Porezi, PDV i stvarni troškovi kupovine nekretnine u BiH - šta sve računati osim cijene

Ko šta naplaćuje: Federacija, Republika Srpska i Brčko

Jedini porez koji je isti u cijeloj BiH je PDV, jer ga propisuje državni zakon i naplaćuje Uprava za indirektno oporezivanje. Sve ostalo zavisi od toga gdje se nekretnina nalazi. U Federaciji porez na promet propisuje svaki kanton posebno, upis vlasništva vodi zemljišnoknjižni ured općinskog suda uz kantonalnu sudsku taksu, a notarsku tarifu donosi Federalno ministarstvo pravde. U Republici Srpskoj poreza na promet nema, upis vodi Republička uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove (RUGIPP) uz svoju naknadu, a notarska tarifa je uredba Vlade RS. Brčko distrikt također ne naplaćuje porez na promet, a upis vodi Osnovni sud Brčko distrikta.

Tabela daje pregled po nadležnostima. Iznosi za FBiH u koloni se odnose na Kanton Sarajevo; razlike po kantonima su u posebnoj tabeli niže.

Sve stavke troška na jednom mjestu

Prije nego što krenete po stavkama, korisno je vidjeti cijelu listu s odgovorom na tri pitanja: kad se stavka pojavljuje, ko je naplaćuje i po čemu se računa. Ne plaćaju se sve u svakoj kupovini; porez na promet i PDV se isključuju, a kreditne stavke postoje samo ako kupujete na kredit.

Porez na promet ili PDV: pravilo koje odlučuje

Promet nekretnina je po Zakonu o PDV-u BiH oslobođen PDV-a, s jednim izuzetkom: prvi prenos novoizgrađene nekretnine. Kad investitor koji je PDV obveznik prodaje nov stan prvom kupcu, na cijenu ide 17% PDV-a. Obveznik je investitor, pa kupac ne podnosi nikakvu prijavu; PDV je dio cijene i treba biti iskazan na fakturi. Svaka sljedeća prodaja tog stana, kao i svaka prodaja starogradnje, ide bez PDV-a.

Tu se uključuje kantonalni porez na promet u Federaciji. On pokriva upravo promet koji nije pod PDV-om: prodaju između fizičkih lica, prodaju stana koji je već bio u prometu, kupovinu od firme koja nije PDV obveznik. Da ne bi došlo do dvostrukog oporezivanja, kantonalni zakoni izričito oslobađaju novogradnju na koju je plaćen PDV. U Kantonu Sarajevo to je član 16. tačka b), u Tuzlanskom kantonu član 6. tačka 13., u ZDK član 4. tačka d), u USK član 21. tačka 10., u SBK član 4. tačka 9. Jedini od šest kantona koje smo provjerili bez takvog oslobođenja je Hercegovačko-neretvanski, o čemu više u odjeljku o novogradnji.

Praktično pravilo: pitajte prodavca da li je u PDV sistemu i da li je ovo prva prodaja. Ako je odgovor na oba pitanja da, u cijeni je PDV i porez na promet ne plaćate. U svakom drugom slučaju u FBiH računajte 5% poreza na promet, a u RS i Brčkom ništa.

Starogradnja u Federaciji: porez na promet po kantonima

Stopa je 5% u svim kantonima koje smo provjerili, s tim da USK i HNK propisuju 5% kao gornju granicu, a tačnu stopu određuje općinsko vijeće. Ono što se stvarno razlikuje jeste ko je obveznik. U Kantonu Sarajevo, Zeničko-dobojskom, Unsko-sanskom i Hercegovačko-neretvanskom kantonu porez plaća kupac. U Tuzlanskom kantonu obveznik je prodavac, a u Srednjobosanskom prodavac osim ako se ugovorom ne dogovori drugačije. I tamo gdje je obveznik prodavac, kupac nije bezbrižan: u SBK kupac jamči za naplatu, a u svim kantonima bez dokaza o plaćenom porezu ili o oslobođenju zemljišnoknjižni ured neće upisati novog vlasnika.

Novogradnja od investitora: PDV u cijeni, bez poreza na promet

Kod novog stana cijena koju vam investitor kaže već sadrži 17% PDV-a. Investitor ga obračunava i uplaćuje, kupac ne podnosi ništa UIO-u. Na stan oglašen za 150.000 KM s PDV-om, neto cijena je oko 128.205 KM, a PDV oko 21.795 KM; ta brojka vam ne mijenja budžet, ali pokazuje zašto novogradnja po kvadratu košta više od starogradnje iste lokacije.

Porez na promet na tu kupovinu ne plaćate, jer ga kantonalni zakoni KS, TK, ZDK, USK i SBK isključuju kad je na prvu prodaju novosagrađenog stana plaćen PDV, odnosno kad prodaje pravno lice registrovano za građenje. Porezna uprava će ipak tražiti dokaz, najčešće izjavu investitora ili fakturu s PDV-om, i na osnovu toga izdati rješenje o oslobođenju bez kojeg nema uknjižbe. Tražite zato od investitora fakturu s iskazanim PDV-om i PDV brojem prije isplate.

Hercegovačko-neretvanski kanton je izuzetak: važeći zakon iz 2000. godine s izmjenama do 2015. nema oslobođenje za novogradnju na koju je plaćen PDV, a novi zakon je tek u nacrtu (Skupština HNK usvojila ga je u maju 2026. i poslala na javnu raspravu). Ako kupujete nov stan u Mostaru ili Konjicu, prije potpisa pitajte ispostavu Porezne uprave hoće li uz PDV razrezati i porez na promet i uračunajte taj odgovor u cijenu.

Novogradnja ima i jedan odbitak koji starogradnja nema: povrat PDV-a kupcu prvog stambenog objekta po članu 54a Zakona o PDV-u BiH, koji UIO primjenjuje od 8. jula 2026. Vraća se PDV iz cijene za površinu do 40 m² plus 15 m² po članu domaćinstva, pod uslovom da ste punoljetni državljanin BiH s prebivalištem u BiH, da sedam godina niste imali nekretninu i da je cijena u cijelosti plaćena na račun prodavca. Zahtjev ide regionalnom centru UIO prema sjedištu prodavca, uz 30 KM taksi. Za budžet to znači dvoje: novac za punu cijenu s PDV-om morate imati na dan isplate, a povrat uračunavate tek kad dobijete rješenje UIO. Uslove, dokaze i postupak korak po korak opisuje članak o prvoj nekretnini. Kod stana koji se tek gradi troškovi su isti, ali rizik nije: šta provjeriti o investitoru, upotrebnoj dozvoli i etažiranju stoji u vodiču za stan u novogradnji.

Notar i upis vlasništva: tarife koje se mogu izračunati unaprijed

Notarska nagrada nije stvar pogađanja. U oba entiteta propisana je tarifa prema vrijednosti pravnog posla koju notar mora primijeniti, pa se iznos može izračunati prije nego što uđete u kancelariju. Na nagradu idu PDV od 17% i stvarni troškovi: otpravci i prepisi po stranici, ovjere potpisa, poštarina. Tarifa ne kaže ko plaća; u praksi plaća kupac, ali to možete podijeliti ugovorom.

Federacija BiH: Tarifa o nagradama i naknadama notara (Sl. novine FBiH 40/21)

Za notarsku obradu ugovora nagrada po tarifnom broju 1 raste s vrijednošću: 100 KM do 2.500 KM, 130 KM do 5.000 KM, 170 KM do 10.000 KM, 220 KM do 20.000 KM, 270 KM do 50.000 KM, 300 KM do 75.000 KM i 320 KM do 100.000 KM. Iznad 100.000 KM dodaje se 30 KM za svakih započetih 100.000 KM, a ukupna nagrada ne može preći 1.800 KM. Ovjera jednog potpisa fizičkog lica košta 4 KM, otpravak ili prepis 0,50 KM po stranici. Založna izjava ili ugovor o hipoteci za banku obračunava se također po tarifnom broju 1, prema iznosu tražbine.

Primjer za stan od 150.000 KM: 320 KM + 30 KM = 350 KM nagrade, plus 17% PDV-a, ukupno 409,50 KM. Dodajte desetak KM za otpravke i ovjere, pa je realan račun kod notara oko 420 do 450 KM. Kod kredita od 100.000 KM založna izjava donosi još 320 KM + PDV, dakle 374,40 KM.

Republika Srpska: Uredba o određivanju nagrada i naknada notarima (Sl. glasnik RS 85/21)

U RS nagrada se računa u bodovima, a bod bez PDV-a vrijedi 0,50 KM. Ugovor o prenosu prava na nepokretnosti ide po tarifnom broju 1, ali ne manje od 400 bodova. Razredi koji se tiču tipične kupovine: 600 bodova do 50.000 KM, 650 do 60.000 KM, 700 do 80.000 KM, 750 do 100.000 KM, 850 do 150.000 KM, 900 do 200.000 KM, 1.000 do 250.000 KM, 1.200 do 300.000 KM. Preko milion KM dodaje se 100 bodova na svakih započetih 100.000 KM, najviše 4.000 bodova. Ovjera potpisa je 10 bodova, prepis 1 bod po strani. Kod hipoteke osnova je iznos tražbine koja se osigurava.

Primjer za stan od 150.000 KM: 850 bodova × 0,50 KM = 425 KM, s PDV-om 497,25 KM. Notar u RS po službenoj dužnosti podnosi i zahtjev za upis u katastar nepokretnosti, o trošku stranke, pa ćete uz nagradu platiti i naknadu RUGIPP-a.

Ako kupujete na kredit: procjena, naknade, hipoteka, osiguranje

Kredit ne mijenja poreze, ali dodaje pet stavki koje se plaćaju prije nego što novac uopšte stigne prodavcu. Nijedna od njih nema propisanu tarifu osim notara i upisa, pa tačne iznose čitate iz odluke o naknadama i informacionog lista koje vam banka mora dati prije potpisa.

• Procjena vrijednosti: banka traži nalaz ovlaštenog procjenitelja, često s vlastite liste. Cjenovnika nema; u primjerima niže računamo 300 do 600 KM, a ponudu tražite unaprijed i procjenu ne naručujte prije nego što se dogovorite o cijeni.
• Naknada za obradu kredita: izražava se fiksno ili kao procenat odobrenog iznosa. Na kredit od 100.000 KM svaki procenat je 1.000 KM, pa ovu stavku uporedite između ponuda jednako pažljivo kao kamatu.
• Založna izjava kod notara: banka traži notarski obrađenu založnu izjavu ili ugovor o hipoteci. Nagrada ide po tarifnom broju 1 prema iznosu tražbine; za 100.000 KM u FBiH 320 KM + PDV.
• Upis hipoteke: u KS sudska taksa 50 KM; u RS naknada RUGIPP-a prema odluci o naknadama. Kad kredit otplatite, tražite brisovnu dozvolu i brišite hipoteku; u KS je to brisanje bez takse.
• Osiguranje: polisa osiguranja nekretnine od požara i drugih rizika, vinkulirana na banku, je standardan uslov tokom cijele otplate, a neke banke traže i životno osiguranje korisnika. Godišnja premija zavisi od vrijednosti i pokrića; računajte je kao trošak svake godine, ne samo prve.

Ako je stan koji kupujete već pod hipotekom prodavca, isplata ide preko banke prodavca uz brisovnu dozvolu; redoslijed koraka koji vas štiti opisan je u članku o kupovini nekretnine pod hipotekom.

Agencijska provizija

Visina provizije nije propisana ni u Federaciji ni u RS. Zakoni o posredovanju u prometu nekretnina (FBiH 75/21, RS 99/20) traže samo da naknada bude ugovorena pismenim ugovorom o posredovanju, pa plaća onaj ko je taj ugovor potpisao. U praksi je to 2 do 3% cijene, na stan od 150.000 KM dakle 3.000 do 4.500 KM, ponekad s PDV-om povrh toga ako je agencija PDV obveznik. Kad agenciju angažuje prodavac, a vi ste samo došli na oglas, proviziju vam agencija može naplatiti jedino ako ste i vi nešto potpisali.

Prije potpisa ugovora o posredovanju pročitajte tri stvari: procenat i minimalni iznos, trenutak kad obaveza nastaje (predugovor ili tek glavni ugovor) i šta agencija za taj novac radi, jer provjeru ZK stanja i tereta u većini slučajeva ionako radite sami ili preko notara. Poređenje kupovine preko agencije i direktno od vlasnika, s primjerima klauzula, stoji u članku o agencijskoj proviziji.

Olakšice za prvu nekretninu: šta postoji, a šta ne

Postoje dvije stvarne olakšice i ne preklapaju se. Kod novogradnje kupljene s PDV-om to je povrat PDV-a kupcu prvog stambenog objekta (član 54a Zakona o PDV-u, zahtjevi od 8. jula 2026.), opisan u odjeljku o novogradnji. Kod starogradnje u FBiH to je oslobođenje od kantonalnog poreza na promet; RS i Brčko taj porez nemaju, pa tamo nema ni oslobođenja. Uslovi se razlikuju: Kanton Sarajevo traži državljanstvo BiH, do 38 godina, prebivalište u kantonu, da kupac nema nekretnina i prvi put rješava stambeno pitanje, uz ograničenje površine; ZDK od 2025. traži 18 do 38 godina, prebivalište duže od 12 mjeseci i stan ili kuću do 80 m²; Tuzlanski kanton oslobađa mlade bračne i vanbračne parove kod stana do 70 m²; USK parove do 35 godina bez ranijeg vlasništva. Ušteda je puni porez: na stan od 150.000 KM do 7.500 KM.

Oslobođenje od poreza na promet traži se uz prijavu poreza u istom roku od 15 dana, s dokazima (uvjerenje o prebivalištu, potvrda da nemate nekretnina, izvod iz matične knjige), a Porezna uprava izdaje rješenje o oslobođenju koje nosite u zemljišnu knjigu umjesto potvrde o plaćenom porezu. Povrat PDV-a se traži poslije isplate, kod UIO, i stiže na račun. Tačne uslove, dokaze i rokove za oboje, kao i subvencije koje kantoni i općine nude mladima, obrađuje članak o prvoj kupovini stana ili kuće.

Računica za stan od 150.000 KM: Sarajevo i Banja Luka

Pretpostavke: stan iz starogradnje, cijena 150.000 KM koju je komisija prihvatila kao prometnu vrijednost, kupac je obveznik poreza, bez olakšica. Porez, notar i upis su iz propisa navedenih gore; agencija je praksa od 2 do 3%.

Ako isti stan kupujete uz kredit od 100.000 KM, oba stupca rastu za iste vrste stavki: procjena (u ovom primjeru 300 do 600 KM), naknada za obradu (svaki procenat kredita je 1.000 KM), založna izjava kod notara (u FBiH 374,40 KM s PDV-om, u RS po bodovima prema iznosu tražbine), upis hipoteke (u KS 50 KM) i prva godišnja premija osiguranja. Realno je računati dodatnih 1.500 do 2.500 KM prije isplate kredita, a tačan zbir daje odluka o naknadama vaše banke.

Kod novogradnje u Sarajevu za istih 150.000 KM porez na promet otpada, pa ostaje notar, upis i eventualno agencija: oko 490 KM bez agencije. Razlika prema starogradnji je upravo onih 7.500 KM poreza, što vrijedi imati na umu kad se porede cijene po kvadratu. Ako je to vaš prvi stan i ispunjavate uslove iz člana 54a, poslije isplate možete tražiti i povrat PDV-a iz cijene za priznatu površinu; taj iznos u tabelu ne ulazi, jer stiže tek po rješenju UIO.

Porezi koji ostaju nakon kupovine

U Republici Srpskoj svaki vlasnik plaća godišnji porez na nepokretnosti po Zakonu o porezu na nepokretnosti (Sl. glasnik RS 91/15): stopu do 0,20% procijenjene vrijednosti određuje opština do 31. januara, obveznik je vlasnik, a nekretninu morate prijaviti u fiskalni registar u roku od 30 dana od sticanja. Plaća se u dva dijela, do 30. juna i do 30. septembra. U Federaciji porez na imovinu je kantonalni i u praksi manji; u Kantonu Sarajevo postoji paušalni porez na imovinu, pa provjerite obavezu u kantonalnom zakonu. Brčko distrikt ima godišnji porez na nekretnine s prijavom promjene u 30 dana.

Prihod od iznajmljivanja je oporeziv u oba entiteta (u FBiH kao dohodak od imovine po stopi od 10%), uz prijavu ugovora Poreznoj upravi. Kod preprodaje porez pogađa prodavca, ali ga prodavac zna ugraditi u cijenu, pa je dobro znati pravila: u FBiH dohodak od prodaje nekretnine oporezuje se s 10% na razliku između tržišne i nabavne vrijednosti, osim ako je nekretnina služila za stanovanje prodavca ili porodice ili je držana duže od tri godine; u RS kapitalni dobitak se oporezuje s 13%, osim kod nekretnine držane najmanje sedam godina i kod prenosa nasljeđem ili među bliskim srodnicima. Ako vam prodavac objašnjava cijenu "svojim porezom", pitajte ga koliko je godina vlasnik.

Procjena, geodet, etažiranje i komunalije

Za ove stavke ne postoji propisana tarifa, pa se plaćaju po ponudi, a iznose ne navodimo napamet. Procjena vrijednosti treba banci, a ponekad je naručite i sami kad se ne slažete s procjenom komisije za porez. Geodet je potreban kod kuće i zemljišta, kad međa, površina ili pristupni put u katastru ne odgovaraju stanju na terenu; šta sve provjeriti prije kupovine kuće opisano je u vodiču za kuću i zemljište. Etažiranje plaća onaj ko kupuje stan u zgradi koja nije podijeljena na posebne dijelove, jer bez njega nema uknjižbe stana kao zasebne jedinice; projekat etažiranja radi ovlašteni projektant, a troškove dogovorite s prodavcem prije kapare, ne poslije.

Poslije primopredaje dolazi preregistracija komunalija: struja, voda, grijanje, plin, odvoz smeća, kablovska. Svako preduzeće ima svoj obrazac i obično traži dokaz o vlasništvu ili ugovor, ličnu kartu i zapisnik o stanju brojila, a neka naplaćuju naknadu za prepis ugovora po svom cjenovniku. Prije potpisa tražite od prodavca potvrde da su računi izmireni, jer dug na brojilu inače prelazi na vas u praksi, iako pravno ostaje njegov. Šta raditi ako se takav dug ili drugi problem pojavi kasnije, stoji u članku o problemima nakon kupovine. U budžet stavite i samo preseljenje i osnovno opremanje; izvorni tekst ovog vodiča računao je 1.000 do 2.000 KM, što je orijentacija, ne pravilo.

Troškovnik prije potpisa: redoslijed i dokumenti

Troškovnik nije tabela koju popunite jednom, nego lista koju tri puta prepravite: prvo s pretpostavkama, pa s ponudama, pa s rješenjima. Redoslijed koji štedi vrijeme izgleda ovako.

1. Utvrdite režim: starogradnja ili prva prodaja novogradnje, u kojem kantonu ili entitetu, ko je obveznik poreza na promet. To odlučuje o najvećoj stavci.
2. Izračunajte notara i upis iz tarife i zakona o taksama za svoj entitet i kanton; to su jedine dvije stavke koje znate na KM unaprijed.
3. Zatražite pismenu ponudu agencije, ponudu procjenitelja i odluku o naknadama banke, te ih upišite umjesto pretpostavki.
4. Provjerite u kantonalnom zakonu da li ispunjavate uslove za oslobođenje i koje dokaze morate priložiti uz prijavu u 15 dana.
5. U kupoprodajni ugovor unesite ko plaća notara, takse, eventualni porez i troškove etažiranja, jer sve što nije u ugovoru kasnije postaje spor.
6. Dodajte rezervu od 5 do 10% na zbir sporednih troškova i držite kalendar rokova: 8 dana za notara i prigovor na procjenu, 15 dana za prijavu poreza, 30 dana za plaćanje u KS i 30 dana za prijavu u fiskalni registar u RS.

Greške koje poskupe kupovinu

Većina iznenađenja u računu nastaje iz nekoliko ponovljenih grešaka. Tabela ih povezuje s posljedicom i načinom da ih izbjegnete.

Gdje provjeriti iznose prije nego što ih upišete

Stope, takse i tarife u ovom tekstu provjerene su u augustu 2026. Kantonalni zakoni se mijenjaju (ZDK je 2025. dobio novi zakon, HNK ga priprema, KS je iste godine podigao sudske takse), pa prije potpisa provjerite: kantonalni zakon o porezu na promet na stranici Porezne uprave FBiH i u ispostavi prema mjestu nekretnine; Zakon o PDV-u i PDV status prodavca kod UIO; notarsku tarifu kod Notarske komore FBiH ili RS i ponudu od izabranog notara; sudske takse u zemljišnoknjižnom uredu općinskog suda, odnosno kalkulator naknada na stranici RUGIPP-a; naknade banke u njenoj važećoj odluci o naknadama. Brčko distrikt svoje propise objavljuje na portalu Vlade distrikta.

Korisni izvori