Šta je najvažnije razumjeti prije prvog stanara
Pravila najma su ista za vlasnika koji živi u susjednoj ulici i za onog koji živi u Minhenu. Zakon o obligacionim odnosima u glavi o zakupu ne spominje gdje zakupodavac stanuje, porez se plaća po istoj stopi, a podstanar ima ista prava. Ono što se mijenja jeste ko u BiH može uraditi ono što vlasnik inače uradi sam: potpisati, primiti novac, dati izjavu na šalteru, preuzeti preporučenu pošiljku.
Zato se izdavanje iz inostranstva ne uređuje drugačijim ugovorom nego rasporedom uloga. Prije prvog podstanara treba znati ko vodi stan na licu mjesta i s kojim ovlaštenjem, kako se vlasnikov potpis dokazuje u BiH, na koji račun stiže kirija, ko prijavljuje početak izdavanja i ko potpisuje dokument bez kojeg podstanar ne može prijaviti adresu. Kad su ta pitanja riješena, udaljenost postaje samo pitanje pošte i vremenske zone.
Ovo je pregled cijelog postupka. Sadržaj ugovora kad vlasnik nije u zemlji razrađen je u tekstu šta ugovor o najmu mora definisati kad vlasnik živi u inostranstvu, sam dokument punomoći u tekstu o punomoći za izdavanje stana, a poreska prijava i dvostruko oporezivanje u dva zasebna vodiča na koje se upućuje niže.
Praktično pravilo
Svaka stavka koja ostane na nivou usmenog dogovora kasnije se rješava novom ovjerom, novim slanjem pošte i još jednim dolaskom u BiH. Što je vlasnik dalje, to više vrijedi svaki papir složen prije useljenja.
Redoslijed kojim izdavanje najčešće prođe uredno
Koraci idu ovim redom zato što svaki sljedeći traži papir iz prethodnog: punomoć mora postojati prije nego punomoćnik potpiše ugovor, ugovor prije primopredaje, a ovjeren ugovor ili izjava prije nego podstanar ode prijaviti adresu.
- Odlučite ko će u BiH biti na licu mjesta i šta smije: kontakt osoba koja samo javlja kvarove i pušta majstora, ili punomoćnik koji potpisuje i prima novac.
- Ako treba punomoćnik, sastavite punomoć s popisom radnji i ovjerite potpis u ambasadi ili konzulatu BiH, ili kod stranog notara uz apostille gdje se traži.
- Napišite ugovor o najmu koji uz kiriju, depozit i rok rješava i adresu u BiH za obavještenja, rok za odgovor na kvar i ko potpisuje izjavu za prijavu adrese.
- Odredite račun na koji ide kirija, na čije ime glasi i u kojoj valuti se plaća; u BiH se plaća u konvertibilnim markama i kad je kirija ugovorena u eurima.
- Obavite primopredaju sa zapisnikom, fotografijama i popisom inventara, i istog dana pošaljite skenove sebi.
- Dajte podstanaru ovjeren ugovor ili ovjerenu izjavu stanodavca da u roku od 15 dana prijavi prebivalište ili boravište.
- Prijavite početak izdavanja poreskoj upravi entiteta u kojem je stan; u Federaciji je rok osam dana, a vlasnik bez boravišta u BiH prvo prolazi registraciju nerezidenta.
- Od prvog mjeseca vodite evidenciju uplata, računa za režije i troškova popravki na jednom mjestu.
Upozorenje
Najskuplji redoslijed je obrnuti: prvo se nađe podstanar i usmeno dogovori sve, a onda se iz inostranstva naknadno traži ko će potpisati izjavu za prijavu adrese, ko prijavljuje porez i na čiji račun je kirija zapravo sjedala.
Kako urediti ugovor o najmu kada vlasnik živi u inostranstvu
Za najam stana ne postoji poseban zakon ni obrazac. Vrijede odredbe Zakona o obligacionim odnosima o zakupu, od člana 567 do člana 599, i one su iste u oba entiteta. Ugovor vrijedi čim ga obje strane potpišu, usmeni dogovor je punovažan, notarska obrada nije propisana i ugovor se nigdje ne registruje; prijavljuje se početak izdavanja kao poreski događaj, ne ugovor. Ovjera potpisa postaje potrebna tek kad ugovor treba pokazati trećem, najčešće na šalteru za prijavu adrese.
Nekoliko zakonskih pravila vlasniku u inostranstvu treba napamet, jer odlučuju šta može tražiti kad nešto zapne. Vlasnik predaje stan u ispravnom stanju i održava ga, a sitne opravke iz redovne upotrebe i troškovi same upotrebe padaju na podstanara. Podstanar je dužan javiti kvar, inače odgovara za štetu koja iz šutnje nastane. Zbog neplaćene kirije ugovor se može otkazati tek ako podstanar ne plati ni u roku od 15 dana od poziva na plaćanje. Ako ugovor ne odredi otkazni rok, on iznosi osam dana. Prodaja stana ne ruši najam, kupac ulazi na mjesto zakupodavca. Smrću vlasnika najam se nastavlja s nasljednicima.
Sve što zakon ne uređuje, a iz inostranstva se ne može riješiti dolaskom, ide u ugovor. Ovo su stavke koje kod odsutnog vlasnika najčešće nedostaju, uz ono što svaki ugovor ionako sadrži.
- adresa u BiH i kanal na koji se šalju obavještenja, opomena i otkaz, za obje strane
- ko u BiH prima prijave kvarova, u kojem roku stiže odgovor i do kojeg iznosa podstanar sam zove majstora bez prethodne saglasnosti
- šta se smatra hitnim slučajem u kojem podstanar odmah zove majstora i isti dan obavještava vlasnika
- račun za kiriju s imenom vlasnika računa, datum dospijeća i rečenica da uplata punomoćniku vrijedi kao uplata vlasniku, ako novac prima on
- ko plaća koje režije i kako se dokaz o uplati dostavlja vlasniku
- kod koga stoji depozit i u kojem roku se vraća nakon izlazne primopredaje
- ko potpisuje ovjerenu izjavu stanodavca za prijavu adrese
- zapisnik o primopredaji s fotografijama i popisom inventara kao prilog ugovora
Kada ima smisla koristiti punomoćnika ili člana porodice u BiH
Punomoćnik smije samo ono što u punomoći piše. Opšta punomoć pokriva poslove redovnog poslovanja, a zaključenje ugovora o zakupu, prijem kirije i depozita, davanje izjave pred organom i otkaz ugovora tu ne spadaju sami po sebi, pa se nabrajaju. Punomoć mora imati istu formu kao posao za koji se daje: pošto ugovor o najmu ne traži notarsku obradu, ne traži je ni punomoć, ali ovjeren potpis je u praksi nezaobilazan jer se neovjerena punomoć na šalteru ne prima.
Iz inostranstva do ovjerenog potpisa vode tri puta, a razlikuju se po tome treba li ispravi još nešto prije nego što se u BiH može koristiti.
| Gdje se potpis ovjerava | Šta ispravi još treba za upotrebu u BiH | Na šta paziti |
|---|---|---|
| Ambasada ili konzulat BiH u državi boravka | Ništa. Ovjera organa BiH u zemlji se koristi kao domaća, apostille i prevod ne trebaju. | Termin se zakazuje unaprijed, a predstavništvo može biti daleko od mjesta stanovanja. |
| Strani notar u državi s kojom BiH ima ugovor o pravnoj pomoći | Prevod sudskog tumača. Apostille nije potreban ako ugovor isprave oslobađa legalizacije. | Prije odlaska provjeriti na spisku Ministarstva pravde BiH je li država na njemu. |
| Strani notar u državi bez takvog ugovora (npr. Njemačka, Švicarska) | Apostille nadležnog organa te države i prevod sudskog tumača. | Najskuplja i najsporija ruta, ali jedina kad je konzulat nedostupan. |
Za sam tekst vrijedi pravilo da se svaka radnja koju punomoćnik treba obaviti navede posebno: obilazak stana i predaja ključeva, potpis zapisnika, potpis ugovora i aneksa, prijem kirije i depozita, davanje izjave stanodavca za prijavu adrese, prijem pošte. Šta se smije prešutjeti, kako se ovlaštenje ograničava iznosima i rokom i kako se opoziva, razrađeno je u tekstu o punomoći za izdavanje stana; opšta pravila o tome i gdje se u BiH radi obrađena su zasebno.
Kako organizovati naplatu kirije i čuvanje dokumentacije
Gdje će kirija sjedati odlučuje se prije potpisa, jer račun ulazi u ugovor. Devizni propisi oba entiteta tu postavljaju tri pravila. Plaćanje u zemlji, i između rezidenta i nerezidenta, obavlja se u konvertibilnim markama; kirija se smije ugovoriti u eurima, ali se u BiH ne smije u eurima ni platiti ni naplatiti, a kazna za fizičko lice u Federaciji je 1.500 KM. Nerezident može u banci u BiH otvoriti račun u markama i u stranoj valuti i sredstvima slobodno raspolaže. Prenos novca s tog računa u inostranstvo banka izvršava tek uz uvjerenje da nema neizmirenih poreskih i carinskih obaveza.
Status nerezidenta po deviznim propisima ne zavisi od državljanstva: državljanin BiH čiji privremeni boravak u inostranstvu traje duže od godinu dana više nije rezident, pa se i na njegov stari račun u BiH primjenjuju pravila za nerezidente. Treće pravilo je zato i najvažnije. Neprijavljen porez na kiriju ne zapne pri naplati nego kasnije, kad vlasnik hoće prebaciti ušteđeno u državu u kojoj živi, a banka traži uvjerenje poreske uprave.
Od tri uobičajena načina naplate svaki ima jedno mjesto na kojem puca.
| Način naplate | Prednost | Gdje puca |
|---|---|---|
| Račun u banci u BiH na ime vlasnika | Podstanar plaća domaćom uplatom u KM, trag je na izvodu, porez se plaća s tog računa. | Prenos u inostranstvo traži uvjerenje o izmirenim poreskim obavezama. |
| Račun u banci u inostranstvu | Novac je odmah kod vlasnika, bez kasnijeg prenosa. | Podstanar plaća doznakom u inostranstvo, uz naknade i duže izvršenje; porez u BiH se i dalje plaća, samo s više koraka. |
| Punomoćnik prima kiriju | Radi i s gotovinom i kad podstanar nema račun. | Bez punomoći koja izričito pokriva prijem novca i rečenice u ugovoru da uplata njemu vrijedi kao uplata vlasniku, dokazivanje pada na podstanara; punomoćnik duguje kamatu na novac koji zadrži. |
Gotovina je najlošiji izbor u svakoj od ovih postavki. Ako se ipak plaća tako, svaka uplata traži potvrdu s datumom, iznosom, mjesecom na koji se odnosi i potpisom osobe koja je novac primila.
Prijava podstanara, režije i osiguranje
Podstanar mora prijaviti prebivalište ili boravište na novoj adresi u roku od 15 dana od useljenja. Kao osnov služba prima ovjeren ugovor o zakupu uz dokaz o vlasništvu stanodavca, ili ovjerenu izjavu stanodavca da pristaje da podstanar bude prijavljen na njegovoj adresi. Oba dokumenta dolaze od vlasnika, i tu najam iz inostranstva najčešće zapne.
Rješenja su dva. Vlasnik potpiše izjavu ili ugovor u ambasadi ili konzulatu BiH i pošalje original poštom. Ili izjavu daje punomoćnik, ali samo ako punomoć izričito pokriva davanje izjava pred organom koji vodi evidenciju prebivališta; opšte ovlaštenje za vođenje stana na tom šalteru obično ne prolazi. Prijava vlasnika ne košta ništa i podstanaru ne daje nikakvo pravo na stan, što je detaljnije objašnjeno u tekstu o ugovoru o najmu, porezu i prijavi na CIPS.
Režije ostaju na vlasnikovo ime
Računi za struju, vodu, grijanje i odvoz smeća glase na vlasnika i stižu na adresu stana, pa se neplaćeni dug na kraju traži od njega. Zakon troškove same upotrebe stavlja na podstanara, ali distributer o tome ne zna ništa. Zato ugovor mora reći ko plaća koji račun i kako se dokaz o uplati šalje vlasniku, a vlasnik iz inostranstva treba imati pristup stanju računa kod distributera ili osobu koja ga mjesečno provjerava. Šta se dogovara oko režija, računa i dugova u iznajmljenom stanu i ko plaća popravku kad se pokvari bojler, razrađeno je u tekstovima o režijama i o kvarovima u iznajmljenom stanu.
Osiguranje nije obavezno, ali odsustvo mijenja račun
Nijedan propis ne traži osiguranje iznajmljenog stana. Razlika u odnosu na vlasnika koji je u zemlji jeste brzina: izljev vode koji se sanira isti dan košta desetak puta manje od onog koji čeka sedmicu na nekoga s ključem. Polisa za stan glasi na vlasnika i plaća je on; šteta koju podstanar napravi upotrebom protivnom ugovoru ide na njegov teret po samom zakonu, a depozit je jedino sredstvo iz kojeg se ona iz inostranstva stvarno naplati bez suda. Ako polisu ugovarate, provjerite pokriva li stan koji je izdat trećem licu, jer dio ponuda pokriva samo stan u kojem vlasnik stanuje.
Šta nerezident treba provjeriti u vezi sa porezom
Porez plaća vlasnik, po pravilima entiteta u kojem je stan, i život u inostranstvu ga od toga ne oslobađa. U Federaciji je nerezident koji ostvaruje prihod od nepokretne imovine na njenoj teritoriji izričito naveden kao obveznik, a nerezidentom se smatra osoba koja u Federaciji nema prebivalište i boravi manje od 183 dana u godini. Stopa i priznati rashodi su za njega isti kao za svakog drugog vlasnika. Ono što se razlikuje po entitetima i što se najlakše promaši sažeto je u tabeli.
| Gdje je stan | Stopa i rashodi | Rokovi | Ko prijavljuje i plaća |
|---|---|---|---|
| Federacija BiH | 10 % na prihod umanjen za 30 % priznatih rashoda | Početak izdavanja u 8 dana; mjesečna akontacija, godišnja prijava do 31. marta | Vlasnik. Ako nema boravište u BiH, registraciju nerezidenta pokreće podstanar kao isplatilac, obrascem POR-504 uz ugovor |
| Republika Srpska | 13 % na prihod umanjen za 20 % normiranih rashoda | Vlasnik sam uplaćuje do 10. u mjesecu za prethodni mjesec; godišnja prijava do 31. marta | Vlasnik, kad je podstanar fizičko lice. Podstanar pravno lice ili preduzetnik obustavlja porez pri isplati |
| Brčko distrikt | 10 % na prihod umanjen za 30 % rashoda | Prijava u 8 dana; godišnja prijava do kraja februara | Vlasnik |
Poreskog zastupnika nerezident nije dužan imenovati ni u jednom entitetu. Kazne za propuštenu prijavu kreću se od 300 do 3.000 KM u Federaciji i od 500 do 1.500 KM u Republici Srpskoj. Obrasci, način uplate iz inostranstva i redoslijed koraka od registracije do godišnje prijave razrađeni su u tekstu o tome kako prijaviti prihod od najma stana u BiH kada živite u inostranstvu.
Šta vlasnici najčešće previdje kada nisu prisutni u BiH
Propusti se ponavljaju i gotovo svi imaju isti uzrok: vlasnik računa da će se nešto riješiti kad dođe u BiH, a problem ne čeka dolazak.
| Propust | Šta slijedi |
|---|---|
| Član porodice vodi stan bez punomoći | Ne može potpisati ugovor ni izjavu za prijavu adrese; podstanar ostaje neprijavljen, a dogovori s njim se osporavaju. |
| Kirija ide na račun rođaka | Novac pravno nije vlasnikov dok mu se ne preda; u sporu nema dokaza ko je koliko primio. |
| Kirija se naplaćuje u eurima u BiH | Prekršaj deviznih propisa, u Federaciji s kaznom od 1.500 KM za fizičko lice. |
| Porez se ne prijavljuje jer vlasnik živi vani | Kazna za propuštenu prijavu i blokada prenosa novca u inostranstvo, jer banka traži uvjerenje poreske uprave. |
| Nema adrese u BiH za dostavu | Opomena i tužba se objavljuju na oglasnoj ploči suda; vlasnik za spor sazna kad je rok već prošao. |
| Ugovor se ne produžava pisano | Prećutnim nastavkom nastaje ugovor na neodređeno vrijeme s otkaznim rokom od osam dana, ako drugačije ne piše. |
Greška koja najviše košta vremena
Rečenica da je rodbina tu pa će se snaći ne daje nikome ovlaštenje. Bez punomoći i pisanih pravila dobra volja na prvom šalteru postane nečija neodređena odgovornost, a vlasnik saznaje tek kad već kasni.
Tri praktična scenarija
Jedan stan, dugoročni podstanar
Dovoljna je kontakt osoba s rezervnim ključem, račun u BiH na ime vlasnika i ugovor koji ima adresu za dostavu i gornji iznos do kojeg podstanar sam zove majstora. Izjavu za prijavu adrese vlasnik potpiše u konzulatu i pošalje poštom, a porez prijavi i plaća s računa u BiH. Punomoć treba tek ako se ugovor mijenja, a vlasnik ne dolazi.
Vlasnik radi u Njemačkoj ili Austriji
Uz sve iz prvog slučaja dolazi i poreska prijava u državi boravka. Obje države imaju ugovor s BiH, pa se prihod od stana prvo oporezuje u BiH, a u njemačkoj ili austrijskoj prijavi se navodi uz potvrdu o porezu plaćenom u BiH. Ovjera potpisa u Njemačkoj kod notara traži apostille, pa je konzulat BiH jeftinija ruta. Potvrdu o plaćenom porezu izdaje Porezna uprava Federacije, odnosno Poreska uprava RS, na zahtjev.
Stan vodi član porodice u BiH
Ovo radi samo s punomoći u kojoj piše šta smije: potpis zapisnika i aneksa da, prijem kirije ne, ili da uz obavezu da se novac prosljeđuje u roku. Kirija i tada ide na vlasnikov račun, jer punomoćnik koji drži tuđi novac duguje račun i kamatu, a naplata od rođaka je uvijek najteža. U Republici Srpskoj poresku prijavu za vlasnika smije potpisati srodnik iz zakonskog kruga, ali ne bilo koji punomoćnik.
Praktična kontrolna lista prije prvog izdavanja stana
Lista je kratka namjerno. Svaka stavka je nešto što se iz inostranstva poslije useljenja ne popravlja porukom.
- Znam ko u BiH vodi stan i imam ovjerenu punomoć s popisom radnji, ili mi je dovoljna kontakt osoba jer niko ne potpisuje umjesto mene.
- Ugovor ima adresu u BiH za dostavu, rok za odgovor na kvar, gornji iznos za samostalno pozivanje majstora i račun na ime vlasnika.
- Kirija se plaća u konvertibilnim markama na račun iz ugovora; ako je prima punomoćnik, to mu punomoć izričito dopušta.
- Zapisnik o primopredaji s fotografijama je potpisan, a skenovi su kod mene.
- Podstanar ima ovjeren ugovor ili moju ovjerenu izjavu za prijavu adrese u roku od 15 dana.
- Početak izdavanja je prijavljen poreskoj upravi entiteta u kojem je stan, u Federaciji u roku od osam dana.
- Provjerio sam na spisku Ministarstva finansija i trezora BiH ima li država u kojoj živim ugovor s BiH i znam koji metod primjenjuje.
- Uplate, računi za režije i računi za popravke su na jednom mjestu, po mjesecima.
Korisni linkovi
Devizna pravila, konzularne procedure i poreski obrasci mijenjaju se češće od pravila o zakupu. Iznosi i rokovi u ovom tekstu provjereni su u augustu 2026, a službeni tekstovi na kojima se provjeravaju su ispod.
- Zakon o porezu na dohodak FBiH
Tekst zakona s odredbama ko je nerezidentni obveznik, koliki su priznati rashodi kod iznajmljivanja i u kojem roku se prijavljuje početak izdavanja.
- Pravilnik o primjeni Zakona o porezu na dohodak FBiH
Pravilnik s obrascima i načinom obračuna prihoda od iznajmljivanja, za one koji prijavu popunjavaju sami.
- Obrazac PRIM-1054 - pregled prihoda i rashoda od iznajmljivanja imovine
Obrazac u koji se u Federaciji upisuju naplaćena kirija i rashodi za godišnju prijavu.
- Pravilnik o poreznoj rezidentnosti FBiH
Kako se u Federaciji utvrđuje rezidentnost i izdaju potvrde koje trebaju za primjenu ugovora o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja.
- Sporazumi o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja u primjeni - Ministarstvo finansija i trezora BiH
Sažetak
Redoslijed je uvijek isti: prvo osoba u BiH i njena punomoć, pa ugovor s adresom za dostavu, pa račun u markama, pa zapisnik na dan useljenja, pa izjava za prijavu adrese i prijava početka izdavanja u roku od osam dana.
Od svega toga jedno se najčešće preskoči i najskuplje plati: porez koji se ne prijavi jer vlasnik živi vani ne nestaje, nego čeka na banci onog dana kad novac treba izaći iz BiH.