Tri pitanja koja odlučuju o najmu na daljinu
Najam stana uređuje Zakon o obligacionim odnosima, u glavi o zakupu. Zakon ne pravi razliku po tome gdje vlasnik živi. Obaveze su iste bilo da stanuje u susjednoj ulici ili u drugoj državi; razlikuje se samo koliko mu treba da ih ispuni.
Zato se najam na daljinu svodi na tri pitanja. Ko potpisuje ugovor i kako se taj potpis dokazuje u BiH. Ko ovdje prima kiriju, prijave kvarova i papire. Na koju adresu stižu obavještenja kad nešto pođe po zlu.
Odgovori moraju biti u ugovoru, a ne u dogovoru preko poruka. Podstanaru koji ne zna kome se javlja ni na čiji račun uplaćuje, a vlasnik mu je nekoliko država daleko, i kvar na bojleru preraste u spor.
Sve ostalo što stanodavac i podstanar dogovaraju prije useljenja jednako je kao kod svakog drugog najma stana u BiH. Ovaj tekst se drži onoga što donosi vlasnikovo odsustvo.
Šta ugovor mora riješiti kad je vlasnik vani
Svaki ugovor o najmu pokriva stan, kiriju, depozit i rok. Kad je vlasnik vani, uz svaku od tih stavki ide još jedno pitanje: ko to radi umjesto njega i u kojem roku. Ono što se u lokalnom najmu riješi jednim dolaskom, ovdje mora biti napisano.
| Stavka ugovora | Šta se uz nju dopisuje kad je vlasnik vani |
|---|---|
| Strane i kontakt | Puni podaci vlasnika, njegova adresa u inostranstvu i adresa u BiH na koju mu se šalju pismena. Ime osobe koja ga zastupa i šta je ovlaštena raditi. |
| Kirija | Ime vlasnika računa, broj računa, datum do kojeg uplata mora biti proknjižena i ko izdaje potvrdu o prijemu. |
| Režije | Ko prima račune koji glase na vlasnika, ko ih plaća i kome podstanar šalje dokaz o uplati. |
| Depozit | Kod koga novac stoji, šta se od njega smije odbiti i u kojem roku se vraća nakon izlazne primopredaje. |
| Kvarovi | Kome se kvar prijavljuje, u kojem roku stiže odgovor i do kojeg iznosa podstanar smije sam pozvati majstora. |
| Ulazak u stan | Ko smije ući, uz koliko dana najave i šta se smatra hitnom situacijom u kojoj najava otpada. |
| Otkaz | Na koju adresu i kojim kanalom se šalje otkaz da bi se smatrao primljenim, i od kojeg dana teče rok. |
| Prijava adrese | Ko daje ovjerenu izjavu stanodavca ili ovjereni ugovor i odakle se ovjera pribavlja. |
Odredba o naknadnom dogovoru ne rješava ništa
Rečenica da će se strane naknadno dogovoriti radi samo dok su odnosi dobri. Kad zapne, jedna strana je u stanu i traži odgovor danas, a druga se javlja kad stigne.
Ko potpisuje ugovor kad vlasnik nije u BiH
Ugovor o najmu vrijedi između strana čim ga obje potpišu. Notarska obrada za najam nije propisana, jer se notarski obrađuju poslovi kojima se prenosi vlasništvo na nekretnini, a zakup u tu grupu ne spada. Ovjera potpisa je nešto drugo i postaje neophodna čim ugovor treba pokazati nekom trećem, najčešće na šalteru za prijavu adrese.
Vlasnik iz inostranstva do prihvatljivog potpisa dolazi na tri načina:
- Potpiše ugovor i ovjeri potpis u ambasadi ili konzulatu BiH u državi u kojoj živi. Takva ovjera vrijedi kao domaća, bez apostillea i bez prevoda.
- Potpiše kod stranog notara. Tada ispravi treba apostille ili oslobođenje po ugovoru s tom državom, uz prevod sudskog tumača.
- Ne potpisuje sam, nego ugovor u njegovo ime potpisuje punomoćnik u BiH, u granicama onoga što punomoć izričito daje.
Apostille ne treba za isprave iz Hrvatske, Slovenije, Srbije, Crne Gore, Austrije, Mađarske, Češke, Slovačke, Rumunije, Rusije i Francuske, a s Italijom je oslobođenje ograničeno. Za Njemačku i Švicarsku se traži. Provjerite u kojem je režimu vaša država prije nego platite ovjeru kod stranog notara, jer se rute razlikuju po cijeni i po trajanju.
Punomoć mora biti u formi koja se traži za sam posao. Pošto ugovor o najmu ne traži notarsku obradu, ne traži je ni punomoć za najam. Ovjeren potpis na punomoći ipak se isplati: neovjerenu punomoć druga strana lako ospori, a bez ovjere se ne može ni priložiti tamo gdje se traži ovjeren dokument. Gdje se potpis ovjerava u BiH i šta se nosi, objašnjeno je u tekstu o ovjeri potpisa.
Kirija, režije i depozit: ko naplaćuje i na koji račun
Kirija, režije i depozit su tri odvojene stavke i u ugovoru moraju tako i izgledati. Kirija je naknada za korištenje stana, režije su troškovi potrošnje, a depozit je osiguranje za štetu i dug. Depozit se ne pretvara sam od sebe u zadnju kiriju; ako želite da može, to se piše. Kako se obračunava i vraća, razrađeno je u tekstu o depozitu za stan.
| Stavka | Šta mora biti jasno kad vlasnik nije u zemlji |
|---|---|
| Kirija | Ime vlasnika računa, broj računa, datum dospijeća i ko izdaje potvrdu o prijemu. |
| Režije | Ko plaća koji račun, kome se šalje dokaz o uplati i ko rješava dug nastao prije useljenja. |
| Depozit | Kod koga novac stoji tokom najma, šta se smije odbiti i u kojem roku se ostatak vraća. |
Plaćanje između rezidenta i nerezidenta je slobodno i obavlja se preko banke. Jedno ograničenje se u praksi redovno prekrši: u zemlji se plaća u konvertibilnim markama. Kirija se smije ugovoriti u eurima, ali se ne smije u eurima ni platiti ni naplatiti unutar BiH, a za kršenje tog pravila zakon predviđa novčanu kaznu i za fizičko lice. Iznos preračunat u marke i uplaćen na račun ne otvara nijedno od tih pitanja.
Status nerezidenta ne zavisi od državljanstva. Državljanin BiH čiji privremeni boravak u inostranstvu traje duže od godinu dana po deviznim propisima više nije rezident, pa se na njegov račun i njegove transfere primjenjuju pravila za nerezidente.
Nerezident može u banci u BiH otvoriti račun i sredstvima na njemu slobodno raspolagati. Prenos u inostranstvo je tačka na kojoj se stane: banka ga izvršava tek uz uvjerenje da nema neizmirenih poreskih i carinskih obaveza. Neprijavljen prihod od kirije zato najčešće zapne baš onda kada novac treba izaći iz zemlje.
Gotovina je u ovoj postavci najlošiji izbor. Novac obično preuzima treća osoba, potvrde nema, a u sporu vlasnik tvrdi da do njega nije stigao. Ako se ipak plaća gotovinom, svaka uplata traži potvrdu s datumom, iznosom, mjesecom na koji se odnosi i potpisom osobe koja je novac primila, uz punomoć koja joj prijem kirije izričito dozvoljava.
Porez na prihod od izdavanja kad vlasnik nije rezident
Porez plaća vlasnik, jer prihod ostvaruje on. Život u inostranstvu ga ne oslobađa, pošto se oporezuje prihod ostvaren u BiH, a stan je ovdje. Poreski propisi nerezidentom smatraju osobu koja u zemlji nema prebivalište ni stalno boravište i u njoj provede manje od 183 dana godišnje.
Stopa i priznati rashodi su za nerezidenta isti kao za bilo kojeg drugog vlasnika: u Federaciji 30 posto priznatih rashoda i stopa od 10 posto, u Republici Srpskoj 20 posto rashoda i 13 posto, u Brčko distriktu 30 posto i 10 posto. Rokovi, obrasci i način obračuna razrađeni su u tekstu o ugovoru, porezu i prijavi adrese. Ovdje je bitno ono što se mijenja kada vlasnik nema prebivalište u zemlji.
Prva razlika je tehnička, a zaustavi najviše ljudi. Nerezident koji ostvaruje prihod u BiH mora imati poreski identifikacioni broj, iako nema matični broj. U Federaciji se podnosi prijava za registraciju nerezidentnog fizičkog lica, uz ugovor na osnovu kojeg se vrši isplata, a uvjerenje stiže u roku od pet radnih dana. Ako vlasnik u BiH nema ni boravište, postupak registracije ne pokreće on nego isplatilac prihoda, dakle podstanar. U Republici Srpskoj vrijedi isto pravilo: fizičko lice bez prebivališta i boravišta u BiH koje ostvaruje prihod u RS mora imati poreski broj.
Poreskog zastupnika nerezident nije dužan imenovati ni u jednom entitetu. Punomoćnika smije angažovati, ali u Republici Srpskoj izbor nije slobodan: pred poreskim organom fizičko lice zastupa advokat, advokatsko društvo, poreski savjetnik ili bliski srodnik iz zakonom određenog kruga, a ne bilo ko od povjerenja.
Druga razlika je ko novac stvarno uplaćuje. U Republici Srpskoj to zavisi od podstanara. Ako je stan iznajmilo pravno lice ili preduzetnik, ono obračuna i obustavi porez pri svakoj isplati i vlasniku izda potvrdu. Podstanar koji je obično fizičko lice ne obustavlja ništa, pa vlasnik porez uplaćuje sam, do desetog u mjesecu za prethodni mjesec, uz godišnju prijavu do kraja marta.
U Federaciji obaveza stoji na vlasniku: on prijavljuje početak izdavanja u roku od osam dana i tokom godine plaća mjesečnu akontaciju. Uz to postoji i pravilo da rezidentni isplatilac pri svakoj isplati nerezidentu obračuna i uplati porez, pa se u praksi ne zna uvijek ko od to dvoje plaća. Kad je podstanar pravno lice, raščistite s nadležnom ispostavom Porezne uprave ko obustavlja porez, i to prije prve uplate.
Kvarovi i hitne situacije kad vlasnika nema u zemlji
Zakon održavanje stana stavlja na vlasnika: on ga predaje u ispravnom stanju i drži u stanju za ugovorenu upotrebu, dok sitne opravke iz redovne upotrebe i troškove upotrebe snosi podstanar. Odsustvo iz zemlje tu podjelu ne mijenja. Mijenja samo brzinu, pa ugovor mora dodati rokove.
Podstanar je dužan bez odgađanja javiti kvar koji traži opravku, a ako to propusti, odgovara za štetu koja iz propuštanja nastane. Zato prijava ide pisano, na kanal naveden u ugovoru, s datumom i fotografijom. Poruka poslana na broj koji se ne javlja nije dokaz da je prijava primljena.
Kad odgovora nema, zakon podstanaru daje izlaz. Ostavlja vlasniku primjeren rok da nedostatak otkloni, pa nakon isteka roka može tražiti sniženje kirije ili raskid ugovora, uz naknadu štete. Rok mora biti dokaziv, pa se šalje pisano. Odbijanje troška popravke od kirije nije automatsko pravo i traži ispunjene uslove ili dogovor, o čemu detaljnije govori tekst o kvarovima u iznajmljenom stanu.
Praktično rješenje je gornji iznos. U ugovor se upiše do koliko maraka podstanar ili punomoćnik smiju sami pozvati majstora bez prethodne saglasnosti, uz obavezu da pošalju račun s opisom rada. Iznad tog iznosa odlučuje vlasnik. Bez tog broja svaka slavina čeka odgovor iz druge vremenske zone.
Hitne situacije se rješavaju bez čekanja na odgovor
Curenje vode, kvar na plinskoj instalaciji, struji ili grijanju i sve što ugrožava stan ili susjedne stanove ne trpi čekanje. Nabrojite u ugovoru šta se smatra hitnim i dajte podstanaru pravo da u tim slučajevima odmah pozove majstora, uz obavezu da vlasnika obavijesti isti dan i pošalje račun.
Kontakt osoba i punomoćnik nisu isto
Član porodice koji drži rezervne ključeve i javlja se stanaru nije time postao zastupnik. Kontakt osoba prenosi informacije. Punomoćnik preduzima pravne radnje u vlasnikovo ime, i to samo one koje mu punomoć izričito daje.
Razlika se vidi tek kad zatreba potpis. Osoba ovlaštena samo da pokaže stan ne može potpisati ugovor, primiti kiriju ni dati izjavu za prijavu adrese. Ono što punomoćnik uradi u granicama punomoći obavezuje vlasnika neposredno, kao da je sam potpisao. Ono što uradi preko tih granica ne obavezuje ga dok to ne odobri. Koje poslove punomoć za najam treba izričito nabrojati, od potpisa ugovora do prijema novca, razrađeno je u tekstu o punomoći za izdavanje stana.
Punomoć se može opozvati u svakom trenutku i vlasnik se tog prava ne može unaprijed odreći, čak ni ugovorom. Opoziv ipak mora stići do podstanara. Dok on ne zna i nije morao znati da je punomoć povučena, dogovor s dotadašnjim punomoćnikom ga i dalje štiti. Zato se opoziv šalje pisano i podstanaru, ne samo osobi kojoj se ovlaštenje oduzima.
Punomoć prestaje smrću vlastodavca. Najam ne prestaje: ugovor se nastavlja s nasljednicima. Kod stanova čiji su vlasnici decenijama vani to zna zaustaviti sve, jer se do novog potpisa ne može prije nego se okonča ostavinski postupak.
Adrese u BiH: prijava boravišta podstanara i prijem pismena
Podstanar mora prijaviti prebivalište ili boravište u roku od 15 dana. Za prijavu mu treba ovjeren ugovor o zakupu ili ovjerena izjava stanodavca, a oba dokumenta dolaze od vlasnika. Kad je vlasnik vani, prijava tu i zapne.
Izjava se može potpisati i ovjeriti u ambasadi ili konzulatu BiH i poslati poštom. Druga mogućnost je punomoćnik, ali samo ako punomoć izričito pokriva davanje izjava pred organom koji vodi evidenciju prebivališta; opšte ovlaštenje za vođenje stana na šalteru obično ne prolazi. Prije nego što vlasnik plati ovjeru i pošalje dokument, neka podstanar u nadležnoj službi provjeri koji od ta dva dokumenta prihvataju i traže li još nešto uz njega.
Vlasnika prijava ne košta ništa i podstanaru ne daje nikakvo pravo na stan. Šta prijava adrese jeste, a šta nije, objašnjeno je u tekstu o ugovoru, porezu i prijavi adrese.
Druga adresa je sudska. Stranka koja se nalazi u inostranstvu, a nema punomoćnika u BiH, dužna je imenovati punomoćnika za primanje pismena. Vlasnik koji tuži, a to ne uradi, riskira da mu tužba bude odbačena. Vlasniku koji je tužen sud će prvo naložiti da takvog punomoćnika imenuje, a ako ga ne imenuje, postavlja mu zastupnika za primanje pismena o njegovom trošku.
Postoji i mirniji put. Strane se još prije spora smiju pisano dogovoriti da se dostava vrši na određenu adresu u entitetu u kojem se postupak vodi ili preko određene osobe. Za fizičko lice koje ne obavlja registrovanu djelatnost takav dogovor vrijedi samo ako je potpis javno ovjeren. Klauzula o adresi za dostavu u ugovoru o najmu, s ovjerenim potpisom, tako ima uporište u samom zakonu o parničnom postupku.
Dostava se ne zaustavlja zato što vas nema
Bez adrese za dostavu pismeno se objavljuje na oglasnoj ploči suda i nakon isteka roka smatra se uručenim. Vlasnik u inostranstvu tada za spor sazna kad je rok već prošao.
Primopredaja kad vlasnik ne može doći
Zapisnik o primopredaji je najjači dokaz o tome šta je predato i u kakvom stanju. Kad vlasnika nema na licu mjesta, on je jedino što stoji između njega i tvrdnje da je oštećenje već postojalo pri useljenju.
Zapisnik potpisuju podstanar i osoba koja stan predaje. Ako je to punomoćnik, u zapisnik ide i po kojoj punomoći nastupa. Vlasniku se isti dan šalju skenirani zapisnik i fotografije, da trag postoji i kod njega, ne samo kod osobe koja je bila na licu mjesta.
- stanje zidova, podova, stolarije i sanitarija, uz fotografije s datumom
- spisak uređaja i namještaja, s vidljivim oštećenjima upisanim odmah
- stanje brojila za struju, vodu i grijanje na dan useljenja
- broj predatih ključeva, uključujući ključeve ostave, garaže i poštanskog sandučeta
- nedostatke koji već postoje, izričito navedene, da se kasnije ne odbijaju od depozita
Isti obrazac se popunjava i pri izlasku, pa se dva stanja porede. Kako se zapisnik pravi i šta se fotografiše razrađeno je u tekstu o primopredaji stana.
Tri modela vođenja najma na daljinu
Vlasnici iz inostranstva najam u praksi vode na jedan od tri načina. Razlika nije u tome koliko ko vjeruje rodbini, nego u tome ko smije potpisati i primiti novac, i gdje svaki model puca.
| Model | Ko potpisuje ugovor | Ko prima kiriju | Gdje puca |
|---|---|---|---|
| Vlasnik vodi sve sam | Vlasnik, uz ovjeru u konzulatu ili kod stranog notara | Vlasnik, na svoj račun | Sve što traži nečije prisustvo. Primopredaja, ovjere i hitni kvarovi stoje dok vlasnik ne doputuje. |
| Kontakt osoba bez punomoći | Vlasnik | Vlasnik | Kontakt osoba ne može potpisati ni izjavu ni aneks. Podstanar misli da je nešto dogovorio, a dogovorio je s osobom bez ovlaštenja. |
| Punomoćnik s pisanim ovlaštenjem | Punomoćnik, u granicama punomoći | Punomoćnik, ako punomoć to izričito dozvoljava | Preširoka punomoć. Vlasnik kasnije teško dokazuje šta nije odobrio, jer ga radnje u granicama punomoći obavezuju. |
Model bira lista poslova koje neko mora obaviti u BiH dok najam traje. Ako se na njoj nađu potpis, prijem novca ili izjava pred nekim organom, kontakt osoba više nije dovoljna.
Kad podstanar ne plaća ili se izlazi iz stana
Neplaćena kirija je najbrža provjera koliko ugovor vrijedi. Zakon vlasniku daje otkaz zbog neplaćanja, ali tek pošto opomene podstanara i ostavi mu rok od 15 dana. Opomena mora biti dokaziva i mora stići, a to je iz inostranstva teže nego što zvuči: preporučena pošiljka ide na adresu stana, ne na broj telefona.
Otkaz se šalje na način naveden u ugovoru. Ako ugovor o tome ćuti, ostaje teret dokazivanja da je otkaz primljen i kada. Zato se adresa i kanal za obavještenja upisuju za obje strane. Otkazni rok i izlazak iz stana razrađeni su zasebno, kao i situacija kad podstanar ne plaća ili stanodavac mijenja uslove.
Prije tužbe se isplati pokušati dogovor, jer spor iz inostranstva znači advokata, troškove i dolaske na ročišta. Kad se ipak ide dalje, punomoć za zastupanje pred sudom je odvojena od punomoći za vođenje stana i daje se advokatu, a punomoćnik za primanje pismena može biti i treća osoba.
Prije potpisa: šta provjeriti kad je vlasnik u inostranstvu
Lista je kratka namjerno. Svaka stavka je nešto što se poslije useljenja ne popravlja porukom.
- Potpis vlasnika je ovjeren na način koji se u BiH prihvata, ili ugovor potpisuje punomoćnik s ovjerenom punomoći.
- U ugovoru piše ime vlasnika računa i broj računa na koji ide kirija, a iznos se plaća u markama.
- Ako novac prima druga osoba, punomoć joj to izričito dozvoljava i ugovor to navodi.
- Napisan je rok za odgovor na prijavu kvara i iznos do kojeg se majstor zove bez pitanja.
- Dogovoreno je ko daje ovjerenu izjavu ili ovjereni ugovor za prijavu adrese i odakle stiže.
- Upisana je adresa u BiH na koju se šalju obavještenja, opomena i otkaz.
- Zapisnik o primopredaji s fotografijama je napravljen na dan useljenja i poslan vlasniku.
- Provjereno je kako se prijavljuje i plaća porez na prihod od izdavanja i ko to obavlja.
Izvori za provjeru
Porezna pravila, konzularne procedure i devizni propisi mijenjaju se češće od pravila o zakupu. Iznosi, rokovi i spiskovi država u ovom tekstu vrijede u augustu 2026; prije potpisa ih potvrdite na izvorima ispod.
Korisni linkovi
- Zakon o obligacionim odnosima - pravila o zakupu
Tekst zakona za Federaciju BiH. Glava o zakupu nosi pravila o predaji stana, održavanju i opravkama, otkazu zbog neplaćanja i nastavku najma s nasljednicima.
- Zakon o obligacionim odnosima Republike Srpske
Isti okvir za Republiku Srpsku, s pravilima o zakupu i o zastupanju po punomoći.
- Službeni list BiH - Zakon o obligacionim odnosima
Objava zakona u službenom glasilu, za provjeru izvornog teksta i objavljenih izmjena.
- Ovjera punomoći u Ambasadi BiH u Beču
Primjer konzularne prakse: kako se zakazuje ovjera potpisa na ugovoru, punomoći ili izjavi, šta se donosi i koliko traje.
- MVP BiH - ambasade i konzulati
Redoslijed poteza
Prvo se rješava potpis i njegova ovjera, pa račun na koji ide kirija, pa osoba u BiH i granice njenog ovlaštenja, pa prijava adrese i porez. Zapisnik o primopredaji ide na dan useljenja, ne kad se stigne.
Jedna stavka se najčešće preskoči, a najskuplje košta: adresa u BiH na koju se šalju obavještenja, opomena i otkaz. Bez nje vlasnik za problem sazna kad je rok već prošao.