Šta provjeriti prije potpisivanja ugovora o kreditu - klauzule, naknade i pitanja za banku

Priprema: šta ponijeti i koje papire imati uz ugovor

Ugovor se ne čita prvi put za šalterom. Prije zaključenja banka je dužna dati standardni informacioni list na reprezentativnom primjeru, u obliku koji omogućava poređenje s ponudama drugih banaka. U njemu su iznos i valuta, trajanje, nominalna stopa i njena promjenljivost, EKS i ukupan iznos za platiti, broj i visina rata, sve naknade, zatezna kamata, instrumenti osiguranja, naknada za prijevremeni povrat i podatak traži li se notar.

Uz to imate pravo tražiti besplatnu kopiju nacrta ugovora. Iskoristite ga: nacrt se nosi kući i čita bez sata koji kuca. Isto pravo ima i jemac, kojeg banka mora upoznati s obimom odgovornosti i, na njegov zahtjev, pustiti da nacrt pročita izvan poslovnice.

Do ugovora se stiže tek nakon što banka procijeni kreditnu sposobnost, vašu i jemčevu, a procjena se ponavlja ako se iznos kredita naknadno poveća za više od deset posto. Ako je zahtjev odbijen na osnovu kreditnog registra, banka vam je dužna bez naknade uručiti izvještaj po kojem je odlučeno. Način na koji se kreditna sposobnost mjeri određuje i koliku vam ratu uopšte odobravaju.

Na termin potpisa ponesite ponudu, ranije simulacije rate, prepisku s bankom, lične dokumente i priloge koje ugovor spominje; kod hipoteke još procjenu nekretnine i zemljišnoknjižni izvadak, a kod obaveznih polica njihove nacrte. Čitajte sporo i zapisujte pitanja, jer je bankar dužan objasniti termin koji ne razumijete. Ako čujete da ponuda ističe danas, tražite dodatnih 24 do 48 sati i pisanu potvrdu do kada uslovi vrijede.

Osnovni podaci: iznos, valuta, namjena i rok

Zakon nabraja sedamnaest obaveznih elemenata ugovora o kreditu. Uz očekivane (vrsta kredita, rok, iznos, uslovi povlačenja sredstava, kamata, EKS i ukupan iznos za platiti, plan otplate, naknade i sredstva osiguranja) tu su i četiri koja se najčešće previde: metod obračuna kamate, stopa zatezne kamate na dan zaključenja, uslovi prijevremene otplate te pravo na odustanak i na prigovor.

Iznos i valutu uporedite s ponudom. Kod kredita indeksiranih u stranoj valuti ugovor mora navesti valutu indeksacije, tip kursa pri odobravanju i pri otplati te datum obračuna; kroz dug rok se pogrešan kurs ili datum mjeri u stotinama maraka. Datum prve rate uskladite s danom kada primate platu. Ako plata sjeda 15., a rata dospijeva 10., sami sebi ugrađujete kašnjenje u svaki mjesec.

Kod namjenskog kredita pogledajte kako je namjena opisana i šta iz nje slijedi: isplata direktno prodavcu, rok za dostavu računa, dokaz o utrošku. Ako se još dvoumite između gotovinskog i stambenog kredita, razlika u obezbjeđenju i cijeni vidi se upravo u tim odredbama.

Kamata, EKS i ukupan trošak

Nominalna kamata je cijena koja se najviše reklamira i najmanje govori, jer u sebi nema naknade. Uz nju provjerite tri stvari koje ugovor mora sadržavati: je li stopa fiksna ili promjenjiva, koji se metod obračuna primjenjuje (konformni, proporcionalni ili drugi) i od kojeg dana kamata teče. Dan potpisa, dan isplate i dan upisa hipoteke nisu isto, a razlika ulazi u prvu ratu.

EKS je efektivna kamatna stopa i u nju ulaze obavezni troškovi: obrada, osiguranje ako je uslov, vođenje računa ako se bez njega kredit ne dobija. Ukupni troškovi obuhvataju kamate, naknade, poreze i sve drugo direktno vezano za odobravanje i korištenje kredita, a ugovor mora prikazati i EKS i ukupan iznos koji ćete platiti, izračunat na dan zaključenja.

Ako se EKS iz ugovora razlikuje od onog iz ponude, tražite objašnjenje prije potpisa; razlog je obično drugačiji dan isplate, naknada dodana u zadnji čas ili promjena u obaveznoj polici. Ako EKS nije naveden, ne potpisujte. Banka ga je dužna i u oglasu prikazati uočljivije od ostalih podataka, pa nema razloga da ga u ugovoru nema.

Za grejs period tražite posebno objašnjenje: plaćate li tada samo kamatu i pribraja li se neplaćena kamata glavnici. U drugom slučaju dug raste dok mislite da ste na odmoru od rata.

Plan otplate: šta mora pisati i šta uporediti

Plan otplate je obavezan element ugovora, a pri isplati vam ga banka uručuje kao njegov sastavni dio; drugi primjerak zadržava kod sebe. Promijeni li se plan tokom otplate, novi dobijate besplatno, a i bez promjene imate pravo na jedan besplatan primjerak godišnje.

U planu se za svaku ratu vidi koliko ide na kamatu, koliko na glavnicu i koliko duga ostaje; prve rate nose više kamate, kasnije više glavnice. Uporedite prve tri i posljednje tri rate s planom iz ponude i provjerite skače li posljednja rata iznenada. Rezidualni dug ili balon rata na kraju znače da ste kroz cijeli rok plaćali manju ratu nego što je kredit stvarno koštao.

Plan treba imati oznaku verzije i datum. Bez toga se poslije godinu dana ne može dokazati koji ste dokument pregledali pri potpisu.

Promjenjiva kamata: koji parametar i kako se mijenja

Promjenjiva stopa se sastoji od parametra koji se mijenja i marže banke koja ostaje ista. Zakon tu postavlja jasna ograničenja: promjenjivi element mora biti podatak koji se službeno objavljuje, poput referentne kamatne stope ili indeksa potrošačkih cijena, i na njegovu promjenu ne smije uticati jednostrana volja nijedne strane. U jednom ugovoru smije biti samo jedan promjenjivi element, a odredba mora imati klauzulu dvosmjernog karaktera, dakle važiti i kad parametar pada.

Iz ugovora zato mora biti vidljivo koji je parametar ugovoren, kolika mu je vrijednost na dan zaključenja, u kojim se periodima usklađuje i koliki je fiksni dio. Spominje li se donja granica ispod koje stopa ne može pasti, tražite objašnjenje kako se ta odredba slaže sa zahtjevom da klauzula djeluje u oba smjera.

O svakoj izmjeni stope banka vas mora obavijestiti pisano ili elektronski prije nego što nova stopa počne važiti, uz datum primjene i uz izmijenjen plan otplate. Podatke o kretanju ugovorenog parametra dužna je držati istaknute u poslovnici.

Prije potpisa tražite pisanu simulaciju: kolika je rata ako parametar poraste za jedan procentni poen, a kolika ako poraste za dva. Tako vidite podnosi li vaš budžet ugovor koji potpisujete, a ne samo ratu koja važi danas.

Prijevremena otplata, penali i naknade

Kredit možete vratiti prije roka, u cijelosti ili djelimično, uz pravo na umanjenje ukupnih troškova za kamatu i troškove koji otpadaju na preostali period. Jedina obaveza je da banku o tome obavijestite unaprijed, u ugovorenom roku; taj rok potražite prije potpisa jer se kreće od nekoliko dana do mjesec dana.

Naknada mora biti objektivno opravdana i ugovorena, a naplaćuje se samo ako otplata pada u period fiksne nominalne kamatne stope. Iznos je ograničen: najviše 1 posto prijevremeno otplaćenog iznosa ako do isteka roka ima više od godine, odnosno 0,5 posto ako je ostalo manje. Ni u jednom slučaju ne može biti veća od kamate koju biste platili do kraja ugovorenog roka.

Naknadu banka ne može tražiti kada je kredit zatvoren iz police osiguranja ugovorene radi osiguranja otplate, kada otplata pada u period promjenjive kamatne stope i kod dozvoljenog prekoračenja računa. Izuzetak su krediti za kupovinu nekretnine: kod njih se naknada može ugovoriti i uz fiksnu i uz promjenjivu stopu, ali samo ako u godinu dana prijevremeno otplatite više od 20.000 KM.

Ako kredit zatvarate ranije, pitajte kako se obračunava kamata u mjesecu zatvaranja i tražite novi plan otplate; kod uplate sredinom mjeseca ostaje dio obračunate a neplaćene kamate. Ista računica vrijedi i kod zamjene skupljeg kredita jeftinijim: refinansiranje se isplati tek kad u trošak uračunate i zatvaranje starog kredita (naknada, notar, brisanje hipoteke) i odobrenje novog (obrada, procjena), pa razlika u EKS-u ostane pozitivna.

Naknade ulaze u EKS i podižu ukupan trošak, pa se ne provjeravaju iz opšteg cjenovnika nego iz ugovora. Ako uz neku stavku piše samo da se naplaćuje prema važećem cjenovniku, tražite kopiju s datumom verzije. Tabela pokazuje naknade koje se najčešće pojavljuju i šta se kod svake potvrđuje.

Police osiguranja, sudužnik, jemac i hipoteka

Uz kredit se često traži polica: životno osiguranje korisnika, osiguranje nekretnine pod hipotekom ili osiguranje od nezgode. Provjerite je li uslov za odobrenje, kod kojeg se osiguravača ugovara i ko je korisnik police, jer je to najčešće banka. Obavezna polica ulazi u EKS i mora biti vidljiva u računici.

Sredstva obezbjeđenja smanjuju rizik banke i prenose ga na vas i na ljude koji potpisuju uz vas. Sudužnik odgovara ravnopravno od prvog dana, jemac tek ako vi ne platite, hipoteka opterećuje nekretninu, administrativna zabrana platu ili penziju, a mjenica omogućava bržu naplatu. Ugovor mora navesti vrste tih sredstava, mogućnost zamjene tokom otplate i uslove aktiviranja, pa prije nego iko potpiše prođite s njim šta razdvaja sudužnika od jemca.

Jemac nije potpisnik iz ljubaznosti. Banka ga je dužna u pregovaračkoj fazi upoznati s obimom odgovornosti, dati mu na uvid bitne elemente ugovora i, na zahtjev, besplatno mu predati nacrt da ga pročita izvan poslovnice. Prigovor banci može uložiti jednako kao i korisnik kredita.

Kod hipoteke provjerite opis nekretnine, procijenjenu vrijednost i red prvenstva, a posebno uslove i troškove brisanja nakon otplate. Pogledajte i obaveze koje ugovor stavlja na vas tokom otplate: dostavu izvoda o primanjima, zabranu novog zaduženja bez saglasnosti banke, održavanje nekretnine. Svaka od njih treba imati rok i jasnu posljedicu neispunjenja.

Kašnjenje, zatezna kamata i prinudna naplata

Prvo pronađite šta ugovor smatra kašnjenjem: dan poslije dospijeća, tri dana ili sedmicu. Ugovor mora sadržavati stopu zatezne kamate koja važi na dan zaključenja, pravila po kojima se ona prilagođava i sve druge naknade koje se plaćaju kad obaveza nije izmirena. Zapišite iznos opomene i redoslijed kojim ih banka šalje.

Najozbiljnija je odredba o dospijeću cijelog duga: nakon određenog kašnjenja ili kršenja uslova banka može tražiti da odjednom vratite sve što je ostalo. Uz nju idu uslovi otkaza ugovora i obavještenje o tome kako banka može ustupiti potraživanje drugome ako ne plaćate. Zatim slijedi naplata: aktiviranje mjenice, terećenje plate po administrativnoj zabrani, izvršni postupak i prodaja založene nekretnine.

Ako kašnjenje predviđate, javite se banci prije nego rata padne u minus. U igri su odgoda, pomjeranje datuma dospijeća, moratorij na glavnicu, a kod gubitka posla i reprogram s produženim rokom. Provjerite i pokrivaju li ugovorene police nezaposlenost ili nesposobnost za rad i u kojem se roku šteta prijavljuje. Svaki dogovor tražite pisano, s novim planom otplate, jer usmeni dogovor ne zaustavlja zateznu kamatu.

Uslovi isplate i pravo banke na izmjene

Isplata se najčešće vezuje za uslove koje tek treba ispuniti: potpisan ugovor, upisanu hipoteku, dostavljenu polisu, potvrdu o namjeni. Ugovor treba navesti sve preduslove, njihov redoslijed i rok u kojem banka isplaćuje sredstva nakon što ih ispunite. Ako tog roka nema, tražite da se doda, jer kašnjenje isplate lako proizvede penal po ugovoru s prodavcem nekretnine.

Postoji i pravilo koje malo ko očekuje: banka vam sredstva ne smije staviti na raspolaganje prije isteka 14 dana od zaključenja ugovora, osim ako to izričito zatražite. Kad tražite raniju isplatu, skraćujete sebi period u kojem se predomišljate bez posljedica.

Za izmjenu bilo kojeg obaveznog elementa ugovora banka mora pribaviti pisanu saglasnost svih učesnika u kreditnom odnosu; izuzetak je samo promjena kamate ugovorene kao promjenjiva u skladu sa zakonom. Ako ne pristanete, banka ne može jednostrano promijeniti uslove niti raskinuti ugovor, osim iz razloga predviđenih propisima o obligacionim odnosima ili kad se promijene zakonski propisi. Zato odredba tipa „banka zadržava pravo izmjene naknada prema važećem cjenovniku" traži pitanje na licu mjesta.

Kod ustupanja potraživanja, poznatijeg kao cesija, dug ostaje isti i mijenja se samo kome plaćate. Provjerite kaže li ugovor jasno kako ćete o promjeni biti obaviješteni i da uslovi duga ostaju nepromijenjeni.

Potpis, ovjera i rok od 14 dana za odustanak

Ugovor o finansijskoj usluzi sačinjava se u pisanoj formi i svaka strana dobija svoj primjerak. Uz to vrijedi pravilo koje se često previdi: ugovor ne može sadržavati odredbe kojima se odričete prava koja vam zakon garantuje. Naiđete li na takvu klauzulu, to nije stvar pregovora nego razlog da se potpis zaustavi.

Provjerite potpisuje li se elektronski ili u poslovnici i traži li se notarska obrada; iz ugovora ili informacionog lista mora biti jasno ko snosi trošak notara, a kod hipoteke i takse zemljišnoknjižnog ureda. Datum stupanja na snagu i dan od kojeg teče kamata upišite odvojeno: ako potpisujete danas, a isplata ide za sedam dana, ta razlika ulazi u prvu ratu.

Dva ograničenja idu uz to pravo. Kod kredita osiguranog hipotekom i kredita za kupovinu nekretnine odustanak je moguć samo dok sredstva niste počeli koristiti. A ako ste uz kredit potpisali i sporednu uslugu, u pisanom odustanku morate izričito navesti da odustajete i od nje.

Tri računice: EKS, skok rate i prijevremena otplata

Potrošački kredit od 20.000 KM na pet godina, fiksna nominalna kamata 7 posto. Rata je oko 396 KM, dakle oko 23.760 KM kroz 60 rata. Banka uz to naplaćuje 1 posto obrade, što je 200 KM, i traži vođenje računa od 6 KM mjesečno, još 360 KM kroz pet godina. Stvarno plaćate oko 24.320 KM, a EKS je zbog tih naknada osjetno viši od nominalnih 7 posto. Zato se ponude porede po EKS-u, a ne po kamati iz reklame.

Stambeni kredit od 150.000 KM na 25 godina, kamata ugovorena kao šestomjesečni EURIBOR uvećan za maržu od 2,2 posto. Pri EURIBOR-u od 3 posto stopa je 5,2 posto, a rata oko 897 KM. Poraste li EURIBOR za godinu na 4,5 posto, stopa ide na 6,7 posto, a rata na otprilike 1.037 KM. Oko 140 KM mjesečno više budžet osjeti odmah, pa simulacija rasta od jednog i dva procentna poena ide prije potpisa.

Preostali dug na potrošačkom kreditu je 12.000 KM, a vi želite uplatiti 10.000 KM prije roka. Uz fiksnu kamatu i više od godine do isteka, naknada može iznositi najviše 1 posto, dakle 100 KM. S 36 preostalih rata i kamatom od 7 posto, ta uplata skraćuje rok i smanjuje ukupnu kamatu za više od 1.000 KM. Koliko tačno, zavisi od toga gdje ste u planu otplate, pa novi plan i pisani obračun tražite prije uplate.

Kontrolna lista i pitanja za banku

Tabela sažima cijelu provjeru i govori gdje se svaka stavka traži u dokumentima. Sve mora biti potvrđeno u tekstu ugovora ili u ovjerenom prilogu, a ne u usmenom objašnjenju.

Crvene zastavice zbog kojih se potpis odgađa

Neke stvari nisu razlog za pregovaranje nego za odlazak kući s nepotpisanim ugovorom. Potpis odgodite ako ugovor ne sadrži EKS i ukupan iznos za vratiti, ako se brojke ne poklapaju s ponudom, ako naknade stoje samo kao stavka prema važećem cjenovniku bez kopije tog cjenovnika, ili ako klauzula o promjenjivoj kamati ne kaže koji je parametar ugovoren, kolika je marža i koliko često se stopa mijenja.

Isto vrijedi za odredbe koje banci daju široku diskreciju da mijenja uslove bez vaše saglasnosti i bez obaveze da vas obavijesti, jer se to kosi sa zakonom. Odredbu kojom biste se odrekli prava iz zakona ne treba ni pregovarati. Traži li se osiguranje isključivo kod jednog provajdera, bez izbora i bez pisane ponude, zatražite obrazloženje.

Pritisak da se potpiše odmah je zaseban signal. U svakoj od ovih situacija tražite ispravku ili aneks s tačnim brojkama i pisano pojašnjenje, pa ugovor pregledajte ponovo.

Šta sačuvati nakon potpisa

Sačuvajte original ugovora i svih aneksa, plan otplate, kopije polica, potvrde o plaćenim naknadama, notarske isprave i cijelu prepisku s bankom, uz skenove na sigurnom mjestu. Ako ste potpisali mjenicu ili administrativnu zabranu, zapišite gdje su originali i pod kojim uslovima se vraćaju kada kredit bude zatvoren.

U prvim danima nakon isplate provjerite je li novac stigao kako je dogovoreno i je li datum dospijeća rate podešen onako kako piše u planu. Postavite trajni nalog ili automatsko terećenje računa, pa uporedite prve tri rate s planom otplate. Odstupanje javite banci odmah, dok je lako utvrditi odakle je došlo.

Kada tražiti stručnu pomoć i kako uložiti prigovor

Ovaj tekst nije pravni savjet i ne zamjenjuje pregled ugovora kod advokata ili ovlaštenog finansijskog savjetnika. Kod većih stambenih kredita, složenih obezbjeđenja s više jemaca ili dodatnih nekretnina i kod kaznenih odredbi koje ne razumijete, stručni uvid se isplati. Banke rade po standardnim obrascima, ali sitna razlika u formulaciji zna napraviti veliku razliku u praksi.

Ako smatrate da se banka ne pridržava zakona, svojih opštih uslova poslovanja ili samog ugovora, imate pravo uložiti prigovor, a banka je dužna odgovoriti najkasnije u roku od 30 dana. Izostane li odgovor ili vas ne zadovolji, obraćate se ombudsmenu pri nadležnoj agenciji za bankarstvo. Isto pravo ima i jemac, a kako se prigovor piše i šta se prilaže razrađeno je posebno.

Ako niste sigurni, ne potpisujte. Tražite dodatno vrijeme, pisano pojašnjenje ili izmjenu kroz aneks. Nakon potpisa ostaje vam rok od 14 dana za odustanak, ali kod kredita s hipotekom on vrijedi samo dok sredstva niste počeli koristiti.

Korisni izvori