ZK izvadak vs. katastar: Kako provjeriti vlasništvo i prave papire prije kupovine nekretnine

ZK izvadak kao dokaz vlasništva

Zemljišna knjiga je javni registar prava na nekretninama. U FBiH je vode zemljišnoknjižni uredi općinskih sudova po Zakonu o zemljišnim knjigama FBiH, a ZK izvadak je službeni ispis svega što je za jednu nekretninu upisano: parcela, vlasnik, tereti.

Na tom upisu počiva cijeli sistem prometa. Ono što je upisano smatra se tačnim prema trećim licima (načelo povjerenja, član 9 Zakona o zemljišnim knjigama FBiH), pa je savjestan kupac koji se pouzdao u knjigu u pravilu zaštićen i kad se kasnije pokaže da stvarno stanje odstupa (članovi 55 i 56 Zakona o stvarnim pravima FBiH; ista pravila nosi Zakon o stvarnim pravima RS). Vlasništvo se pravnim poslom stiče tek uknjižbom (član 53 oba zakona); potpis ugovora i isplata cijene nisu dovoljni.

Kod dvostruke prodaje odlučuju savjesnost kupca i redoslijed zahtjeva za upis. Ako je vlasnik istu nekretninu prodao dvojici, stiče je onaj savjesni kupac koji je prvi predao zahtjev za upis (član 57 u oba entitetska zakona o stvarnim pravima). Zato se kod notara ugovor odmah po potpisu i isplati šalje na provođenje, bez čekanja.

Čitanje listova A, B i C

Zemljišnoknjižni uložak ima natpis (broj uloška i katastarska općina) i tri odjeljka, koje zakon zove popisni, vlasnički i teretni list (članovi 16 i 18 do 20 Zakona o zemljišnim knjigama FBiH). Svaki list odgovara na jedno kupčevo pitanje.

• List A (popisni): broj katastarske parcele, opis i kultura (oranica, dvorište, kuća i zgrada), površina. Tu provjeravate da li je na papiru zaista nekretnina koju gledate.
• List B (vlasnički): vlasnik i pravni osnov upisa. Kod više lica piše da li je riječ o suvlasništvu s idealnim dijelovima (1/2, 1/4...) ili o zajedničkom vlasništvu; tu se upisuju i lična ograničenja raspolaganja.
• List C (teretni): hipoteke, zabilježbe i druga prava trećih. Šta pojedini upisi znače i kada su razlog za odustajanje, tema je zasebnog vodiča kroz terete, hipoteke i zabilježbe.

U RS ćete klasični ZK izvadak sresti još samo tamo gdje katastar nepokretnosti nije uspostavljen; standardni dokument je list nepokretnosti, o čemu niže.

Katastar i dokazna vrijednost posjedovnog lista

Katastar je tehnička evidencija: parcele, površine, granice, način korištenja, objekti. Iz njega se izdaju posjedovni list i kopija katastarskog plana. Posjedovni list kaže ko nekretninu drži i koristi, i to je sve. U praksi posjednik u katastru i vlasnik u knjizi znaju biti različite osobe, najčešće poslije neprovedenih ostavina i ugovora.

Primjer kako to izgleda uživo: gledate kuću s dvorištem, prodavac vadi posjedovni list na kojem je on posjednik parcele od 450 m2. Svježeg ZK izvatka nema. Kad ga sami izvadite, u listu B stoji njegova preminula majka, a površina je 430 m2. Dakle, prodavac nije vlasnik, a ni površine se ne poklapaju.

Evidencije nekretnina u FBiH, RS i Brčko distriktu

BiH nema jedinstvenu evidenciju nekretnina, pa dokument koji tražite zavisi od toga gdje se nekretnina nalazi.

U FBiH su evidencije dvije i odvojene. Zemljišnu knjigu vodi zemljišnoknjižni ured općinskog suda, katastar općinska geodetska služba. Podatke iz knjige možete pregledati na portalu e-Grunt (uz registraciju korisničkog naloga), a katastarske na portalu katastar.ba, po broju parcele ili posjedovnog lista.

U RS je Republička uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove (RUGIPP) uspostavila katastar nepokretnosti, jedinstvenu evidenciju koja je spojila raniju zemljišnu knjigu i katastar. Zakon o premjeru i katastru RS određuje ga kao osnovni javni registar nepokretnosti i stvarnih prava (član 4), a prava se stiču upisom u njega (član 62). Izvod se zove list nepokretnosti. Uspostavljanje ide postepeno, po katastarskim općinama, kroz izlaganje podataka na javni uvid; gdje postupak nije završen, još važe stare evidencije, pa u područnoj jedinici RUGIPP-a prvo pitajte koja evidencija za tu katastarsku općinu trenutno vrijedi.

Brčko distrikt vodi jedinstvenu evidenciju zemljišta i prava na zemljištu preko Odjeljenja za javni registar Vlade distrikta, koje izdaje izvode, uvjerenja i kopije planova.

Uzroci neslaganja ZK i katastra u BiH

Razlog je istorijski. Zemljišne knjige u FBiH većinom počivaju na premjeru iz austrougarskog perioda, a katastar na novijim premjerima iz druge polovine 20. vijeka. Ista parcela zato zna imati jedan broj u staroj katastarskoj općini u gruntu, a sasvim drugi u novom katastru, uz nešto drugačiju površinu. Tokom narednih decenija nastale su promjene koje su provedene u jednoj evidenciji, a u drugoj nikad.

Najčešći uzroci neslaganja koje ćete sresti:

• nasljeđivanje ili dioba provedeni u knjizi, ali ne i u katastru (ili obrnuto),
• dogradnje, adaptacije i objekti građeni bez dozvole, pa nikad ucrtani,
• dijeljenje ili spajanje parcela bez geodetskog elaborata,
• administrativni jaz: uknjižba provedena, ažuriranje katastra kasni,
• novogradnja u kojoj katastar i etažiranje kasne za stvarnim stanjem.

Kod neslaganja evidencija ne možete birati podatak koji vam više odgovara. Za pitanje ko je vlasnik mjerodavna je knjiga: zemljišna knjiga u FBiH, katastar nepokretnosti u RS. Za površinu, granice i položaj parcele mjerodavan je premjer, dakle katastarski plan i podaci. Kupujete ono što je upisano u knjizi, u granicama koje pokazuje premjer.

Neslaganje samo po sebi ne obara kupovinu, ali uzrok svakog neslaganja mora biti utvrđen i riješen prije kapare. U praksi, bez posebno propisanog postupka, u katastru se traži identifikacija parcele, uvjerenje koje povezuje staru i novu oznaku, pa se vidi da li je riječ o istoj nekretnini s dva broja. Ako fali proveden dokument, služba će reći koji. Ako se razlikuju površina ili granice, treba geodetski elaborat i njegovo provođenje u obje evidencije; prije potpisa dogovorite ko to plaća i koliko se čeka. Poseban slučaj su dupli ulošci, ista nekretnina upisana u dva zemljišnoknjižna uloška iz starog i novog premjera: to se rješava pred sudom i tu bez pravnika nemojte dalje.

Redoslijed provjere vlasništva

Redoslijed je bitan: prvo dokumenti, pa poređenje, pa tek onda razgovor o cijeni i kapari. Za većinu kupovina dovoljno je ovih sedam koraka.

1. Zatražite svjež dokaz vlasništva: ZK izvadak u FBiH, list nepokretnosti u RS, ne stariji od 30 dana. Prodavac koji ga nema ili odugovlači već daje prvi razlog za oprez.
2. U katastru uzmite posjedovni list i kopiju katastarskog plana za istu parcelu (u FBiH; u RS je sve u listu nepokretnosti).
3. Uporedite broj parcele, katastarsku općinu i površinu u oba dokumenta, pa sve to sa stanjem na terenu.
4. Pročitajte list B: da li je prodavac jedini vlasnik ili ima suvlasnika s idealnim dijelovima. Ime iz izvatka uporedite s ličnom kartom, slovo po slovo.
5. Pročitajte list C: svaka hipoteka, zabilježba ili ograničenje raspolaganja ide pravniku na tumačenje prije bilo kakve uplate.
6. Ako prodaje punomoćnik, tražite original punomoći; ako knjiga nije ažurna, tražite osnov sticanja (ugovor, pravosnažno rješenje o nasljeđivanju).
7. Tek kad se sve poklopi, dogovarajte kaparu i termin kod notara.

Pribavljanje i čitanje ZK izvatka

Izvadak može zatražiti svako jer je zemljišna knjiga javna; zahtjev nije ograničen na vlasnika. U FBiH postupak izgleda ovako.

1. Pripremite podatke: katastarska općina i broj parcele, a za etažirane stanove broj uloška ili tačna adresa. Ako ih nemate, nađite ih kroz e-Grunt ili katastar.ba.
2. Na šalteru zemljišnoknjižnog ureda općinskog suda podnesite zahtjev i platite taksu; iznos zavisi od suda.
3. Po preuzimanju provjerite datum izdavanja i pečat, odnosno elektronski žig.
4. List A: broj parcele, opis i površina moraju odgovarati nekretnini koju kupujete.
5. List B: upisani vlasnik i suvlasnički dijelovi (1/2, 1/4...), plus eventualna ograničenja raspolaganja.
6. List C: tereti i zabilježbe; svaki upis ovdje znači dodatnu provjeru prije uplate.
7. Nečitak ili nejasan izvadak vratite: tražite pojašnjenje ili novi ispis.

Provjera katastarskog plana i posjedovnog lista

U FBiH katastarske dokumente izdaje općinska služba za geodetske poslove. U RS iste podatke nosi list nepokretnosti, a kopija plana se vadi u područnoj jedinici RUGIPP-a.

1. Zatražite kopiju katastarskog plana i posjedovni list za istu katastarsku općinu i parcelu.
2. Na planu pogledajte oblik i granice parcele, pa ih uporedite s terenom: ograde, put, susjedne parcele.
3. U posjedovnom listu provjerite posjednika i površinu.
4. Uporedite s podacima iz knjige; razliku u broju parcele rješava identifikacija, razliku u površini i granicama geodeta.
5. Kod stana provjerite da je zgrada ucrtana i da je poseban dio povezan s parcelom.
6. Pogledajte datume izdavanja; ako su podaci stari, pitajte da li je u toku usklađivanje ili izlaganje podataka.

Identitet prodavca i upis vlasništva

Identitet provjerite pažljivim poređenjem svakog podatka u dokumentima.

• Uporedite ličnu kartu ili pasoš sa ZK izvatkom, uključujući srednja imena i redoslijed; kod promjene prezimena tražite dokaz (vjenčani list, rješenje).
• Ako prodaje punomoćnik, tražite original notarski ovjerene punomoći s ovlaštenjem za prodaju tačno te nekretnine, ne „svih poslova".
• Ako je vlasnik firma, izvucite izvod iz sudskog registra: ko je ovlašteni zastupnik i potpisuje li baš ta osoba.
• Ako prodaje nasljednik, tražite pravosnažno rješenje o nasljeđivanju i provjerite da li je provedeno u knjizi.

Ova pitanja postavite prodavcu direktno. Odgovaranje traje pet minuta, a izbjegavanje odgovora razlog je za dodatni oprez.

• Možete li mi dati svjež ZK izvadak, odnosno list nepokretnosti?
• Jeste li upisani vlasnik ili prodajete po punomoći? Mogu li vidjeti original?
• Postoji li spor, izvršenje ili drugi postupak vezan za nekretninu?
• Ima li suvlasnika i jesu li svi saglasni s prodajom?
• Poklapaju li se broj parcele i površina u knjizi i katastru? Ako ne, zašto?
• Je li objekat legalan i evidentiran u katastru?
• Kad je zadnji put rađen geodetski elaborat ili izmjera?

Prodaja preko punomoćnika, firme ili nasljednika

Prodaja preko punomoćnika je legalna i česta, recimo kad vlasnik živi u inostranstvu. Punomoć mora biti notarski ovjerena, glasiti na prodaju tačno određene nekretnine i ne smije biti sumnjivo stara. Identitet punomoćnika provjeravate isto kao prodavčev.

Kad prodaje pravno lice, uz izvod iz sudskog registra tražite i dokaz da je prodaju odobrio organ koji po internim aktima firme o tome odlučuje. Ugovor koji potpiše pogrešna osoba ruši cijeli posao.

Nasljednici ne mogu valjano prodati dok nisu upisani u knjigu na osnovu pravosnažnog rješenja o nasljeđivanju. Ponuda tipa „potpišimo sad, upis ćemo poslije" prebacuje sav rizik na vas. Šta sve slijedi nakon rješenja o nasljeđivanju, od poreza do uknjižbe, opisano je u zasebnom vodiču.

Dokumentacija o vanknjižnom vlasništvu

Često prodavac ima uredan, godinama star kupoprodajni ugovor, ali se nikad nije uknjižio. Ili je kuća prešla dvije generacije bez ijedne provedene ostavine, pa u listu B stoji davno preminuli djed. To se zove vanknjižno vlasništvo i s njim se ne kupuje.

Dok prodavac nije upisan, ne može vlasništvo prenijeti ni na vas, a načelo povjerenja štiti kupca od upisanog vlasnika i ne štiti vas u takvoj kupovini. Prodaju treba odgoditi dok prodavac ne provede svoj lanac papira kroz knjigu i ne uknjiži se, pa se tek onda potpisuje. Kad dio lanca fali, ostaje sudski postupak utvrđivanja vlasništva, a to su mjeseci ili godine. Taj teret i trošak moraju ostati na prodavcu, prije vaše kapare.

Razlozi za prekid pregovora i stručnu provjeru

Prekinite pregovore dok se ne razjasne sljedeće okolnosti koje se često ponavljaju u problematičnim kupovinama:

• prodavac odugovlači sa svježim ZK izvatkom ili nudi samo posjedovni list,
• ime u knjizi i na ličnim dokumentima nije isto, a dokaza o promjeni nema,
• broj parcele ili površina razlikuju se između knjige i katastra bez objašnjenja,
• pravo prodaje polaže više osoba, bez papira o suvlasništvu ili punomoći,
• pritisak na brzu kaparu uz obećanje da će se papiri „srediti poslije",
• cijena osjetno ispod tržišne bez jasnog razloga,
• upis mijenjan neposredno prije oglašavanja, što zna značiti preprodaju ili spor.

Notara ili advokata pozovite čim uočite sljedeće, bez čekanja da nastane problem:

• razlike između knjige i katastra (površina, broj parcele, opis),
• da je upisani vlasnik preminuo ili da nasljednika ima više,
• da prodaje punomoćnik, naročito po staroj ili općoj punomoći,
• da je vlasnik pravno lice,
• zabilježbu spora ili ograničenje raspolaganja u listu C,
• da granice na terenu nisu jasne ili ih susjedi osporavaju.

Prije potpisa i isplate pročitajte i šta se provjerava kod notara. A ako dug, teret ili tuđi upis otkrijete tek poslije kupovine, postoje .

Kontrolna lista prije bilo kakve uplate

Ovu listu možete odštampati. Svaka stavka mora biti potvrđena prije bilo kakve uplate.

• Svjež ZK izvadak (FBiH) ili list nepokretnosti (RS), ne stariji od 30 dana.
• Posjedovni list i kopija katastarskog plana za istu parcelu (u FBiH).
• Broj parcele, katastarska općina i površina poklapaju se u svim dokumentima.
• Stan ili kuća jasno identifikovani: broj posebnog dijela, sprat, objekat ucrtan u katastru.
• List B: prodavac je upisani vlasnik, suvlasnici saglasni.
• List C: bez tereta i zabilježbi, ili s jasnim pisanim planom njihovog brisanja.
• Identitet prodavca provjeren; punomoć u originalu; firma s izvodom iz sudskog registra.
• Nasljeđe provedeno: rješenje pravosnažno i upisano u knjigu.
• Nijedan nerazjašnjen razlog za oprez s prethodnog spiska.
• Kod ijedne nejasnoće: razgovor s notarom ili advokatom prije kapare.

Korisni izvori