Režije, računi i dugovi u iznajmljenom stanu - šta dogovoriti prije nego nastane problem

Računi na ime stanodavca, podstanara ili treće osobe

Računi za struju, vodu, grijanje i naknadu upravitelju u pravilu ostaju na ime vlasnika stana, iako ih plaća podstanar. Internet i kablovska se češće vode na podstanara. Ta razlika odlučuje ko prima opomenu, protiv koga ide naplata i kome se usluga isključuje.

Ako je ugovor s distributerom na vlasniku, vlasnik je dužnik i ostaje dužnik bez obzira na to šta piše u ugovoru o najmu. Dogovor s podstanarom obavezuje podstanara prema vlasniku, ne prema isporučiocu. Vlasnik koji plati zaostatak ima potraživanje prema podstanaru, ali distributeru se ne može braniti time da je stan bio iznajmljen.

U odnosu između njih dvoje polazno pravilo daje Zakon o obligacionim odnosima: troškovi same upotrebe stvari padaju na teret zakupca (član 570. stav 3). Potrošnja struje, vode i grijanja je upravo to. Održavanje i popravke po istom članu idu na teret zakupodavca, a razrađuje ih vodič o tome ko plaća popravku kvara u iznajmljenom stanu.

Prepis mjernog mjesta na podstanara

Kod struje u Federaciji BiH prepis je predviđen postupak i ima svoj obrazac. Vlasnik i podstanar zajedno podnose zahtjev za raskid postojećeg i zaključenje novog ugovora o korištenju distributivne mreže zbog zakupa objekta. Novi ugovor se zaključuje na određeno vrijeme, do datuma isteka ugovora o zakupu, koji se u zahtjev upisuje.

• ugovor o zakupu objekta, na uvid
• podaci o postojećim ugovorima vlasnika: broj ugovora o korištenju mreže i broj ugovora o snabdijevanju
• šifra i adresa obračunskog mjernog mjesta
• ovjerena izjava vlasnika da preuzima novčane obaveze koje nastanu nakon prestanka podstanarevog ugovora
• punomoć, ako zahtjev ne podnosi lično jedna od strana

Rok se lako previdi: zahtjev za povratak mjernog mjesta na vlasnika podnosi se trideset dana prije prestanka zakupa. Ako to niko ne uradi, mjerno mjesto ostaje na osobi koja se odavno iselila, a računi joj i dalje stižu.

Voda funkcioniše drugačije. Vodovodi promjenu korisnika u pravilu vezuju za dokaz o vlasništvu, pa se u Kantonu Sarajevo traže zemljišnoknjižni izvadak, kupoprodajni ugovor ili rješenje o nasljeđivanju, uz rok od osam dana za prijavu promjene. Ugovor o najmu tu nije dovoljan osnov, pa račun za vodu najčešće i dalje glasi na vlasnika. Spisak dokumenata za svoj grad provjerite kod nadležnog vodovoda.

• na čije ime dolazi svaki račun
• ko prima račun i do kojeg datuma ga prosljeđuje drugoj strani
• ko snosi zateznu kamatu ako račun nije proslijeđen na vrijeme
• šta se dešava ako podstanar otvori internet ili drugu uslugu na svoje ime
• kako se usluga zatvara ili vraća na vlasnika pri izlasku

Šta sve ulazi u režije

U različitim gradovima i zgradama režije izgledaju drugačije. Negdje su brojila odvojena, negdje je grijanje zajedničko, negdje sve ide preko obračuna upravitelja, a negdje je internet na ime podstanara. Zato ugovor treba biti prilagođen konkretnom stanu, a ne prepisan s interneta.

Rezervni fond i naknada upravitelju

Ovu stavku podstanari najčešće plaćaju, a rijetko ko provjeri čija je zapravo.

Stanje brojila pri useljenju

Stanje brojila je najbrži način da se zatečeni dug odvoji od potrošnje podstanara. Na dan useljenja fotografišu se brojila za struju, vodomjer, plinomjer i mjerila grijanja ako postoje. Fotografija mora pokazati i brojilo i cijelo stanje, a isti broj se prepisuje u primopredajni zapisnik koji obje strane potpišu.

Očitanje je mjerilo po kojem se obračun radi. Zakon o zaštiti potrošača u BiH traži da se prodaja energije i vode potrošačima obračunava prema stvarnim isporukama očitanim na brojilu (član 35. stav 1). Kada obračun ide paušalno, potrošač po istom članu može tražiti da mu se omogući ugradnja mjerila o vlastitom trošku.

Ako odvojenog brojila nema, ugovor mora reći kako se trošak dijeli. Voda se često dijeli po broju članova domaćinstva, grijanje po kvadraturi, a zajednički troškovi zgrade idu prema računu upravitelja. Neupisan ključ podjele znači da svaka naknadna korekcija postaje pregovor.

• stanje svakog dostupnog brojila, s datumom
• šifru mjernog mjesta ili korisnički broj s posljednjeg računa
• zatečene opomene i neplaćene račune, uz period na koji se svaki odnosi

Stari dugovi i opomene

Dug nastao prije useljenja nije podstanarev. Stanodavac ga treba raščistiti prije predaje ključeva: provjeriti postoje li opomene, zaostaci prema komunalnim preduzećima, neplaćena naknada upravitelju ili neizmirena obaveza za internet opremu. Isti problem kod kupovine stana obrađuje tekst o tome šta uraditi kada se dug otkrije tek nakon primopredaje.

Ako se stari dug pojavi poslije useljenja, prvo se utvrđuje na koji se period odnosi. Datum dospijeća, obračunski period i stanje brojila vrijede više od toga ko trenutno živi u stanu. Nalaz se pisano šalje stanodavcu, uz kopiju računa, i traži se izjašnjenje u konkretnom roku.

Zastara komunalnih računa

Potraživanja za isporučenu struju, toplotnu energiju, plin, vodu, dimnjačarske usluge i odvoz smeća zastarijevaju za jednu godinu kada je isporuka izvršena za potrebe domaćinstva (Zakon o obligacionim odnosima, član 378. stav 1. tačka 1). Isti jednogodišnji rok važi i za telefonske usluge, po tački 3. istog stava.

Rok sam po sebi ne briše ništa. Zastarjelo potraživanje i dalje postoji, samo se više ne može prisilno naplatiti ako se dužnik na zastaru pozove. Sud na nju ne pazi po službenoj dužnosti, pa prigovor mora biti izričito istaknut u postupku. Kada je dug već utvrđen pravosnažnom odlukom, rok se produžava na deset godina (član 379). Kako se to izvodi u praksi, objašnjava vodič o zastari duga i njenom isticanju.

Dostavljanje računa i potvrda

Kada računi stižu stanodavcu, on ih prosljeđuje podstanaru na vrijeme. Kada stižu podstanaru ili se preuzimaju elektronski, podstanar šalje potvrdu uplate. Najbolje je da i račun i potvrda idu istim kanalom, jer se poslije godinu dana traže po jednom mjestu, a ne po tri aplikacije.

Račun za svaku uslugu mora doći odvojeno. Zakon o zaštiti potrošača u BiH traži da se račun za isporuku energije, telekomunikacione i komunalne usluge dostavlja posebno za svaku uslugu (član 36. stav 2), a izdavanje računa korisnicima ovih usluga je besplatno (stav 3). Poruka s jednim zbirnim iznosom nije račun i ne dokazuje ništa.

1. stanodavac pošalje račun čim ga dobije, najkasnije do dogovorenog datuma
2. podstanar plati račun do dospijeća
3. podstanar pošalje potvrdu uplate ili fotografiju plaćenog računa
4. obje strane čuvaju potvrde do završne primopredaje
5. sporni račun se odmah označi kao sporan i provjeri, umjesto da se preskoči

Paušal, avans ili račun po račun

Umjesto plaćanja računa po računu, strane se često dogovore za paušal: kirija plus fiksni iznos za režije. Model je jednostavan dok ne dođe zima, dok neko ne počne trošiti više vode nego što je predviđeno ili dok ne stigne završni obračun za grijanje.

Ključno pitanje je jedno: je li paušal konačan ili avans. Ako je konačan, rizik većih računa preuzima stanodavac i to mora biti napisano. Ako je avans, ugovor navodi kada se dostavljaju računi, kada se radi poravnanje i kako se vraća višak ili doplaćuje razlika.

Internet, kablovska i oprema

Internet i TV traže poseban oprez jer ugovor može glasiti na bilo koju stranu. Ako je na stanodavcu, podstanar plaća račun ali ne može mijenjati paket ni raskinuti uslugu. Ako je na podstanaru, obaveza prema operateru ne prestaje iseljenjem: uslugu treba raskinuti ili prenijeti, a opremu vratiti.

Ruter, modem, daljinski i kartica upisuju se u primopredajni zapisnik poimenično. Ako oprema nestane, operater naknadu naplaćuje osobi na koju je ugovor registrovan, a spor između stanodavca i podstanara oko toga otvara se tek mjesecima nakon izlaska, kada se dokazi teško prikupljaju.

• na čije ime glasi ugovor kod operatera
• ko smije mijenjati paket ili raskinuti uslugu
• ko plaća naknade za opremu, priključak i prijevremeni raskid
• ko vraća opremu pri izlasku i u kojem roku

Grijanje, sezonski obračun i računi koji kasne

Grijanje je najčešći izvor spora jer se u mnogim gradovima plaća cijele godine ili kroz akontacije koje se tek na kraju sezone poravnaju. Podstanar koji se useli u maju zna dobiti račun koji pokriva prethodnu zimu. Zato stanodavac koji prima podstanara u oktobru treba reći postoje li akontacije, zaostatak ili preplata.

Ugovor treba navesti kada se radi poravnanje i ko snosi razliku koja stigne nakon što podstanar izađe. Bez tog pravila završni obračun ostaje otvoren mjesecima.

Zajednički stan i podjela režija

Kada u stanu živi više osoba, treba razdvojiti dvije stvari: ko odgovara stanodavcu i kako podstanari između sebe dijele trošak. Stanodavac obično traži da svi potpisnici solidarno odgovaraju, što znači da može tražiti cijeli iznos od bilo kojeg od njih. Interna podjela po sobama, osobama ili potrošnji je njihova stvar i stanodavca ne obavezuje.

• ko je ugovorna strana prema stanodavcu
• odgovaraju li svi solidarno za kiriju i režije ili svako za svoj dio
• ko šalje dokaze uplata stanodavcu
• šta se dešava ako jedan podstanar izađe prije ostalih
• kako se dijele sezonski troškovi grijanja i zajedničke usluge

Promjenu osobe u stanu treba zapisati odmah, aneksom ili pisanom potvrdom stanodavca. Ako se to ostavi za kasnije, prvi put se otvara kada stigne veliki račun ili kada neko traži svoj dio depozita nazad.

Ako prijeti isključenje usluge

Opomena pred obustavu isporuke ne trpi odgađanje. Prvo se utvrđuje na koji se period dug odnosi, na koga glasi mjerno mjesto, je li dug stariji od najma i ko je po ugovoru trebao plaćati baš taj račun. Tek onda se odlučuje ko plaća.

Plaćanje hitnog iznosa nije priznanje da je dug vaš. Ako podstanar plaća tuđi zaostatak da usluga ne bi bila obustavljena, prije ili odmah nakon uplate šalje stanodavcu poruku da plaća radi sprečavanja obustave, uz zahtjev za obračun i povrat. Ako stanodavac plati dug nastao tokom najma, refundaciju traži uz kopiju računa i dokaz uplate.

Rok do obustave piše u samoj opomeni, a uslovi pod kojima se isporuka obustavlja i ponovo uspostavlja u opštim uslovima isporučioca. Oboje provjerite prije nego što bilo ko uplati.

Završni obračun pri izlasku

Završni obračun se radi pri izlasku, ali se priprema od prvog dana. Fotografišu se brojila, prikupljaju posljednji računi, provjerava se postoji li dug i u zapisnik se upisuje koji računi još nisu stigli. Ako se depozit zadržava zbog očekivanih režija, zadržava se samo razuman dio i uz naznačen rok obračuna.

Završni račun za grijanje, upravitelja ili vodu redovno stiže poslije izlaska. Ugovor zato treba predvidjeti kontakt nakon iseljenja i rok u kojem se šalje kopija naknadnog računa. Bez toga stanodavac tvrdi da dug postoji, a podstanar nema način da provjeri ni period ni iznos. Šire o redoslijedu koraka govori vodič o otkazu najma i izlasku iz stana.

Okvir završnog obračuna režija

Obračun mora biti razumljiv i osobi koja nije pratila račune tokom godine. Dovoljna je tabela po računima: period, iznos, ko je platio i šta ostaje otvoreno. Ako je račun podijeljen proporcionalno, upisuje se i kako je izračunat broj dana ili potrošnja.

Ovakav pregled ne mora biti knjigovodstveno savršen. Mora pokazati šta je nesporno, šta se još čeka i koji se iznos vraća ili doplaćuje.

Ako podstanar ne plaća režije

Stanodavac na kašnjenje reaguje odmah, posebno kada računi glase na njegovo ime, jer dug tada raste na njegovom mjernom mjestu. Prva poruka navodi konkretan račun, iznos, period i rok za plaćanje. Opšta primjedba da računi kasne ne vrijedi ništa kada poslije treba dokazati dug.

Ako se kašnjenje ponavlja, ide pisana opomena i provjera šta ugovor kaže o otkazu. Isključivanje struje na svoju ruku, mijenjanje brave i iznošenje stvari nisu naplata nego novi pravni problem, i to onaj u kojem stanodavac gubi početnu poziciju. Redoslijed poteza opisuje tekst o spornim situacijama između podstanara i stanodavca.

Ako stanodavac šalje nejasne račune

Podstanar ima pravo tražiti kopiju računa i objašnjenje perioda. Poruka s ukupnim iznosom nije dovoljna, naročito kada vlasnik ima više stanova, kada u zgradi postoji zajednički mjerni uređaj ili kada tek treba doći sezonski obračun.

Kada je račun sporan, napišite šta tačno osporavate: period prije useljenja, iznos koji ne odgovara očitanju, uslugu koju ne koristite ili dug koji ranije nije prijavljen. Šutnja se kasnije tumači kao prihvatanje obračuna, pa je kratka pisana primjedba jeftinija od bilo kakvog naknadnog dokazivanja.

Izvori za provjeru

U sporu oko režija sve se svodi na tri dokumenta: ugovor o najmu, primopredajni zapisnik i račun s naznačenim periodom potrošnje. Ostalo se provjerava u tekstovima zakona, u obrascima za prepis mjernog mjesta i u pravilima vodovoda o promjeni korisnika.