Učitavanje…
Rješenjem o nasljeđivanju sud ili notar utvrđuje ko je naslijedio stan, kuću ili zemljište i u kojim udjelima. Za nekretninu je to tek pola posla. Vlasništvo, doduše, prelazi na nasljednike već u trenutku smrti ostavioca, po samom zakonu, ali dok se rješenje ne provede u zemljišnoj knjizi, nasljednik s nekretninom ne može normalno raspolagati: za kupca, banku i notara vlasnik je onaj ko je upisan.
Prvi uslov za sve dalje je pravosnažnost. Dok teče rok za žalbu, rješenje ne proizvodi puno dejstvo, a na primjerak koji nosite dalje sud ili notar stavlja klauzulu pravosnažnosti. Nju će tražiti zemljišnoknjižni ured, porezna uprava i svako kome rješenje predajete. Iskoristite to čekanje da uporedite podatke: broj parcele, oznaku stana, udjele izražene razlomkom, jesu li sve nekretnine obuhvaćene. Grešku u pisanju ispravlja organ koji je rješenje donio; ispravka na vrijeme košta jedan podnesak, a otkrivena pred kupcem košta prodaju.
Ko provodi upis? Na papiru to ne bi trebalo biti vaša briga. U FBiH Zakon o nasljeđivanju u članovima 244. i 245. propisuje da se pravomoćno rješenje dostavlja nadležnoj poreznoj upravi i javnom registru nekretnina i da sud u samom rješenju određuje provođenje upisa u zemljišnoj knjizi i katastru. U Republici Srpskoj isto predviđa član 132. Zakona o vanparničnom postupku: pravosnažno rješenje dostavlja se organu koji vodi evidenciju stvarnih prava, a to je područna jedinica Republičke uprave za geodetske i imovinsko-pravne poslove, jer RS vodi jedinstven katastar nepokretnosti.
Praksa je šarolika i tu nastaju višegodišnje rupe. Zato nakon nekoliko sedmica izvadite novi ZK izvadak, u RS list nepokretnosti. Ako u njemu i dalje stoji pokojnik, ne čekajte: u FBiH predajte zahtjev za upis zemljišnoknjižnom uredu općinskog suda, s rješenjem u originalu ili ovjerenom prepisu, a prema uputama zemljišnoknjižnih ureda prepis je dovoljan kad je rješenje donio isti sud. U RS zahtjev ide područnoj jedinici Geodetske uprave, uz rješenje u originalu, ovjerenom prepisu ili ovjerenoj kopiji, kako traže članovi 130. i 131. Zakona o premjeru i katastru.
Redoslijed koji se pokazao najsigurnijim izgleda ovako:
Rješenje u ladici nije provedeno vlasništvo
Najgore što rješenje može doživjeti jeste ladica. Godinama sve izgleda uredno, a onda se kod prodaje, hipoteke ili nove ostavine otkrije da vlasništvo nikad nije provedeno, pa se postupci naslanjaju jedan na drugi i svaki košta.
Kada istu nekretninu naslijedi više nasljednika, oni postaju suvlasnici u idealnim dijelovima. Idealni dio je razlomak, recimo jedna trećina, a ne konkretna soba, sprat ili komad parcele: svakom suvlasniku pripada trećina svakog kvadrata. Ako udjeli u rješenju nisu određeni, zakon pretpostavlja da su jednaki. To je praktično važno jer korištenje, izdavanje, ulaganje i prodaja od tog trenutka nisu odluka jedne osobe.
Zakoni o stvarnim pravima FBiH i RS tu su gotovo istovjetni, oba u članovima 31. i 32. Za poslove redovnog upravljanja, poput tekućeg održavanja, dovoljna je saglasnost suvlasnika čiji dijelovi zajedno čine više od polovine. Za sve što prelazi redovno upravljanje potrebna je saglasnost svih, a zakon izričito nabraja izdavanje u zakup, hipoteku na cijeloj stvari, promjenu namjene i veće prepravke. Kad postoji sumnja, uzima se da posao traži sve potpise. Troškovi i prihodi, uključujući zakupninu, dijele se srazmjerno udjelima, osim ako se suvlasnici drugačije dogovore.
Svojim idealnim dijelom svaki suvlasnik raspolaže sam: može ga prodati ili pokloniti bez pitanja ostalih. Entiteti se, međutim, razilaze oko prava preče kupovine. U FBiH suvlasnik koji prodaje svoj dio mora ga prvo ponuditi ostalim suvlasnicima, preporučenom pošiljkom ili preko notara, i ostaviti im 30 dana za prihvat; tako nalaže član 27. Zakona o stvarnim pravima FBiH. U RS suvlasnici po zakonu nemaju pravo preče kupovine, uz izuzetke poput etažnih vlasnika i suvlasnika porodične zgrade.
Suvlasništvo nije doživotna obaveza. Pravo tražiti razvrgnuće ne zastarijeva i niko ga se ne može unaprijed trajno odreći. Najjeftinija varijanta je dogovor, i to što ranije: ako se svi nasljednici slože još na ostavinskoj raspravi, sporazum o diobi ulazi u samo rješenje o nasljeđivanju, što izričito dopuštaju član 243. Zakona o nasljeđivanju FBiH i član 131. Zakona o vanparničnom postupku RS. Kasnije ostaju fizička dioba tamo gdje je izvodljiva, što je kod zemljišta ponekad moguće, a kod stana gotovo nikad, isplata jednog nasljednika ili sporazumna prodaja pa podjela novca.
Bez dogovora, bilo koji suvlasnik može tražiti sudsko razvrgnuće u vanparničnom postupku. Sud prvo pokušava fizičku diobu, a ako ona nije moguća ili bi znatno oborila vrijednost, određuje prodaju na javnoj dražbi i podjelu cijene po udjelima, takozvanu civilnu diobu. Za sve učesnike je obično bolje da se dogovore prije te tačke, jer sudski postupak i prodaja traju i troše.
Ako je među nasljednicima maloljetnik, njegovim udjelom roditelji ne raspolažu po svom nahođenju: za prodaju ili opterećenje njegovog dijela u pravilu se traži saglasnost organa starateljstva.
Najčešća sporna pitanja i ono što se oko njih mora urediti izgledaju ovako:
| Situacija | Šta urediti |
|---|---|
| Jedan nasljednik živi u nekretnini | Dogovor o troškovima i eventualnoj naknadi ostalima; ulaganja samo uz saglasnost i sačuvane račune. |
| Ko plaća režije, porez i održavanje? | Po zakonu srazmjerno udjelima, osim ako se dogovorite drugačije; svaka uplata uz potvrdu. |
| Nekretnina se izdaje | Zakup je posao za koji trebaju svi suvlasnici; unaprijed dogovoriti ko prima zakupninu i kako se dijeli. |
| Nekretnina se prodaje | Potpisuju svi suvlasnici ili uredna punomoć; jedan suvlasnik ne može prodati tuđe udjele. |
| Dogovora nema | Razvrgnuće suvlasništva: fizička dioba, isplata ili sudska prodaja i podjela cijene. |
Nasljednik ne nasljeđuje čist stan, nego ono pravo koje je ostavilac stvarno imao, zajedno sa svim što ga prati. Hipoteka ili zabilježba na nekretnini ne nestaje smrću vlasnika, a ne nestaju ni dugovi pokojnika koji se za nju vežu. Sve to se rješava odvojeno od ostavinskog postupka i prije bilo kakve prodaje.
Za svaki upisani teret i svaki neuredan papir postoji konkretan prvi korak:
Poseban slučaj je imovina koja nikad nije uredno provedena kroz papire: kuća koja u zemljišnoj knjizi još glasi na djeda, zemljište sa starim oznakama, posjedovni list koji ne prati stvarno stanje. Rješenje o nasljeđivanju prenosi samo ono pravo koje se može dokazati, pa nasljednik često nasljeđuje i posao koji generacije prije njega nisu završile: prikupljanje starih ugovora i rješenja, angažovanje geometra, ponekad i poseban sudski ili upravni postupak. Koliko će to trajati, niko ozbiljan neće obećati unaprijed. Upravo zato se sređivanje ne ostavlja za trenutak kad se pojavi kupac.
Stan u zgradi obično ima jasniji pravni trag; kuće, seoska imanja i zemljišta koja porodica oduvijek koristi najčešće nose i najviše ovakvih iznenađenja. Provjera je uvijek ista: šta piše u zemljišnoj knjizi, šta u katastru i šta stvarno postoji na terenu. Ako se to troje ne poklapa, prvo se sređuju papiri.
Naslijediti problem nije isto što i riješiti problem
Ako je ostavilac imao neuredne papire, nasljednik uz nekretninu preuzima i obavezu da ih sredi prije prodaje, zaloga, gradnje ili diobe.
Porodice često požure s oglasom čim rješenje stigne. Kupac koji se tada pojavi otkrije upravo ono što nasljednici nisu provjerili: prodavci nisu upisani, jedan suvlasnik se ne javlja iz inostranstva, na nekretnini stoji zabilježba. Svaka od tih prepreka obara prodaju u trenutku kad je propadanje najskuplje, nakon dogovorene cijene, a ponekad i primljene kapare.
Kupac i njegov notar tražiće ZK izvadak na kojem su prodavci upisani, saglasnost svih suvlasnika i čisto stanje tereta. Nekretnina pod hipotekom se može prodati, ali se otplata i brisanje moraju ugraditi u ugovor i način isplate; kako to izgleda iz ugla kupca, opisano je u vodiču o kupovini nekretnine pod hipotekom. Za nasljednika u inostranstvu treba punomoć koja izričito pokriva prodaju, potpis ugovora i prijem cijene, ne samo zastupanje u ostavini.
Forma ugovora zavisi od entiteta. U RS i Brčko distriktu kupoprodajni ugovor mora biti notarski obrađen. U FBiH je nakon presude Ustavnog suda FBiH u predmetu U-22/16 za upis dovoljan pisani ugovor s notarski ovjerenim potpisima, mada se u praksi i dalje često radi puna notarska obrada, jer je kupci i banke radije traže.
Porezna strana prodaje razlikuje se po entitetima više nego ijedan drugi dio ove priče. U FBiH je porez na promet nekretnina kantonalni: u Kantonu Sarajevo stopa je 5 posto i obveznik je po kantonalnom zakonu kupac, ali u drugim kantonima i stopa i obveznik mogu biti drugačiji, pa se prije potpisivanja provjerava propis kantona u kojem je nekretnina. Porez na dohodak se u FBiH ne plaća na prodaju imovine korištene u lične svrhe. Republika Srpska nema porez na promet nekretnina; postoji porez na dohodak od kapitalnog dobitka po stopi od 13 posto, ali se po članu 36a Zakona o porezu na dohodak RS dobit na imovini stečenoj nasljeđem ne smatra kapitalnim dobitkom. Taj tretman prije prodaje potvrdite u Poreskoj upravi RS. Brčko distrikt nema porez na promet nekretnina; porezni tretman prodaje provjerite u Poreznoj upravi distrikta.
Prije oglasa prođite kroz ovaj niz:
Nakon smrti vlasnika režije ne prestaju. Struja, voda, grijanje, upravitelj i osiguranje nastavljaju stvarati trošak i prije nego što se nasljednici upišu. Dug koji tako nastane nije dug pokojnika, nego novih vlasnika, i za njega ne vrijedi izgovor da ostavina još traje.
Za promjenu kupca kod snabdjevača strujom, vodom ili grijanjem tipično trebaju zahtjev, lična karta, broj mjernog mjesta ili kupca s računa i dokaz pravnog osnova, a to je pravosnažno rješenje o nasljeđivanju ili novi ZK izvadak. Očitajte brojila na dan preuzimanja nekretnine i fotografišite ih, pa se kasnije zna šta je čije. Ako na nekretnini postoje stari komunalni dugovi, tražite presjek stanja prije prepisa, da se obaveze pokojnika ne pomiješaju s vašim.
Dok traje suvlasništvo, troškovi se po zakonu dijele prema nasljednim udjelima, osim ako se dogovorite drugačije. Ako jedan nasljednik privremeno plaća sve, neka čuva svaku potvrdu: bez dokaza kasnije teško pokazuje šta je platio za zajedničku imovinu. Isti princip vrijedi i za zakupninu ako se nekretnina izdaje: dogovorite gdje novac ide i za šta se koristi dok se ne riješi dioba.
Porez na samo nasljeđivanje zavisi od toga gdje se nekretnina nalazi. U FBiH su porez na nasljedstvo i porez na promet nekretnina kantonalni, pa jedinstvene stope za Federaciju nema. U Kantonu Sarajevo porez na nasljeđe iznosi 8 posto, ali ga ne plaćaju nasljednici prvog nasljednog reda, bračni partner koji nasljeđuje u drugom nasljednom redu, roditelji ostavioca ni djeca bez oba roditelja na redovnom školovanju. Prijava se poreznoj upravi podnosi u roku od 15 dana, a bez potvrde o plaćenom porezu ili o oslobađanju zemljišnoknjižni ured ne provodi uknjižbu. Potvrda se, dakle, mora pribaviti i kad se ne plaća ništa. Za nekretnine u drugim kantonima provjerite kantonalni zakon; stope i oslobođenja se razlikuju.
Republika Srpska je porez na nasljeđe i porez na prenos nepokretnosti ukinula početkom 2012. Ono što ostaje jeste godišnji porez na nepokretnosti, sa stopom do 0,20 posto, pa novi vlasnik u roku od 30 dana od sticanja podnosi prijavu za upis u Fiskalni registar nepokretnosti područnoj jedinici Poreske uprave RS. Brčko distrikt od 2009. takođe nema porez na nasljeđe; plaća se godišnji porez na nekretnine po rješenju koje Porezna uprava distrikta dostavlja vlasniku.
Sam upis takođe košta: u FBiH sudsku taksu po kantonalnom propisu, u RS naknadu po cjenovniku Geodetske uprave, a uz to mogu ići ovjere i geodetske usluge. Iznosi se razlikuju po kantonima i po vrsti upisa, pa ih nema smisla navoditi kao jednu cifru za cijelu državu. Koliko košta upis u zemljišne knjige i šta se tačno prilaže za konkretan predmet, pitajte ured prije predaje zahtjeva; kod složenijih predmeta to pitanje spada u prvi razgovor s notarom ili advokatom.
Ispod su službeni izvori za provjeru zakonskog okvira: zakoni o nasljeđivanju sva tri pravna područja, pravila upravljanja i razvrgnuća suvlasništva, porezni propisi i upute zemljišnoknjižnih ureda za upis po rješenju o nasljeđivanju.
Službeni tekst federalnog zakona; u članovima 243. do 245. je šta rješenje o nasljeđivanju sadrži i kome se dostavlja nakon pravomoćnosti.
Pregled važećeg zakona o nasljeđivanju Republike Srpske.
Službeni tekst zakona o nasljeđivanju Brčko distrikta BiH.
Praktičan opis toka ostavinskog postupka na portalu pravosuđa u FBiH.
Praktične informacije o smrtovnici, ročištu i dokazima o imovini u RS.
Zvanične upute šta se predaje za upis u zemljišne knjige i kako se koristi rješenje o nasljeđivanju.
Stope i oslobođenja za nasljeđe, poklon i promet nekretnina u Kantonu Sarajevo, uključujući ko je oslobođen poreza na naslijeđe.
Pravila suvlasništva u Federaciji: upravljanje, pravo preče kupovine suvlasnika i razvrgnuće suvlasničke zajednice.
Tekst republičkog zakona s odredbama o idealnim dijelovima, odlučivanju suvlasnika i sudskom razvrgnuću.
Kapitalni dobici pri prodaji nepokretnosti i izuzeće za imovinu stečenu nasljeđem (član 36a).
Redoslijed koji štedi vrijeme i novac: klauzula pravosnažnosti, provjera podataka u rješenju, porezna prijava ili potvrda o oslobađanju gdje se traži, upis u zemljišne knjige odnosno katastar nepokretnosti, pa tek onda dogovori o korištenju, izdavanju ili prodaji. Ko ispoštuje taj red, rijetko se vraća na početak.
S više nasljednika posao ne završava pitanjem ko je šta dobio: suvlasništvo traži dogovor o troškovima, korištenju i eventualnoj prodaji, a bez dogovora završava u razvrgnuću pred sudom. Najčešća i najskuplja greška ostaje ona najjednostavnija, rješenje odloženo u ladicu s planom da se upis riješi kad zatreba.
