Ograničenja oglašene nominalne kamate
Dvije ponude s istom oglašenom kamatom mogu se do kraja otplate razlikovati za nekoliko hiljada maraka. Nominalna kamatna stopa označava samo cijenu posuđenog novca. Po njoj se obračunava kamata na preostalu glavnicu. O naknadi za obradu, obaveznom paketu računa ili polisi bez koje kredit ne prolazi ona ne govori ništa.
Zbog toga postoji efektivna kamatna stopa, skraćeno EKS. Ona kamatu i obavezne troškove kredita sabira u jedan godišnji procenat, pa ponude postaju uporedive.
Banka mora iskazati EKS. Kada oglas za kredit navodi kamatnu stopu, uz nju ide reprezentativni primjer u kojem stoji i EKS, a EKS mora biti ispisan uočljivije od ostalih podataka. U Federaciji BiH to traži član 13. Zakona o zaštiti korisnika finansijskih usluga, u Republici Srpskoj članovi 136. i 138. Zakona o bankama. Pravilo vrijedi za televizijske reklame, letke, brošure, izloge poslovnica i internet stranicu.
Dio troškova je propisom isključen iz EKS-a, pa on ne predstavlja cijelu cijenu kredita, a promjenu kursa i rast promjenljive kamate ne može predvidjeti nijedan procenat izračunat na dan potpisa.
Nominalna kamata, EKS i ukupan iznos za vraćanje
Nominalna stopa, EKS i ukupan iznos za vraćanje mjere različite dijelove troška kredita.
| Pojam | Šta obuhvata | Čemu služi |
|---|---|---|
| Nominalna kamatna stopa | samo kamatu na preostalu glavnicu, po ugovorenom procentu | ulazi u formulu za ratu; niža stopa uz sve ostalo isto znači nižu ratu |
| Efektivna kamatna stopa (EKS) | kamatu, naknade i obavezne troškove uslovljene kreditom, svedene na godišnji procenat | poređenje ponuda koje su izjednačene po iznosu, roku i načinu otplate |
| Ukupan iznos za vraćanje | iznos kredita uvećan za ukupne troškove kredita | stvarni izdatak do kraja otplate, iskazan u markama |
Zakonska definicija iz posljednjeg reda određuje da je ukupan iznos koji korisnik treba platiti zbir iznosa kredita i ukupnih troškova kredita, a ukupni troškovi su kamate, naknade, porezi i sve druge naknade direktno vezane za odobravanje i korištenje kredita. Tako stoji u članu 17. federalnog zakona i u članu 148. Zakona o bankama RS, uz istu obavezu u oba entiteta: i EKS i taj iznos moraju biti u ugovoru.
Ponuda s nižom ratom nije automatski jeftinija jer rata mjeri mjesečni pritisak na budžet, EKS uporedivost s drugim ponudama, a ukupan iznos ono što ćete stvarno dati. Koliku ratu realno možete nositi je zasebno pitanje od toga koja je ponuda najjeftinija, i ta se dva pitanja u praksi često pomiješaju.
Troškovi uključeni u EKS i izuzeci
Najveće razlike među ponudama kriju se u tome šta je banka uračunala, pa se isplati znati doslovno pravilo. Federalni zakon u članu 11. nabraja koji novčani tokovi ulaze u EKS i koji se izuzimaju; Zakon o bankama RS istu materiju uređuje članovima 144. i 145.
| Trošak | Ulazi u EKS | Šta tražiti od banke |
|---|---|---|
| Kamata po nominalnoj stopi | da | metod obračuna, konformni ili proporcionalni, mora pisati u ugovoru |
| Naknada za obradu i odobrenje kredita | da | iznos u KM i da li se odbija od isplate ili je plaćate posebno |
| Porezi i takse koje banka plaća u vaše ime uz refundaciju | da | spisak stavki s iznosima |
| Osiguranje života, imovine ili lica kada je uslov za kredit | da | premiju, trajanje i da li smijete birati osiguravača |
| Vođenje računa ili paketa kada je račun uslov za kredit | da | mjesečnu naknadu i broj mjeseci kroz koje se plaća |
| Dobrovoljno osiguranje i paketi koje ne morate uzeti | ne | pisanu potvrdu da odbijanje ne mijenja uslove kredita |
| Mjenica, hipoteka, zaloga i drugi instrumenti obezbjeđenja | ne | trošak ovjere i upisa, jer ga plaćate pored EKS-a |
| Notar, procjena nekretnine i uknjižba | u pravilu ne | procjenu iznosa prije odluke, u pisanom obliku |
| Zatezna kamata i naknade zbog kašnjenja | ne | stopu i pravila, radi procjene rizika za budžet |
Način otplate mijenja koliko kamate ukupno platite
Najčešća otplata u BiH je anuitetna: rata je ista svakog mjeseca, ali u prvim godinama najveći dio odlazi na kamatu, a tek kasnije na glavnicu. Kod linearne otplate glavnica se vraća u jednakim dijelovima, kamata se računa na sve manji dug, pa rata s vremenom pada. Početno opterećenje je veće, ukupno plaćena kamata manja.
Ista nominalna stopa na papiru zato ne znači isti trošak. EKS se računa iz stvarnih novčanih tokova, pa reaguje i na raspored otplate, ali ponude se mogu porediti tek kada su iznos, rok i način otplate isti u obje simulacije. Tražite ih od banke u istom obliku, za tip rate koji ćete stvarno koristiti.
U ugovoru mora pisati i metod obračuna kamate, konformni ili proporcionalni. I on mijenja iznos rate, pa dvije ponude s identičnom nominalnom stopom mogu dati različite anuitete.
Valutni i indeksacioni rizik
Kod kredita u stranoj valuti ili indeksiranog kredita EKS iz ponude počiva na pretpostavci koju zakon izričito navodi: da ugovor traje do kraja roka i da kamata i troškovi ostaju nepromijenjeni. U obračunu se pretpostavlja nepromijenjen kurs, iako se on u stvarnosti mijenja.
Zbog toga se EKS kredita u različitim valutama ne porede direktno, a rizik kursa u tom procentu nije sadržan. Kod promjenljive kamatne stope banka bi, prema materijalu Centralne banke BiH, nakon svake promjene nominalne stope trebala izračunati novi EKS i o njemu obavijestiti klijenta prije nego počne da važi. Kako se promjena referentnih stopa prenosi na ratu, provjerite prije potpisa, bez čekanja na obavještenje.
Tražite izračun rate ako kurs poraste za deset posto i ako referentna stopa skoči za jedan ili dva procentna poena. Iznosi trebaju biti prikazani u KM i u valuti isplate, uz cijenu konverzije; samo objašnjenje nije dovoljno.
Uslovi za poređenje kreditnih ponuda
Poređenje počinje izjednačavanjem uslova. Dok se iznos, rok, tip kamate i način otplate razlikuju, EKS dvije ponude jednostavno ne mjeri istu stvar.
- Tražite pisane ponude za isti iznos, isti rok, isti tip kamate i isti način otplate.
- Uporedite EKS i odbacite ponude s očigledno višim. Kada je razlika manja od 0,2 procentna poena, EKS više nije presudan.
- Uzmite iz svake ponude ukupan iznos za vraćanje u KM, zajedno s kompletnim otplatnim planom.
- Saberite obavezne troškove koji nisu ušli u EKS, prije svega notara, procjenu, uknjižbu i instrumente obezbjeđenja, pa ih dodajte na taj iznos.
- Tek na kraju gledajte fleksibilnost: cijenu ranijeg zatvaranja kredita, naknadu za promjenu roka i to vežu li vas paket ili polisa kroz cijeli rok.
Ako već sada znate da ćete kredit vjerovatno zatvoriti ranije ili ga refinansirati, izračunajte i trošak tog scenarija. Ponuda s nešto višim EKS-om, ali bez naknade za raniju otplatu, tada zna ispasti jeftinija.
Ne upoređujte EKS-ove različitih proizvoda. Gotovinski i stambeni kredit nemaju isti spisak obaveznih troškova ni isti rok, pa im ni stope nisu uporedive.
Dvije ponude na isti iznos i rok
Brojke ispod su hipotetičke i služe za poređenje, bez prikazivanja stanja na tržištu. Kredit je 50.000 KM na 15 godina, anuitetna otplata, fiksna kamata u obje ponude.
| Stavka | Ponuda A (niža kamata, veće naknade) | Ponuda B (viša kamata, niže naknade) |
|---|---|---|
| Nominalna kamatna stopa | 5,5% godišnje | 6,0% godišnje |
| EKS iz ponude | oko 6,6% | oko 6,1% |
| Naknada za obradu | 3% = 1.500 KM | 0,5% = 250 KM |
| Obavezni paket računa | 10 KM mjesečno kroz 180 mjeseci = 1.800 KM | nije uslov = 0 KM |
| Osiguranje kao uslov odobrenja | jednokratno 500 KM | nije uslov = 0 KM |
| Notar i procjena, van banke | 700 KM (pretpostavka) | 700 KM (pretpostavka) |
| Mjesečna rata | oko 409 KM | oko 422 KM |
| Zbir svih rata | oko 73.620 KM | oko 75.960 KM |
| Troškovi pored rata | 4.500 KM | 950 KM |
| Ukupan trošak kredita | oko 78.120 KM | oko 76.910 KM |
Rate su izračunate anuitetnom formulom uz nominalnu stopu podijeljenu s dvanaest i zaokružene su. Vrijednosti EKS-a su ilustrativne. Stvarni ukupan trošak zavisi od tarifa notara i zemljišne knjige, datuma isplate i od toga šta je konkretna banka uračunala u EKS.
Marketinške fraze koje zavaraju
„Kamata već od..." označava stopu koju neko dobija, bez garancije da će biti ponuđena i vama. Promotivna stopa zna važiti samo za dio roka, samo uz primanja u toj banci ili samo uz paket i polisu.
Izraz „besplatan kredit" ima i pravnu granicu. Član 14. federalnog zakona zabranjuje da se kredit oglašava kao besplatan ako je odobrenje uslovljeno zaključenjem drugog ugovora ili bilo čim što za korisnika predstavlja trošak. Zakon o bankama RS u članu 137. zabranjuje oglašavanje netačnim podacima koji korisnika mogu dovesti u zabludu i navesti na odluku koju inače ne bi donio.
Formulacija „bez provizije" najčešće znači da je trošak preseljen. Nema naknade za obradu, ali postoji obavezni paket od deset maraka mjesečno, što kroz petnaest godina daje 1.800 KM, znatno više od jednokratne provizije. Zato ponude poredite prema ukupnim iznosima; pojedinačne stavke nisu dovoljne.
Pisani plan i naknade prije potpisa
Ne potpisujte prije nego dobijete kompletan otplatni plan i pisani popis svih naknada. Usmeno obećanje na šalteru nije dio ugovora i ne obavezuje banku.
Informacioni list, nacrt ugovora i pisani odgovori
U pregovaračkoj fazi banka je dužna uručiti standardni informacioni list na reprezentativnom primjeru usluge: član 15. federalnog zakona, član 138. Zakona o bankama RS.
Na tom listu moraju stajati EKS i ukupan iznos koji ćete platiti, iznos i broj rata, troškovi vođenja računa i sve druge naknade uz oznaku jesu li fiksne ili promjenljive, obaveza korištenja notara ako postoji, obaveza zaključenja sporednog ugovora poput osiguranja, stopa zatezne kamate i iznos naknade za prijevremeni povrat. Svi podaci moraju biti ispisani jednakom veličinom slova i jednako uočljivi, pa sitna slova na informacionom listu nisu dozvoljena.
Na zahtjev imate pravo i na besplatnu kopiju nacrta ugovora, da biste ga pročitali izvan poslovnice. Isto pravo ima jemac. Prije odobrenja banka je dužna procijeniti kreditnu sposobnost i vašu i jemčevu, a zatim vas međusobno upoznati s podacima prikupljenim u tom postupku.
Četiri pitanja se isplati postaviti pisano: da li je vođenje računa uslov za kredit i koliko iznosi kroz cijeli rok, kolika je premija osiguranja i smijete li birati osiguravača, ulaze li notar i procjena u EKS, i kolika bi bila naknada za prijevremenu otplatu ako kredit zatvorite nakon dvije ili pet godina. Odgovor tražite e-mailom ili dopunom ponude.
Naknada za prijevremenu otplatu ima zakonsku gornju granicu. U Federaciji BiH naknada za prijevremenu otplatu ne može preći jedan posto vraćenog iznosa, a ako do isteka roka ostaje manje od godinu dana, pola posto. Kod promjenljive kamate i kod dozvoljenog prekoračenja se uopšte ne naplaćuje, osim kod kredita za kupovinu nekretnine.
Rok od 14 dana poslije potpisa
U Federaciji BiH imate 14 dana od zaključenja ugovora da odustanete bez navođenja razloga, a banka vam kreditna sredstva ne smije staviti na raspolaganje prije isteka tog roka, osim na vaš izričit zahtjev. Ako odustanete, vraćate glavnicu i kamatu za dane korištenja, najkasnije u roku od 30 dana. Kod kredita osiguranog hipotekom pravo vrijedi dok kredit niste počeli koristiti. U Republici Srpskoj pravo na odustanak i njegovi uslovi moraju biti upisani u ugovor, pa rok provjerite u samom ugovoru.
Provjera obaveznih elemenata ugovora
Ugovor pred potpisom prođite s ovim spiskom u ruci. Svaka stavka je element koji zakon traži da u ugovoru o kreditu postoji, u oba entiteta.
- EKS i ukupan iznos koji ćete platiti, izračunat na dan zaključenja ugovora.
- Otplatni plan uz ugovor i pravo da ga jednom godišnje dobijete besplatno.
- Metod obračuna kamate, a kod promjenljive stope i elementi po kojima se mijenja, njihova vrijednost na dan potpisa i rokovi usklađivanja.
- Vrsta i visina svih naknada, uz oznaku jesu li fiksne ili promjenljive.
- Instrumenti obezbjeđenja, mogućnost njihove zamjene i uslovi pod kojima se aktiviraju.
- Uslovi i način prijevremene otplate i visina naknade po tom osnovu.
- Pravo na odustanak, pravo na prigovor i mogućnost posredovanja radi vansudskog rješavanja spora.
- Kod kredita indeksiranog u stranoj valuti: valuta indeksacije, tip kursa pri isplati i otplati te datum obračuna.
Ako neka od tih stavki fali, ugovor nije spreman za potpis. Provjera klauzula ugovora o kreditu obuhvata i ono što zakon ne nabraja, poput uslova pod kojima banka smije jednostrano raskinuti ugovor ili ustupiti potraživanje. Kopije ponude, informacionog lista i otplatnog plana sačuvajte; ako kasnije bude spora, to su jedini dokazi šta vam je obećano.
Korisni izvori
- CBBiH - Efektivna kamatna stopa
Edukativni tekst Centralne banke BiH o EKS-u: šta ulazi u obračun, šta ostaje van njega i brojčani primjeri koliko naknade i osiguranje podižu stopu.
- Zakon o zaštiti korisnika finansijskih usluga (FBiH)
Tekst zakona na stranici Agencije za bankarstvo FBiH. Članovi 11, 13, 15 i 17 su oni koje otvarate kada provjeravate obračun EKS-a, sadržaj informacionog lista i obavezne elemente ugovora.
- Agencija za bankarstvo RS - zakoni
Za klijente banaka u RS: ovdje se nalazi Zakon o bankama Republike Srpske, u kojem su smještene odredbe o oglašavanju, informacionom listu i efektivnoj kamatnoj stopi.
- Centralna banka Bosne i Hercegovine
Zvanični kursevi, statistika kamatnih stopa i materijali za finansijsku pismenost, korisni prije zaduživanja u stranoj valuti.
- Agencija za bankarstvo Federacije BiH
Nadzorno tijelo za banke u FBiH: sekcija za korisnike finansijskih usluga i adresa na koju ide prigovor kada odgovor banke izostane.