Učitavanje…
Učitavanje…
Porez na kiriju plaća se tamo gdje je stan, ne tamo gdje vlasnik živi ni tamo gdje novac sjeda. Vlasnik u Minhenu sa stanom u Tuzli prijavljuje se Poreznoj upravi FBiH, vlasnik u Beču sa stanom u Banjoj Luci Poreskoj upravi RS. Šta će s tim istim prihodom biti u Njemačkoj ili Austriji rješava se poslije, kroz ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja, i to je druga tema.
Ovaj tekst pokriva samo administrativni dio: koji obrazac, kome, do kada i kako ga platiti kad niste u zemlji. Prije prvog obrasca treba odgovoriti na tri pitanja. U kojem entitetu je stan, jer obrasci i rokovi nisu isti. Vodi li vas porezna uprava kao rezidenta ili nerezidenta, jer od toga zavisi treba li vam registracija. I ko plaća kiriju, fizičko lice ili firma, jer firma porez obustavlja sama, a kod fizičkog lica sve radite vi. Cijeli postupak izdavanja iz inostranstva, od ugovora do naplate, obrađen je u vodiču za vlasnike koji žive vani.
Za porez na dohodak rezident Federacije je onaj ko u njoj ima prebivalište ili u njoj boravi 183 dana ili više u poreznom periodu. Republika Srpska uz prebivalište i 183 dana u bilo kojih 12 mjeseci dodaje i središte životnih interesa. Državljanstvo ne igra ulogu. Praktična posljedica: ako ste otišli u inostranstvo, a prebivalište u BiH niste odjavili, porezna uprava vas i dalje vodi kao rezidenta s matičnim brojem i prijavljujete se kao svako ko živi ovdje. Ako ste prebivalište odjavili, vi ste nerezident i trebate poreznu registraciju.
Nerezident plaća isti porez, po istoj stopi i s istim priznatim troškovima. Dvije su razlike. Prva je formalna: nerezidentu bez boravišta u BiH treba broj pod kojim ga porezna uprava vodi (u FBiH NJIB, u RS JIB). Druga je novčana: u FBiH i Brčko distriktu osnovica nerezidenta je isplaćeni dohodak bez ličnog odbitka, pa godišnju olakšicu od 3.600 KM, koju rezident može iskoristiti u godišnjoj prijavi uz poreznu karticu, nerezident nema. U Republici Srpskoj lični odbitak postoji samo kod plate, pa tamo razlike nema.
Potvrda o rezidentnosti za ovaj dio posla nije potrebna. Ona se traži tek kad prihod prijavljujete u državi u kojoj živite.
U Federaciji se kirija oporezuje kao dohodak od imovine: od godišnjeg prihoda odbija se 30 posto paušalnih troškova (ili stvarni troškovi, ako se za to odlučite i te se metode držite pet godina), a na ostatak ide 10 posto. Postupak ima četiri koraka.
Ako je zakupac firma ili drugi rezidentni isplatilac, a vi ste nerezident, on je dužan pri svakoj isplati obračunati, obustaviti i uplatiti porez. Tada vi ne plaćate akontaciju, ali zadržavate njegove potvrde o obustavljenom porezu za godišnju prijavu. Na zahtjev nerezidenta Porezna uprava izdaje potvrdu o porezu plaćenom u Federaciji, koja će vam trebati u državi u kojoj živite.
Nerezident ne mora imenovati poreznog zastupnika ni u jednom entitetu. Punomoćnik za predaju obrazaca je dozvoljen, ali je to vaš izbor, ne uslov.
U Republici Srpskoj zakupnina je dohodak od kapitala: od prihoda se odbija 20 posto normiranih troškova, a na ostatak se plaća 13 posto. Prijave početka izdavanja u osam dana tamo nema, ali ima nečega što vlasnici iz Federacije redovno previde: kad je zakupac fizičko lice, on se po zakonu ne smatra isplatiocem, pa porez po odbitku ne postoji i cijeli posao pada na vlasnika, i to mjesečno.
Ako stan iznajmljujete firmi, ona pri svakoj isplati odbija porez i prijavljuje ga na mjesečnoj prijavi 1002, a vama izdaje potvrdu. Mjesečni 1008 tada ne podnosite, godišnju prijavu 1004 i dalje podnosite vi. Ako vam obrasce predaje neko drugi, u RS to pred poreskim organom može biti samo advokat, advokatsko društvo, poreski savjetnik, supružnik ili srodnik iz kruga koji određuje Zakon o poreskom postupku; kako se takva punomoć za izdavanje stana piše i ovjerava, obrađeno je zasebno. Ako uz stan u RS imate i druge prihode iz samostalnog rada, prijava prihoda od samostalne djelatnosti u RS ide po svojim pravilima.
Brčko distrikt preuzima logiku Federacije, s jednom bitnom razlikom: mjesečne akontacije nema. Kirija je dohodak od imovine, priznaje se 30 posto troškova, stopa je 10 posto, a porez se obračunava tek po isteku godine.
Obrasci Porezne uprave Brčko distrikta objavljeni su na stranici Direkcije za finansije BD i nose prefiks DFPU, na primjer DFPU-Obrazac-GPD-1051 i DFPU-Obrazac-PRIM-1054.
Ista kirija od 500 KM mjesečno, dakle 6.000 KM godišnje, daje različit porez u tri okvira. Tabela računa s paušalnim troškovima, bez ličnog odbitka i uz pretpostavku da je zakupac fizičko lice, pa porez plaćate sami.
| Stavka | FBiH | Republika Srpska | Brčko distrikt |
|---|---|---|---|
| Priznati troškovi | 30% (1.800 KM) | 20% (1.200 KM) | 30% (1.800 KM) |
| Osnovica | 4.200 KM | 4.800 KM | 4.200 KM |
| Stopa | 10% | 13% | 10% |
| Godišnji porez | 420 KM (7% kirije) | 624 KM (10,4% kirije) | 420 KM (7% kirije) |
| Dinamika plaćanja | 35 KM mjesečno do 15. u mjesecu, obračun u GPD-1051 do 31.3. | 52 KM mjesečno do 10. u mjesecu uz obrazac 1008, godišnja 1004 do 31.3. | Ništa tokom godine; 420 KM odjednom uz GPD-1051 do kraja februara |
| Ostaje vlasniku godišnje | 5.580 KM | 5.376 KM | 5.580 KM |
Rezident Federacije ili Brčkog s poreznom karticom u godišnjoj prijavi odbija i lični odbitak, pa mu kod ovako male kirije porez može pasti na nulu i akontacije se vraćaju. Nerezident tu mogućnost nema, pa je za njega godišnji porez u tabeli ujedno i konačan iznos. Ako se odlučite za stvarne troškove umjesto paušala, osnovicu smanjuju samo troškovi koje možete dokazati računom, a odluka vas u FBiH veže pet poreznih perioda.
Porez se plaća na račun javnih prihoda, u konvertibilnim markama, nalogom koji nosi vrstu prihoda, šifru općine i ostale podatke koje propisuje pravilnik o uplati javnih prihoda. Brojevi računa objavljeni su kod porezne uprave: u FBiH su to računi kantona, u RS računi javnih prihoda Republike, u Brčkom račun Distrikta. Iz inostranstva to najlakše ide s računa u banci u BiH preko elektronskog bankarstva, jer inostrana doznaka na budžetski račun mora stići u KM sa svim poljima naloga tačno popunjenim, a svaka greška u vrsti prihoda ili šifri općine znači da uplata nije proknjižena na vaše ime.
Druga mogućnost je opunomoćenik u BiH koji plaća u vaše ime i predaje obrasce. Ko to smije biti razlikuje se: u Federaciji obrazac može predati punomoćnik s punomoći u originalu ili ovjerenoj kopiji, u Republici Srpskoj samo advokat, poreski savjetnik, supružnik ili bliski srodnik. Uplata s tuđeg računa je uredna ako nalog glasi na vaš identifikacioni broj i vaše ime. Član porodice koji drži ključeve i prima kiriju nije time postao ni punomoćnik ni obveznik; obveznik ste vi, i kazna stiže vama.
Zakupac smije kiriju slati na vaš račun u Njemačkoj ili Austriji. Porez se zbog toga ne mijenja ni po iznosu ni po mjestu: prihod je nastao od stana u BiH i prijavljuje se ovdje. Ugovor u tom slučaju treba jasno reći koji iznos je kirija i u kojoj valuti je ugovorena, jer ćete prihod u KM morati dokazati izvodom sa stranog računa i ugovorom. Ako se kirija plaća u BiH, ide u markama; plaćanje u eurima između rezidenta i nerezidenta unutar zemlje devizni propisi ne dopuštaju.
Suprotan smjer ima svoje pravilo. Nerezident koji kiriju prima na račun u banci u BiH i želi je prebaciti u inostranstvo mora banci predočiti uvjerenje da nema neizmirenih poreznih i carinskih obaveza (Zakon o deviznom poslovanju FBiH, član 32). U Republici Srpskoj banka ne smije izvršiti transfer sa računa nerezidenta koji nije izmirio poreske i druge obaveze prema Republici iz tog posla (član 26. Zakona o deviznom poslovanju RS). Uredno plaćen porez je, dakle, i uslov da novac uopšte izađe iz zemlje.
Dovoljna je jedna tabela po mjesecima: datum dospijeća, datum uplate, iznos, s kojeg računa je stiglo i šta je od toga kirija, a šta režija ili depozit. Uz nju idu ugovor i aneksi, kopije svake prijave i uplatnice poreza, uvjerenje o registraciji ako ste nerezident, potvrde zakupca o obustavljenom porezu kad je zakupac firma, te računi za troškove ako ih odbijate u stvarnom iznosu. Isti papiri kasnije služe i za potvrdu o plaćenom porezu koju tražite za državu u kojoj živite. Šta sve u ugovoru mora stajati kad vlasnik nije u zemlji opisano je uz ugovor o najmu kada vlasnik živi u inostranstvu.
Neprijavljeni najam ne zastarijeva tako lako kako se u dijaspori obično misli, a rokovi se razlikuju po nadležnostima. Tabela daje kazne za fizičko lice, kamatu i rokove u kojima porezna uprava može porez utvrditi i naplatiti.
| Stavka | FBiH | Republika Srpska | Brčko distrikt |
|---|---|---|---|
| Kazna za nepodnošenje prijave | 300-3.000 KM (propust registracije 200-2.000 KM) | 500-1.500 KM | 100-300 KM |
| Kamata na neplaćeni porez | 0,04% dnevno | 0,03% dnevno | 0,03% dnevno, najviše do visine glavnog duga |
| Rok za utvrđivanje poreza | 5 godina od prijave ili isteka roka za prijavu; ako prijava nije podnesena ili je lažna, bez roka | 5 godina od prijave ili dospijeća | 5 godina od prijave ili isteka roka za prijavu |
| Rok za naplatu utvrđenog poreza | 5 godina; ne teče dok je obveznik izvan Federacije neprekidno 6 mjeseci | 10 godina od izvršnosti | 5 godina od dospijeća |
Neprijavljeni najam u FBiH nema rok zastare
Za vlasnika u inostranstvu dvije stavke iz tabele su presudne. U Federaciji propuštena prijava znači da porez može biti utvrđen za sve godine unazad, bez obzira koliko je prošlo, a boravak vani zaustavlja i rok za naplatu. Uz porez i kamatu stiže i prekršajna kazna. Ko je godinama izdavao bez prijave, prolazi jeftinije ako prijavu podnese sam nego ako ga kontrola zatekne preko podstanareve prijave boravišta ili uplata na računu. Porezne uprave smiju od banaka tražiti podatke o prometu na računima obveznika.
Prije prve prijave prođite kroz ovih sedam tačaka; svaka odgovara jednom koraku iz teksta.
Obrasci, stope i rokovi u ovom tekstu provjereni su u augustu 2026. na propisima i obrascima poreznih uprava; prije prijave ih potvrdite na izvorima ispod, jer se porezni propisi mijenjaju češće od pravila o zakupu.
Tekst federalnog zakona: ko je rezident, dohodak od imovine i priznati troškovi (član 20), akontacija (član 32) i prijava početka izdavanja u osam dana (član 38).
Provedbeni pravilnik s pravilima ko koji obrazac koristi: PRIM-1054 za akontaciju od najma, PIP-1034 za turistički najam i imovinska prava, GPD-1051 za godišnju prijavu.
Obrazac na kojem se upisuju prihod i troškovi od iznajmljivanja i izračunava mjesečna akontacija; prilaže se i uz godišnju prijavu.
Prijava za registraciju nerezidentnog fizičkog lica u FBiH; popunjava se kad vlasnik nema prebivalište u BiH i treba mu NJIB.
Godišnja prijava poreza na dohodak u FBiH, koja se predaje do 31. marta za prethodnu godinu.
Pravila registracije nerezidentnog fizičkog lica (član 16): ko pokreće postupak, koji dokumenti idu uz POR-504 i u kojem roku se dobija uvjerenje.
Postupak kojim Porezna uprava FBiH utvrđuje rezidentnost i izdaje potvrde koje se koriste uz ugovore o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja.
Prečišćeni tekst: zakupnina kao dohodak od kapitala, normirani troškovi od 20 posto, ko se smatra isplatiocem i rok plaćanja do 10. u mjesecu.
Mjesto za preuzimanje važećih obrazaca 1008 (mjesečna akontacija), 1004 (godišnja prijava) i 1002 (prijava poreza po odbitku).
Brojevi računa javnih prihoda Republike Srpske i šifre vrsta prihoda za nalog, uključujući porez na prihode od zakupa.
Odgovori Poreske uprave RS na pitanja o porezu na dohodak, među njima i gdje se plaća porez od zakupa nepokretnosti.
Ko može biti punomoćnik fizičkog lica pred Poreskom upravom RS, obaveza JIB-a za lica bez prebivališta u BiH, kamata, zastara i kazne.
Tekst zakona s pravilom da se porez od zakupnine obračunava po isteku godine i plaća do roka za godišnju prijavu, krajem februara.
Obrasci Porezne uprave Brčko distrikta za preuzimanje, uključujući DFPU-GPD-1051 i DFPU-PRIM-1054.
Pravila za plaćanja između rezidenata i nerezidenata i uslov za transfer sredstava nerezidenta u inostranstvo (član 32).
Zvanična lista država s kojima BiH ima ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja, za korak koji slijedi nakon prijave u BiH.
Redoslijed poteza je kratak. Utvrdite entitet i status, u FBiH i Brčkom prijavite početak izdavanja u osam dana, u RS predajte prvi obrazac 1008 do 10. u sljedećem mjesecu, uredite način plaćanja iz inostranstva i zapišite godišnji rok. Tek kad je porez u BiH plaćen i potvrda o tome u rukama, na red dolazi država u kojoj živite.