Učitavanje…
Odlazak na pogrešan šalter troši najviše vremena i može značiti izgubljen dan i dodatni trošak. Za većinu svakodnevnih ovjera dovoljna je općina, i to je jeftinija opcija. Za dio poslova zakon traži notarsku formu, pa općinska ovjera nije dovoljna. Greška se obično otkrije tek kad tamo gdje ste ih predali.
Ovjera potvrđuje ko je potpisao, a notarska obrada obuhvata i provjeru onoga što je potpisano. Kad instituciji treba samo dokaz identiteta potpisnika ili vjernosti kopije, dovoljna je općina. Kad zakon traži da neko provjeri sadržaj posla, pouči stranke i odgovara za ispravu, to je notar. Od 2019. granica između to dvoje nije ista u Federaciji BiH, Republici Srpskoj i Brčko distriktu, pa je i entitet dio odluke.
Služba za ovjere u općini ili gradu radi tri stvari: ovjeru potpisa (potvrđuje da ste ispravu potpisali vi, uz ličnu kartu i lično prisustvo), ovjeru kopije ili prepisa (potvrđuje da kopija odgovara originalu koji ste donijeli na uvid) i ovjeru rukopisa. Sadržaj dokumenta pritom niko ne čita. Službenik ne provjerava je li posao zakonit i neće vam reći šta zapravo potpisujete.
Općinska ovjera dovoljna je za svakodnevne potrebe, među kojima su punomoć za podizanje dokumenta ili predaju zahtjeva, izjava ili saglasnost uz koju primalac traži samo ovjeren potpis te kopija diplome ili lične karte za konkurs.
Općina ne sastavlja isprave i ne daje pravne savjete. Kod nekretnina njena ovjera zna biti nedovoljna čak i kao obična ovjera potpisa. U Federaciji BiH se za upis u zemljišne knjige traži ovjera kod notara ili suda, a u Republici Srpskoj i Brčko distriktu ugovor o nekretnini u cjelini mora kod notara.
Notar obavlja i sve ovjere koje radi općina, a naplaćuje ih po notarskoj tarifi umjesto općinske takse. Propisi razlikuju više stepena notarske forme, od kojih svaki sljedeći znači više provjere, veću odgovornost notara i višu cijenu.
| Stepen forme | Posao notara | Vrsta isprave |
|---|---|---|
| Ovjera potpisa | Potvrđuje identitet potpisnika; sadržaj ne čita | Privatna isprava s ovjerenim potpisom |
| Notarska potvrda (solemnizacija) | Pregleda ispravu koju su stranke same sastavile, provjeri dozvoljenost posla i pouči ih o posljedicama | Potvrđena privatna isprava sa snagom javne isprave |
| Notarska obrada | Sam sastavlja cijelu ispravu, utvrđuje pravu volju stranaka, čita im je i objašnjava posljedice | Javna isprava; s pristankom na izvršenje i izvršna isprava |
Solemnizacija se kao srednji stepen iz tabele u BiH najviše spominje uz najave novog federalnog zakona, koji je tek treba uvesti u FBiH. U važećem pravu građanin praktično bira između ovjere potpisa i pune notarske obrade.
Obrada košta više zato što notar odgovara za sadržaj. Zbog te odgovornosti smije i mora odbiti posao koji je protivan propisima ili za koji procijeni da ga stranka ne razumije. Notarski obrađena isprava u kojoj je dužnik pristao na izvršenje naplaćuje se direktno, bez parnice, i zato je banke traže kod kredita osiguranih hipotekom.
Do 2019. je i u Federaciji BiH svaki ugovor o prenosu nekretnine morao proći notarsku obradu. Presudom U-22/16 od 6. marta 2019. ("Službene novine FBiH", broj 32/19) Ustavni sud FBiH ukinuo je član 73 Zakona o notarima, a s njim i odredbe zakona o stvarnim pravima, porodičnog zakona i zakona o nasljeđivanju koje su notarsku obradu propisivale kao uslov punovažnosti.
Vrhovni sud FBiH pravnim shvatanjem iz 2022. razjasnio je da je u FBiH za upis u zemljišne knjige dovoljan pisani ugovor s potpisima ovjerenim kod notara ili suda, uključujući i ugovor o poklonu. Notarska komora FBiH to shvatanje osporava, pa praksa zemljišnoknjižnih ureda nije ujednačena. Prije potpisivanja provjerite stav ZK ureda kod kojeg ćete tražiti upis; mnogi i dalje biraju punu obradu, jer notarski obrađen kupoprodajni ugovor niko ne dovodi u pitanje.
U Republici Srpskoj Zakon o notarskoj službi ("Službeni glasnik RS", broj 28/21) u članu 57 propisuje obaveznu notarsku obradu za pet grupa poslova:
Posao s ove liste zaključen bez notarske obrade je ništav, kao da ugovora nema. Brčko distrikt ima isto pravilo u članu 47 svog Zakona o notarima. Za stan, kuću ili zemljište u RS i Brčkom ugovor samo s ovjerenim potpisima zato je ništav.
Federacija od presude pokušava zakonom ponovo urediti notarsku formu. Prvi pokušaj izmjena prošao je Predstavnički dom u oktobru 2019, ali ga je Dom naroda vratio na nivo nacrta. Nacrt novog, kompletnog Zakona o notarskoj službi FBiH prihvatila su oba doma u oktobru 2024. Vlada FBiH utvrdila je Prijedlog 14. januara 2026, a sjednica Predstavničkog doma zakazana za 13. maj 2026, s ovim zakonom na dnevnom redu, otkazana je jer nije došao dovoljan broj zastupnika.
Prijedlog uvodi solemnizaciju kao srednji stepen forme i sužava obaveznu notarsku obradu na poslove u kojima učestvuju stranke kojima treba pojačana zaštita, poput maloljetnih, poslovno nesposobnih ili nepismenih lica. U paketu s njim idu i izmjene zakona o stvarnim pravima, zemljišnim knjigama, nasljeđivanju i porodičnog zakona, da se forma pojedinih poslova ponovo uredi na jednom mjestu.
Stanje u avgustu 2026.
Do provjere u avgustu 2026. novi zakon nije usvojen. Dok ne prođe oba doma i ne bude objavljen u Službenim novinama FBiH, ništa se od najavljenog ne primjenjuje. Važe pravila opisana u ovom članku, a status prijedloga možete pratiti na stranici Parlamenta FBiH iz izvora na dnu.
Prije odluke uporedite šta za istu ispravu dobijate na jednom i na drugom šalteru.
| Kriterij | Općina | Notar |
|---|---|---|
| Ovjera potpisa | Da | Da |
| Ovjera kopije ili prepisa | Da | Da |
| Čitanje i provjera sadržaja | Ne | Da, kod potvrde i obrade |
| Pouka o pravnim posljedicama | Ne | Da |
| Sastavljanje isprave | Ne | Da, kod notarske obrade |
| Snaga isprave | Privatna isprava s ovjerenim potpisom | Javna isprava; s pristankom na izvršenje i izvršna isprava |
| Cijena | Niža (općinska taksa) | Viša (notarska tarifa); raste od ovjere prema obradi |
| Tipično dovoljno za | Izjave, administrativne punomoći, kopije dokumenata | Nekretnine, bračno-imovinske poslove, imovinu maloljetnika, isprave s klauzulom izvršnosti |
Za sljedeće poslove notarska forma nije propisana, pa birajte po cijeni, blizini i redu čekanja. Sve ih može ovjeriti i notar, ali općina je u pravilu jeftinija.
Prije odlaska provjerite šta primalac dokumenta tačno traži, jer o njegovom zahtjevu zavisi hoće li mu općinska ovjera biti dovoljna.
Kada zakon izričito traži notarsku obradu ili se posao bez nje ne prihvata tamo gdje treba proizvesti učinak, općinska ovjera nije dovoljna.
Forma punomoći
Po članu 90 Zakona o obligacionim odnosima punomoć mora imati formu propisanu za posao na koji se odnosi. Za prodaju stana u RS i punomoć mora biti notarski obrađena, pa punomoćnika ne možete ovlastiti papirom ovjerenim u općini. Za punomoći koje stižu iz inostranstva važe posebna pravila.
Prije odlaska provjerite zahtjev institucije, obaveznu formu posla i pravila za nekretnine u FBiH.
Ako dilema ostane, prije nego što bilo šta platite pitajte notara je li za konkretan posao obrada obavezna ili je dovoljna ovjera. Ako neko potpisuje umjesto vas, notar će vam reći i u kojoj formi treba punomoć.
Notarska tarifa za FBiH na stranici Notarske komore: po čemu se obračunava nagrada notara i koliko koja radnja košta.
Tarifa o nagradama i naknadama notara u RS, s iznosima po vrstama radnji.
Uredba po kojoj se u RS određuju nagrade i naknade notara; osnov za račun koji dobijete.
Primjer općinske službe za ovjere: šta se ovjerava, šta ponijeti i kolika je taksa.
Pregled vrsta notarskih isprava i poslova koje notar u RS obavlja.
Tekst presude kojom je 2019. ukinuta obavezna notarska obrada u FBiH, s popisom odredbi koje su prestale važiti.
Tekst zakona; u članu 57 je lista poslova za koje je notarska obrada obavezna.
Stranica Parlamenta FBiH na kojoj se prati status nacrta i prijedloga novog zakona do usvajanja i objave.
