Uloga notara i ograničenja njegove nadležnosti
Važno pravno obavještenje
Sadržaj je informativan i ne zamjenjuje pravni savjet niti gotov pravni obrazac. Za vašu konkretnu situaciju obavezno se obratite notarima i/ili advokatima. Propisi i praksa u Bosni i Hercegovini razlikuju se po entitetima i općinama/kantonima; uvijek provjerite lokalna pravila i postupke prije odlučivanja.
Notar je javno povjereno lice koje u pravilu sastavlja i/ili ovjerava kupoprodajni ugovor kao notarski akt, utvrđuje identitet učesnika, provjerava formalne uslove valjanosti isprave i evidentira izjave volje strana. Često traži osnovne prateće dokumente (npr. identifikacione isprave, izvadak iz zemljišnih knjiga koje mu predoče stranke) i brine da se ugovor čita i razumije na zapisniku. U mnogim slučajevima notarski akt sadrži i odredbu koja može poslužiti kao osnov za uknjižbu (clausula intabulandi), ako je tako ugovoreno.
Međutim, notar nije istražni organ i ne garantuje materijalnu istinitost činjenica koje nisu u njegovoj neposrednoj kontroli ili u javnim evidencijama kojima raspolaže. Ne može umjesto vas provesti kompletnu dubinsku provjeru vlasništva i tereta, niti garantovati da će zemljišnoknjižni ured odobriti upis u svakom slučaju.
Zaključak: notar obezbjeđuje valjan notarski akt i formalnu regularnost, ali ne uklanja automatski rizike koji proizlaze iz skrivenih tereta, privatnih sporova, neusklađenosti katastra i zemljišnih knjiga ili netačnih izjava strana. Vaša je odgovornost da tražite dokumente i razumijete uslove prije nego što potpišete i platite.
Notarski pečat potvrđuje da je forma isprave ispoštovana i da su stranke dale izjavu volje pred notarom. On, sam po sebi, ne provjerava sve pozadinske činjenice koje mogu uticati na vašu mogućnost da se uknjižite i nesmetano koristite nekretninu. Može postojati neupisana parnica ili rješenje o izvršenju koje još nije stiglo u zemljišne knjige, ili je u katastru evidentirana drugačija površina/namjena zemljišta nego što je predstavljeno.
Sama činjenica da ugovor postoji ne znači da je plaćanje izvedeno sigurno niti da postoji neoboriv dokaz o isplati. Ako platite u gotovini bez jasnog traga, kasnije ćete teže dokazati šta je, kada i kome plaćeno. Ako je clausula intabulandi uslovljena plaćanjem, a ugovor ne precizira kako se taj uslov dokazuje (npr. izvod iz banke), možete ostati bez mehanizma da prisilite upis ili brisanje tereta.
Kada uključiti advokata pored notara
Iako mnoge jednostavne kupoprodaje teku glatko, angažman advokata specijalizovanog za nekretnine razuman je kad postoje naslijeđa, više suvlasnika, veće hipoteke, investicione novogradnje ili naznake spora. Advokat može pregledati ugovor, predložiti izmjene i pomoći u komunikaciji s notarom i bankom.
- Postoje aktivni ili nedavno okončani sudski postupci u vezi s nekretninom.
- U izvatku je upisana hipoteka, zabilježba spora, pravo plodouživanja ili služnosti koje ne razumijete.
- Prodavac je pravno lice, a niste sigurni ko ga zastupa i pod kojim ovlaštenjima.
- Prodavac insistira na gotovinskoj isplati ili brzom potpisu bez vremena za provjere.
- Novogradnja ili kupovina „na papiru" s posebnim uslovima.
Dokumenti koje zatražiti prije potpisa
Prije odlaska kod notara, zatražite od prodavca i sami pribavite službene dokaze o vlasništvu, teretima i stanju nekretnine. Svaki dokument posmatrajte kroz datum izdavanja, izdavača i preciznu identifikaciju nekretnine (broj parcele/stana, površina, katastarska općina).
- Službeni izvadak iz zemljišnih knjiga (vlasnički list) - što noviji, idealno istog dana ili neposredno prije potpisa.
- Katastarski plan ili izvadak - radi provjere granica, površine i eventualnih neslaganja sa zk stanjem.
- Rješenje o nasljeđivanju (ako je vlasništvo stečeno nasljeđem) ili prethodne kupoprodajne/poklon ugovore.
- Potvrde o izmirenim komunalijama i režijama (struja, voda, grijanje, upravitelj zgrade).
- Građevinska i upotrebna (upotrebna) dozvola, a za novogradnju odgovarajuća dokumentacija investitora.
- Za pravna lica: svježi izvod iz sudskog/privrednog registra i dokaz o ovlaštenju potpisnika.
- Ako postoji hipoteka: potvrda banke o stanju duga i uslovima brisanja hipoteke.
Gdje pribaviti: zemljišne knjige vodi nadležni sud/odjel, a katastar nadležna geodetska uprava. U FBiH: Federalna uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove (fgu.com.ba) i e-Grunt (e-grunt.ba). U RS: Republička uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove (rgurs.org). Dostupnost e-usluga varira po općinama/kantonima.
Provjera vlasništva i tereta prije ugovora
Zemljišne knjige (gruntovnica) su osnovna javna evidencija stvarnih prava na nekretninama, dok katastar vodi podatke o parcelama, površinama i često o posjednicima. U BiH se nadležnosti i obrasci razlikuju po entitetima i općinama/kantonima; neke općine omogućuju online uvid, druge izdaju fizičke izvatke. Ciljajte na najnoviji mogući izvadak neposredno prije potpisa.
Šta gledati: u vlasničkom listu fokusirajte se na dio B (vlasništvo) i dio C (tereti). Dio B mora pokazivati da je prodavac upisan kao vlasnik udjela koji prodaje. Dio C navodi hipoteke, zabilježbe sporova, prava služnosti, plodouživanja, zabrane raspolaganja i slična ograničenja. Ako nešto od navedenog postoji, zatražite objašnjenje i mehanizam brisanja (npr. brisovna izjava banke nakon otplate).
Nadležnost i forma izvadaka
Forma prihvatljivih izvadaka i procedura upisa razlikuju se lokalno. Prije potpisa provjerite u zemljišnoknjižnom odjelu suda ili nadležnoj geodetskoj upravi koji dokumenti vrijede u vašem slučaju. Ne oslanjajte se na stare kopije ili neovjerene fotografije.
Tabularna isprava (clausula intabulandi) i veza s plaćanjem
Tabularna isprava, odnosno clausula intabulandi, je izjava prodavca kojom on daje saglasnost da se kupac uknjiži kao vlasnik. Najčešće je to odredba u notarskom aktu (ili posebna izjava) koja, uz propisane priloge, služi kao temelj za upis prava vlasništva u zemljišne knjige. Ne garantuje sama po sebi upis - sud provjerava i druge formalne uslove.
Provjerite da li je izjava jasna, nedvosmislena, usmjerena ka vama kao kupcu (tačni lični podaci) i precizno opisuje nekretninu (zk uložak, katastarska općina, broj parcele, sprat/stambena jedinica). Ako je uslovljena plaćanjem, mora biti definisano kako dokazujete ispunjenje uslova (npr. izvod iz banke). Brisanje tereta, poput hipoteke, rješava se posebnim brisovnim izjavama.
Prodavci često uslovljavaju davanje clausule intabulandi punom ili djelimičnom isplatom cijene. Ugovor mora precizirati iznose, rokove, dokaz plaćanja (bankovni izvod) i način predaje izjave (kupcu ili direktno uz zahtjev za uknjižbu). Najsigurnije je kad ugovor propisuje da se saglasnost za uknjižbu oslobađa automatski nakon što banka potvrdi prijem sredstava.
Rizik odvojene tabularne izjave
Ako je tabularna izjava odvojena od ugovora i treba je naknadno izdati, rizik raste. Razmotrite uslovljenu isplatu (escrow/blokirani račun) kod koje se novac isplaćuje tek kada notar/banka potvrdi da je izjava predata ili da su ispunjeni ugovoreni uslovi.
Identitet, punomoć, suvlasnici i bračni odnosi
Uporedite lične dokumente prodavca (lična karta/pasoš) s podacima u ugovoru i zemljišnim knjigama. Razlike u prezimenu ili adresi traže dokaz o promjeni (npr. vjenčani list). Racionalno je provjeriti ove podatke i prije notara, posebno ako pregovara posrednik ili treće lice.
Ako prodaje punomoćnik, tražite original ovjerene punomoći sa širokim ovlaštenjem da proda baš tu nekretninu i da potpiše ugovor uz davanje clausule intabulandi. Obratite pažnju na rok važenja, ovjeru i da punomoć nije opozvana. Za pravna lica: svježi izvod iz registra i dokaz o ovlaštenju potpisnika.
Ako postoji više suvlasnika, svi trebaju učestvovati ili dati valjanu punomoć/saglasnost. Prodaja idealnog suvlasničkog dijela je moguća, ali složena za kupca. Ako kupujete cijelu nekretninu, obavezno je da svi suvlasnici potpišu i daju clausulu intabulandi.
Provjerite da li je nekretnina bračna stečevina i da li je potrebna saglasnost bračnog partnera. Obratite pažnju na moguća preča prava (npr. prvokupa kod poljoprivrednog zemljišta ili posebnih režima) i provjerite jesu li ispoštovane procedure obavještavanja i odricanja.
Fizičko stanje, dugovi i hipoteke kao dio ugovora
Uporedite stanje na terenu s planovima i podacima iz katastra i zemljišnih knjiga. Da li površina i raspored odgovaraju onome što ste vidjeli? Postoje li dogradnje, zatvoreni balkoni ili pomoćni objekti koji nisu legalizirani? Za zgrade novije gradnje provjerite upotrebnu (upotrebnu) dozvolu.
Kod zemljišta provjerite namjenu (građevinsko/poljoprivredno), pristupni put, eventualne služnosti prolaza i stvarne granice. Nesklad između katastra i zemljišnih knjiga može usporiti uknjižbu - ako primijetite razliku u kvadraturi, brojevima parcela ili načinu korištenja, tražite stručni savjet (geometar, advokat).
Hipoteka upisana u zemljišnim knjigama znači da povjerilac (najčešće banka) ima založno pravo. Kupac može kupiti i opterećenu nekretninu, ali ugovor mora sadržati mehanizam brisanja hipoteke (npr. dio cijene ide direktno banci radi zatvaranja duga, a banka izdaje brisovnu izjavu). Bez brisovne izjave hipoteka neće nestati samim sticanjem vlasništva.
Provjerite i druge potencijalne obaveze: zabilježbe sporova i izvršenja, dugoročne najmove, neplaćene komunalije i dugovanja prema upravitelju zgrade. Ako postoji aktivan izvršni postupak, rizici su povišeni - potražite detaljno pravno savjetovanje prije bilo kakve uplate.
Plaćanje: bankovni transfer, escrow ili gotovina
Najsigurniji standard je plaćanje preko banke na račun prodavca, s jasnom namjenom (npr. „kupoprodajna cijena za stan XY, ugovor br. ..."). Bankovni transfer stvara pouzdan trag (nalozi, izvodi, potvrde) i značajno smanjuje rizik spora u odnosu na gotovinu. Ako plaćate u ratama, svaka rata treba ići preko banke, s preciznim rokovima i uslovima u ugovoru.
Escrow/depozitni mehanizmi (kod notara ili banaka) dodatno štite strane tako što se novac isplaćuje tek kada su ispunjeni uslovi (npr. predaja tabularne izjave, podnošenje zahtjeva za upis). Dostupnost escrow usluga i pravila rukovanja novcem nisu ujednačeni širom BiH - provjerite konkretno kod banke ili notara u vašoj općini/kantonu.
| Način plaćanja | Glavne prednosti | Glavni rizici/ograničenja | Dokaz o uplati |
|---|---|---|---|
| Bankovni transfer | Trag u platnom prometu; jasna namjena uplate; lakše dokazivanje | Potrebno je tačno navesti račun i svrhu; bankarske naknade | Izvod banke, nalozi za plaćanje, potvrda o izvršenju |
| Gotovina | Brzina isplate bez posrednika | Slab dokaz; veći rizik od spora i prijevare; sigurnosni rizici | Primopredajni zapisnik/račun (često nedovoljan u sporu) |
| Escrow/depozit | Novac oslobođen tek kada su ispunjeni uslovi; štiti i kupca i prodavca | Nije svugdje dostupan; dodatne naknade; zahtijeva precizna pravila | Ugovor o depozitu i izjava o ispunjenju uslova |
Najviše sporova nastaje kod isplata u gotovini bez adekvatne dokumentacije. Iako zakon ne zabranjuje gotovinu u svim situacijama, za veće iznose to je rizično. Ako prodavac insistira na gotovini, predložite alternativu: bankovni transfer ili, gdje je moguće, escrow. Ako ništa od toga nije realno, minimum je primopredaja gotovine uz notarski zapisnik i svjedoke - i dalje rizičnije od bankovnog traga.
Dostupnost escrow/depozitnih usluga nije standardizovana u cijeloj BiH. Uvijek provjerite sa konkretnim notarom/bankom da li i pod kojim uslovima pružaju uslugu i tražite pisana pravila.
Kako koordinisati potpis s uplatom
- Prije termina: prikupite svježe izvatke iz zemljišnih knjiga i katastra; identifikujte terete i plan brisanja.
- S notarom dogovorite nacrt ugovora unaprijed i provjerite da sadrži clausulu intabulandi i jasne uslove plaćanja.
- Ako koristite banku/escrow, unaprijed otvorite/ugovorite račune i dobijte pisanu potvrdu o uslovima isplate.
- Na dan potpisa: provjerite identifikaciju nekretnine, cijenu, rokove, terete i uslove za izdavanje tabularne izjave.
- Nakon potpisa: izvršite plaćanje kako je ugovoreno (preferirano bankovni transfer) i odmah preuzmite dokaz o uplati.
- Podnesite zahtjev za uknjižbu sa svim potrebnim prilozima i pratite status do rješenja.
- Po rješenju: preuzmite ažurirani izvadak i provjerite da su brisani ugovoreni tereti (npr. hipoteka).
Šta tražiti u notarskom aktu
Obratite pažnju na: (1) identitet strana - puno ime, JMBG/ID, adresa; za pravna lica: naziv, sjedište, ID broj i ovlašteni zastupnik; (2) preciznu identifikaciju nekretnine - zk uložak, katastarska općina, parcela, površina, sprat, broj stana i pripatci (garaža, ostava); (3) cijenu i način plaćanja - iznosi, rokovi, račun primatelja, svrha uplate i dokaz isplate koji aktivira obavezu prodavca da preda tabularnu izjavu; (4) terete i način njihovog brisanja; (5) jasnu clausulu intabulandi s preciznim okidačem; (6) rokove predaje posjeda, kaznene odredbe i rješavanje sporova.
Ne potpisujte nedovršene dokumente
Ne potpisujte prazne stranice, nedovršene dodatke ili klauzule tipa „dogovorit ćemo se kasnije" o ključnim pitanjima (cijena, plaćanje, clausula intabulandi). Sve bitno mora biti u ugovoru koji se čita i potpisuje pred notarom.
Postupak upisa vlasništva nakon potpisa
Potpis notarskog ugovora je tek pola puta; punopravni vlasnik postajete tek uknjižbom u zemljišne knjige. Ko podnosi zahtjev (stranka ili notar) i koji su prilozi potrebni razlikuje se lokalno. Uobičajeno: notarski ovjerena isprava, dokaz o plaćenim taksama, identifikacioni podaci, a po potrebi brisovne izjave i drugi prilozi. Rokovi variraju od nekoliko dana do više sedmica ili mjeseci.
Brzo pravilo: odmah po uplati i potpisu pokrenite uknjižbu i tražite potvrdu o predaji predmeta (broj predmeta/žig). Zatim povremeno provjeravajte status (telefon, online ili lično) do rješenja o upisu.
Tipične situacije iz prakse
Scenarij 1 - Siguran tok s bankom: Amina kupuje stan od 120.000 KM. U ugovoru je propisano da u roku od tri dana uplati cijenu na bankovni račun prodavca s jasno definisanom namjenom. Clausula intabulandi je dio notarskog akta i glasi da se kupac može uknjižiti po dostavi bankovnog izvoda o prijemu pune cijene. Amina po uplati dostavlja izvod notaru i podnosi zahtjev za uknjižbu. Sud odobrava upis nakon sedam dana.
Scenarij 2 - Rizik gotovine i nejasne tabularne izjave: Emir plaća 30.000 KM kapare u gotovini prije potpisa, bez računa i bez notarskog zapisnika. Ugovor kasnije sadrži općenitu izjavu o namjeri davanja tabularne izjave nakon „isplate", bez definisanog dokaza o uplati. Nakon isplate ostatka, prodavac odugovlači s izjavom. Emir nema čvrst dokaz za prvih 30.000 KM i ulazi u spor koji blokira uknjižbu mjesecima.
Najčešće greške i crvene zastavice
Najčešće greške su: isplata velikih iznosa prije potpisa, ugovor bez jasne clausule intabulandi i oslanjanje na zastarjele izvatke. Ne ignorišite upisane terete niti neusklađenost podataka između katastra i zemljišnih knjiga.
- Gotovinska isplata bez traga i bez notarskog zapisnika.
- Neprovjerena punomoć ili ovlaštenje potpisnika pravnog lica.
- Ignorisanje upisanih tereta uz uvjerenje da će se „kasnije srediti" bez jasnog mehanizma.
- Neusklađenost katastra i zemljišnih knjiga otkrivena tek nakon potpisa.
- Nerealni rokovi i kaznene klauzule koje ne štite kupca.
Troškovi i porezi vezani za potpis
Pored kupoprodajne cijene, računajte na: notarske takse, sudske/administrativne takse za upis, trošak izvadaka i potvrda, te moguće poreze (porez na promet nekretnina ili PDV za nove objekte - prema lokalnim propisima). Poreska pravila se razlikuju po entitetima i mijenjaju, pa obavezno provjerite važeće stope i oslobađanja u vašoj općini/kantonu.
Brza provjera prije potpisa i isplate
Prije nego što sjednete za notarski sto, prođite kroz sljedeće tačke. Ako ijedna „škripi", odgodite potpis i uplatu dok ne razjasnite.
- Svježi izvadak iz zemljišnih knjiga i uvid u katastar - provjerite vlasnika i terete.
- Identitet prodavca/punomoćnika - original dokumenti i ovlaštenja.
- Cijena i rokovi - jasni iznosi, datumi i okidači plaćanja.
- Clausula intabulandi - jasna, nedvosmislena, s definisanim uslovima.
- Tereti i njihovo brisanje - plan i dokumenti (npr. brisovna izjava banke).
- Način plaćanja - bankovni transfer; escrow/namjenski račun gdje je dostupno.
- Predaja posjeda i režije - zapisnik o primopredaji, potvrde o stanju brojila.
- Pokretanje uknjižbe - ko podnosi, kada i koji prilozi su spremni.
Korisni izvori
- Notarska komora Federacije BiH
Početna službena ili referentna stranica (notaribih.ba) za provjeru aktuelnih informacija.
- Notarska komora Republike Srpske
Početna službena ili referentna stranica (notarrs.com) za provjeru aktuelnih informacija.
- Federalna uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove
i e-Grunt portal - https://e-grunt.ba
- ba i e-Grunt portal
Početna službena ili referentna stranica (e-grunt.ba) za provjeru aktuelnih informacija.
- Republička uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove RS
Početna službena ili referentna stranica (rgurs.org) za provjeru aktuelnih informacija.