Šta je najvažnije razumjeti prije prvog stanara
Kada vlasnik živi u Njemačkoj, Austriji ili drugoj državi, najveći rizik nije samo porez ili naplata kirije, nego činjenica da niko ne reaguje brzo kada se pojavi praktičan problem. Stanar ne zna kome prijaviti kvar, računi ostanu otvoreni, ugovor je preopćenit, a dokumenti se čuvaju na više mjesta bez reda.
Zato izdavanje stana iz inostranstva treba postaviti kao sistem. U tom sistemu morate unaprijed znati ko potpisuje, ko prima kiriju, ko komunicira sa stanarom, ko reaguje u hitnoj situaciji, gdje se vodi evidencija i koja poreska pravila provjeravate na entitetskom nivou.
Praktično pravilo
Ako vlasnik nije fizički prisutan, svaka nejasna stvar iz ugovora sutra postaje dupli problem: prvo za stanara, a onda za osobu koja vas zastupa ili pokušava da vas dobije.
Redoslijed kojim izdavanje najčešće prođe uredno
- Provjerite status nekretnine i pripremite osnovne vlasničke i identifikacione podatke.
- Odlučite da li ćete stan voditi lično na daljinu ili preko punomoćnika / člana porodice u BiH.
- Pripremite jasan ugovor o najmu sa pravilima plaćanja, režija, depozita, kvarova i otkaza.
- Odredite gdje i kako će kirija stizati i kako ćete čuvati trag svake uplate.
- Provjerite poreski okvir prema entitetu u kojem se nekretnina nalazi i prema svom statusu nerezidenta.
- Uredite komunikaciju sa stanarom i osobom za hitne intervencije u BiH.
- Tek nakon toga zaključite najam i počnite voditi urednu evidenciju.
Upozorenje
Najčešća greška je da vlasnik prvo nađe stanara, usmeno se dogovori oko svega, a tek poslije pokušava vidjeti ko će rješavati porez, račune i kvarove.
Kako urediti ugovor o najmu kada vlasnik živi u inostranstvu
Ugovor treba biti praktičniji nego kod situacije u kojoj je vlasnik stalno u BiH. Osim osnovnih podataka o stanu, stranama i trajanju najma, ovdje su posebno važne odredbe o kontakt osobi, načinu prijave kvara, pristupu stanu u hitnim situacijama, tačnom datumu i načinu uplate kirije, načinu plaćanja režija, evidenciji depozita i dokumentovanju primopredaje.
- tačan identitet ugovornih strana i adresa za komunikaciju
- jasan iznos kirije, datum dospijeća i valuta / račun za uplatu
- ko plaća koje režije i kako se dostavljaju dokazi o uplati
- iznos i namjena depozita te uslovi povrata
- pravila za prijavu kvara i hitan ulazak u stan
- ko je kontakt osoba u BiH ako vlasnik nije dostupan
- rokovi i način otkaza najma
- zapisnik o primopredaji i popis inventara
Ugovor ne mora biti prenatrpan, ali ne smije ostaviti ključne operativne stvari na nivou 'dogovorićemo se'. Upravo te rečenice kasnije najviše koštaju.
Kako organizovati naplatu kirije i čuvanje dokumentacije
Ako živite u inostranstvu, nije dovoljno da kirija samo 'nekako stigne'. Treba da imate uredan trag o tome kada je uplaćena, za koji mjesec, na koji račun i da li su režije zaista plaćene. To je važno i zbog svakodnevnog upravljanja stanom i zbog poreske evidencije.
| Šta voditi | Zašto je važno |
|---|---|
| Evidenciju uplata kirije po mjesecima | Da kasnije ne nagađate šta je plaćeno, a šta kasni. |
| Ugovor i sve anekse | Da možete dokazati uslove najma i trajanje odnosa. |
| Dokaze o režijama i kvarovima | Da znate šta je obaveza stanara, a šta vaš trošak. |
| Bankovne izvode ili potvrde o prijemu novca | Da imate jasan trag za porez i kontrolu naplate. |
Posebno je korisno da sve dokumente vodite u jednoj digitalnoj mapi, uz mjesečnu evidenciju. To nije zakonska forma sama po sebi, ali je najbolji način da iz inostranstva zadržite pregled nad stanom.
Šta nerezident treba provjeriti u vezi sa porezom
Ovdje treba biti posebno oprezan. Porezni okvir u BiH nije jedinstven na jedan obrazac za cijelu državu. Za prihod od najma ključni su entitet u kojem se nekretnina nalazi, nadležna poreska uprava i vaš status rezidenta ili nerezidenta za poreske svrhe. U Federaciji BiH zakon izričito obuhvata i nerezidenta koji ostvaruje prihod na teritoriji Federacije od pokretne i nepokretne imovine, a pravilnik i obrasci posebno obrađuju prihod od iznajmljivanja imovine. U Republici Srpskoj postoji zaseban poreski okvir, zasebni javni prihodi za zakup i zasebna praksa Poreske uprave RS.
Za vlasnika iz inostranstva to znači da ne treba polaziti od pitanja 'da li ja uopće plaćam porez u BiH', nego od pitanja 'kod kojeg organa i po kojem entitetskom okviru se moj prihod od najma prijavljuje i dokumentuje'. Ako živite u državi koja ima ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja sa BiH, tada se dodatno provjerava i kako se prihod tretira u državi vašeg boravka.
Upozorenje
Nemojte se oslanjati na tuđe iskustvo iz drugog entiteta ili iz drugog perioda. Kod najma i nerezidentnosti upravo ta razlika najčešće napravi pogrešan zaključak.
Kada ima smisla koristiti punomoćnika ili člana porodice u BiH
Ako niste fizički prisutni, punomoćnik ili član porodice često ima smisla, ali samo ako unaprijed znate za šta ga ovlašćujete. Nije isto dati nekome pravo da pokaže stan i preuzme ključeve, i dati pravo da potpisuje dokumente, pregovara o raskidu ugovora, prima novac ili vodi administraciju.
- obilazak stana i primopredaja ključeva
- komunikacija sa stanarom oko kvarova i ulaska majstora
- prikupljanje dokumentacije i praćenje administracije
- potpisivanje ugovora ili aneksa samo ako to stvarno želite prepustiti
- preuzimanje pošte i službenih obavijesti
Konzularne stranice BiH u inostranstvu pokazuju da se punomoć može ovjeriti u diplomatsko-konzularnom predstavništvu BiH, što je praktično korisno kada vlasnik živi u Austriji ili drugoj državi i želi formalno urediti ovlaštenje prije nego što se stan izda.
Šta vlasnici najčešće previdje kada nisu prisutni u BiH
- nemaju jasan kanal za hitne kvarove
- ne razlikuju šta radi kontakt osoba, a šta punomoćnik
- vode kiriju i troškove kroz poruke umjesto kroz urednu evidenciju
- potcijene poresku obavezu jer žive u drugoj državi
- ne ažuriraju ugovor kad se najam produži ili uslovi promijene
- ne provjere kako se prihod od najma uklapa u njihovu rezidentnost u drugoj državi
Greška koja najviše košta vremena
Najviše problema nastaje kada vlasnik misli da je 'član porodice tu, pa će se već snaći'. Ako nema jasnih ovlaštenja i pisanih pravila, i dobra volja brzo postane nejasna odgovornost.
Tri praktična scenarija
Primjer 1: Izdajete jedan stan dugoročno
Ako izdajete samo jedan stan i želite stabilan dugoročni najam, najviše vam koristi dobar ugovor, jasan račun za uplatu, jedna kontakt osoba u BiH i uredna mjesečna evidencija uplata i troškova.
Primjer 2: Živite i radite u Njemačkoj ili Austriji
U tom slučaju nije dovoljno riješiti samo stan i stanara. Morate razmišljati i o poreskoj rezidentnosti u državi boravka, mogućem ugovoru o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja i o tome kako dokumentujete prihod od najma u BiH.
Primjer 3: Najmom upravlja član porodice u BiH
To može biti vrlo praktično rješenje, ali samo ako je unaprijed jasno šta ta osoba radi, kako izvještava, šta smije potpisati i da li uopće prima novac ili samo koordinira svakodnevne stvari.
Praktična kontrolna lista prije prvog izdavanja stana
- Odlučio sam ko vodi najam na dnevnom nivou dok sam u inostranstvu.
- Pripremio sam jasan ugovor o najmu sa pravilima kirije, režija, depozita i kvarova.
- Odredio sam način uplate kirije i sistem evidencije uplata.
- Provjerio sam koji poreski organ i koji entitetski okvir važe za moju nekretninu.
- Ako je potrebno, uredio sam punomoć ili formalnu kontakt ulogu osobe u BiH.
- Imam plan za hitne intervencije, račune i čuvanje dokumentacije.
- Ako živim u drugoj državi, provjerio sam i pitanje rezidentnosti i mogućeg dvostrukog oporezivanja.
Ova lista nije zamjena za provjeru kod nadležnog organa, ali je vrlo dobar minimum da najam ne krene nespremno.
Korisni linkovi
Ispod su zvanični i praktično relevantni izvori za dalje čitanje i provjeru detalja prije odluke ili podnošenja prijave.
- Zakon o porezu na dohodak FBiH
Federalni zakon koji obuhvata i nerezidenta koji ostvaruje prihod od nepokretne imovine na teritoriji Federacije.
- Pravilnik o primjeni Zakona o porezu na dohodak FBiH
Praktično važan pravilnik sa obrascima i pravilima za prihod od iznajmljivanja imovine.
- Obrazac PRIM-1054 - pregled prihoda i rashoda od iznajmljivanja imovine
FBiH obrazac koji pokazuje kako se u praksi vodi i prijavljuje prihod od iznajmljivanja nepokretne imovine.
- Pravilnik o poreznoj rezidentnosti FBiH
Relevantan okvir za pitanja rezidentnosti i primjene ugovora o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja u FBiH.
- Sporazumi o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja u primjeni - Ministarstvo finansija i trezora BiH
Zvanična tačka za provjeru koji ugovori o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja važe za BiH.
- Ovjera punomoći u Ambasadi BiH u Beču
Praktičan primjer kako se iz inostranstva može urediti ovjera potpisa na punomoći u diplomatsko-konzularnom predstavništvu BiH.
Sažetak
Stan u BiH možete uredno izdavati i kada živite u inostranstvu, ali samo ako unaprijed složite sistem koji ne zavisi od toga da li ste trenutno u zemlji. Taj sistem čine jasan ugovor, trag uplata, osoba za operativne situacije i uredna poreska provjera.
Najveći propust nije to što vlasnik nije prisutan, nego kada izdavanje vodi bez jasnih pravila i bez dokumentacije. Što ste dalje od stana, to više vrijedi dobra priprema.