Kako izdati stan u BiH kada živite u inostranstvu - ugovor, porez i obaveze nerezidenta

Redoslijed pripreme i prijave najma

Svaki sljedeći korak traži dokument iz prethodnog. Punomoć mora postojati prije nego punomoćnik potpiše ugovor, ugovor prije primopredaje, a ovjeren ugovor ili izjava prije nego podstanar ode prijaviti adresu.

1. Odlučite ko će u BiH biti na licu mjesta i šta smije: kontakt osoba koja samo javlja kvarove i pušta majstora, ili punomoćnik koji potpisuje i prima novac.
2. Ako treba punomoćnik, sastavite punomoć s popisom radnji i ovjerite potpis u ambasadi ili konzulatu BiH, ili kod stranog notara uz apostille gdje se traži.
3. Napišite ugovor o najmu koji uz kiriju, depozit i rok rješava i adresu u BiH za obavještenja, rok za odgovor na kvar i ko potpisuje izjavu za prijavu adrese.
4. Odredite račun na koji ide kirija, na čije ime glasi i u kojoj valuti se plaća; u BiH se plaća u konvertibilnim markama i kad je kirija ugovorena u eurima.
5. Obavite primopredaju sa zapisnikom, fotografijama i popisom inventara, i istog dana pošaljite skenove sebi.
6. Dajte podstanaru ovjeren ugovor ili ovjerenu izjavu stanodavca da u roku od 15 dana prijavi prebivalište ili boravište.
7. Prijavite početak izdavanja poreskoj upravi entiteta u kojem je stan; u Federaciji je rok osam dana, a vlasnik bez boravišta u BiH prvo prolazi registraciju nerezidenta.
8. Od prvog mjeseca vodite evidenciju uplata, računa za režije i troškova popravki na jednom mjestu.

Ugovor o najmu kada vlasnik živi u inostranstvu

Za najam stana ne postoji poseban zakon ni obrazac. Vrijede odredbe Zakona o obligacionim odnosima o zakupu, od člana 567 do člana 599, i one su iste u oba entiteta. Ugovor vrijedi čim ga obje strane potpišu, usmeni dogovor je punovažan, notarska obrada nije propisana i ugovor se nigdje ne registruje; prijavljuje se početak izdavanja kao poreski događaj. Ovjera potpisa postaje potrebna tek kad ugovor treba pokazati trećem, najčešće na šalteru za prijavu adrese.

Vlasnik predaje stan u ispravnom stanju i održava ga, a sitne opravke iz redovne upotrebe i troškovi same upotrebe padaju na podstanara. Podstanar je dužan javiti kvar, inače odgovara za štetu koja iz šutnje nastane. Zbog neplaćene kirije ugovor se može otkazati tek ako podstanar ne plati ni u roku od 15 dana od poziva na plaćanje. Ako ugovor ne odredi otkazni rok, on iznosi osam dana. Prodaja stana ne ruši najam, kupac ulazi na mjesto zakupodavca. Smrću vlasnika najam se nastavlja s nasljednicima.

Sve što zakon ne uređuje, a iz inostranstva se ne može riješiti dolaskom, ide u ugovor. Ovo su stavke koje kod odsutnog vlasnika najčešće nedostaju, uz ono što svaki ugovor ionako sadrži.

• adresa u BiH i kanal na koji se šalju obavještenja, opomena i otkaz, za obje strane
• ko u BiH prima prijave kvarova, u kojem roku stiže odgovor i do kojeg iznosa podstanar sam zove majstora bez prethodne saglasnosti
• šta se smatra hitnim slučajem u kojem podstanar odmah zove majstora i isti dan obavještava vlasnika
• račun za kiriju s imenom vlasnika računa, datum dospijeća i rečenica da uplata punomoćniku vrijedi kao uplata vlasniku, ako novac prima on
• ko plaća koje režije i kako se dokaz o uplati dostavlja vlasniku
• kod koga stoji depozit i u kojem roku se vraća nakon izlazne primopredaje
• ko potpisuje ovjerenu izjavu stanodavca za prijavu adrese
• zapisnik o primopredaji s fotografijama i popisom inventara kao prilog ugovora

Depozit nije zakonski institut, pa vrijedi samo ono što o njemu piše u ugovoru; kako se obračunava i kad se vraća objašnjeno je u tekstu o depozitu za stan. Ostale stavke koje stanodavac i podstanar dogovaraju prije useljenja i pravila za otkaz najma i izlazak iz stana jednaka su kao kod svakog drugog najma.

Punomoćnik u BiH i ovjera punomoći

Punomoćnik smije samo ono što u punomoći piše. Opšta punomoć pokriva poslove redovnog poslovanja, a zaključenje ugovora o zakupu, prijem kirije i depozita, davanje izjave pred organom i otkaz ugovora tu ne spadaju sami po sebi, pa se nabrajaju. Punomoć mora imati istu formu kao posao za koji se daje. Pošto ugovor o najmu ne traži notarsku obradu, ne traži je ni punomoć, ali ovjeren potpis je u praksi nezaobilazan jer se neovjerena punomoć na šalteru ne prima.

Potpis u inostranstvu možete ovjeriti na tri načina. Od mjesta ovjere zavisi treba li dodatno ovjeriti ili prevesti ispravu za upotrebu u BiH.

Za sam tekst vrijedi pravilo da se svaka radnja koju punomoćnik treba obaviti navede posebno: obilazak stana i predaja ključeva, potpis zapisnika, potpis ugovora i aneksa, prijem kirije i depozita, davanje izjave stanodavca za prijavu adrese, prijem pošte. Šta se smije prešutjeti, kako se ovlaštenje ograničava iznosima i rokom i kako se opoziva, razrađeno je u tekstu o punomoći za izdavanje stana; opšta pravila o tome kada punomoć stvarno treba i gdje se u BiH radi ovjera potpisa obrađena su zasebno.

Pred sudom fizičko lice zastupa advokat ili bliski srodnik, pa se za spor s podstanarom daje posebna punomoć. U Republici Srpskoj je isto tako sužen krug onih koji u poreskom postupku smiju zastupati fizičko lice i potpisati prijavu: advokat, poreski savjetnik ili srodnik iz zakonom određenog kruga. Vlasnik koji godinama ne dolazi u BiH zato obično ima punomoćnika za stan i, odvojeno, punomoćnika za primanje pismena, jer se stranci u inostranstvu bez takvog punomoćnika tužba odbacuje, a upravni organ joj ga postavlja po službenoj dužnosti.

Naplata kirije i čuvanje dokumentacije

Gdje će kirija sjedati odlučuje se prije potpisa, jer račun ulazi u ugovor. Devizni propisi oba entiteta tu postavljaju tri pravila. Plaćanje u zemlji, i između rezidenta i nerezidenta, obavlja se u konvertibilnim markama; kirija se smije ugovoriti u eurima, ali se u BiH ne smije u eurima ni platiti ni naplatiti, a kazna za fizičko lice u Federaciji je 1.500 KM. Nerezident može u banci u BiH otvoriti račun u markama i u stranoj valuti i sredstvima slobodno raspolaže. Prenos novca s tog računa u inostranstvo banka izvršava tek uz uvjerenje da nema neizmirenih poreskih i carinskih obaveza.

Status nerezidenta po deviznim propisima ne zavisi od državljanstva. Državljanin BiH čiji privremeni boravak u inostranstvu traje duže od godinu dana više nije rezident, pa se i na njegov stari račun u BiH primjenjuju pravila za nerezidente. Zato je posebno važan uslov za prenos novca. Neprijavljen porez na kiriju postaje prepreka pri kasnijem prebacivanju ušteđevine u državu u kojoj vlasnik živi, kada banka traži uvjerenje poreske uprave; samu naplatu kirije ne sprečava.

Tri uobičajena načina naplate razlikuju se po troškovima, dokazivanju uplate i uslovima za prenos novca.

Gotovina je najlošiji izbor u svakoj od ovih postavki. Ako se ipak plaća tako, svaka uplata traži potvrdu s datumom, iznosom, mjesecom na koji se odnosi i potpisom osobe koja je novac primila.

Evidencija nije zakonska forma, ali je jedino što iz inostranstva zamjenjuje dolazak u stan. Četiri stvari treba držati na jednom mjestu, po mjesecima: uplate kirije, ugovor sa svim aneksima, račune i dokaze o plaćenim režijama, te račune za popravke s opisom rada. Iz toga se poslije popunjava poreska prijava, obračunava povrat depozita i dokazuje ko je šta platio kad podstanar tvrdi drugačije.

Prijava podstanara, režije i osiguranje

Podstanar mora prijaviti prebivalište ili boravište na novoj adresi u roku od 15 dana od useljenja. Kao osnov služba prima ovjeren ugovor o zakupu uz dokaz o vlasništvu stanodavca, ili ovjerenu izjavu stanodavca da pristaje da podstanar bude prijavljen na njegovoj adresi. Oba dokumenta dolaze od vlasnika, i tu najam iz inostranstva najčešće zapne.

Vlasnik potpiše izjavu ili ugovor u ambasadi ili konzulatu BiH i pošalje original poštom. Ili izjavu daje punomoćnik, ali samo ako punomoć izričito pokriva davanje izjava pred organom koji vodi evidenciju prebivališta; opšte ovlaštenje za vođenje stana na tom šalteru obično ne prolazi. Prijava vlasnika ne košta ništa i podstanaru ne daje nikakvo pravo na stan, što je detaljnije objašnjeno u tekstu o ugovoru o najmu, porezu i prijavi na CIPS.

Režije ostaju na vlasnikovo ime

Računi za struju, vodu, grijanje i odvoz smeća glase na vlasnika i stižu na adresu stana, pa se neplaćeni dug na kraju traži od njega. Zakon troškove same upotrebe stavlja na podstanara, ali distributer o tome ne zna ništa. Zato ugovor mora reći ko plaća koji račun i kako se dokaz o uplati šalje vlasniku, a vlasnik iz inostranstva treba imati pristup stanju računa kod distributera ili osobu koja ga mjesečno provjerava. Šta se dogovara oko režija, računa i dugova u iznajmljenom stanu i ko plaća popravku kad se pokvari bojler, razrađeno je u tekstovima o režijama i o kvarovima u iznajmljenom stanu.

Osiguranje stana i troškovi štete u odsustvu vlasnika

Nijedan propis ne traži osiguranje iznajmljenog stana. Brzina sanacije razlikuje odsutnog vlasnika od onog koji je u zemlji. Izljev vode koji se sanira isti dan košta desetak puta manje od onog koji čeka sedmicu na nekoga s ključem. Polisa za stan glasi na vlasnika i plaća je on; šteta koju podstanar napravi upotrebom protivnom ugovoru ide na njegov teret po samom zakonu, a depozit je jedino sredstvo iz kojeg se ona iz inostranstva stvarno naplati bez suda. Ako polisu ugovarate, provjerite pokriva li stan koji je izdat trećem licu, jer dio ponuda pokriva samo stan u kojem vlasnik stanuje.

Porezne obaveze nerezidenta

Porez plaća vlasnik, po pravilima entiteta u kojem je stan, i život u inostranstvu ga od toga ne oslobađa. U Federaciji je nerezident koji ostvaruje prihod od nepokretne imovine na njenoj teritoriji izričito naveden kao obveznik, a nerezidentom se smatra osoba koja u Federaciji nema prebivalište i boravi manje od 183 dana u godini. Stopa i priznati rashodi su za njega isti kao za svakog drugog vlasnika. Ono što se razlikuje po entitetima i što se najlakše promaši sažeto je u tabeli.

Poreskog zastupnika nerezident nije dužan imenovati ni u jednom entitetu. Kazne za propuštenu prijavu kreću se od 300 do 3.000 KM u Federaciji i od 500 do 1.500 KM u Republici Srpskoj. Obrasci, način uplate iz inostranstva i redoslijed koraka od registracije do godišnje prijave razrađeni su u tekstu o tome kako prijaviti prihod od najma stana u BiH kada živite u inostranstvu.

Prihod treba razmotriti i prema pravilima države u kojoj vlasnik živi. BiH ima ugovore o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja s tridesetak država, među njima Njemačkom, Austrijom, Hrvatskom, Slovenijom i Srbijom; sa Švicarskom i SAD ugovora nema. Kod prihoda od nekretnine ti ugovori pravo oporezivanja daju državi u kojoj je stan, a država rezidentnosti dvostruko oporezivanje otklanja ili izuzimanjem ili uračunavanjem poreza plaćenog u BiH, što zavisi od konkretnog ugovora. Koji metod vrijedi za koju državu, koje potvrde iz BiH trebaju i šta se prijavljuje tamo gdje živite, tema je teksta o dvostrukom oporezivanju prihoda od najma.

Česti propusti odsutnih vlasnika

Gotovo svi ponovljeni propusti nastaju jer vlasnik odgađa rješavanje obaveza do dolaska u BiH, iako ih treba riješiti ranije.

Tri praktična scenarija

Jedan stan, dugoročni podstanar

Dovoljna je kontakt osoba s rezervnim ključem, račun u BiH na ime vlasnika i ugovor koji ima adresu za dostavu i gornji iznos do kojeg podstanar sam zove majstora. Izjavu za prijavu adrese vlasnik potpiše u konzulatu i pošalje poštom, a porez prijavi i plaća s računa u BiH. Punomoć treba tek ako se ugovor mijenja, a vlasnik ne dolazi.

Vlasnik radi u Njemačkoj ili Austriji

Uz sve iz prvog slučaja dolazi i poreska prijava u državi boravka. Obje države imaju ugovor s BiH, pa se prihod od stana prvo oporezuje u BiH, a u njemačkoj ili austrijskoj prijavi se navodi uz potvrdu o porezu plaćenom u BiH. Ovjera potpisa u Njemačkoj kod notara traži apostille, pa je konzulat BiH jeftinija ruta. Potvrdu o plaćenom porezu izdaje Porezna uprava Federacije, odnosno Poreska uprava RS, na zahtjev.

Stan vodi član porodice u BiH

Član porodice može voditi stan samo s punomoći koja precizira ovlaštenja, na primjer da dopušta potpis zapisnika i aneksa, a prijem kirije isključuje ili dopušta uz obavezu da se novac prosljeđuje u roku. Kirija i tada ide na vlasnikov račun, jer punomoćnik koji drži tuđi novac duguje račun i kamatu, a naplata od rođaka je uvijek najteža. U Republici Srpskoj poresku prijavu za vlasnika smije potpisati srodnik iz zakonskog kruga, ali ne bilo koji punomoćnik.

Praktična kontrolna lista prije prvog izdavanja stana

Prije useljenja provjerite svaku stavku jer se ovi propusti iz inostranstva kasnije ne mogu ispraviti samo porukom.

• Znam ko u BiH vodi stan i imam ovjerenu punomoć s popisom radnji, ili mi je dovoljna kontakt osoba jer niko ne potpisuje umjesto mene.
• Ugovor ima adresu u BiH za dostavu, rok za odgovor na kvar, gornji iznos za samostalno pozivanje majstora i račun na ime vlasnika.
• Kirija se plaća u konvertibilnim markama na račun iz ugovora; ako je prima punomoćnik, to mu punomoć izričito dopušta.
• Zapisnik o primopredaji s fotografijama je potpisan, a skenovi su kod mene.
• Podstanar ima ovjeren ugovor ili moju ovjerenu izjavu za prijavu adrese u roku od 15 dana.
• Početak izdavanja je prijavljen poreskoj upravi entiteta u kojem je stan, u Federaciji u roku od osam dana.
• Provjerio sam na spisku Ministarstva finansija i trezora BiH ima li država u kojoj živim ugovor s BiH i znam koji metod primjenjuje.
• Uplate, računi za režije i računi za popravke su na jednom mjestu, po mjesecima.

Korisni linkovi

Devizna pravila, konzularne procedure i poreski obrasci mijenjaju se češće od pravila o zakupu. Iznosi i rokovi u ovom tekstu provjereni su u augustu 2026, a službeni tekstovi na kojima se provjeravaju su ispod.

Redoslijed obaveza prije useljenja

Redoslijed je uvijek isti: prvo osoba u BiH i njena punomoć, pa ugovor s adresom za dostavu, pa račun u markama, pa zapisnik na dan useljenja, pa izjava za prijavu adrese i prijava početka izdavanja u roku od osam dana.

Vlasnici najčešće preskoče prijavu poreza jer žive vani, što ih najskuplje košta pri prenosu novca iz BiH. Porezna obaveza ostaje, a banka tada traži dokaz da je izmirena.