Kupovina kuće i zemljišta: obavezna provjera međe, pristupa, priključaka, dozvola i legalnosti prije potpisivanja

Parcela i međe

Prvi zadatak je uskladiti ono što je na papiru s onim što je na terenu. Zatražite izvod iz zemljišne knjige (ZK) za odgovarajuću katastarsku općinu i broj parcele, te izvod/posjedovni list i katastarski plan iz katastra. U FBiH se ZK izvod tipično dobija u zemljišnoknjižnom odjelu općinskog/gradskog suda, a katastarski podaci u općinskoj službi za katastar ili kantonalnoj geodetskoj upravi. U RS i Brčko distriktu evidencije vodi nadležna geodetska uprava i/ili sud - provjerite lokalno gdje se izdaju dokumenti. Tražite što svježiji ZK izvod, idealno neposredno prije potpisa ugovora, da uhvatili eventualne nove zabilježbe ili terete.

Ucrtano (katastar) naspram upisa u zemljišne knjige - zašto oba podataka moraju biti uredna

Katastar prikazuje grafički položaj i površinu parcele i objekta (ucrtavanje/ometavanje), dok zemljišna knjiga potvrđuje pravni status: ko je vlasnik, koja su prava i tereti. Desi se da je kuća fizički sagrađena i ucrtana u katastarskom planu, ali nije upisana kao posebna zgrada u ZK ili su podaci zastarjeli. Obrnuto, može biti da je vlasništvo uredno upisano, ali da katastarski plan pokazuje drugačije granice. Kupcu trebaju oba: usklađeni katastarski i zemljišnoknjižni podaci. Ako nisu usklađeni, tražite objašnjenje u katastru i ZK odjelu te procijenite rizik uz pomoć geometra i pravnika.

Šta tražiti u dokumentima i na terenu

• Da se ime/naziv prodavca u ZK tačno poklapa s onim ko potpisuje ugovor (ako prodaje punomoćnik - ovjerena punomoć s odgovarajućim ovlaštenjima).
• Da je površina i oblik parcele u ZK i katastru isti ili da postoji objašnjen nesklad (npr. provedena parcelacija - tražite rješenje/elaborat).
• Da su međe na terenu obilježene (međašni kamenovi, ograde). Ako nisu, dogovorite obilazak s licenciranim geometrom; platite brzo snimanje/obilježavanje ako sumnjate u tačnost.
• Da su u ZK-u upisana sva eventualna stvarna prava trećih (služnosti, prava građenja, hipoteke). Ako postoji pravo prolaza preko vaše parcele ili vama treba prolaz preko tuđe - sve mora biti upisano.

Ako je granica dvorišta fizički pomjerena (npr. ograda „pojede" 50 cm komšijinog ili vašeg zemljišta), to je znak za oprez. Manja odstupanja ponekad potiču iz starih mjerenja, ali mogu izazvati sporove. Ne ulazite u rješavanje komšijskih sporova kroz kupoprodaju. Umjesto toga, zabilježite stanje, konsultujte geometra i pravnika i odlučite da li je za vas prihvatljiv rizik i rok potreban da se izvrši usklađivanje ili razgraničenje, uz jasno ugovorne garancije prodavca.

Pristupni put, služnost i stvarni ulaz

Bez legalnog pristupa parcela je praktično neupotrebljiva. Pristup može biti preko javnog puta (idealno), privatnog puta na vašoj parceli, ili preko tuđe parcele na osnovu upisane služnosti (pravo prolaza i provoza). Prvo provjerite na katastarskom planu da li do parcele postoji put, zatim u zemljišnim knjigama da li je taj put javno dobro, privatni put, ili je upisana služnost u vašu korist. Ako je jedini ulaz 'preko komšije na dogovor', a služnost nije upisana - to je ozbiljan rizik i može onemogućiti korištenje nekretnine ili dobijanje dozvola/priključaka.

Nazivi služnosti i način upisa mogu varirati po entitetima/općinama. Tražite da ugovor o služnosti bude potpisan i solemniziran/ovjeren te proveden u zemljišnim knjigama prije zaključenja vaše kupovine ili kao strogi uslov u predugovoru uz escrow. Pitanje pristupa nemojte ostavljati za kasnije.

Usmeni dogovor danas ne garantuje prolaz sutra. Ako pristup nije upisan kao služnost u zemljišnoj knjizi u vašu korist, vlasnik susjedne parcele u svakom trenutku može postaviti ogradu ili vas uslovljavati. Bez upisanog prava prolaza možete imati problem kod banke (hipotekarni kredit), osiguranja, pa i kod dobijanja dozvola ili izvedbe priključaka koji zahtijevaju legalan pristup. U praksi, 'dogovoreni' put je jedan od najskupljih propusta kupaca kuća.

Kako to riješiti? Tražite od prodavca da zaključi notarski ovjer en ugovor o služnosti s vlasnikom susjedne parcele i da služnost bude provedena u zemljišnoj knjizi prije vaše kupovine ili kao strogi uslov u predugovoru s preciznim rokom. U FBiH se provedba vrši preko zemljišnoknjižnog odjela suda, dok se u RS/Brčko obrada vrši kod nadležnih geodetskih/zemljišnoknjižnih organa - provjerite postupak lokalno. Nemojte preuzimati obavezu da vi to 'poslije' sređujete bez odgovarajućih umanjenja cijene i garancija - rizik i trošak mogu biti znatni.

Legalnost objekta: dozvola, ucrtavanje i upis

Kupac mora utvrditi da li je kuća sagrađena i korištena u skladu s propisima koji vrijede u datom mjestu i vremenu. Provjerite: (1) postoji li građevinska dozvola/odobrenje za građenje i projekat prema kojem je rađeno, (2) da li je objekat izgrađen u skladu s tim projektom ili je bilo odstupanja/dogradnji, (3) postoji li upotrebna dozvola ili drugi akt kojim je potvrđeno da je objekt podoban za upotrebu (npr. rješenje o legalnosti/izvedenom stanju/starosti objekta - tačan naziv i procedura razlikuju se po entitetu/općini), (4) je li objekat ucrtan u katastarski plan i, gdje je propisano, upisan u zemljišne knjige kao zgrada s odgovarajućom površinom i namjenom.

Ne postoji jedinstveno pravilo za čitavu BiH o tome koji je dokument 'dovoljan' za starije objekte. U praksi, za kuće građene prije određenih godina, pojedine općine prihvataju različite dokaze zakonitosti (npr. uvjerenje o starosti objekta, rješenje o ozakonjenju/leg ali zaciji, zapisnik o tehničkom prijemu, upotrebna dozvola). Zato eksplicitno pitajte nadležnu službu za urbanizam u vašoj općini/entitetu koji je dokument prihvatljiv za predmetnu kuću. Ne oslanjajte se na usmene izjave prodavca.

Kako provjeriti dozvole i usklađenost

• Zatražite kopiju građevinske dozvole/odobrenja i glavnog projekta. Uporedite spratnost, gabarite i namjenu sa stvarnim stanjem.
• Tražite dokaz o zakonitom korištenju: upotrebnu dozvolu ili drugi lokalno priznat akt (urbanizam će vam reći šta važi).
• Pregledajte regulacioni plan/urbanističke uslove (općinska služba za urbanizam) - da li su pomoćni objekti, garaže ili ograde izvedeni u skladu s planom.
• Provjerite da li je objekat ucrtan u katastar i, gdje se vodi, upisan kao zgrada u zemljišnoj knjizi; pitajte službenika šta nedostaje za potpuno usklađivanje.
• Ako postoje dogradnje nakon izdavanja dozvole, tražite rješenja o izmjenama/rekonstrukciji ili rješenje o izvedenom stanju (naziv zavisi od nadležnosti).

Pomoćni objekti i naknadne dogradnje

Pomoćni objekti često 'padnu kroz pukotine' papirologije. Garaža uz kuću, natkrivena terasa ili zatvoreno potkrovlje mogu biti izvedeni bez ažuriranja dozvola. Time rizik ne nestaje: osiguravajuće kuće i banke mogu odbiti policu/kredit, a urbanizam tražiti uklanjanje ili usklađivanje. Zato posebno tražite dokumente za sve što 'strši' van osnovnog gabarita iz dozvole.

• Za garaže, šupe i pomoćne objekte: pitajte postoji li rješenje/odobrenje ili da li po lokalnim propisima potpadaju pod jednostavne objekte uz prijavu. Ako je potrebna dozvola, tražite je.
• Kod nadogradnji (potkrovlje, sprat): tražite izmjenu građevinske dozvole/projekta i, ako je primjenjivo, novu upotrebnu ili akt o izvedenom stanju.
• U katastru provjerite jesu li objekti ucrtani, a u ZK da li se pojavljuju kao dio zgrade ili poseban objekt (zavisi od mjesta). Ako nisu - pitajte urbanizam i katastar kako se provodi usklađivanje i tko to pokreće (vlasnik).

Ako nemate vremena ni volje da sami procjenjujete, angažujte ovlaštenog inženjera/građevinskog inspektora za brzi vizuelni pregled i listu uočenih odstupanja koja traže dokumente. To nije vještačenje, već praktična pomoć da znate šta dalje da tražite od prodavca i institucija.

Priključci, instalacije i septička jama

Funkcionalnost kuće zavisi od priključaka. Provjera priključaka ima dva dijela: (1) pravni status i dokumentacija (ugovori, rješenja, brojila na čije ime, dugovi), (2) faktičko stanje (da li rade i da li su izvedeni sigurno). Pravni dio provjeravate u elektrodistribuciji, vodovodu/komunalnom preduzeću i, po potrebi, kod operatora gasa/interneta. Tehnički dio najbolje je da pregleda ovlašteni električar i vodoinstalater/grijanje.

Struja

• Tražite ugovor o snabdijevanju i rješenje o priključenju. Upoznajte se sa tarifom i snagom priključka (npr. jednofazni/trofazni).
• Zatražite potvrdu da nema nepodmirenih dugova za električnu energiju i da je brojilo ispravno evidentirano. Provjerite na čije je ime.
• Ovlašteni električar neka pregleda glavni ormar, uzemljenje, RCD zaštitu i stanje instalacija. Ako je ad hoc spajano iz susjedne kuće bez dozvole, to je crvena zastava.

• Ako postoji gradski vodovod/kanalizacija: tražite ugovor s vodovodom i dokaz o priključenju, te potvrdu o dugovima. Provjerite vodomjer i šaht.
• Ako nema kanalizacije: provjerite septičku jamu - je li legalno izvedena, koliki je kapacitet, kad je zadnji put pražnjena. Lokalna komunalna pravila razlikuju se: pitajte općinsku službu/komunalno preduzeće šta je dozvoljeno.
• Ovlašteni vodoinstalater neka pregleda dotrajale cijevi, hidrantski pritisak i potencijalna curenja.

Grijanje, gas i telekom

• Ako je plin: tražite ugovor s distributerom, ateste za instalaciju i uređaje, te potvrdu o redovnim pregledima.
• Centralno grijanje na čvrsto gorivo ili pelet: provjerite dimnjačarsku knjižicu i zadnji servis kotla. Ove potvrde često traže osiguravatelji.
• Internet/telefon: nije presudno za pravni status, ali provjerite dostupnost i kabliranje, posebno u prigradskim naseljima.

Tereti, prostorne restrikcije i ugovorne zaštite

Tereti i opterećenja (hipoteke, zalozi, izvršenja i komunalni dugovi)

U ZK izvodu obratite pažnju na B i C list: vlasništvo i tereti. Hipoteka banke, zabilježba spora ili plomba upisa znače da se nešto dešava i da isplatu morate usloviti brisanjem tereta. Ugovorite mehanizam: dio kupoprodajne cijene ide direktno banci za zatvaranje hipoteke, uz istovremenu tabularnu izjavu i izjavu banke za brisanje. Za komunalne/porezne dugove tražite potvrde od komunalnog preduzeća i Porezne uprave (po nadležnosti entiteta).

Prostorno-planske i okolišne restrikcije (zone zaštite, klizišta, poplave)

U urbanizmu provjerite da li se parcela nalazi u zoni posebnih uslova (kulturna baština, kontaktna zona vodotoka, dalekovod, zaštitni pojas puteva). Zatražite uvid u regulacioni plan i, gdje postoji, karte klizišta/poplava (pojedine općine i civilna zaštita to objavljuju). Ako je rizik povišen, angažujte stručnjaka da okvirno procijeni šta to znači za buduće radove i osiguranje. Pravila i dostupne mape razlikuju se lokalno - potvrdite u vašoj općini.

Tehnička, ali ne-vještačka procjena stanja

Naručite pregled ovlaštenog inženjera/građevinskog inspektora koji će vizuelno proći krov, temelje, fasadu, spojeve instalacija i vanjske priključke. Tražite kratak pisani izvještaj s listom hitnih i srednjoročnih popravki i okvirnim troškovima. Ovo nije sudsko vještačenje ni garancija, ali vam pomaže u pregovorima o cijeni i planiranju renoviranja. Ako je potreban dublji pregled (npr. statika), dogovarajte posebno sa stručnjakom.

Ugovorne mjere zaštite kupca

• Uslov upisa bez tereta: isplata (djelimično ili u cijelosti) tek nakon što se izbrišu hipoteke/zabilježbe ili kroz escrow kod notara/banke.
• Rokovi i dokumenti: prodavac dostavlja sve dozvole, rješenja o priključenju i potvrde o dugovima do određenog datuma, u protivnom kupac može odustati bez penala.
• Deklaracija prodavca: garantuje da nema skrivenih pravnih mana (npr. sporovi o među, služnosti) i preuzima odgovornost za kazne koje potiču iz perioda prije prenosa.
• Klauzula o služnosti: ako je pristup neriješen, predugovor propisuje da će ugovor o služnosti biti zaključen i upisan prije finalne isplate.
• Stanje objekta i instalacija: zapisnik s primopredaje, očitanja brojila na dan predaje, preuzimanje ključeva i eventualna rezerva cijene do uklanjanja manjih nedostataka.

Praktične provjere korak po korak

Slijedi operativni redoslijed koji možete pratiti. Ako radite kreditom, ubacite rokove banke između, ali logika provjera ostaje ista: prvo pravo stanje i pristup, zatim dozvole i priključci, potom ugovorne garancije.

1. Tražite od prodavca identifikaciju parcele i objekta (katastarska općina, broj parcele, adresa).
2. Izvadite što svježiji ZK izvod (dan-dva prije odluke) i katastarski plan/posjedovni list; snimite ekrane ako koristite e-uvid i arhivirajte datum.
3. Na terenu obiđite među s prodavcem; fotografišite međašne tačke, ograde i ulaz. Ako postoji sumnja, angažujte geometra za obilježavanje međe.
4. Provjerite pristup: da li je put javan ili postoji upisana služnost? Tražite dokumente i izvod iz ZK gdje se služnost vidi. Ako je 'dogovorno', inicirajte ugovor o služnosti i upis prije daljih koraka.
5. Zatražite građevinsku dozvolu/projekt i pitajte općinski urbanizam koji je dokaz zakonitosti potreban za taj objekat (upotrebna dozvola, rješenje o legalnosti, zapisnik o prijemu, uvjerenje o starosti - naziv varira).
6. Uporedite projekat i realno stanje: spratnost, gabariti, pomoćni objekti. Za odstupanja tražite odgovarajuće akte (izmjene dozvole, izvedeno stanje).
7. Priključci: u elektrodistribuciji i vodovodu tražite potvrde o dugovima i dokumente o priključenju; ovlašteni električar i vodoinstalater neka obave brzi pregled.
8. Provjerite terete i zabilježbe u ZK (hipoteka, spor, plomba). Ako ima tereta, tražite plan brisanja i uslovite uplatu njihovim brisanjem (escrow, isplata banci direktno, tabularna izjava).
9. Provjerite prostorno-planske i okolišne uslove: da li je zona poplavna/klizište, da li su ograničenja za buduće radove. Informaciju tražite u općini (urbanizam, civilna zaštita) i lokalnim planovima.
10. Angažujte pravnika za ugovor: ubacite zaštitne klauzule (uslov upisa bez tereta, pravo odustanka ako se pojave nepravilnosti, odgovornost prodavca za skrivene pravne mane, rokovi i dokumenti).
11. Ako je sve uredno, zaključite predugovor s jasnim uslovima i rokovima, zatim finalni ugovor kod notara i podnesite zahtjev za upis prava vlasništva. Uvijek čuvajte sve priloge i potvrde.

Tipične situacije iz prakse

Dograđeni sprat bez dozvole

Kupac razmatra kuću iz 1985. s potkrovljem koje je 2005. pretvoreno u sprat. Prodavac nema izmjenu građevinske dozvole; tvrdi da je „sve po propisu", ali ne pokazuje dokumente. Kupac u općinskom urbanizmu dobija informaciju da je za takvu rekonstrukciju trebala nova dozvola i tehnički prijem. U katastru potkrovlje nije ucrtano kao dodatna površina, a u ZK je kuća upisana kao prizemnica.

Ispravan potez kupca: od pravnika traži da u predugovor uđe klauzula da prodavac, prije finalnog potpisa, pribavi odgovarajući akt o izvedenom stanju ili provede izmjenu dozvole, te da se objekat uskladi u katastru i ZK. Ako prodavac to ne može u razumnom roku, kupac traži značajan popust ili odustaje. Time izbjegava rizik odbijanja osiguranja, kazni ili nemogućnosti legalne prenamjene.

Pristup preko komšije bez služnosti

Parcela ima jedini kolni ulaz preko dvorišta komšije, 'oduvijek tako'. U ZK nema upisane služnosti, a put nije javni. Komšija trenutno dopušta prolaz, ali ne želi potpisati nikakav papir dok se „ne vidi s porodicom". Banka uslovljava kredit dokazom o legalnom pristupu.

Ispravan potez kupca: pregovorima uključuje prodavca i komšiju uz posredovanje pravnika i notara, traži ugovor o služnosti s preciznom trasom, širinom i pravom provoza, te njegov upis u zemljišne knjige prije isplate većine cijene. Ako komšija neće ni uz naknadu - kupac povlači ponudu ili planira alternativni pristup kroz parcelaciju i otkup zemljišta, uz prethodnu provjeru izvodivosti u urbanizmu.

Kada angažovati geometra, pravnika ili instalatera

Dobri stručnjaci štede vrijeme i novac. U BiH se ovlaštenja i registri razlikuju po entitetima, pa tražite licencirane geometre/inženjere i advokate s iskustvom u nekretninama. Ugovorite jasan obim zadatka, rok i cijenu. Ispod su mikro-kontrolna listaovi šta konkretno tražiti od svakog i koje institucije obići, s kratkim uputama za šalter.

Geometar (geodeta)

• Zadatak: provjera međa, obilježavanje tačaka, usklađivanje katastarskog nacrta s terenom; po potrebi izrada geodetskog elaborata.
• Na šalteru katastra: tražite katastarski plan i posjedovni/katastarski list; pitajte da li postoje nedavne parcelacije ili zabilješke. U FBiH to je općinska/kantonalna služba; u RS/Brčko nadležna geodetska uprava.
• Isporučivo: skica međe s koordinatama i fotodokumentacija; kratka izjava o uočenim neskladima (ako ih ima).

Pravnik (advokat za nekretnine)

• Zadatak: pravni due diligence - provjera vlasništva, tereta, služnosti, ugovornih rizika; izrada predugovora/ugovora i zaštitnih klauzula.
• Na šalteru zemljišnih knjiga: tražite ZK izvod neposredno prije ugovora; u FBiH u ZK odjelu općinskog/gradskog suda, u RS/Brčko kod nadležnog organa - provjerite lokalno.
• Isporučivo: pisani izvještaj o rizicima (1-2 stranice), nacrt klauzula (uslov upisa bez tereta, escrow/isplata banci, rokovi za dokumente, pravo odustanka).

Ovlašteni električar i vodoinstalater/majstor grijanja

• Zadatak: brzi tehnički pregled vidljivih dijelova instalacija; procjena hitnih rizika i okvirnih troškova sanacije (ne zamjenjuje vještačenje).
• Na šalteru elektrodistribucije i vodovoda: zatražite potvrdu o dugovima i dokumente o priključenju; provjerite čije je ime na brojilima i vodomjerima; pitajte proceduru promjene korisnika. U FBiH/RS/Brčko se operateri razlikuju po općinama - potvrdite lokalno.
• Isporučivo: kratak zapisnik s fotografijama i listom prioritetnih popravki u prvih 12 mjeseci nakon kupovine.

Urbanizam i ostale općinske službe - šta pitati na šalteru

• Urbanizam: da li predmetna kuća ima izdatu dozvolu/akt o zakonitosti; da li su pomoćni objekti dozvoljeni; koje je minimalne širine pristupnog puta i postoje li ograničenja (zaštitne zone).
• Služba civilne zaštite/planska dokumentacija: nalazi li se parcela u zoni poplava/klizišta; gdje se dobija uvid u karte rizika.
• Komunalno preduzeće: status kanalizacije i odvoženja otpada; pravila o septičkim jamama; cijena priključenja ako trenutno ne postoji.

Crvene zastavice prije kapare

Ako naiđete na jednu ili više sljedećih situacija, dodatno pooštrite provjere ili privremeno odustanite. Ove crvene zastave najčešće završavaju višemjesečnim rješavanjem i dodatnim troškovima, a ponekad i sudskim sporovima.

• Nema upisanog pristupa (javnog puta) niti služnosti u vašu korist; pristup je samo 'dogovoren'.
• Međe na terenu i katastar se bitno ne slažu (ograda na tuđoj zemlji, značajna razlika u površini).
• Kuća nema valjanu građevinsku dozvolu niti drugi lokalno prihvatljiv dokaz zakonitosti (upotrebna/izvedeno stanje/starost).
• Priključci su 'preko komšije', improvizovani ili se ne vode na adresu/ime prodavca; postoje znatni nepodmireni dugovi.
• U ZK stoje hipoteke, sudske zabilježbe ili plombe bez jasnog plana brisanja prije isplate.
• Prodavac izbjegava dati dokumente, žuri s potpisom 'danas' ili nudi sumnjivo veliki popust 'ako se odmah odlučite'.

Ako otkrijete problem, šta dalje

• Stop odmah: nejasno vlasništvo, spor oko međe bez dokumenta, zabrana raspolaganja, objekat bez prihvatljivog dokaza legalnosti ili pristup koji zavisi samo od usmenog dogovora.
• Pregovarati uz uslov: dugovi za priključke, nepotpuna dokumentacija, manja odstupanja u katastru ili dogradnja koja može biti riješena prije potpisa.
• Prihvatljivo uz korekciju cijene: tehnički kvarovi, manji radovi, zamjena opreme ili administrativni trošak koji je jasan, mjerljiv i preuzet ugovorom.
• U svakom slučaju: ne uplaćivati kaparu dok nije jasno ko rješava problem, do kojeg roka, kojim dokumentom i šta se dešava ako se problem ne riješi.

Kontrolna lista i preporučeni redoslijed

Sa stanovišta rizika i rokova, prvo potvrdite formalno-pravne činjenice (vlasništvo, pristup, tereti), zatim usklađenost objekta (dozvole, pomoćni dijelovi), pa priključke i tehničko stanje. Paralelno dizajnirajte ugovorne klauzule koje štite vašu uplatu i pravo upisa. Sve ovo radite uz stručnu pomoć pravnika i, gdje je sporno, geometra i inženjera.

1. Vlasništvo i tereti (ZK) + katastar (plan, posjedovni list) - svježi izvodi.
2. Pristup i služnosti - dokumentovati i upisati prije kupovine ili kao čvrst ugovorni uslov.
3. Dozvole i zakonitost objekta - potvrda urbanizma šta je prihvatljiv dokaz; uskladiti projekt i stvarno stanje.
4. Priključci i dugovi - potvrde od elektrodistribucije, vodovoda, gasa; tehnički pregled majstora.
5. Ugovorne zaštite i način isplate - escrow, uslov upisa bez tereta, rokovi i odgovornosti.
6. Završni potpis kod notara i prijava upisa prava vlasništva, uz arhivu prateće dokumentacije.

• ZK izvod (svjež) + katastarski plan i list; identitet prodavca provjeren.
• Međa obiđena, fotografisana; po potrebi geometar obilježio tačke.
• Pristupna situacija jasna: javni put ili upisana služnost s trasom i širinom.
• Dozvole i dokaz zakonitosti objekta potvrđeni kod urbanizma; pomoćni objekti usklađeni.
• Priključci dokumentovani (ugovori, rješenja, očitanja); potvrde o dugovima čiste.
• Tereti i zabilježbe riješeni ili plan brisanja ugovoren; escrow/mehanizam isplate.
• Ugovorne klauzule ugovorene; rokovi i pravo odustanka definisani.

Primjeri formulacija za predugovor (skice, prilagoditi uz pravnika)

• Isplata kupoprodajne cijene izvršit će se posredstvom escrow računa/ depozita kod notara, uz uslov da zemljišnoknjižni izvadak za predmetnu nekretninu na dan isplate ne sadrži terete, osim onih izričito prihvaćenih ovim ugovorom.
• Prodavac se obavezuje do [datum] dostaviti: (i) građevinsku dozvolu/projekt i važeći akt o zakonitosti objekta, (ii) potvrde nadležnih komunalnih preduzeća o izmirenim dugovanjima i (iii) ugovor o služnosti prolaza/provoza upisan u korist predmetne parcele (ako je potrebno).
• Kupac zadržava pravo jednostranog raskida ovog predugovora i povrata depozita u roku od 15 dana od saznanja, ako nadležni organi potvrde postojanje pravnih nedostataka (hipoteka, spor, nepostojanje dokaza zakonitosti) koje prodavac ne otkloni u dodatnom roku od 30 dana.

Korisni izvori