost i pravni status nekretnine, stabilnost prihoda, učešće | Hipoteka, učešće, vlasnički list, procjena, police osiguranja | Duži rok i niža kamata uz uredan kolateral |
| Gotovinski | Visina i stabilnost prihoda, odnos rata i primanja | Platne liste ili izvodi, potvrda o zaposlenju | Nema kolaterala, pa je kamata viša, a kriteriji stroži |
| Auto | Vrijednost i starost vozila, prihodi | Predračun ili saobraćajna dozvola, kasko, zalog na vozilo | Rok kraći nego kod stambenog jer predmet brzo gubi vrijednost |
| Refinansiranje | Ukupni dugovi, ušteda i održivost otplate | Ugovori i otplatni planovi, potvrde o stanju duga | Cilj je niža rata ili manji ukupni trošak, obično bez novog zaduženja |
Kolateral, sudužnik i jemac: kada pomažu
Kolateral smanjuje rizik banke, pa otvara veći iznos ili bolje uslove. U praksi su to hipoteka na nekretninu, zalog na vozilo ili oročeni depozit. Vlasništvo mora biti pravno čisto, a vrijednost utvrđuje ovlašteni procjenitelj, najčešće s liste koju banka priznaje.
Sudužnik i jemac pomažu kada su prihodi granični, ali i njih banka provjerava po istim pravilima; u Federaciji BiH je to izričita zakonska obaveza. Ako jemac ima velike dugove ili mu prihod varira, efekat potpisa je mali. Prije nego što nekoga zamolite, budite sigurni da zna šta potpis jemca znači kada dužnik prestane plaćati.
Tipične situacije iz prakse
Zaposlenje na neodređeno, umjereno zaduženje. Neto plata 1.700 KM, tri godine staža kod istog poslodavca, rata postojećeg kredita 150 KM i minimalna otplata kartice 80 KM. Uz traženu novu ratu od 300 KM ukupno opterećenje je 530 KM, oko 31% prihoda. Odobrenje je izgledno, ali banka može umanjiti prihod ili uračunati minimalne troškove pa ponuditi manji iznos ili duži rok. Zatvaranje kartice prije prijave ovdje osjetno mijenja sliku.
Samostalna djelatnost, varijabilan prihod. Iz obrta ostaje oko 1.900 KM mjesečno, drugih kredita nema, ali se minus koristi gotovo stalno. Za auto kredit s ratom oko 350 KM banka će tražiti poreske prijave i izvode, a korišten minus tretirati kao obavezu. Šest do dvanaest mjeseci stabilnog prometa i minus sveden na nulu tu vrijede više od svakog objašnjenja. Bez toga slijedi zahtjev za većim učešćem ili garantom.
Stambeni kredit na porodični budžet. Supružnici s ukupno 2.800 KM neto, 200 KM postojeće rate i 100 KM minimalnih otplata kartica traže stambeni kredit s ratom 900 KM. Ukupno opterećenje je 1.200 KM, oko 43% prihoda. Dio banaka to prihvata uz hipoteku, dio prvo traži da se smanje limiti kartica ili da se postojeći dug refinansira. Učešće od 20% i niži limiti obično pomjere i kamatu. Brojke su ilustrativne: ista situacija u dvije banke lako daje dva različita odgovora.
Kako poboljšati kreditnu sposobnost prije prijave
Za popravku treba vremena, obično dva do šest mjeseci. Najbrže djeluje smanjenje postojećih obaveza: zatvorite kartice koje ne koristite ili im smanjite limit, otplatite sitne kredite ili ih spojite u jedan ako računica to opravdava. Svaka marka manje u mjesečnim otplatama diže iznos koji vam banka smije odobriti.
Minus svedite na nulu i držite ga tako bar nekoliko mjeseci prije prijave, jer se iz izvoda vidi kako ga koristite. Uz to stabilizujte prihod: prelazak na neodređeno, produžen ugovor ili uredna poreska evidencija kod samozaposlenih vrijede više od jednokratnog većeg priliva. Dodatni prihod, recimo zakupnina, računa se ozbiljnije kada redovno stiže na račun.
Ostaje papirologija. Uredan paket skraćuje obradu i smanjuje broj naknadnih pitanja, a detaljna checklista dokumenata razlikuje se po vrsti kredita. Jezgro je uvijek isto:
- Lična karta ili pasoš.
- Potvrda o zaposlenju i visini primanja, uz tri do šest posljednjih platnih listi ili izvode tekućeg računa.
- Za samozaposlene: poreske prijave, po potrebi PDV evidencije, rješenje o registraciji i izvodi poslovnog računa.
- Za penzionere: posljednji ček od penzije ili izvod računa na kojem se vidi priliv.
- Dokazi o dodatnim prihodima, na primjer ugovor o zakupu i uplate na račun.
- Za stambeni kredit: vlasnički ili posjedovni list, dokumentacija o objektu koju banka traži, procjena vrijednosti i police osiguranja.
- Za auto kredit: predračun ili saobraćajna dozvola i kasko polisa.
- Za refinansiranje: ugovori, posljednji otplatni planovi i potvrde o stanju duga.
Najčešći razlozi odbijanja i crvene zastavice
Razlozi odbijanja su predvidivi: prihod je premali ili nestabilan, odnos rata i primanja previsok, u registru se vide učestala kašnjenja, dokumentacija je nepotpuna ili istekla, kolateral ima neriješen pravni status. Prva četiri se daju popraviti prije nego što ponovo pokucate.
Ako ste već odbijeni, nemojte istog dana slati zahtjev drugoj banci. Prvo tražite obrazloženje i izvještaj iz registra pa popravite ono što je pokazao, jer niz zahtjeva u kratkom roku ne mijenja podatke na osnovu kojih se odlučuje.
Nema odobrenja bez provjere
Ako neko izvan banke obećava sigurno odobrenje bez provjere i traži unaprijed plaćene troškove obrade, tu kredita nema. Provjerite je li ponuđač uopšte licenciran, u Federaciji BiH kod FBA, u Republici Srpskoj kod ABRS. Ne dajte originale ličnih dokumenata i ne potpisujte blanko mjenicu bez potpunog ugovora u ruci.
U samoj ponudi pazite na visoke naknade, nejasne klauzule o promjenljivoj kamati i odredbe koje banci dopuštaju jednostranu promjenu uslova. Pritisak da se potpiše isti dan razlog je više da tražite pisanu ponudu s rokom važenja i prođete ugovor stavku po stavku. Nepravilnosti se prijavljuju agenciji za bankarstvo nadležnoj po entitetu, a za pitanja zaštite potrošača postoji i Ombudsmen za zaštitu potrošača u BiH.
Pitanja banci i šta provjeriti prije prijave
Na razgovor idite s pripremljenim pitanjima, jer se odgovori razlikuju od banke do banke i rijetko stoje u letku.
- Koji je minimalni prihod i koji se dokazi prihvataju: platne liste, izvodi, poreske prijave?
- Kako se računa odnos rata i primanja i koje obaveze ulaze u račun: kartice, minus, alimentacija?
- Koje troškove nosi odobrenje: obrada, procjena, osiguranje, notarske takse?
- Je li kamata fiksna ili promjenljiva, po čemu se mijenja i kolika je efektivna kamatna stopa?
- Koliko traje put od predaje zahtjeva do isplate?
- Priznaje li se dodatni dokaz o prihodu, recimo ugovor o zakupu, i pod kojim uslovima?
Redoslijed poteza prije nego što predate zahtjev:
- Zatražite izvještaj iz Centralnog registra kredita i provjerite ima li u njemu grešaka.
- Izračunajte odnos rata i primanja s planiranom novom ratom.
- Smanjite opterećenje: limiti kartica, minus, sitni krediti.
- Prikupite dokumente i provjerite koliko dugo svaki od njih važi.
- Tražite simulaciju u dvije ili tri banke i uporedite ukupan trošak, ne samo ratu.
Korisni izvori
Propisi, registri i institucije na koje se tekst poziva, uz mjesta gdje se traži vlastiti kreditni izvještaj i prijavljuje nepravilnost.
- Centralna banka Bosne i Hercegovine
Institucija koja vodi Centralni registar kredita; ovdje su i odluke po kojima registar radi, s pravilima o dostavi i čuvanju podataka.
- Centralni registar kredita, Centralna banka BiH
Kako je registar uređen i koje vrste izvještaja postoje za fizička lica, uz uslove koje pisani zahtjev mora ispuniti.
- Zakon o zaštiti korisnika finansijskih usluga FBiH
Tekst zakona po kojem banka u Federaciji mora procijeniti kreditnu sposobnost prije ugovora: šta smije tražiti, kada vam duguje izvještaj iz registra i na koje iznose kredita se zakon uopšte ne odnosi.
- Zakon o bankama Republike Srpske (prečišćeni tekst)
Propis na koji se u Republici Srpskoj oslanja zaštita korisnika bankarskih usluga, u verziji koju objavljuje Agencija za bankarstvo RS.
- Agencija za bankarstvo Federacije BiH