Zajednički dijelovi zgrade nisu privatni prostor
U svakoj zgradi postoje prostori koji pripadaju svim stanarima: ulaz, hodnik, stepenište, krov, lift (ako postoji), fasada, temelji, zajedničke instalacije (vertikale vodovoda, kanalizacije, elektrike) i eventualno zajedničke prostorije (podrum, sušionica, ostava). Nijedan stanar nema ekskluzivno pravo na ove prostore - ali u praksi, neko uvijek stavi ormar u hodnik, obuću ispred vrata, kameru na zid ili zaključa zajedničku prostoriju.
Problemi su najčešće funkcionalni i pravni u isto vrijeme: ormar u hodniku blokira prolaz, smeće se gomila u ulazu, kamera snima susjede, a zajednička prostorija postane nečija privatna ostava. Zajednički prostor može se koristiti, ali ne tako da jedan stanar drugima uskrati pristup ili naruši privatnost.
Zajednički prostor opstaje samo ako ga stanari poštuju. Jedan stanar koji ga prisvoji remeti ravnotežu za sve, posebno u zgradama bez aktivnog upravnika ili jasnog kućnog reda.
Šta spada u zajedničke dijelove
Općenito (detalji zavise od zgrade, etažnog vlasništva i lokalnih propisa): ulaz i hodnik, stepenište i liftovska šahta, krov (ravni ili kosi, sa svim instalacijama na njemu), fasada (uključujući balkone u dijelu koji je dio konstrukcije), temelji, zajedničke instalacije (vertikale vodovoda, kanalizacije, grijanja, elektrike, antene), lift (mehanizam i kabina), zajedničke prostorije (podrum, sušionica, biciklana - ako su definisane kao zajedničke), i dvorište ili parking ako je zajedničko vlasništvo.
Šta NIJE zajednički dio: vaš stan (privatno vlasništvo), vaš podrum ili ostava ako je dodijeljena vašem stanu, i vaša garaža ili parking mjesto ako je u vašem vlasništvu.
Tačan obim zajedničkih dijelova može biti definisan etažnim elaboratom, pravilima zgrade ili lokalnim propisima. U nekim zgradama podrumi su dodijeljeni stanovima, a u drugima su ostali zajednički prostor. Zato se spor ne rješava samo sjećanjem stanara nego dokumentima zgrade.
Poseban slučaj: balkoni. Konstrukcija balkona (ploča, ograda) je obično zajednički dio. Ali prostor balkona koristi vlasnik stana. Ovo znači: vlasnik može koristiti balkon kako želi (u razumnim okvirima), ali ne smije mijenjati konstrukciju bez saglasnosti (npr. zatvarati balkon bez odobrenja jer to mijenja fasadu koja je zajednička).
Problemi koji se najčešće javljaju u zgradama
Obuća, ormarići i stvari u hodniku
Obuća, ormarići i stvari u hodniku brzo pretvore ulaz u skladište. Hodnik je zajednički prostor i evakuacijski put, pa zatrpan hodnik nije samo estetski problem nego i sigurnosni rizik. Razuman dogovor može dozvoliti sitnice, ali ormarići, bicikli ili predmeti koji sužavaju prolaz traže reakciju upravnika, kućnog savjeta ili nadležne službe.
Zajednički vodomjer
U mnogim zgradama u BiH, voda se mjeri jednim zajedničkim vodomjerom. Račun se dijeli po broju stanova ili kvadraturi - ne po stvarnoj potrošnji. Porodica od 5 plaća isto kao samac. Stanar koji puni bazen ili pere auto na parkingu troši vodu svih. Najčistije rješenje su individualni vodomjeri, ali ugradnja zavisi od tehničkih mogućnosti zgrade i dogovora etažnih vlasnika. Bez takvog rješenja, problem ostaje strukturni i upravitelj ga ne može ukloniti jednom odlukom.
Prelazak na individualne vodomjere zavisi od tehničkih mogućnosti zgrade. Zgrade s više vertikala često traže više mjernih mjesta po stanu, što značajno povećava cijenu i složenost radova. Zato odluka nije samo pitanje volje stanara nego i tehničkog pregleda i realne ponude izvođača.
Kamere u zajedničkom prostoru
Stanar koji postavi kameru iznad ulaznih vrata "za sigurnost" snima sve koji ulaze i izlaze. Drugi stanari se ne slažu. Pravni okvir: video nadzor u zajedničkom prostoru zahtijeva saglasnost stanara (obično na skupu etažnih vlasnika) i poštovanje pravila o zaštiti ličnih podataka (ko ima pristup snimcima, koliko se čuvaju, da li je postavljena oznaka upozorenja). Kamera koju jedan stanar postavi sam, bez saglasnosti - može biti osnovana za prigovor.
Ako kamera zaista služi sigurnosti, na primjer nakon provala, bolje je postavljanje riješiti kroz kućni savjet ili upravitelja, s jasnim pravilima pristupa i oznakom. Ako kamera služi kontroli komšija, problem se rješava razgovorom, zahtjevom upravitelju, a zatim prigovorom Agenciji za zaštitu ličnih podataka ako se ne postigne dogovor.
Zaključavanje zajedničkih prostorija
Stanar koji zaključa zajedničku ostavu i koristi je kao vlastiti podrum prisvaja zajednički prostor. Ovo se dešava jer: "niko drugi nije koristio", "ja sam je uredio", "oduvijek je moja". Pravno, zajednička prostorija je zajednička - bez obzira na to ko je prvi stavio bravu. Prvo ide razgovor, zatim pisani zahtjev upravitelju ili predstavniku stanara, a kod ozbiljnog spora i pravni savjet.
Neprijavljeni članovi domaćinstva i zajednički vodomjer
Varijacija na problem zajedničkog vodomjera: stanar koji ima 5 ukućana (od kojih 3 nisu prijavljeni) troši vodu za 5, ali se račun dijeli na stanove ravnomjerno. Stanar-samac plaća isto. Ovo je strukturna nepravda koju upravnik ne može riješiti odlukom - rješenje su individualni vodomjeri ili obračun po broju prijavljenih ukućana. Ali nijedno od ovih rješenja ne funkcioniše bez saglasnosti svih stanara, što je u praksi teško postići.
Korištenje zajedničkog strujnog priključka
Struja za osvjetljenje stepeništa, lifta i zajedničkih prostora obično se plaća iz zajedničkog fonda ili se dijeli po stanovima. Stanar koji priključi vlastitu frižider-ostavu na zajedničku struju troši na račun svih. Ovo je čest problem u podrumima gdje stanari priključuju uređaje na zajedničko brojilo. Moguće rješenje je kontrola potrošnje, zajednički dogovor i, gdje je tehnički izvodivo, zasebno brojilo za zajedničke prostore.
Lift - korištenje i troškovi
Stanari na prizemlju često ne žele plaćati održavanje lifta jer ga ne koriste. Stanari na višim spratovima smatraju da bi trebali plaćati manje jer "oni više trebaju lift". Pravno: lift je zajednički dio i troškovi se dijele prema dogovorenom modelu (po stanovima, po kvadraturi, ili po spratu). U praksi, ovo je izvor trajnih svađa u zgradama s liftom.
Podrum - zajednički ili privatni?
U mnogo zgrada u BiH, podrumi su formalno zajednički prostor, ali su ih stanari odavno podijelili (neformalno, bez pravnog osnova) i koriste kao privatne ostave. Neki su stavili brave, neki pregradili prostor ciglama. Problem nastaje kad novi stanar kupi stan i otkrije da "nema podrum" jer ga je komšija zauzeo prije 20 godina.
Rješenje zavisi od etažnog elaborata: ako elaborat dodjeljuje podrume stanovima (svaki stan ima svoj), to je privatni prostor. Ako ne dodjeljuje - podrum je zajednički i nijedan stanar nema ekskluzivno pravo. Zauzimanje zajedničkog podruma bez saglasnosti ostalih je prisvajanje zajedničke imovine. Prvo ide razgovor, zatim pisani zahtjev upravitelju ili predstavniku stanara, a kod ozbiljnog spora i pravni savjet.
Šta uraditi kad komšija prisvoji zajednički prostor
Prvi korak je razgovor s komšijom ("Ormar u hodniku blokira prolaz, možemo li naći drugo rješenje?"), pisana poruka ako ne reaguje, zahtjev upravniku ili kućnom savjetu da adresira problem, i ako ništa ne funkcioniše - komunalna inspekcija za blokiranja evakuacijskog puta ili prisvajanje javnog/zajedničkog prostora.
Tuđe stvari iz zajedničkog prostora nije pametno uklanjati samovoljno. To lako vodi u svađu ili optužbu za oštećenje stvari. Pisani zahtjev upravniku, kućnom savjetu ili nadležnoj službi sigurniji je put.
Za kamere: ako stanar postavi kameru bez saglasnosti, pisani zahtjev da je ukloni ili da pokrene proceduru saglasnosti na skupu stanara. Ako ne reaguje - prigovor Agenciji za zaštitu ličnih podataka u BiH (AZLP). Agencija može naložiti uklanjanje ili prilagođavanje kamere pravilima zaštite podataka.
Ako neko zaključava zajednički podrum, sprječava prolaz ili faktički onemogućava druge stanare da koriste zajednički dio, problem može preći iz kućnog reda u pitanje smetanja posjeda ili zaštite prava korištenja. Tada pisani trag, odluka etažnih vlasnika i konsultacija s pravnikom vrijede više od rasprave u hodniku.
Kućni red - šta je i zašto pomaže
Kućni red je dokument s pravilima ponašanja u zgradi koji stanari usvoje na skupu. Može regulisati: noćni mir (od kad do kad), korištenje zajedničkih prostora (šta smije u hodnik, šta ne), čišćenje (raspored ili obaveza svakog stanara), kućne ljubimce (držanje, šetanje u zajedničkom prostoru), radove (dozvoljeno vrijeme), parkiranje (ako je dvorište zajedničko) i postavljanje predmeta u zajedničkom prostoru.
Kućni red nema zakonsku snagu pravilnika - ali je dogovor koji stanari mogu koristiti kao osnovu za opomenu i, eventualno, za prijavu inspekciji. Zgrada s kućnim redom ima jasna pravila na koja se svi pozivaju. Zgrada bez kućnog reda ima samo "pa dogovorili smo se" - što u praksi ne znači ništa kad nastane spor.
Kako donijeti kućni red: na skupu etažnih vlasnika, glasanjem. Kopiju istaknuti u ulazu ili hodniku. Svaki stanar treba imati kopiju. Promjene kućnog reda - ponovo na skupu. Ovo je jednostavan korak koji dramatično smanjuje broj svakodnevnih nesporazuma.