Učitavanje…
Kupovinom stana ne kupujete samo stan. Uz njega ide i suvlasnički dio na svemu što zgradu drži na okupu: temelji, glavni zidovi, krov, fasada, stubište, hodnici, lift i zajedničke instalacije. U stanu ste vlasnik i odlučujete sami. Na zajedničkom dijelu ste jedan od suvlasnika, a to znači da odlučujete zajedno s ostalima.
Odatle i većina sporova u zgradi. Ormar u hodniku, brava na zajedničkoj ostavi, kamera iznad ulaznih vrata, klima na fasadi, pregrada u podrumu: sve su to potezi jednog vlasnika na nečemu što nije samo njegovo.
Dva pitanja rješavaju gotovo svaki takav spor s komšijom. Je li taj dio zgrade zajednički i je li odluka o njemu donesena na način koji zakon priznaje. Odgovor na prvo piše u zemljišnoj knjizi i planu posebnih dijelova zgrade, odgovor na drugo u pravilima o upravljanju zgradom.
Zakon o stvarnim pravima nabraja zajedničke dijelove primjerično: temelji, glavni zidovi, tavan, stepenice, hodnici, liftovi, električna, kanalizaciona, vodovodna i telefonska mreža i slično. Lista nije zatvorena, pa se stvarno razgraničenje ne radi po njoj nego po dva pravila. Etažno vlasništvo ne može postojati na dijelu koji služi kao zajednički. A u sumnji se uzima da dio jeste zajednički.
Drugo pravilo obrće teret dokazivanja. Komšija koji tvrdi da je podrumska prostorija njegova mora to pokazati; vi ne dokazujete suprotno.
Vaše je ono što je kao vaše upisano: stan, poslovni prostor, samostalna garaža ili jasno omeđeno mjesto u zgradi namijenjeno ostavljanju vozila. Uz stan mogu ići i sporedni dijelovi, i tu se najčešće griješi. Otvoreni balkon, terasa, podrumska ili tavanska prostorija, kućni vrt i mjesto za najviše dva vozila po stanu mogu biti vaši, ali samo ako su jasno razgraničeni od ostalih dijelova zgrade i dostupni s međe, iz zajedničkih dijelova ili iz samog stana. Prostorija koju je neko ogradio i zaključao nije time postala sporedni dio njegovog stana.
| Dio zgrade | Čije je | Gdje se to vidi |
|---|---|---|
| Krov, fasada, temelji, nosivi zidovi, međuspratna konstrukcija | Zajedničko, bez izuzetka | Zakon o stvarnim pravima i propis o upravljanju zgradom |
| Stubište, hodnik, ulaz, lift, mašinska prostorija lifta | Zajedničko | Isto |
| Instalacije vode, struje, grijanja i kanalizacije | Zajedničke do mjesta odvajanja za stan, dalje su vaše | Kantonalni propis o upravljanju zgradom, u RS zakon o održavanju zgrada |
| Podrum i tavan bez dodijeljenih ostava | Zajedničko | Plan posebnih dijelova zgrade |
| Stan, poslovni prostor, samostalna garaža, omeđeno parking mjesto u zgradi | Posebni dio, vaš | Zemljišnoknjižni izvadak |
| Balkon, terasa, stanarska ostava, kućni vrt uz stan | Sporedni dio uz stan, ako je razgraničen i tako upisan | Plan posebnih dijelova zgrade |
| Zemljište i dvorište koje pripada zgradi | Zajedničko | Zemljišna knjiga i katastar |
Do kojeg ventila ili brojila ide zajedničko, spušta se na propis o upravljanju i održavanju zgrade. U Kantonu Sarajevo zajednička vodovodna instalacija ide od vodomjera, bez samog vodomjera, do istočišta u stanu, a elektroinstalacija od brojila, bez brojila, do sporedne ploče. Zajednički prostor je i podrum bez stanarskih ostava, dok su terasa, lođa i balkon zajednički samo ako svi stanari do njih imaju slobodan pristup iz zajedničkih prostorija. U Republici Srpskoj zakon uz krov, fasadu i tavan izričito nabraja i dimnjake, svjetlarnike, praonice i sušionice, prostorije za smeće te haustorske prolaze i stepenice.
Ko je vlasnik i šta je uz stan upisano, provjerava se u zemljišnoknjižnom izvatku i katastru. Dvorište i parking oko zgrade dijele sudbinu zemljišta koje pripada zgradi, pa mjesto ispred ulaza nije ničije lično bez obzira na to ko ga godinama koristi.
Zakon dijeli odluke o zgradi na dvije grupe, i to razgraničenje rješava većinu rasprava u haustoru.
Poslovi redovnog upravljanja traže saglasnost vlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovine. To je sve čime zgrada iz godine u godinu ostaje u pogonu, od popravki i osiguranja do izbora upravnika. Poslovi koji prelaze taj okvir, a to su promjena namjene, hipoteka, služnost i veće prepravke koje nisu nužne za održavanje, traže saglasnost svih.
Za nedoumice zakon ima izričito pravilo: ako se ne zna u koju grupu posao spada, smatra se da prelazi okvire redovnog upravljanja. Postoji i jedan izuzetak od saglasnosti svih. Poboljšanje se smije izvesti ako većina suvlasničkih dijelova odluči da troškove snosi sama ili da se pokriju iz rezerve, uz uslov da se time ne ugrozi redovno održavanje i da poboljšanje ne ide na štetu nadglasanih.
| Odluka | Potrebna saglasnost |
|---|---|
| Redovno održavanje, hitne i nužne popravke | Više od polovine suvlasničkih dijelova |
| Kućni red, izbor i smjena upravnika, osiguranje zgrade | Više od polovine suvlasničkih dijelova |
| Izdavanje zajedničke prostorije u zakup | Više od polovine suvlasničkih dijelova |
| Doprinos u zajedničku rezervu iznad propisanog minimuma | Više od polovine suvlasničkih dijelova |
| Veće prepravke i poboljšanja koja nisu nužna za održavanje | Svi, osim kad većina sama snosi trošak ili ide iz rezerve bez štete za nadglasane |
| Promjena namjene zajedničke prostorije, na primjer tavan u stan | Svi |
| Hipoteka ili služnost na zgradi | Svi |
| Video nadzor ulaza i zajedničkih prostorija | Najmanje dvije trećine suvlasničkih dijelova |
Odluka se donosi u pisanom obliku. U Kantonu Sarajevo etažni vlasnici odlučuju na skupu ili prikupljanjem potpisa, a ako se skup ne može održati jer nema većine, potpise prikupljaju predstavnik etažnih vlasnika s još dva vlasnika ili najmanje tri vlasnika. Tako donesena odluka obavezuje sve u zgradi, i one koji nisu potpisali. Zapisnik se ističe na oglasnoj tabli, uz prekrivanje ličnih podataka potpisnika.
Skup se u Kantonu Sarajevo održava najmanje jednom godišnje, do kraja marta, i na njemu se usvajaju godišnji plan održavanja i izvještaj upravnika. Ako se vlasnici do tog roka ne izjasne ni na skupu ni potpisima, plan i izvještaj koje je dostavio upravnik smatraju se usvojenim.
Kad većine nema, a posao je neophodan za redovno upravljanje, svaki etažni vlasnik može tražiti da o tome odluči sud u vanparničnom postupku. Isti put stoji i u suprotnom smjeru. Sudu se može tražiti rok u kojem treba obaviti posao o kojem je odlučeno, povećanje ili smanjenje rezerve koju je odredila većina, smjena upravnika koji grubo zanemaruje dužnosti, pa i ukidanje odredbe kućnog reda koja vrijeđa interes koji zaslužuje zaštitu.
Hodnik i stubište su zajednički prostor koji svaki etažni vlasnik smije nesmetano koristiti, ali bez povređivanja prava ostalih. Par cipela ispred vrata rijetko koga uznemiri. Ormar, bicikl, gume ili kutije koje sužavaju prolaz su druga stvar, jer je stubište ujedno i put kojim se iz zgrade izlazi kad se mora izaći brzo. Kad razgovor ne prođe, ide pisani zahtjev upravniku ili predstavniku etažnih vlasnika.
U mnogim zgradama su podrum i tavan formalno ostali zajednički, a stanari su ih davno podijelili bravama i pregradama. Problem izbije kad neko kupi stan i otkrije da podruma nema. Odgovor daje plan posebnih dijelova zgrade: ostava dodijeljena stanu i tako upisana je sporedni dio tog stana, a prostorija koja tako nije upisana ostaje zajednička. Dugogodišnje korištenje je ne pretvara u privatnu.
Isto vrijedi za tavan koji je neko pregradio i uredio o svom trošku. Dogradnjom, nadziđivanjem ili preuređenjem zajedničke zgrade vlasništvo se ne stiče ako suvlasnici nisu odlučili drugačije. Uloženo se može tražiti nazad kao naknada, sam prostor ne.
Osnovno pravilo je da se troškovi dijele srazmjerno suvlasničkim dijelovima. Za uređaje koji nisu svima podjednako korisni, a lift je školski primjer koji zakon i sam navodi, većina suvlasničkih dijelova smije odrediti drugačiju raspodjelu, ako je opravdavaju različite mogućnosti korištenja i to što se stvarni utrošak pojedinog stana ne može utvrditi. Prizemlje, dakle, može plaćati manje, ali samo ako je zgrada tako odlučila i odluku zapisala. Bez nje vrijedi raspodjela po suvlasničkim dijelovima i od lifta se niko ne može odjaviti. Odluka o raspodjeli može se i zabilježiti u zemljišnoj knjizi, čime obavezuje i onoga ko stan kupi kasnije.
Kad zgrada ima jedan vodomjer, račun se dijeli po ključu dogovorenom s davaocem usluge, a ne po stvarnoj potrošnji stana. Porodica od pet članova plaća isto što i samac, a onaj ko pere auto na parkingu troši vodu svih. Sam vodomjer nije zajednički dio zgrade; zajednička je instalacija iza njega. Zato se ugradnja individualnih mjerila rješava i sa zgradom i s vodovodom, a tehnički nije svugdje izvodiva jer zgrade s više vertikala traže više mjernih mjesta po stanu. Odlučuje se kao o poboljšanju: saglasnost svih, osim ako većina prihvati da trošak snosi sama ili da ide iz rezerve.
Rasvjeta stubišta, lift i uređaji u zajedničkim prostorijama troše struju koja se plaća zajednički, pa je zamrzivač priključen na to brojilo u podrumu trošak svih stanara. Za centralno grijanje vrijedi isto pravilo kao za lift: kad korist nije podjednaka, a utrošak po stanu se ne može izmjeriti, većina može odrediti drugačiji ključ.
U svom stanu smijete izvoditi prepravke i mijenjati namjenu bez pitanja ostalih vlasnika, uz poštovanje građevinskih propisa i tri ograničenja: prepravka ne smije oštetiti zgradu, ne smije ugroziti sigurnost ljudi i ne smije narušiti vanjski izgled zgrade.
Zadiranje u zajednički dio je uže. Dopušteno je samo ako je takva promjena uobičajena ili služi važnom interesu vlasnika posebnog dijela, a inače je svaki etažni vlasnik može zabraniti. Zakon izričito izuzima ono što se ne smije zabraniti: postavljanje vodova za svjetlo, plin, energiju, vodu i telefon i sličnih uređaja, te radijskih i televizijskih antena kad priključak na postojeću antenu nije moguć ili nije odobren.
Klima uređaj, kamera, reklama ili tenda na fasadi nisu na tom spisku. To ne znači da su zabranjeni, nego da nemaju zaštitu koju imaju vodovi i antene, pa im je osnov odluka zgrade. Zatvaranje balkona ide korak dalje: balkon jeste vaš sporedni dio, ali njegovo zatvaranje mijenja izgled fasade, a fasada pripada svima.
Pretvaranje tavana ili zajedničke prostorije u stan traži saglasnost svih etažnih vlasnika, jer se time mijenja namjena zajedničkog dijela. Uz nju ide i dozvola nadležne službe za građenje. Radovi bez oba ta koraka ne stvaraju vlasništvo, nego rizik da se traži uklanjanje i uspostava prethodnog stanja.
Video nadzor u stambenoj ili poslovno-stambenoj zgradi traži saglasnost suvlasnika koji čine najmanje dvije trećine suvlasničkih dijelova. Nije, dakle, potrebna saglasnost baš svih, ali obična većina nije dovoljna. Nadzorom se smije obuhvatiti samo pristup ulazu i izlazu iz zgrade i zajedničke prostorije. Kamera uperena u tuđa ulazna vrata, u susjedno dvorište ili u parking druge zgrade izlazi iz onoga što zakon dopušta.
Kamera na vlastitim ulaznim vratima usmjerena isključivo u vlastiti stan je druga situacija, jer se pravila o zaštiti ličnih podataka ne primjenjuju na obradu koju fizičko lice obavlja samo za lične potrebe i potrebe domaćinstva. Čim kamera hvata hodnik, ulaz ili tuđa vrata, ta granica je pređena. Od tog trenutka snimanje mora imati pravni osnov, a u zgradi je to odluka etažnih vlasnika donesena dvotrećinskom saglasnošću.
Obaveze padaju na onoga ko odlučuje zašto se i čime snima. To je zajednica etažnih vlasnika kad je nadzor uspostavljen njihovom odlukom, odnosno stanar koji je kameru postavio sam. Nadzor mora biti nužan za zaštitu ljudi i imovine i ne smije prevagnuti nad interesima onih koje snima. Snimaju se samo prostori čiji je nadzor za tu svrhu nužan. Na vidnom mjestu stoji oznaka da je prostor pod video nadzorom, s podatkom o tome ko nadzor vodi i kako ga se kontaktira, postavljena tako da je čovjek vidi najkasnije kad uđe u vidokrug kamere. Uz to se donosi pisana odluka s pravilima obrade: čemu snimci služe, ko im ima pristup i koliko se čuvaju.
Kamera koju je jedan stanar postavio sam, bez odluke zgrade i bez oznake, nije usklađena s tim pravilima. Prvi korak je pisani zahtjev njemu i upravniku da je ukloni ili da pokrene proceduru saglasnosti. Ako to ne prođe, prigovor se podnosi Agenciji za zaštitu ličnih podataka u BiH. Agencija može naložiti usklađivanje, privremeno ili trajno ograničiti i zabraniti snimanje te naložiti brisanje snimaka, a o prigovoru odlučuje u roku od 90 dana. Ako u tom roku ne odluči ili odlukom niste zadovoljni, ide upravni spor pred Sudom BiH u roku od 60 dana. Naknada štete zbog nezakonitog snimanja traži se odvojeno, u parnici.
Troškove održavanja i poboljšanja zgrade, kao i doprinose zajedničkoj rezervi, snose svi etažni vlasnici srazmjerno svojim suvlasničkim dijelovima. Rezerva je imovina svih vlasnika, drži se odvojeno od novca upravnika i smije se trošiti samo na održavanje i poboljšanje zgrade i na otplatu zajma uzetog za to. Ko proda stan, ne može tražiti povrat onoga što je u rezervu uplatio; taj novac ostaje uz suvlasnički dio koji je prodat.
U Kantonu Sarajevo minimalni mjesečni iznos po kvadratu korisne površine određuje Vlada Kantona. Iz njega se plaćaju naknada upravniku i naknada predstavniku etažnih vlasnika, a ostatak ide u zajedničku rezervu. Uplaćuje se do kraja mjeseca za tekući mjesec.
Obaveza je na vlasniku, ne na podstanaru. U Kantonu Sarajevo vlasnik je smije ugovorom prenijeti na zakupca, ali uz dva uslova: da u ugovoru stoji da zakupac plaća u ime i za račun vlasnika i da vlasnik ostaje jemac, a primjerak ugovora dostavlja se upravniku. U Republici Srpskoj zakon dopušta da se troškovi redovnog održavanja ugovorom prenesu na korisnika stana. U oba slučaja to je stvar ugovora, pa šta plaća podstanar a šta vlasnik treba dogovoriti prije useljenja.
Kad neko ne plaća, upravnik ga je dužan nakon pisane opomene utužiti i pokrenuti izvršenje po pravosnažnoj presudi. Dug ne prelazi na komšije, ali zgrada ostaje bez novca za popravke, pa se posao odgađa. Vlasnik koji ne može odjednom platiti dio troška koji se javlja rjeđe od jednom godišnje, a rezerva ga ne pokriva, može od suda tražiti plaćanje u mjesečnim ratama najduže deset godina, uz hipoteku na svom suvlasničkom dijelu u korist ostalih vlasnika. U Kantonu Sarajevo vlasnik pri prodaji stana mora priložiti potvrdu upravnika da je obaveze izmirio, pa zaostatak teško prođe nezapaženo.
Redoslijed je isti bez obzira na to je li riječ o bravi na zajedničkoj ostavi, pregradi u podrumu ili ormaru u hodniku. Prvo razgovor, pa pisani zahtjev u kojem stoji šta smeta, otkad traje, šta tražite i do kada. Isti zahtjev ide i upravniku ili predstavniku etažnih vlasnika. Upravnik je zastupnik svih etažnih vlasnika i ovlašten je da u njihovo ime vodi postupke pred sudom i drugim organima, pa taj zahtjev nije puka formalnost.
Ako ni to ne pomogne, pred vama su dva različita sudska puta i razlika među njima je rok.
Zbog samovlasnog smetanja posjeda tužba se podnosi u roku od 30 dana od saznanja za smetanje i za počinioca, a najkasnije godinu dana od samog smetanja. Postupak je brz i sud u njemu ne ispituje ko je vlasnik, nego samo posljednje stanje posjeda i čin smetanja. Presudom se naređuje uspostava stanja kakvo je bilo prije zahvata i zabranjuje isto ili slično smetanje ubuduće. Taj rok se propušta lako, jer se prve sedmice obično potroše na pregovaranje.
Kad rokovi prođu, ostaje vlasnička tužba. Vlasnik može tražiti povrat stvari i prestanak uznemiravanja, a ta prava ne zastarijevaju. Postupak traje duže i traži dokaz vlasništva, ali nije vremenski ograničen kao smetanje posjeda.
Ne uklanjajte tuđe stvari sami
Bacanje ili premještanje tuđeg ormara, brave ili pregrade okrene se protiv vas: slijedi zahtjev za naknadu štete, a vaš prigovor gubi na težini. Uklanjanje treba da naloži zajednica etažnih vlasnika, inspekcija ili sud.
Prijava inspekciji pokriva uže područje i ima smisla kad je u pitanju stanje zgrade i sigurnost ljudi. U Kantonu Sarajevo spor o tome je li nužna popravka potrebna rješava općinska građevinska inspekcija, a nadzor nad primjenom pravila o upravljanju zgradom vrše kantonalno ministarstvo i Kantonalna uprava za inspekcijske poslove. Ministarstvo može upravniku pisano naložiti mjere, a inspekcija provesti pregled.
Kućni red nije neobavezan dogovor. Njegovo donošenje i mijenjanje je posao redovnog upravljanja, pa ga usvajaju vlasnici čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovine, a onda obavezuje sve u zgradi: i one koji su glasali protiv, i one koji stan kupe kasnije.
Njime se uređuje ono što zakon ostavlja zgradi: vrijeme za radove i noćni mir, šta smije stajati u hodniku i zajedničkim prostorijama, raspored čišćenja, kretanje životinja kroz zajednički prostor, korištenje dvorišta i zajedničkog parkinga.
Granica postoji. Kućni red ne može jednom vlasniku dati više prava na zajedničkom dijelu nego što ih ima, ni pretvoriti zajedničku prostoriju u nečiju. Vlasnik kojem neka odredba vrijeđa interes koji zaslužuje zaštitu, ili kojem bi njeno izvršavanje bilo nepravedno nametnuti, može od suda tražiti da je ukine ili izmijeni.
Kopija se ističe u ulazu i svaki stanar treba da je ima. Zgrada koja kućni red ima raspravlja o tome je li se pravilo prekršilo. Zgrada koja ga nema raspravlja o tome šta je uopšte pravilo.
