Zašto ugovor mora biti precizniji kada vlasnik nije prisutan
Kada stanodavac živi u BiH, mnogo toga se može brzo riješiti obilaskom stana ili kratkim sastankom sa stanarom. Kada živi u inostranstvu, svaka takva sitnica postaje sporija i skuplja. Zato ugovor mora unaprijed urediti ono što bi inače bilo prepušteno trenutnom dogovoru.
Najčešće se ne zakomplikuje sama kirija, nego stvari oko nje: režije, depozit, hitni kvar, pristup stanu, ko je kontakt osoba i kako izgleda izlazak iz stana na kraju najma. Upravo tu ugovor mora biti jasan.
Koje odredbe ne smiju ostati nejasne
- tačan identitet vlasnika, stanara i kontakt osobe ako postoji
- tačan iznos kirije, način i datum plaćanja
- koje režije plaća stanar, a koje vlasnik
- depozit: iznos, svrha i uslovi vraćanja
- pravila za prijavu kvarova i hitan pristup stanu
- način komunikacije i rok u kojem se odgovara na problem
- rokovi otkaza i način primopredaje pri izlasku iz stana
Upozorenje
Ako ugovor sadrži samo opšte rečenice tipa 'strane će se naknadno dogovoriti', problem nije riješen nego odgođen.
Kako urediti plaćanje kirije, režija i depozita
Najprije treba razdvojiti tri vrste novca: kiriju, režije i depozit. U praksi su to tri različite stvari i ugovor to treba jasno pokazati. Kirija je naknada za korištenje stana, režije su troškovi potrošnje i stanovanja, a depozit je osiguranje za određene rizike i ne treba ga miješati sa zadnjom kirijom osim ako to izričito ugovorite.
| Stavka | Šta mora biti jasno |
|---|---|
| Kirija | Iznos, datum dospijeća, račun za uplatu i šta se smatra kašnjenjem. |
| Režije | Ko plaća, kako se dokazuje uplata i šta se dešava ako ostanu dugovi. |
| Depozit | Koliki je, za šta služi i u kojim situacijama se zadržava ili vraća. |
Kad vlasnik živi u inostranstvu, posebno je korisno da se u ugovoru navede tačan račun za uplatu i obaveza stanara da po potrebi dostavi dokaz o plaćenim režijama.
Kako definisati prijavu kvarova i hitne situacije
Ovo je jedna od najvažnijih razlika kada vlasnik nije u BiH. Ugovor treba reći kome se stanar javlja, kojim kanalom, šta se smatra hitnom situacijom i ko može pristupiti stanu ako vlasnik nije dostupan. Bez toga i manji kvar može prerasti u veći trošak ili raspravu o odgovornosti.
- ko je prva kontakt osoba za kvarove
- da li stanar može sam pozvati majstora u hitnoj situaciji
- u kojim slučajevima kontakt osoba ili punomoćnik mogu ući u stan
- kako se dokumentuje kvar i trošak popravke
- ko odlučuje o većim zahvatima
Kada ima smisla uključiti punomoćnika ili člana porodice
Ako vlasnik želi da sve ključne odluke ostanu kod njega, a da član porodice samo bude lokalna kontakt osoba, ugovor to treba odražavati. Ako pak druga osoba treba potpisivati, preuzimati ili predavati stan, tada treba provjeriti i formalni okvir punomoći. Nije dobro pretpostaviti da 'svi znaju ko to vodi'.
Konzularna praksa BiH u inostranstvu pokazuje da se punomoć može ovjeriti u diplomatsko-konzularnom predstavništvu BiH, što je praktično za vlasnike koji su van zemlje i žele jasno urediti ko ih zastupa.
Kako dokumentovati primopredaju i stanje inventara
Primopredaja je važna i na početku i na kraju najma. Ako se stan izdaje prvi put ili ako vlasnik sve vodi na daljinu, zapisnik o primopredaji sa fotografijama i popisom inventara je jedna od najkorisnijih stvari koju možete napraviti.
- stanje zidova, podova i uređaja
- broj ključeva koji se predaju
- očitanja brojila ako su relevantna
- popis namještaja i opreme
- vidljive nedostatke koji već postoje pri useljenju
Tri praktična scenarija
Primjer 1: Vlasnik sve vodi na daljinu
U tom slučaju ugovor mora imati precizna pravila o komunikaciji, prijavi kvarova, uplati kirije i pristupu stanu u hitnim situacijama, jer se ništa ne može osloniti na spontani dolazak vlasnika.
Primjer 2: Član porodice je kontakt osoba
Ako član porodice obilazi stan ili prima prijave kvarova, treba biti jasno da li on samo prenosi informacije ili ima pravo da donosi operativne odluke i da li je to uređeno punomoći.
Primjer 3: Stan se izdaje prvi put
Tada ljudi najčešće potcijene depozit, zapisnik o primopredaji i dokaz o režijama. Upravo to kasnije stvori najviše nesporazuma.
Praktična kontrolna lista prije potpisa ugovora
- Ugovor jasno razdvaja kiriju, režije i depozit.
- Tačno je određen račun za uplatu i rok plaćanja.
- Jasno je ko je kontakt osoba i šta smije raditi.
- Pravila za kvarove i hitne situacije su unaprijed definisana.
- Rokovi i način otkaza najma su precizno napisani.
- Postoji plan i dokumentacija za primopredaju stana i inventara.
Korisni linkovi
Ispod su zvanični i praktično relevantni izvori za dalje čitanje i provjeru detalja prije odluke ili podnošenja prijave.
- Zakon o obligacionim odnosima - pregled na Paragraf.ba (FBiH)
Pregled općeg ugovornog okvira koji se u praksi koristi kao polazna osnova za ugovorne odnose poput zakupa.
- Zakon o obligacionim odnosima Republike Srpske - pregled na Paragraf.ba
Pregled općeg ugovornog okvira za RS.
- Službeni list BiH - Zakon o obligacionim odnosima
Službeni pregled zakona koji uređuje opće obligacione odnose.
- Ovjera punomoći u Ambasadi BiH u Beču
Praktičan konzularni primjer za ovjeru potpisa na punomoći kada vlasnik živi u inostranstvu.
Sažetak
Kada vlasnik živi u inostranstvu, ugovor o najmu mora nadomjestiti ono što inače rješava lično prisustvo. Zato je važnije da bude jasan nego da zvuči 'pravno jako'.
Ako su plaćanje, režije, depozit, kvarovi, kontakt osoba i primopredaja precizno uređeni, već ste uklonili najveći dio budućih problema.