Šta znači potpisati za tuđi kredit
Kada banka traži da uz glavnog dužnika potpiše još neko, ne traži uslugu nego osiguranje. Iza riječi pomoć stoje tri različite uloge: sudužnik, jemac i onaj ko daje zalog ili hipoteku. U razgovoru se sve tri zovu jednim imenom, žirant, a razlika među njima odlučuje koliko ćete i kada platiti.
Sudužnik i jemac odgovaraju svojim prihodima i cjelokupnom imovinom, s tim da jemac plaća tuđi dug, a sudužnik svoj. Založni dužnik odgovara tačno određenom stvari koju je stavio pod teret, stanom, zemljištem ili vozilom, i tu stvar gubi ako otplata stane.
Zajedničko im je jedno. Svaka od te tri uloge ulazi u vašu kreditnu sliku, računa se kao vaša obaveza i traje koliko i kredit, dakle godinama.
Sudužnik, jemac i založni dužnik: gdje je stvarna razlika
Razlika se najbrže vidi kroz četiri pitanja: šta potpisujete, dokle seže odgovornost, kada banka smije doći po vas i kako se iz obaveze izlazi.
| Uloga | Šta potpisujete | Dokle seže odgovornost | Kada banka može tražiti od vas | Kako se izlazi |
|---|---|---|---|---|
| Sudužnik | Sam ugovor o kreditu, kao jedan od dužnika | Cijeli dug, solidarno s ostalim dužnicima | Odmah po dospijeću; banka bira od koga naplaćuje | Samo uz saglasnost banke, najčešće refinansiranjem |
| Jemac platac (solidarni jemac) | Ugovor o jemstvu u kojem piše da odgovarate kao glavni dužnik | Cijeli dug, uz kamate i troškove naplate | Kao i od glavnog dužnika, bez prethodnog poziva njemu | Zamjena jemca, refinansiranje ili pisani otpust banke |
| Obični jemac | Ugovor o jemstvu bez takve klauzule | Cijeli dug, ali tek iza glavnog dužnika | Tek pošto dužnik ne plati u roku iz pisanog poziva | Kao kod jemca placa, uz zakonske razloge za oslobađanje jemca |
| Založni dužnik | Ugovor o zalogu na pokretnoj stvari i upis u Registar zaloga | Do vrijednosti založene stvari | Prodajom založene stvari kada dug dospije | Brisanje zaloga nakon otplate ili zamjena osiguranja |
| Hipotekarni davalac | Ugovor ili izjavu o hipoteci i upis u zemljišnu knjigu | Do vrijednosti nekretnine, prema redu upisa | Prisilnom prodajom nekretnine u izvršnom postupku | Brisanje hipoteke uz saglasnost banke nakon izmirenja |
Zakon o obligacionim odnosima poznaje dvije jačine jemstva i tu je težina cijelog potpisa. Obični jemac odgovara supsidijarno: povjerilac od njega može tražiti novac tek pošto glavni dužnik ne ispuni obavezu u roku koji mu je ostavljen u pisanom pozivu. Jemac platac odgovara za cijelu obavezu kao glavni dužnik, pa povjerilac slobodno bira hoće li naplatu tražiti od dužnika, od jemca ili od obojice odjednom.
U kreditnim ugovorima banaka u BiH gotovo se bez izuzetka ugovara jemac platac. Kod obaveza iz ugovora u privredi zakon jemca smatra jemcem placem i onda kada to nije izričito napisano. Prije potpisa je zato dovoljno pronaći jedno: koja od te dvije riječi stoji uz vaše ime.
Sudužnik: dug je vaš od prvog dana
Sudužnik ne jemči za tuđi dug. On je dužnik. Potpisuje isti ugovor o kreditu, a solidarna odgovornost koja u tom ugovoru stoji znači da banka cijeli preostali iznos može tražiti od bilo kojeg potpisnika, bez reda i bez obaveze da prvo pokuša kod drugog.
Posljedica se vidi onog dana kada rate stanu. Banka ne mora čekati ishod izvršenja protiv glavnog dužnika; prijedlog za izvršenje podnosi protiv onoga kod koga je naplata najizglednija, dakle protiv onoga ko ima redovnu platu ili imovinu na svoje ime. Kod zajedničkog stambenog kredita to znači da se rata ne dijeli na pola kada jedan potpisnik ostane bez posla, nego se cijela traži od drugog.
Ni pravo na povrat nije isto kao kod jemca. Sudužnik koji plati više nego što na njega otpada može od ostalih dužnika tražiti samo razliku preko svog dijela, jer je ostatak duga i formalno njegov. Jemac isplatom stupa u položaj povjerioca i preuzima cijelo potraživanje sa svim osiguranjima koja su uz njega išla.
Uz to, kredit stoji i u vašem kreditnom dosjeu, u punom iznosu i sa svakim kašnjenjem, bez obzira na to ko od potpisnika je novac stvarno koristio.
Jemac: kada plaćate i dokle seže obaveza
Jemac ne koristi kredit, ali potpisom preuzima obavezu da plati tuđi dug ako ga dužnik ne plati. Obim je širi nego što se očekuje: uz glavnicu idu ugovorene i zatezne kamate, nužni troškovi naplate i povećanje duga nastalo kašnjenjem ili krivicom dužnika, osim ako je ugovor odgovornost izričito ograničio na neki dio.
Izloženost jemca zato nije nekoliko zaostalih rata nego cijeli preostali dug. Čim banka proglasi da kredit dospijeva odjednom, taj iznos postaje predmet naplate i prema jemcu.
Česta zabluda o redoslijedu naplate
Ako uz vaše ime stoji jemac platac ili solidarni jemac, nemate pravo tražiti da banka prvo iscrpi glavnog dužnika. Ta razlika se ne vidi iz objašnjenja na šalteru, samo iz teksta ugovora o jemstvu.
U Federaciji BiH jemac ima i posebnu zaštitu. Zakon o zaštiti žiranta daje mu pravo da u roku od sedam dana od zaključenja ugovora odustane bez navođenja razloga, obavezuje povjerioca da mu najmanje dvaput godišnje bez naknade dostavi obavještenje o stanju duga i traži da banka prije odobrenja procijeni i kreditnu sposobnost žiranta. Za kreditne iznose veće od 20.000 KM s rokom otplate dužim od tri godine taj zakon ukida kategoriju žiranta za fizička lica, pa se povjerilac namiruje iz instrumenata osiguranja glavnog dužnika.
Sudužnik od toga nema ništa. Rok za odustanak i obavještenja o stanju duga pisani su za žiranta, a sudužnika isti zakon definiše kao lice koje odgovara jednako kao glavni dužnik. Republika Srpska nema poseban zakon o žirantima; tamo se položaj jemca cijeni po Zakonu o obligacionim odnosima i propisima o zaštiti korisnika finansijskih usluga.
Hipoteka i zalog: kada garantujete imovinom
Založni dužnik daje imovinu kao osiguranje tuđeg duga i najčešće nikada ne vidi novac kredita. Kod pokretnih stvari, vozila, mašine ili opreme, zalog se ugovara i upisuje u Registar zaloga pri Ministarstvu pravde BiH; tu se prije potpisa i provjerava je li na stvari već upisan nečiji raniji teret. Kod nekretnina se isto pravo zove hipoteka.
Hipoteka nastaje upisom u zemljišnu knjigu i od tada djeluje prema svakome. Upisuje se u teretovnicu, list C zemljišnoknjižnog uloška, pa se ranije hipoteke, zabilježbe spora i ograničenja raspolaganja vide u istom dokumentu. Banka uz to traži procjenu vrijednosti i notarski obrađenu ispravu, a troškove notara, procjene i taksi po pravilu snosi vlasnik nekretnine ili dužnik. Kod stambenog kredita hipoteka na kupljenoj nekretnini je pravilo, a rizik raste kada se pod teret stavlja tuđa nekretnina, najčešće porodična kuća.
Red upisa odlučuje ko se prvi naplaćuje. Hipoteka prvog reda ima prvenstvo, a druga po redu dolazi na naplatu samo ako poslije prve išta ostane. Ako nekretnina već nosi teret, prije potpisa izračunajte hoće li preostala vrijednost uopšte pokriti novi dug. Prisilne prodaje redovno postižu niže cijene od tržišnih, a ono što se iz cijene ne pokrije banka i dalje traži od glavnog dužnika.
Naplata iz hipoteke ne mora ići kroz parnicu. Notarski obrađena isprava je po Zakonu o izvršnom postupku izvršna isprava, pa banka s njom ide direktno u izvršenje: sud određuje prodaju, iz postignute cijene prvo se namiruju troškovi, zatim povjerioci po redu upisa, a višak ide vlasniku.
Dok je hipoteka upisana, vlasnik nekretninu praktično ne može prodati bez dogovora s bankom. Teret je vidljiv svakom kupcu, kupci u cijenu uračunavaju rizik i trošak brisanja, pa opterećena nekretnina ide sporije i jeftinije.
Kako banka bira od koga će naplatiti
Banka gleda dvije stvari: ko može plaćati iz svojih prihoda i iz čega se dug naplaćuje kada plaćanja stanu. Sudužnik ulazi u prvu grupu i računa se u kreditnu sposobnost gotovo kao glavni dužnik. Jemac je druga linija naplate. Zalog i hipoteka su treća, i tu banku više zanimaju vrijednost i red upisa nego vaša plata.
Kada dug dospije, redoslijed nije propisan nego praktičan. Kod ličnih obaveza banka ide tamo gdje je naplata najbrža, dakle na platu ili račun onoga ko ima redovna primanja. Kod kolaterala je red određen: hipoteke po redu upisa, zalozi po redu registracije. Ako isti dug ima i ličnu i realnu garanciju, izvršenje na primanjima i prodaja kolaterala mogu teći istovremeno.
Potpis se osjeti i dok se sve uredno plaća. Podatak o tome da ste sudužnik ili jemac vodi se uz vaše ime u Centralnom registru kredita pri Centralnoj banci BiH, a banka ga pri procjeni računa kao vašu obavezu. Zbog toga tuđi kredit zna biti razlog što vlastiti bude odbijen ili odobren na manji iznos. Izvještaj o svojim zaduženjima tražite pisanim zahtjevom preko banke ili mikrokreditne organizacije, prije nego što se sami zadužite.
Klauzule koje mijenjaju vašu izloženost
Rizik se u ugovoru ne krije u iznosu nego u nekoliko klauzula koje odlučuju kada i koliko plaćate. Pronađite ih poimenično prije potpisa; detaljna provjera ugovora o kreditu ide i dalje od ovog spiska.
- Solidarna odgovornost: banka cijeli dug može tražiti od bilo kojeg sudužnika, bez reda i bez prethodnog pokušaja kod drugog.
- Jemac platac: ista logika prenesena na jemca, pa otpada pravilo da se prvo pisano poziva glavni dužnik.
- Prijevremena dospjelost: nakon određenog broja dana kašnjenja ili kršenja ugovora cijeli preostali dug dospijeva odjednom, i tek se tada vidi prava veličina obaveze.
- Unakrsno neispunjenje (cross-default): kašnjenje po nekom vašem drugom dugu može aktivirati dospjelost i ovog kredita.
- Ustupanje potraživanja: banka dug može prenijeti drugoj instituciji, a vaša obaveza ostaje ista, samo prema novom povjeriocu.
- Ograničenje odgovornosti jemca: najviši iznos i rok važenja jemstva vrijede samo ako izričito pišu u ugovoru.
- Promjenjiva kamata i troškovi naplate: oboje ulazi u iznos koji se na kraju traži od vas.
Ono što je usmeno obećano ne postoji. Ograničenja se traže prije potpisa i moraju stajati u tekstu ugovora ili aneksa, jer se poslije pregovara iz mnogo slabijeg položaja. Isto vrijedi za obračun: razliku između nominalne kamate i EKS-a provjerite dok se ponuda još bira, pošto se tek iz nje vidi koliki dug zapravo jemčite.
Šta provjeriti i pitati prije potpisa
Provjera prije potpisa ide na dvije strane, kod banke i kod dužnika. Od banke tražite odgovore u pisanoj formi, u ugovoru, aneksu ili dopisu, jer usmeni dogovor u izvršnom postupku ne znači ništa.
- Koliki je najviši iznos moje odgovornosti i ulaze li u njega kamate, zatezne kamate i troškovi naplate?
- U kojoj sam ulozi tačno, sudužnik, obični jemac ili jemac platac, i gdje to piše u ugovoru?
- Nakon koliko dana kašnjenja banka može proglasiti da cijeli dug dospijeva i tražiti ga od mene?
- Šta banka može naplatiti bez suda, a za šta joj treba izvršna isprava?
- Koliko od ove obaveze ulazi u moju kreditnu sposobnost kada budem tražio vlastiti kredit?
- Može li se jemstvo ograničiti iznosom ili rokom i pod kojim uslovima se sudužnik skida s kredita?
- Ko plaća procjenu, notara i takse za upis, a ko kasnije za brisanje zaloga ili hipoteke?
Kod zaloga i hipoteke provjera ide u registre. Izvadak iz zemljišne knjige uzmite u zemljišnoknjižnom uredu nadležnog suda i pogledajte list C, a za pokretne stvari isto provjerite u Registru zaloga BiH. Ranije upisan teret mijenja cijeli račun, jer određuje ko se prvi naplaćuje iz iste imovine.
Druga polovina provjere radi se kod dužnika. Tražite dokaz o primanjima, pregled postojećih obaveza i istoriju plaćanja, a kod firmi i bilanse. Ako čovjek već kasni s nečim drugim, aktiviranje vašeg potpisa je pitanje vremena. Pomaže i da znate koje dokumente banka traži za kredit, jer se iz njih vidi kako će vaše prihode uračunati.
Izloženost se smanjuje i prije potpisa. Manji iznos kredita, veće vlastito učešće dužnika ili zalog manjeg rizika, recimo oročeni depozit umjesto porodične kuće, često uklone potrebu za jemcem. Ako to ne prođe, pregovarajte o jemstvu ograničenom iznosom ili rokom i tražite da vas banka obavijesti o svakom kašnjenju.
Kako se izlazi iz obaveze
Jednostranog izlaska nema, uz jedan izuzetak: žirant u Federaciji BiH koji u roku od sedam dana od zaključenja ugovora pisano odustane. Poslije toga sve ide preko banke.
Najčešći put je refinansiranje: dužnik uzme novi kredit bez vas ili s drugim potpisnikom i zatvori stari, čime prestaje vaša obaveza i briše se zalog ili hipoteka. Druga mogućnost je sporazumni otpust, o kojem banka odlučuje sama i na koji pristaje uglavnom kada je veći dio duga otplaćen ili je kolateral jak. Treća je zamjena jemca ili sudužnika nekim koga banka prihvati.
Dok ne dobijete pisani otpust banke ili dokaz o brisanju hipoteke, u obavezi ste bez obzira na to šta ste se dogovorili s dužnikom. Isto vrijedi za izmjene ugovora: ako se kredit produžava, reprogramira ili povećava, tražite pisani odgovor mijenja li se time i vaša obaveza. Novi potpis na aneksu je nova odluka, ne formalnost.
Kada tražiti pomoć i šta pripremiti
Pomoć je najkorisnija prije potpisa i pri prvom ozbiljnijem kašnjenju, dok se još pregovara o reprogramu, refinansiranju ili zamjeni jemca. Kada stigne rješenje o izvršenju, prostor je znatno uži.
Ako je zahtjev za naplatu već stigao, prvi koraci su isti kao kod svakog duga koji vam neko pripiše: provjerite osnov, obračun i to je li banka uopšte smjela naplatu tražiti baš od vas. Ako se ne drži ugovora ili zakona, uložite pisani prigovor, na koji vam je dužna odgovoriti u roku od 30 dana, pa tek onda idite ombudsmenu za bankarski sistem pri nadležnoj agenciji za bankarstvo.
Za razgovor s advokatom ili s bankom pripremite dokumentaciju unaprijed:
- ugovor o kreditu s planom otplate
- ugovor o jemstvu ili sudužništvu i sve anekse
- izvadak iz zemljišne knjige ili potvrdu iz Registra zaloga
- svu pisanu komunikaciju s bankom, uključujući opomene i ponude
- dokaze o primanjima i postojećim obavezama svih potpisnika
- dokaz o svakoj uplati koju ste vi izvršili, jer bez njega nema povrata od dužnika
Korisni izvori
- Agencija za bankarstvo Federacije BiH
Stranica za korisnike bankarskih usluga u Federaciji: prava potrošača, propisi i način obraćanja ombudsmenu za bankarski sistem.
- Agencija za bankarstvo Republike Srpske
Propisi i uputstva za banke i mikrokreditne organizacije u RS, uz kontakt ombudsmena kojem se jemac obraća nakon prigovora banci.
- Zakon o zaštiti žiranta u Federaciji BiH
Zakon pisan izričito za žirante u Federaciji: rok od sedam dana za odustanak, obavještenje o stanju duga dvaput godišnje i granica kod kredita većih od 20.000 KM.
- Zakon o obligacionim odnosima FBiH (jemstvo, solidarna odgovornost)
Tekst zakona s odredbama o jemstvu i solidarnim obavezama: forma ugovora, razlika između jemca i jemca placa, obim odgovornosti i prava potpisnika nakon što plati.
- Zakon o stvarnim pravima FBiH (hipoteka i založno pravo)
Ovdje se čita kako hipoteka nastaje upisom, šta znači red prvenstva i pod kojim uslovima se povjerilac namiruje iz založene nekretnine.