Učitavanje…
Mrlja na plafonu skoro uvijek dobije istog osumnjičenog: . Voda, međutim, ne poštuje spratove. Ista mrlja može doći iz njegove puknute cijevi ili prelivenog odvoda, iz zajedničke vertikale koja prolazi kroz njegov zid, s krova ili kroz fasadu, a ponekad uopšte nije curenje nego kondenzacija na hladnom zidu.
Ta razlika nije akademska. Od nje zavisi ko plaća. Kvar u tuđem stanu plaća vlasnik tog stana, kvar na zajedničkoj instalaciji plaća se iz zajedničke rezerve svih etažnih vlasnika, a kod kondenzacije se uopšte ne radi o naknadi štete nego o izolaciji, grijanju i provjetravanju.
Vrijeme radi protiv onoga kome šteta nastaje. Dok se dokazuje čija je cijev, gips upija, parket se diže i buđ se hvata za zid. Zato prvi potezi nisu pravni nego praktični: zaustaviti dotok, zaštititi stvari i snimiti stanje dok je svježe.
Upravnik zgrade ulazi u priču ranije nego što većina očekuje. Njegov posao ovdje je uzak i vrlo koristan: otvara vrata do kojih vi ne možete doći, sastavlja zapisnik o zatečenom stanju i zaustavlja kvar na zajedničkoj instalaciji dok se o odgovornosti tek raspravlja. Presuditi ko je kriv ne može ni on.
Redoslijed prvih poteza odlučuje koliko će spor kasnije trajati. Ova lista pretpostavlja da voda već pravi štetu, a ne da ste tek primijetili sjenu u uglu plafona.
Voda i struja su odvojena priča. Ako je vlaga došla do utičnica, razvodne kutije ili plafonjere, isključite osigurač za tu zonu i ne vraćajte ga dok električar ne pogleda. Time sprečavate drugu štetu, onu koju kasnije niko neće htjeti platiti.
Sanacija prije dokumentovanja briše dokaz. I osiguravač i sud gledaju stanje iz trenutka štete, a ne svježe okrečen zid i osušen pod. Ako se zbog sigurnosti mora odmah intervenisati, prvo napravite fotografije i video, pa onda dirajte.
Odgađanje se plaća. Ako ste vlagu vidjeli u martu, a prijavili je u julu, druga strana će tvrditi da ste sami doprinijeli tome da šteta naraste, i zakon joj daje osnov: oštećeni koji je doprinio da šteta bude veća nego što bi inače bila ima pravo samo na srazmjerno smanjenu naknadu. Datum prve prijave je zato jedan od najvrjednijih papira u cijelom predmetu.
Gore od komšije koji odbija platiti jeste komšija kojeg nema. Stan zaključan, telefon se ne javlja, voda ide. Ni tada ulazak na svoju ruku nije opcija: provala u tuđi stan je stvar za koju odgovarate vi, bez obzira na to koliko je vaša šteta stvarna.
Pravo ulaska zakon daje upravniku, ne komšijama. Etažni vlasnik je dužan odobriti ulazak u stan predstavniku upravnika kad je to potrebno radi sprječavanja štete na drugim stanovima ili zajedničkim prostorijama, ili radi hitnog održavanja zajedničkih dijelova zgrade. Da bi upravnik to pravo mogao upotrijebiti, treba mu papir u ruci: vaša pisana prijava, fotografije i nalaz majstora o tome odakle voda dolazi.
Ako se vlasnik i dalje protivi, put je različit po entitetima. U Federaciji rješenje o odobrenju ulaska donosi općinska služba nadležna za stambene poslove, na zahtjev upravnika i po skraćenom upravnom postupku, a izvršava se po načelu hitnosti i onda kad vlasnik ne otvara. U Republici Srpskoj etažni vlasnik je dužan odmah omogućiti radove hitne intervencije u svom posebnom dijelu ili iz njegovog prostora, a onemogućavanje tih radova je prekršaj za koji je propisana novčana kazna.
Nijedan propis pritom ne daje komšiji ni predstavniku etažnih vlasnika pravo da razvali vrata. Vatrogasci i policija izlaze na neposrednu opasnost po ljude i imovinu i njihova procjena na licu mjesta odlučuje šta će se uraditi, ali to je intervencija zbog opasnosti, a ne način da se dođe do dokaza. Za dokaze postoji upravnik i njegov zapisnik.
Otvaranje zida ili plafona ostavlja trag i tu se ljudi najčešće opiru. Zakon i to razrješava: imovinsku štetu koju etažni vlasnik pretrpi zbog takvog ulaska nadoknađuju mu ostali etažni vlasnici srazmjerno svojim udjelima kad se radilo o održavanju zajedničkih dijelova, a vlasnik konkretnog stana kad je zid otvaran zbog njegove instalacije. Onaj ko pusti majstora unutra ne ostaje s računom u ruci.
Vlasnik stana je dužan svoje instalacije, vodovodne i sanitarne, ali i plinske, elektro i toplovodne, održavati tako da drugim suvlasnicima ne nastane šteta. Za štetu koja nastane u vezi s tom dužnošću ili zbog njenog neizvršavanja odgovara onaj čija je dužnost bila. Ako je ista dužnost pala na više vlasnika, odgovaraju solidarno, pa oštećeni cijeli iznos može tražiti od bilo kojeg od njih.
Odatle i odgovor na pitanje koje uvijek dođe: šta ako komšija stvarno nije ništa skrivio, cijev je pukla sama od sebe? Ko drugome prouzrokuje štetu dužan je naknaditi je ako ne dokaže da je nastala bez njegove krivice. Vi dokazujete da šteta postoji, kolika je i da voda dolazi iz njegovog stana. On dokazuje da nije kriv, ne obrnuto.
Ta odbrana rijetko uspije kod instalacije koja pripada njegovom stanu, jer je njeno održavanje upravo njegova zakonska dužnost. Uspije kad se pokaže da izvor nije njegov: puknuta vertikala u zidu, prokišnjavanje s krova ili kvar na zajedničkom bojleru nisu njegova instalacija pa ni njegova šteta.
Odgovornost bez krivice u zakonu postoji, ali za štetu od stvari i djelatnosti od kojih potiče povećana opasnost. Kućna vodovodna i sanitarna instalacija se u praksi u pravilu ne svrstava tu, pa ne stoji ni tvrdnja da komšija plaća automatski, bez obzira na sve. Ishod je opet isti: spor se dobija dokazom čija je instalacija popustila, a ne dokazom da je komšija bio nepažljiv.
U praksi se rijetko spori popravka cijevi. Spori se sve poslije nje. Komšija zavrne ventil, plati svog majstora i tu stane, a onda počne rasprava o tome je li vaš parket bio nov ili star deset godina. Razgovor zato treba pretvoriti u pisani trag prije nego što se dođe do te tačke.
Njegova obaveza ne staje na zavarenom spoju.
Odgovorno lice je dužno uspostaviti stanje kakvo je bilo prije nego što je šteta nastala, a ako se time šteta ne ukloni potpuno, ostatak plaća u novcu. Kod curenja to znači sušenje, gletovanje i krečenje, popravku ili zamjenu poda i naknadu za uništene stvari.
Prema vama odgovara vlasnik, ne čovjek koji tu živi. Dužnost održavanja instalacija zakon vezuje za etažnog vlasnika, pa zahtjev za naknadu ide njemu, bez obzira na to ko je otvorio vrata i ko je zvao majstora.
Između vlasnika i podstanara postoji drugi račun, koji vas se ne tiče. Održavanje i potrebne opravke padaju na stanodavca, sitne opravke izazvane redovnom upotrebom na podstanara, a podstanar odgovara i za štetu koju napravi neko kome je omogućio korištenje stana. Ako je začepljenje ili prelivena mašina njegovo djelo, vlasnik taj trošak može tražiti od njega, ali tek pošto vama plati.
Obrnuto ne vrijedi. Uplata u zajedničku rezervu i naknada upravniku su obaveza etažnog vlasnika, ne podstanara, pa se ne mogu prevaliti na njega ni kroz obračun štete ni kroz režije.
Ako vam curi, a u stanu iznad zateknete podstanara, odmah tražite kontakt vlasnika i prijavu pošaljite obojici. Podstanar zna kad je kvar počeo i pušta majstora unutra, vlasnik plaća. Prijava upućena samo jednom od njih kasnije se okrene protiv vas, jer druga strana tvrdi da za štetu nije ni znala.
Vertikale vodovoda i kanalizacije, krov, fasada, temelj i zajednički uređaji nisu ničiji stan. To su zajednički dijelovi zgrade i njihovo održavanje je obaveza svih etažnih vlasnika, srazmjerno suvlasničkim dijelovima. Kad vertikala pukne u zidu susjednog stana, komšija nije štetnik nego je, kao i vi, samo bliže mjestu kvara.
Novac za takve popravke postoji unaprijed i zove se zajednička rezerva. To je imovina svih etažnih vlasnika namijenjena troškovima održavanja i poboljšanja zgrade, a doprinose je snose svi srazmjerno svojim dijelovima. Popravku zajedničke instalacije upravnik plaća iz nje, ne iz džepa onoga kome kaplje.
Curenje vode propisi o upravljanju zgradom svrstavaju u hitne popravke, u isti red sa zaglavljenim liftom, kvarom na gasu i otpadanjem dijelova fasade. U Kantonu Sarajevo je izričito propisano da upravnik radovima hitne popravke pristupa bez odlaganja i onda kad na računu zgrade nema sredstava, a trošak naknadno raspoređuje na etažne vlasnike. U Republici Srpskoj se hitne intervencije povjeravaju specijalizovanom izvođaču, a etažni vlasnik je dužan odmah omogućiti izvođenje radova. Prazan račun zgrade nije razlog da se čeka.
Prijava upravniku ide pisanim putem, s datumom, opisom i fotografijama u prilogu. Usmena prijava u hodniku ne postoji onog trenutka kad se počne raspravljati kada je zgrada saznala za kvar.
Krov je najčistiji primjer kako to radi. Prokišnjava samo posljednjem spratu, a plaćaju svi, jer krov pripada zgradi isto kao temelj, fasada i ulaz. Pitanje zašto bi prizemlje plaćalo krov ima kratak odgovor: iz istog razloga iz kojeg posljednji sprat plaća popravku ulaznih vrata koja ne koristi ništa više od ostalih.
Zgrade bez upravnika i bez rezerve su druga priča, i to ona koja najčešće završi svađom. Nema ni ko naruči popravku ni iz čega da se plati, pa se u praksi dogodi da je plati onaj kome curi, a ostali se ne jave. Taj neko ima pravo tražiti od ostalih njihov dio, ali to znači nov zahtjev, novo dokazivanje i vjerovatno sud. Rezerva se zato uplaćuje i dok sve radi, jer je jedini način da popravka zajedničke instalacije ne zavisi od dobre volje osam ljudi u istom trenutku.
Očigledna šteta nije isto što i dokazana šteta. Da bi naknada bila dosuđena, moraju se pokazati tri stvari: da šteta postoji i kolika je, odakle je voda došla i da jedno proizlazi iz drugog. Prve dvije skupljate sami, treću u spornim slučajevima utvrđuje vještak.
Tabela ispod pokazuje čemu svaki papir služi u postupku. Vrijedi je pročitati prije nego pozovete majstora, jer se većina ovih dokaza može pribaviti samo dok kvar još traje.
| Dokaz | Šta se njime dokazuje | Gdje se pribavlja |
|---|---|---|
| Fotografije i video s datumom | Obim štete i to da se širila kroz vrijeme | Snimati od prvog dana i ponavljati svakih nekoliko dana |
| Zapisnik upravnika | Da je zgrada obaviještena, kada, i šta je zatečeno na licu mjesta | Upravnik zgrade, na pisanu prijavu |
| Pisani nalaz i račun vodoinstalatera | Gdje je izvor i kojoj instalaciji pripada | Majstor koji je izašao; tražiti opis zatečenog, ne samo iznos |
| Računi za sanaciju | Stvarni trošak vraćanja stana u prijašnje stanje | Izvođač radova; plaćati preko računa, ne gotovinom bez potvrde |
| Nalaz sudskog vještaka | Uzrok, uzročnu vezu i visinu štete kad se strane spore | Predlaže se u tužbi; vještaka i njegovu nagradu određuje sud |
| Zapisnik procjenitelja osiguravača | Koliko je od štete osiguravač priznao i po kojoj osnovi | Prijavom štete po vlastitoj polici |
Vještaka na sudu plaća, za početak, strana koja ga je predložila. Sud od nje traži predujam i bez uplate vještačenja nema. Na kraju postupka troškove snosi strana koja izgubi spor, pa se predujam vraća kroz troškovnik ako dobijete. Zbog toga se prije tužbe računa: kod male štete nagrada vještaka pojede veliki dio onoga što tražite, pa se na sud ide samo ako je nalaz gotovo siguran.
Prije svega toga isplati se isključiti pogrešnu dijagnozu. Vlaga koja se pojavi ravnomjerno, u uglu vanjskog zida i bez traga odozgo, obično je kondenzacija, a ne curenje. Kod kondenzacije nema štetnika od kojeg se traži naknada nego pitanje izolacije, grijanja i provjetravanja. Zahtjev poslan komšiji prije nego što je to provjereno teško se kasnije povlači bez posljedica po odnose u zgradi.
Kad je izvor utvrđen i šteta popisana, ide pisani zahtjev za naknadu. Formulara nema, ali su podaci uvijek isti: datum i mjesto štete, opis izvora i čime je utvrđen, popis oštećenog s iznosima, prilozi i rok za dobrovoljno plaćanje. U praksi se daje petnaest dana i to je dovoljno.
Dvije stvari idu u vašu korist i vrijedi ih znati prije pregovora. Obaveza naknade štete dospijeva od trenutka kada je šteta nastala, pa zatezna kamata teče od tog dana, a ne od dana kad ste poslali zahtjev. Ako se ide na sud, visina naknade se određuje prema cijenama u vrijeme donošenja presude, pa poskupljenje materijala u međuvremenu ne pada na vas.
Ako plaćanja nema, ostaje tužba općinskom, odnosno osnovnom sudu. Novčani zahtjev do 5.000 KM vodi se kao spor male vrijednosti, po skraćenim pravilima i sa žalbom koja se može podnijeti samo zbog povrede postupka ili pogrešne primjene materijalnog prava. Zahtjev za naknadu štete od vode je novčano potraživanje i ulazi u taj okvir; sporovima male vrijednosti ne smatraju se sporovi o samim nekretninama, radni sporovi i sporovi zbog smetanja posjeda.
Koga tužiti opet zavisi od izvora. Kod kvara u susjednom stanu tuži se vlasnik tog stana, a ne podstanar koji u njemu živi. Kod zajedničke instalacije protivna strana su etažni vlasnici, odnosno zajednica etažnih vlasnika ako je zgrada ima, jer upravnik za njih obavlja poslove i nije vlasnik zgrade. Prije podnošenja tužbe provjerite u ugovoru o upravljanju ko je tačno stranka, jer se pogrešno označen tuženi plaća izgubljenim mjesecima i troškovima.
Za razliku od buke, koja se rješava kućnim redom i prekršajnom prijavom, šteta od vode je novčano potraživanje i završi u parnici. Zbog toga ovdje računi i pisani nalazi vrijede više od svjedoka koji su vidjeli mokar plafon.
Rok koji se lako propusti
Potraživanje naknade štete zastarijeva za tri godine od dana kada ste saznali za štetu i za onoga ko ju je prouzrokovao, a u svakom slučaju za pet godina od dana kada je šteta nastala. Kod curenja koje se ponavlja rok se računa od svake pojedinačne štete. Sud na zastaru ne pazi sam: ako se dužnik na nju ne pozove, o zahtjevu se odlučuje kao da rok nije prošao.
Polica ne mijenja to ko je odgovoran. Mijenja od koga i kada dobijate novac, a u sporu s komšijom koji nema namjeru platiti to je velika razlika.
Bitne su dvije vrste pokrića i rade u suprotnim smjerovima. Osiguranje domaćinstva pokriva štetu na vašem stanu i stvarima, pa vam osiguravač isplati štetu i onda kad se s komšijom ništa nije dogovorilo, a dalje sam traži svoj novac od odgovornog lica. Osiguranje od odgovornosti prema trećim licima pokriva obrnut smjer, štetu koju vi napravite stanu ispod. Ako je ima onaj ko je vas zalio, cijela stvar se rješava s osiguravačem umjesto s njim.
Rokovi su kratki i lako se propuste. Osiguranik je dužan obavijestiti osiguravača o nastupanju osiguranog slučaja najdalje u roku od tri dana od saznanja, pa prijava ide odmah, prije čišćenja i prije popravke. Potraživanja iz ugovora o osiguranju, osim životnog, zastarijevaju za tri godine, računajući od prvog dana poslije proteka kalendarske godine u kojoj je potraživanje nastalo.
U zgradama s upravnikom vrijedi provjeriti postoji li i kolektivna polica za zajedničke instalacije i ostale zajedničke dijelove. Ona po pravilu ne pokriva sve što se dogodi unutar privatnih stanova, ali kad je izvor vertikala, krov ili zajednički uređaj, otvara put naknadi bez čekanja da se cijela zgrada dogovori.
Ako osiguravač odbije štetu ili je procijeni znatno niže od vaših računa, prvi korak je pisani prigovor samom društvu. Tek nakon toga predmet može ići ombudsmenu u osiguranju, koji radi pri agenciji za nadzor osiguranja u vašem entitetu. Postupak je besplatan, a u Federaciji se prigovor podnosi u roku od šest mjeseci od akta društva. Presudu ombudsman ne donosi, ali je taj put kraći od suda i ne košta ništa osim vremena.
Broj osiguranih stanova u BiH je nizak, pa se većina ovih sporova i dalje vodi bez ijedne police u igri. Papiri koje traži osiguravač i oni koje traži sud su ipak isti, tako da rad na dokazima nije uzalud ni kad osiguranja nema.
Iznosi ispod su tržišni rasponi, ne cjenovnik. Za ove poslove ne postoji propisana tarifa ni službena cijena, pa svaki iznos treba potvrditi predračunom prije nego što izvođač počne raditi.
| Stavka | Orijentacioni raspon | Napomena |
|---|---|---|
| Izlazak vodoinstalatera i utvrđivanje izvora | 50-300 KM | Gornji dio raspona kad treba otvarati zid ili plafon |
| Profesionalno sušenje prostorije | 200-800 KM | Naplaćuje se po danu rada opreme |
| Krečenje oštećene sobe | 100-400 KM | Bez zamjene poda i stolarije |
| Zamjena oštećenog parketa ili laminata | 300-1.000 KM i više | Raste s površinom i vrstom podloge |
| Namještaj i uređaji | prema računima | Traži se dokaz o vrijednosti, procjena napamet ne prolazi |
| Vještačenje u parnici | prema odluci suda o nagradi vještaku | Predujam plaća strana koja vještačenje predloži |
Ukupan trošak ozbiljnijeg curenja lako pređe hiljadu maraka i upravo zato se rasprava o krivici otegne. Praktičnije je prvo skupiti račune pa razgovarati o iznosu nego obrnuto, jer okrugli iznos izrečen napamet druga strana odbija u prvoj rečenici.
Sve plaćajte preko računa. Račun je jedini dokaz troška koji sud i osiguravač prihvataju bez rasprave, a tvrdnja da je majstoru dato dvjesto maraka na ruke bez papira u postupku vrijedi otprilike koliko i procjena suprotne strane koliko bi to trebalo koštati.
Ko na kraju plaća, izvor je već odredio. Kvar u susjednom stanu plaća njegov vlasnik, i popravku i vašu sanaciju. Kvar na zajedničkoj instalaciji ide iz zajedničke rezerve, a gdje je nema, dijeli se na etažne vlasnike srazmjerno njihovim dijelovima. Vi u oba slučaja plaćate unaprijed samo ono što ne trpi odgađanje, i čuvate svaki račun.
Odgovornost za štetu i rokovi zastare uređeni su Zakonom o obligacionim odnosima, dužnosti etažnih vlasnika Zakonom o stvarnim pravima, a rad upravnika i zajednička rezerva kantonalnim, odnosno entitetskim propisima o upravljanju i održavanju zgrada.
Tekst zakona po kojem se traži naknada štete: ko je dužan naknaditi štetu, šta ulazi u štetu, kako se određuje visina i u kojim rokovima potraživanje zastarijeva.
Ista materija za stan u Republici Srpskoj, s odredbama o odgovornosti za štetu, načinu naknade i zastari.
Ovdje se čita član 94: dužnost održavanja instalacija stana, odgovornost prema drugim vlasnicima i postupak kad vlasnik ne dozvoli ulazak upravniku.
Verzija za Republiku Srpsku, s istom dužnošću održavanja posebnog dijela i pristupa stanu radi održavanja zajedničkih dijelova.
Službena stranica nadležnog kantonalnog ministarstva s tekstom zakona: šta su zajednički dijelovi, kako se puni zajednička rezerva i šta upravnik mora uraditi kod hitne popravke.
Obrazac i uputstvo za prigovor kad osiguravač odbije ili potcijeni štetu; postupak je besplatan, a prethodni prigovor društvu je uslov.
Nadzorna agencija za osiguranje u RS, s kancelarijom ombudsmana kojoj se prijavljuju sporovi s osiguravačem.
Adresar sudova: ovdje se nalazi nadležni općinski ili osnovni sud i adresa na koju se predaje tužba za naknadu štete.
