Šta je najvažnije odmah razdvojiti
Kod najma iz inostranstva ljudi često pomiješaju tri različite stvari: gdje je nekretnina, gdje oni žive i gdje im novac sjeda. Za poresku prijavu to nije isto pitanje. Nekretnina je u BiH, vi možda živite i radite u Njemačkoj ili Austriji, a uplata može stići na račun u BiH ili u drugoj državi. Poreski tretman se zato ne određuje samo po bankovnom računu.
Najkorisnije je da ovu temu posmatrate u dva koraka. Prvi korak je BiH prijava prihoda od najma prema nadležnom entitetskom okviru. Drugi korak je provjera šta taj isti prihod znači u državi vašeg poreskog rezidentstva. Ovaj članak se fokusira prvenstveno na BiH stranu, uz stalno upozorenje da to nije cijela slika ako živite vani.
Gdje i kako nerezident prijavljuje prihod od najma u BiH
Polazna tačka je entitet u kojem se nekretnina nalazi. U Federaciji BiH zakon o porezu na dohodak izričito navodi da je obveznik i nerezident koji ostvaruje prihod na teritoriji Federacije od pokretne i nepokretne imovine. Uz to, pravilnik o primjeni zakona i pripadajući obrasci pokazuju kako se prihod od iznajmljivanja imovine vodi i prijavljuje u praksi.
U Republici Srpskoj postoji poseban entitetski poreski okvir i posebna praksa Poreske uprave RS. Sama činjenica da Poreska uprava RS vodi posebna najčešća pitanja iz oblasti poreza na dohodak i zasebne šifre javnih prihoda za zakup ili podzakup pokazuje da nije mudro prenositi FBiH obrazac ili logiku direktno na RS.
Upozorenje
Najveća početna greška je da vlasnik uzme obrazac ili iskustvo iz jednog entiteta i pretpostavi da to automatski vrijedi za nekretninu u drugom entitetu.
Koju osnovnu dokumentaciju treba pripremiti i čuvati
- ugovor o najmu i eventualne anekse
- dokaze o vlasništvu ili podatke o nekretnini kada su potrebni za administraciju
- mjesečne ili periodične dokaze o uplati kirije
- evidenciju troškova koje želite jasno odvojiti od same kirije
- dokaze o poreznoj rezidentnosti ili nerezidentnosti kada su relevantni za ugovore o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja
- komunikaciju sa stanarom ili punomoćnikom ako utiče na obračun i tok prihoda
U FBiH je posebno koristan trag koji pokazuje kako je prihod od najma nastao i kroz koji period. To se vidi i iz obrasca PRIM-1054, koji traži pregled prihoda i rashoda od iznajmljivanja imovine. Čak i kada niste sigurni koji vam obrazac ili prijava tačno trebaju u vašem slučaju, sama logika obrasca pokazuje koliko je važno da prihod vodite uredno od prvog mjeseca.
Kako voditi evidenciju uplata kirije i troškova
Najjednostavniji sistem je i najbolji: jedna tabela ili evidencija po mjesecima sa datumom dospijeća, datumom uplate, iznosom, načinom uplate i napomenom šta je kirija, a šta režija, depozit ili drugi trošak. Ako dio administracije vodi član porodice u BiH, ta evidencija mora biti zajednička i ažurna.
| Stavka | Šta je dobro evidentirati |
|---|---|
| Kirija | Mjesec na koji se odnosi, iznos, datum uplate i račun. |
| Režije | Ko ih plaća i da li je uplata dokaziva. |
| Depozit | Kada je primljen, pod kojim uslovima se vraća i da li je korišten. |
| Troškovi održavanja | Da li su redovni, hitni ili izvanredni i ko ih snosi. |
Ako novac dolazi na račun u inostranstvu, to ne mijenja potrebu da imate jasan trag da je prihod nastao iz najma nekretnine u BiH.
Zašto je rezidentnost važna i kada treba potvrda
Kod najma iz inostranstva pitanje rezidentnosti ne služi samo za teoriju. U FBiH poseban pravilnik o poreznoj rezidentnosti uređuje postupak utvrđivanja rezidentnosti i izdavanje potvrda o rezidentnosti, te druga pitanja važna za primjenu ugovora o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja.
To znači da potvrda o rezidentnosti ili nerezidentnosti postaje važna onog trenutka kada ne provjeravate samo domaću prijavu prihoda, nego i odnos BiH sa državom u kojoj živite. Ako očekujete primjenu ugovora o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja, rezidentnost više nije usputan papir nego dio dokazivanja vašeg statusa.
Greške koje vlasnici najčešće naprave kada žive u inostranstvu
- miješaju entitetske procedure i obrasce
- ne vode mjesečnu evidenciju jer misle da će sve složiti na kraju godine
- smatraju da prihod nije 'u BiH' ako im novac stiže na strani račun
- zaborave da je član porodice samo pomoć u administraciji, a ne automatska zamjena za urednu dokumentaciju
- provjere samo BiH prijavu, a ne i državu svog poreskog rezidentstva
Greška koja najčešće kasno postane vidljiva
Mnogi vlasnici tek nakon više mjeseci shvate da nemaju uredan pregled uplata i troškova. Tada je mnogo teže dokazati šta je kirija, šta depozit, a šta prolazni trošak.
Tri praktična scenarija
Primjer 1: Izdajete jedan stan dugoročno
U tom slučaju najvažnije je da od prvog mjeseca imate ugovor, trag uplata i osnovnu poresku logiku. Jedan stan ne znači i jedan administrativni potez; i dalje morate znati ko je nadležan i kako se prihod dokumentuje.
Primjer 2: Kirija stiže na račun iz inostranstva
To ne znači da prihod nije povezan sa nekretninom u BiH. Upravo zato je važno da evidencija bude uredna i da ne miješate mjesto uplate sa pitanjem gdje je prihod nastao.
Primjer 3: Član porodice u BiH pomaže oko administracije
To može biti korisno, ali samo ako se tačno zna ko šta radi. Ako neko drugi komunicira sa stanarom, prikuplja račune ili predaje dokumente, vi i dalje morate imati potpun pregled nad evidencijom i rokovima.
Praktična kontrolna lista prije prve prijave prihoda
- Provjerio sam u kojem entitetu se nekretnina nalazi i ko je nadležna poreska uprava.
- Imam ugovor o najmu i trag o svim uplatama kirije.
- Vodim odvojenu evidenciju kirije, režija, depozita i troškova održavanja.
- Znam da uplata na račun u inostranstvu ne mijenja sama po sebi pitanje gdje je prihod nastao.
- Ako živim vani, provjerio sam i rezidentnost i moguću primjenu ugovora o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja.
- Ako mi pomaže član porodice, uloge su jasno podijeljene i dokumenti su mi dostupni.
Korisni linkovi
Ispod su zvanični i praktično relevantni izvori za dalje čitanje i provjeru detalja prije odluke ili podnošenja prijave.
- Zakon o porezu na dohodak FBiH
Federalni zakon koji obuhvata i nerezidenta koji ostvaruje prihod od nepokretne imovine na teritoriji Federacije.
- Pravilnik o primjeni Zakona o porezu na dohodak FBiH
Pravilnik sa obrascima i detaljima o prijavi prihoda od iznajmljivanja imovine u FBiH.
- Obrazac PRIM-1054
Pregled prihoda i rashoda od iznajmljivanja imovine u FBiH.
- Pravilnik o poreznoj rezidentnosti FBiH
Relevantan okvir za potvrde o rezidentnosti i primjenu ugovora o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja.
- Poreska uprava RS - najčešća pitanja iz oblasti poreza na dohodak
Praktična FAQ stranica Poreske uprave RS za pitanja iz oblasti poreza na dohodak, uključujući nerezidente i zakup.
- Poreska uprava RS - obrasci
Zvanično mjesto za provjeru dostupnih poreskih obrazaca u Republici Srpskoj.
- Sporazumi o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja u primjeni
Zvanična lista ugovora o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja relevantna ako živite van BiH.
Sažetak
Prijava prihoda od najma iz inostranstva postaje mnogo jednostavnija kada od početka razdvojite četiri stvari: gdje je nekretnina, ko je nadležan organ, kako vodite evidenciju i šta vaš status rezidentnosti znači za BiH i za državu u kojoj živite.
Najveći rizik nije sama prijava, nego period prije nje. Ako od prvog mjeseca nemate uredan ugovor i uredne tragove uplata, kasnije se i jednostavan predmet pretvara u nepotrebnu komplikaciju.