Prva nekretnina u BiH: šta provjeriti prije kupovine - porezne olakšice, novogradnja i povrat PDV-a

Povrat PDV-a nije sigurna stavka budžeta dok se ne potvrdi procedura

Osnovni pojmovi: prva nekretnina, novogradnja, PDV

Prva nekretnina nije jedan pojam, nego tri različita, i svaki propis ga definiše za sebe. Za povrat PDV-a prvi stan je novoizgrađeni stambeni objekat ili stan u novoj zgradi koji kupac stiče prvi put, uz uslov da u posljednjih sedam godina nije imao u vlasništvu ili suvlasništvu stan, kuću, apartman ni drugi objekat za stanovanje ili iznajmljivanje. Kantonalni zakoni o porezu na promet gledaju da li kupac prvi put rješava stambeno pitanje i da li ima bilo koju nekretninu u vlasništvu; neki provjeravaju i supružnika koji nije ugovorna strana. Javni pozivi za subvencije imaju svoje definicije, najčešće da ni kupac ni supružnik nemaju riješeno stambeno pitanje na drugi način.

Novogradnja je u poreskom smislu prva prodaja novoizgrađenog objekta od investitora koji je PDV obveznik. Na tu prodaju se obračunava PDV od 17 posto i on je već u cijeni; kupac ga ne plaća posebno. Starogradnja je svaka sljedeća prodaja, tipično između fizičkih lica: PDV-a nema, ali u Federaciji kupovina podliježe kantonalnom porezu na promet nekretnina.

Ta podjela određuje i olakšicu. Povrat PDV-a može tražiti samo kupac novogradnje, jer samo on PDV i plaća. Oslobođenje od poreza na promet može tražiti samo kupac starogradnje u Federaciji, jer se na novogradnju s plaćenim PDV-om porez na promet ionako ne plaća.

Povrat PDV-a za prvi stan: od jula 2026. stvarno postoji

Pravni osnov je član 54a Zakona o PDV-u BiH, dodan dopunom koja je stupila na snagu u aprilu 2025. Sam zakon nije bio primjenjiv dok Upravni odbor UIO nije donio provedbeni propis: Pravilnik o dopuni Pravilnika o primjeni Zakona o PDV-u objavljen je 30. juna 2026. i na snazi je od 8. jula 2026. Od tog dana UIO prima zahtjeve.

Pravo ima punoljetni državljanin BiH sa stalnim prebivalištem u BiH koji kupuje prvi stan na čiju je prodaju investitor obračunao i platio PDV. Uslovi su kumulativni:

• Kupac u posljednjih sedam godina (računajući od dana podnošenja zahtjeva) nije imao u vlasništvu, suvlasništvu ni zajedničkom vlasništvu stan, kuću, apartman ni drugi objekat za stanovanje ili iznajmljivanje, i osim kupljenog stana nema druge takve nekretnine.
• Prodavac je obračunati PDV prijavio u sistemu eIsporuke i uplatio ga na jedinstveni račun UIO. Ovo je uslov na strani investitora, pa ga tražite da dokaže prije isplate.
• Ugovorena cijena s PDV-om je do podnošenja zahtjeva u cijelosti isplaćena uplatom na transakcijski račun prodavca ili na drugi zakonom propisani način.
• Ako se pravo koristi i za članove domaćinstva, i oni moraju ispunjavati pravilo o sedam godina bez nekretnine.
• Kod zajedničke kupovine dva ili više lica povrat kao kupac ostvaruje samo jedno od njih; ostali mogu ući samo kao članovi domaćinstva.

Površina koja se priznaje je 40 m² za kupca, uvećana za 15 m² po svakom članu domaćinstva za kojeg se pravo koristi. Domaćinstvom se smatraju supružnik, djeca, usvojenici, roditelji, brat ili sestra te djeca i usvojenici supružnika, pod uslovom da imaju isto prebivalište kao kupac. Veći stan ne isključuje pravo: povrat se računa srazmjerno, do iznosa PDV-a koji otpada na priznatu površinu.

Postoji i gornja granica cijene. Najviša cijena po kvadratu na koju se povrat priznaje je prosječna cijena stana s PDV-om u BiH iz posljednjeg kvartalnog biltena Agencije za statistiku BiH objavljenog prije datuma ugovora. Najveći mogući povrat po jednom zahtjevu dobija se tako što se ta prosječna cijena pomnoži sa 55 m² i na rezultat primijeni preračunata stopa od 14,5299 posto (toliki je udio PDV-a u cijeni s PDV-om). Ilustracije radi, uz prosječnu cijenu od 3.000 KM po kvadratu gornja granica bi bila oko 24.000 KM; stvarni iznos zavisi od biltena koji važi za vaš ugovor i od PDV-a koji ste zaista platili.

Oslobođenja od poreza na promet nekretnina po kantonima

Porez na promet nekretnina u Federaciji je kantonalni: u svim kantonima čije smo zakone provjerili stopa je 5 posto na prometnu (tržišnu) vrijednost koju procjenjuje komisija, ne nužno na ugovorenu cijenu. Obveznik je u pravilu kupac, osim u Tuzlanskom kantonu gdje je to prodavac (kupac jamči solidarno). Rok za prijavu Poreznoj upravi je 15 dana od nastanka obaveze. U Republici Srpskoj i Brčko distriktu poreza na promet nema, pa nema ni oslobođenja.

Oslobođenje za prvo rješavanje stambenog pitanja nije ista stvar u svakom kantonu. Tabela daje uslove iz zakona koje smo pročitali; za kantone koji nisu u tabeli uslove provjerite u tekstu kantonalnog zakona ili u poreznoj ispostavi.

Republika Srpska i Brčko: bez poreza na promet, podrška kroz kredite i subvencije

Republika Srpska je porez na promet nepokretnosti ukinula; kupac plaća samo godišnji porez na nepokretnosti po stopi koju određuje opština, a nakon kupovine se prijavljuje u fiskalni registar. Brčko distrikt također ne naplaćuje porez na promet. Nema poreza, nema ni oslobođenja, pa se podrška mladima u RS daje kroz kredite.

Ministarstvo porodice, omladine i sporta RS vodi Program subvencionisanja kamatne stope na stambene kredite za mlade i mlade bračne parove, vezan za kreditne linije Investiciono-razvojne banke RS. Od 1. juna 2026. IRB stambene kredite plasira direktno, bez posredovanja komercijalnih banaka, a Vlada RS je u aprilu 2026. gornju dob za mlade bračne parove podigla s 30 na 35 godina i limit kredita za prvu stambenu jedinicu na 200.000 KM. Konkurs za subvenciju kamate za 2026. najavljen je za septembar; uslovi (prebivalište u RS, dob, kredit iz sredstava IRB) objavljuju se u samom konkursu.

U Federaciji subvencije idu po kantonima i gradovima. Kanton Sarajevo je posljednjih godina raspisivao javni poziv za subvencioniranje rješavanja stambenog pitanja mladih s bespovratnim iznosom do 12.000 KM po kupcu (dob 18 do 38, državljanstvo BiH, prebivalište u KS, obaveza zadržavanja prebivališta pet godina nakon isplate), a za 2026. Vlada KS je u augustu donijela odluku o subvenciji dijela najamnine mladima u braku ili vanbračnoj zajednici od 300 KM mjesečno kroz 12 mjeseci. Da li je poziv za kupovinu raspisan i u tekućoj godini, provjerite na stranici resornog ministarstva KS; sredstva su ograničena, a bodovanje i rok su u pozivu.

Kredit za mlade: šta je subvencija, a šta samo naziv proizvoda

Kredit za mlade znači dvije različite stvari. Jedno je javna subvencija kamate ili učešća iz budžeta (kanton, entitet, razvojna banka), koja ima javni poziv, uslove i rok. Drugo je bankarski proizvod koji se tako zove, s uslovima koje banka određuje sama i mijenja odlukom o naknadama. Prvo se ne dobija bez prijave na poziv; drugo se ne razlikuje od običnog stambenog kredita ništa osim onoga što piše u informacionom listu.

Ako kombinujete kredit i javnu subvenciju, vodite dva kalendara. Banka traži procjenu, uvid u zemljišnu knjigu, dokaz o učešću i osiguranje; javni poziv traži potvrde o prebivalištu, prihodima i statusu domaćinstva, često s rokom od 20 do 30 dana od objave. Iste dokumente pribavite jednom, u dovoljno primjeraka, i provjerite prihvata li banka da se subvencija uplati na kreditni račun. Povrat PDV-a se u ovu računicu ne smije uključiti kao učešće: stiže tek nakon pune isplate cijene i rješenja UIO.

Novogradnja vs. starogradnja: poreske razlike

Tabela sažima gdje se kupac prve nekretnine nalazi u zavisnosti od toga šta kupuje. Kolona s provjerama je ono što tražite prije kapare, ne poslije.

Kvadratura, namjena i tehničke specifikacije

Olakšica pada na kvadratima i na statusu objekta, pa se to provjerava prije potpisa. Površina koja se priznaje za povrat PDV-a ili kantonalno oslobođenje je površina iz ugovora i iz evidencije u koju je stan upisan; ako se ugovor, faktura i ZK izvadak razilaze, UIO ili Porezna uprava uzimaju ono što je u službenoj evidenciji. Tražite da sve tri isprave navode istu kvadraturu i isti način mjerenja, i ne računajte na balkone i spremišta ako ih evidencija ne vodi kao dio stana.

Namjena mora biti stambena. Poslovni prostor ili prostor s mješovitom namjenom ne ulazi ni u povrat PDV-a ni u kantonalna oslobođenja, koja izričito traže stan ili kuću za stanovanje. Kod novogradnje provjerite i da objekat ima upotrebnu dozvolu i da je stan upisan kao posebna etažna jedinica, jer bez upisa nemate dokaz evidencije koji UIO traži uz zahtjev. U zemljišnoj knjizi provjerite je li investitor upisan kao vlasnik i postoji li hipoteka banke koja se briše tek po isplati.

Ugovor i ključne klauzule za olakšicu

Ugovor je mjesto gdje se olakšica osigurava, jer je pola dokaza na strani prodavca. Kod novogradnje ugovor treba izričito navesti da je prodavac PDV obveznik, da cijena sadrži PDV i da se plaćanje vrši na transakcijski račun prodavca; gotovinska isplata vas košta povrata. Dodajte obavezu investitora da vam izda fakturu s iskazanim PDV-om, dokaz da je PDV prijavljen i plaćen te da dostavi upotrebnu dozvolu i etažni elaborat u ugovorenom roku, uz ugovornu kaznu ako zakasni.

Kod starogradnje u Tuzlanskom kantonu u ugovor stavite ko snosi porez na promet, jer je po zakonu obveznik prodavac; u Zeničko-dobojskom kantonu strane mogu obveznika ugovoriti drugačije. Ne prihvatajte da kapara ili predugovor obavezuju na kupovinu prije nego što ste provjerili ispunjavate li uslove oslobođenja, jer se kvadratura i članovi domaćinstva ne mogu naknadno prilagođavati.

Tipične situacije iz prakse

Kupujete stan od 62 m² u novogradnji, u braku ste i imate jedno dijete. Priznata površina za povrat PDV-a je 40 m² za vas plus po 15 m² za supružnika i dijete, ukupno 70 m², pa povrat pokriva cijeli stan do granice prosječne cijene iz biltena Agencije za statistiku. Prije isplate tražite fakturu s PDV-om, plaćate isključivo na račun investitora, a nakon upisa stana prikupljate uvjerenja za sebe i supružnika i podnosite ZKPS regionalnom centru prema sjedištu investitora, najkasnije do 30. juna naredne godine.

Kupujete starogradnju od 55 m² u Sarajevu, imate 31 godinu, prebivalište u KS i nikad niste imali nekretninu. Oslobođenje u KS pokriva 30 m², a ako kupujete s bračnim drugom 45 m². Na preostalih 10 m² platit ćete porez od 5 posto na procijenjenu vrijednost tog dijela. Prijavu s dokazima podnosite u roku od 15 dana od notarskog otpravka ugovora; rješenje o oslobađanju je uslov za uknjižbu.

Kupili ste novogradnju u oktobru 2025. i stan je upisan u decembru 2025., prije nego što je pravilnik stupio na snagu. Pravo imate, ali rok za zahtjev nije 30. juni 2026., nego šest mjeseci od 8. jula 2026. Da ste kupovinu evidentirali u martu 2025., prije dopune zakona, povrata ne bi bilo.

Crvene zastavice koje mogu onemogućiti olakšicu

Najčešće se olakšica gubi na sitnicama koje se nisu dale ispraviti naknadno. Za povrat PDV-a to su gotovinska isplata dijela cijene, investitor koji PDV nije prijavio u eIsporukama, stan koji nije upisan pa nema dokaza evidencije, i supružnik koji je u posljednjih sedam godina imao suvlasnički udio na roditeljskoj kući. Za kantonalno oslobođenje to je propušten rok prijave od 15 dana, dob koja je prešla granicu između kapare i ugovora, i prebivalište koje nije u tom kantonu ili nije dovoljno dugo.

Crvene zastavice u zemljišnoj knjizi ostaju iste kao kod svake kupovine: zabilježbe sporova, nesklad između prodavca u ugovoru i upisanog vlasnika, gradnja koja se ne slaže s dozvolom. Kod njih se kupovina zaustavlja prije uplate, a problem otkriven nakon kupovine rješava se teže i skuplje.

Koraci prije potpisa

Redoslijed je isti bez obzira na to koju olakšicu ciljate; razlikuje se samo ko vam izdaje rješenje.

1. Utvrdite šta kupujete: prva prodaja od investitora s PDV-om ili starogradnja. Od toga zavisi idete li prema UIO ili prema kantonalnoj poreznoj ispostavi.
2. Provjerite svoj status prije kapare: sedam godina bez nekretnine (PDV) odnosno dob, prebivalište i vlasništvo po kantonalnom zakonu, i to za sebe i supružnika.
3. Izračunajte priznatu površinu i uporedite je s kvadraturom u ugovoru, fakturi i ZK izvatku; na višak računajte porez.
4. Napravite pravnu provjeru nekretnine: vlasnik, tereti, dozvole, upis etažne jedinice.
5. U ugovor unesite klauzule o PDV-u, načinu plaćanja i dostavi dokumenata, pa tek onda plaćajte, i to samo na račun.
6. Nakon upisa pribavite uvjerenja (ne starija od šest mjeseci) i podnesite zahtjev prije roka: 15 dana za porez na promet, 30. juni naredne godine za povrat PDV-a.
7. Sačuvajte rješenje: ono je uslov uknjižbe kod oslobođenja, a kod povrata PDV-a od njega teče pet godina zabrane prodaje.

Gdje provjeriti aktuelno stanje i kada potražiti stručnjaka

Za povrat PDV-a mjerodavna je UIO: obrasci ZKPS i IKPS, spisak dokumenata i telefoni regionalnih centara su na njenoj stranici. Za porez na promet i oslobođenje nadležna je kantonalna ispostava Porezne uprave FBiH prema mjestu nekretnine, a uslovi su u kantonalnom zakonu. Za subvencije pratite javne pozive resornih ministarstava i IRB RS. Vlasništvo i terete čitate u zemljišnoj knjizi i katastru.

Advokat za nekretnine je potreban čim papiri ne sjedaju: teret u ZK izvatku, investitor koji ne može dokazati PDV, neslaganje površina. Poreski savjetnik pomaže kod zajedničke kupovine, složenijih domaćinstava ili kad je olakšica veća od nekoliko hiljada maraka, jer se zahtjev UIO podnosi jednom i s potpunom dokumentacijom.

Korisni izvori