Stan u novogradnji ili izgradnji - investitor, PDV, rokovi, upotrebna dozvola i etažiranje

Gotov stan ili stan u izgradnji

Završen stan s upotrebnom dozvolom možete obići, izmjeriti i odmah useliti. Garancije teku od primopredaje, priključci rade, a uknjižba je izvjesna. To se plaća višom cijenom po kvadratu i uskim prostorom za pregovore. Stan u izgradnji je na startu jeftiniji i u ranoj fazi se još može mijenjati raspored ili završna obrada, ali preuzimate rizik roka, izmjena projekta, dozvola i same sudbine investitora. Taj rizik se ne uklanja, nego se ugovorom i dokazivim garancijama svodi na podnošljivu mjeru.

Tabela poredi obje opcije po onome što u praksi presuđuje. Ako većina redova u vašoj situaciji pada u istu kolonu, to je racionalniji izbor, pod uslovom da provjere iz nastavka prođu.

Provjera investitora i projekta prije potpisa

Investitor i izvođač nisu ista firma, iako se na gradilištu isti logo zna vidjeti na oba mjesta. Ugovor potpisujete s investitorom: on pribavlja dozvole, angažuje izvođača i nadzor, prodaje stanove i vama odgovara za predaju stana i nedostatke. Izvođač gradi za investitora i s njim kupac nema ugovorni odnos. Zato se sve provjere svode na jedno pitanje: da li je investitor firma kojoj smijete unaprijed dati desetine hiljada maraka.

• Statusni papiri: izvod iz sudskog registra i uvjerenje o registraciji za PDV. Firma bez PDV broja koja prodaje stanove je znak za stop.
• Zemljište: ZK izvadak parcele na kojoj se gradi, s investitorom upisanim kao vlasnikom ili nosiocem prava građenja. Kako se vlasništvo provjerava kroz zemljišnu knjigu i katastar, vrijedi i za parcelu pod budućom zgradom.
• Teretni list parcele: projektna hipoteka banke koja finansira gradnju je uobičajena, ali morate znati da postoji. Šta pojedini upisi u teretnom listu znače i kako se skidaju, provjerite prije prve uplate, a prije isplate tražite saglasnost banke ili brisovnu dozvolu za svoj stan, po istom principu kao kod kupovine nekretnine pod hipotekom.
• Dozvole: građevinska dozvola koja glasi baš na tu zgradu i ovjeren glavni projekat. Tražite uvid, ne prepričavanje.
• Reference: adrese prethodnih zgrada i razgovor s predstavnicima etažnih vlasnika. Pitajte za rokove, nedostatke i kako je tekla uknjižba.
• Sporovi i dugovi: pretraga sudskih predmeta i blokada računa. Investitor koji se sudi s kupcima prethodne zgrade vjerovatno će se suditi i s vama.
• Finansiranje i osiguranje: iz čega se gradnja plaća (projektni kredit, avansi kupaca) i da li je gradilište osigurano.

Šta zapravo kupujete kad kupujete u izgradnji

Prodaja se može odnositi i na buduću stvar, kaže Zakon o obligacionim odnosima (čl. 458). To je cijela pravna priroda kupovine u izgradnji: ugovorom kupujete stan koji još ne postoji, a vlasnik postajete tek uknjižbom, kad zgrada bude izgrađena, dobije upotrebnu dozvolu i prođe etažiranje. Do tada imate obligaciono pravo prema investitoru, ne stvarno pravo na stanu.

Poseban zakon o prodaji stanova u izgradnji, kakav bi propisao obavezne garancije, poseban račun za uplate kupaca ili minimalan sadržaj ugovora, u BiH ne postoji ni na državnom ni na entitetskom nivou. Sva zaštita koju ćete imati mora ući u ugovor: dinamika vezana za faze, garancija povrata avansa, penali i upisi u zemljišnu knjigu.

Od upisa je u FBiH najvredniji ovaj: Zakon o stvarnim pravima dopušta investitoru da tokom gradnje raspolaže budućim stanovima, a kupca takvog stana tretira kao privremenog etažnog vlasnika u čiju se korist u teretni list parcele upisuje predbilježba budućeg vlasništva na određenom stanu (čl. 86). Tražite da se ta predbilježba predloži odmah po zaključenju ugovora, jer je to najjači trag koji u izgradnji možete ostaviti u zemljišnoj knjizi: vidljiv je svakom sljedećem kupcu, banci i povjeriocu. U RS tog posebnog instituta za kupce u izgradnji nema. Ostaje opšta predbilježba sticanja prava svojine, koja se traži kad nisu ispunjene sve pretpostavke za uknjižbu i naknadno se opravdava (Zakon o stvarnim pravima RS, čl. 54), pa u RS o načinu upisa razgovarajte s notarom prije potpisa.

Pazite i na formu. U RS i Brčko distriktu ugovor o prometu nekretnina mora biti notarski obrađen, inače je ništav; u FBiH su nakon presude Ustavnog suda FBiH U-22/16 dovoljni ovjereni potpisi, ali notarska obrada ostaje standard i banke je redovno traže. Kada je dovoljna ovjera potpisa, a kada notarska obrada, razlikuje se upravo po ovim nadležnostima. Predugovor mora biti u formi propisanoj za glavni ugovor (ZOO čl. 45), pa rezervacija potpisana na memorandumu investitora ne obavezuje nikoga ni na šta osim vas na čekanje.

Ugovor s investitorom: ključne klauzule

Uobičajen slijed je rezervacija uz manji depozit, zatim predugovor, pa glavni ugovor. Za prva dva koraka vrijede pravila o kapari i predugovoru: šta se dešava s novcem ako neko odustane i zašto forma odlučuje o svemu. Za glavni ugovor kod notara postoji zaseban vodič o tome šta provjeriti prije potpisa i isplate novca. Ovdje je lista klauzula bez kojih ugovor o novogradnji ne treba potpisivati:

• Specifikacija stana: neto površina s navedenim standardom mjerenja, sprat, orijentacija, balkon ili lođa, a parking i spremište izričito označeni kao posebne jedinice ili pripaci. Oprema po brendu i klasi, ne 'prvoklasni materijali'.
• Cijena i PDV: iskazan PDV, potvrda da je prodavac PDV obveznik i da je cijena konačna; ako postoji indeksacija, mora biti precizna i ograničena.
• Tolerancija kvadrature: dozvoljeno odstupanje konačne površine, korekcija cijene po kvadratu i pravo na raskid preko praga.
• Rokovi i penali: datum predaje, faze, ugovorna kazna za kašnjenje (ZOO čl. 270) i poseban penal ako kasni upotrebna dozvola.
• Zaštita avansa: bankarska garancija na prvi poziv ili depozit; iznos, uslovi aktiviranja i rok važenja.
• Promjene projekta: šta investitor smije izmijeniti bez vaše saglasnosti, a šta traži aneks i korekciju cijene.
• Primopredaja i nedostaci: zapisnik, rok za prijavu vidljivih i skrivenih nedostataka, rok za otklanjanje i zadržani dio cijene.
• Uknjižba: bezuslovna saglasnost za upis (clausula intabulandi), obaveza investitora da okonča etažiranje s rokom i naznaka ko snosi troškove.
• Stečaj investitora: pravo na raskid, redoslijed povrata uplata i sudbina ugovora ako projekat preuzme neko treći.

Plaćanje po fazama i zaštita uplata

Osnovno pravilo finansiranja u izgradnji: novac prati ono što je provjerljivo izgrađeno. Dinamika se veže za mjerljive faze koje potvrđuje nadzor, na primjer 10 posto pri potpisu, tranše po završetku konstrukcije, krova i instalacija, a posljednjih 10 posto tek uz upotrebnu dozvolu i primopredaju. Procenti su stvar pregovora; princip da zadnja rata čeka dozvolu nije.

Za novac koji ide unaprijed postoje tri upotrebljiva mehanizma. Notarski depozit: novac leži na posebnom računu notara i investitoru se predaje tek kad se ispune ugovorom određeni uslovi (Zakon o notarima FBiH čl. 112-114, Zakon o notarskoj službi RS čl. 97-99). Poseban namjenski račun kod banke, često zvan escrow, radi isto, s tim da je to ugovorna usluga banke, ne zakonska obaveza investitora. I bankarska garancija na prvi poziv, najmanje u visini uplaćenih avansa, s rokom važenja dužim od planiranog roka gradnje. Zadržavanje dijela cijene do otklanjanja nedostataka (retention, obično oko 5 posto) pokriva kraj posla.

Kredit za stan u izgradnji: šta banka traži

Uslovi se razlikuju od banke do banke, ali obrazac je u praksi sličan: notarski obrađen ugovor ili predugovor, građevinska dozvola i ZK izvadak parcele s upisanim investitorom, isplata direktno investitoru i to fazno, uz potvrde nadzora. Posljednja tranša se tipično uslovljava upotrebnom dozvolom ili uknjižbom. Kao obezbjeđenje banke uzimaju hipoteku na drugoj nekretnini ili zalog na budućem stanu preko predbilježbe, a ako je parcela pod projektnom hipotekom, traže saglasnost investitorove banke s brisovnom dozvolom za vaš stan. Sve su to bankarske prakse, ne propisi, pa uslove tražite napismeno prije rezervacije, a prije potpisivanja ugovora o kreditu provjerite klauzule koje vas vežu i kad gradnja stane.

Rokovi izgradnje, kašnjenja i penali

Rok mora biti kalendarski datum, ne 'planirani završetak'. Uz njega se ugovaraju faze, okolnosti koje rok objektivno produžavaju (viša sila, izmjena propisa) i obaveza investitora da svaku promjenu roka pisano obrazloži i dostavi novi plan. Bez te obaveze o kašnjenju ćete saznavati od radnika na gradilištu.

Za kašnjenje s predajom stana ugovara se ugovorna kazna (ZOO čl. 270): fiksni iznos po danu ili procenat cijene po mjesecu, dovoljan da pokrije vaš stvarni trošak, na primjer produženi najam. Kašnjenje upotrebne dozvole tretirajte kao zaseban događaj s vlastitim penalom, jer zgrada zna biti 'gotova' mjesecima prije nego što se smije koristiti. I odredite prag: kumulativno kašnjenje (na primjer 120 dana) preko kojeg imate pravo na raskid i povrat svega plaćenog, s tim da teret dokazivanja više sile leži na investitoru.

PDV i porez na promet: šta se plaća, a šta ne

Promet nekretnina je oslobođen PDV-a, s jednim izuzetkom: prvim prenosom prava svojine na novoizgrađenoj nepokretnoj imovini (Zakon o PDV-u BiH, čl. 25). Upravo to je kupovina od investitora. Stopa je 17 posto (čl. 23), obveznik je investitor kao prodavac, a PDV je u pravilu već uračunat u cijenu iz ponude. Vama kao kupcu bitne su dvije stvari: da ugovor izričito kaže da cijena sadrži PDV i da dobijete fakturu na kojoj je iskazan.

Kad se plaća PDV, porez na promet nekretnina se ne plaća. U Kantonu Sarajevo to je i izričito propisano: porez se ne plaća na novosagrađeni objekat koji se prodaje prvom kupcu i za koji je plaćen PDV (čl. 16 kantonalnog zakona). U RS poreza na promet nepokretnosti uopšte nema od 2012. godine; postoji samo godišnji porez na nepokretnosti koji plaća vlasnik. Brčko distrikt porez na promet ne naplaćuje. Porez na promet je zato tema tek kod svake sljedeće prodaje tog stana, i to samo u FBiH, gdje ga uređuju kantonalni zakoni.

Povrat PDV-a za prvu nekretninu

Povrat PDV-a kupcu prvog stambenog objekta od aprila 2025. postoji: čl. 54a Zakona o PDV-u BiH (dopune u Službenom glasniku BiH 20/25), a UIO zahtjeve prima od 8. jula 2026., po Pravilniku 45/26. Odnosi se samo na novoizgrađeni objekat kupljen s PDV-om, za punoljetnog državljanina BiH s prebivalištem u BiH koji posljednjih sedam godina nije imao nekretninu, do 40 m² uvećano za 15 m² po članu domaćinstva, uz cijenu plaćenu u cijelosti na račun. Zahtjev ide regionalnom centru UIO, pa iznos u budžet uračunajte tek po rješenju. Kantonalna oslobođenja od poreza na promet tiču se starogradnje, jer se kod prve prodaje novogradnje taj porez ionako ne plaća. U Kantonu Sarajevo oslobođen je, između ostalih, državljanin BiH do 38 godina s prebivalištem u kantonu koji nema nekretnina i prvi put rješava stambeno pitanje, i to za površinu do 30 m² za prvog člana domaćinstva, uvećanu za po 15 m² za svakog sljedećeg (čl. 15). Uz to postoje i povremeni lokalni programi subvencija. Šta od olakšica za stvarno postoji i kako se dokazuje, provjerite prije nego što bilo šta od toga uračunate u budžet.

Upotrebna dozvola: bez nje se stan ne smije koristiti

Građevinska dozvola dopušta da se zgrada gradi; upotrebna dozvola potvrđuje da je izgrađena u skladu s dozvolom i projektom i da se smije koristiti. Izdaje je organ koji je izdao građevinsku dozvolu, nakon tehničkog pregleda koji obavlja stručna komisija. Bez nje zgrada pravno ostaje gradilište, bez obzira na to što su stanovi okrečeni i ključevi podijeljeni.

U RS je pravilo izričito: izgrađeni objekat ne može se početi koristiti prije nego što nadležni organ rješenjem izda upotrebnu dozvolu, na osnovu prethodno izvršenog tehničkog pregleda (Zakon o uređenju prostora i građenju, čl. 140). Zahtjev podnosi investitor organu koji je izdao građevinsku dozvolu, pregled obavlja komisija, a kad zapisnik pokaže da nedostataka nema, organ dozvolu izdaje u roku od osam dana. U FBiH je građenje kantonalna nadležnost, pa proceduru propisuje zakon vašeg kantona; u Kantonu Sarajevo akt se zove odobrenje za upotrebu, donosi ga općinski načelnik odnosno gradonačelnik, a za najveće građevine Ministarstvo, opet nakon tehničkog pregleda (Zakon o prostornom uređenju KS, čl. 116). U Brčko distriktu dozvole vodi Odjeljenje za prostorno planiranje i imovinsko-pravne poslove Vlade distrikta.

Dozvola se može izdati i za dio zgrade koji je zasebna tehnička i funkcionalna cjelina, na primjer jednu lamelu. Kod faznih projekata zato uvijek pitajte na šta tačno glasi dozvola koju vam pokazuju: da li pokriva vaš ulaz, garažu i zajedničke sisteme, ili samo prvu fazu.

Čest uzrok kašnjenja nisu radovi nego atesti: lift, hidrantska mreža ili garažna ventilacija bez atesta znače da tehnički pregled ne prolazi, pa zgrada mjesecima stoji 'gotova' bez dozvole. Prije zadnje rate tražite od investitora status svih atesta i termin tehničkog pregleda.

Etažiranje i uknjižba: kako stan postaje vaš

Dok se zgrada ne etažira, u zemljišnoj knjizi postoji samo parcela sa zgradom, a 'stan broj 12 na trećem spratu' pravno ne postoji. Etažiranjem se uspostavlja vlasništvo na posebnom dijelu nekretnine: vaš stan postaje zasebna jedinica neodvojivo povezana sa suvlasničkim udjelom na cijeloj nekretnini (Zakon o stvarnim pravima FBiH, čl. 80; u RS etažna svojina po Zakonu o stvarnim pravima RS). Uslov je da je stan samostalna upotrebna cjelina, a sporedni dijelovi poput spremišta ili parkinga moraju biti jasno razgraničeni.

Postupak se oslanja na elaborat s planom posebnih dijelova zgrade i izjavu, odnosno ugovor o diobi. U FBiH se s tim ispravama posebni dijelovi uknjižuju kod zemljišnoknjižnog ureda općinskog suda (ZSP FBiH čl. 83), pri čemu zahtjev za upis svog stana u pravilu podnosi kupac, po redoslijedu prijema (Zakon o zemljišnim knjigama FBiH, čl. 36 i 45). U RS se posebni dijelovi upisuju u katastar nepokretnosti koji vodi RUGIPP, a zahtjev za upis nakon obrade ugovora podnosi notar po službenoj dužnosti (Zakon o notarskoj službi RS, čl. 59). Formalno okončanje etažiranja u pravilu dolazi poslije upotrebne dozvole, jer se njome dokazuje da je zgrada izgrađena kako je projektovano.

Do tog trenutka kupac je u najboljem slučaju suvlasnik idealnog dijela, a najčešće samo vanknjižni vlasnik s ugovorom u ruci. To znači da na stan ne može staviti hipoteku, teže ga prodaje, a investitorovi povjerioci vide samo parcelu upisanu na investitora. Tri stvari taj period skraćuju i osiguravaju: predbilježba budućeg vlasništva u FBiH (ZSP čl. 86), bezuslovna clausula intabulandi u ugovoru, jer uslovljena izjava nosi samo predbilježbu, i ugovorna obaveza investitora da etažiranje okonča u određenom roku, s penalom ako ga probije.

Kad rješenje o upisu stigne, posao nije gotov dok ne pročitate novi izvadak: oznaka i kvadratura stana moraju odgovarati ugovoru i elaboratu, spremište i parking moraju biti upisani kako je ugovoreno, a teretni list vašeg stana mora biti čist.

Ostali troškovi do useljenja

Cijena s PDV-om nije konačan trošak. Na nju dolaze notarske usluge, takse za upis i izvatke, troškovi kredita (obrada, procjena vrijednosti, osiguranje), priključne takse za struju, vodu i grijanje, početna uplata u fond održavanja, provizija agencije ako je u poslu bilo posrednika, pa namještaj i oprema. Praktičan potez: tražite od investitora i banke pisani pregled svih troškova do useljenja, dodajte rezervu od 5 do 10 posto i, ako ste podstanar, računajte da se najam kod kašnjenja zna produžiti za nekoliko mjeseci.

Priključci zaslužuju posebnu pažnju. Tokom gradnje zgrada radi na gradilišnim priključcima, a trajni se dobijaju tek nakon tehničkog prijema odnosno upotrebne dozvole. Ugovorom odredite ko plaća priključne takse i ko vodi postupke prema komunalnim preduzećima, jer nedovršen zajednički sistem, recimo ventilacija garaže, može odgoditi trajne priključke cijeloj zgradi.

Poslije useljenja slijede režije, naknada upravniku i fond održavanja, a udjeli i način odlučivanja definišu se kroz etažiranje. Prije kupovine tražite predloženi model upravljanja i procjenu mjesečnih troškova po stanu.

Primopredaja, nedostaci i garancije

Primopredaja je trenutak kad se obećanja mjere metrom. Radi se po zapisniku: popis svih uočenih nedostataka, rok za otklanjanje i potpisi obje strane. Ugovorite unaprijed rok za prijavu vidljivih nedostataka (na primjer 30 dana) i duži režim za skrivene, te garancije za instalacije, stolariju i opremu, uz duže garancije za konstrukciju. Za opremu koju je isporučio treći proizvođač, poput lifta ili kotlovnice, tražite originalne garantne listove i kontakte ovlaštenih servisa, jer ćete se poslije useljenja obraćati njima, a ne investitoru.

Najjača poluga je zadržani dio cijene do otklanjanja nedostataka. Ako investitor nudi primopredaju prije upotrebne dozvole ili s očitim nedostacima, odgovor nije potpis uz obećanje, nego veći zadržani iznos ili odgoda primopredaje dok se stanje ne sredi.

Ako investitor kasni ili završi u stečaju

Kad kašnjenje pređe ugovoreni prag, redoslijed je ovaj: pisana opomena s primjerenim rokom, obračun penala, zahtjev za ažurirani plan i dokaze o uzroku kašnjenja. Ako imate bankarsku garanciju, provjerite uslove poziva i rok važenja prije nego što istekne, jer garancija koja istekne dok čekate dobru volju investitora ne vrijedi ništa. Novac u depozitu se blokira ili vraća po ugovoru. Tek onda dolazi odluka o raskidu i naplati štete, po mogućnosti s advokatom koji je vidio ugovor prije nego što je potpisan.

U stečaju investitora potraživanje prijavljujete sudu u roku koji je određen u oglasu o otvaranju stečaja, i taj rok ne smijete propustiti. Kupci iste zgrade prolaze bolje kad nastupaju zajedno, a moguć je i scenarij da projekat preuzme druga firma, uz nove rokove i garancije. Kako ćete proći, zavisi od onoga što je ranije upisano: kupac s predbilježbom ili uknjižbom je u nekretnini, kupac sa samo ugovorom i uplatnicama je jedan od povjerilaca u redu. Ako ste stan već preuzeli pa naknadno iskrsne teret ili tuđe pravo, postoji poseban vodič o tome šta uraditi kad poslije kupovine otkrijete dug ili problem s papirima.

Tipične situacije iz prakse

Zgrada fizički gotova, ali atesti hidrantske mreže kasne tri mjeseca, pa zahtjev za upotrebnu dozvolu još nije ni predat. Kupac je platio sve i uselio 'na vlastitu odgovornost', a struju i dalje vuče preko gradilišnog priključka jer elektrodistribucija bez dozvole ne daje trajni. Da je zadnjih 10 posto cijene bilo vezano za upotrebnu dozvolu, imao bi i novac i polugu; ovako mu ostaje čekanje.

Drugi kupac je ugovorio etapna plaćanja preko notarskog depozita: svaka tranša se oslobađa tek po potvrdi nadzora da je faza završena. Kad je fasada kasnila šest sedmica, sljedeća tranša je jednostavno stajala, a ugovoreni penali pokrili su mu produženi najam. Investitor je radove ubrzao, jer je kašnjenje prvi put koštalo njega, a ne kupca.

Treći slučaj, Sarajevo: cijena 'uključuje PDV', a agent uvjerava da drugih poreza nema. To je tačno kad je prodavac u PDV sistemu i kad je riječ o prvoj prodaji, jer je takav promet u KS izričito izuzet od poreza na promet. Kupac je zato tražio da u ugovor uđe potvrda da je prodavac PDV obveznik i da cijena sadrži PDV, i dobio fakturu s iskazanim iznosom. Tvrdnja o porezima koja ne uđe u ugovor ostaje agentova rečenica.

Od pretrage do uknjižbe: pregled koraka

Za kraj, cijeli posao složen u korake kojim redom idu:

1. Postavite budžet sa svim troškovima i rezervom od 5 do 10 posto, pa odlučite: gotov stan ili izgradnja.
2. Provjerite investitora: sudski registar, PDV broj, prethodne zgrade, sporovi i dugovi.
3. Pregledajte papire projekta: ZK izvadak i teretni list parcele, građevinsku dozvolu, ovjereni glavni projekat.
4. Dogovorite zaštitu plaćanja: dinamika po fazama, notarski depozit ili garancija na prvi poziv.
5. Ispregovarajte ugovor: specifikacija, tolerancija kvadrature, rokovi i penali, promjene projekta, zadržani dio cijene, stečajna klauzula.
6. Predugovor i glavni ugovor zaključite kod notara; u FBiH tražite predbilježbu budućeg vlasništva odmah po potpisu.
7. Plaćajte samo potvrđene faze i čuvajte zapisnike nadzora uz svaku tranšu.
8. Prije zadnje rate tražite upotrebnu dozvolu, a kod fazne gradnje provjerite na šta tačno glasi.
9. Primopredaju obavite po zapisniku i zadržite ugovoreni dio cijene do otklanjanja nedostataka.
10. Poslije etažiranja i uknjižbe pročitajte novi izvadak: oznaka stana, kvadratura, spremište, parking i čist teretni list.

Korisni izvori