Kvarovi u iznajmljenom stanu - ko plaća popravku, stanodavac ili podstanar

Prva podjela troškova prema uzroku

Kako prijaviti kvar

Podstanar treba prijaviti kvar čim ga primijeti, posebno ako kvar može izazvati veću štetu: curenje vode, miris plina, električni problem, vlaga koja se širi ili kvar brave. Kašnjenje u prijavi može povećati štetu i promijeniti odgovornost.

1. datum i vrijeme kada je kvar primijećen
2. kratak opis šta ne radi i gdje se nalazi
3. fotografije ili snimak ako pomažu razumjeti kvar
4. da li postoji hitnost ili rizik od veće štete
5. prijedlog da stanodavac odobri majstora ili pošalje svog majstora
6. napomena ako je kvar već postojao ili je bio upisan u zapisnik

Kada podstanar ne naručuje majstora sam

Ako kvar nije hitan, podstanar ne treba sam naručiti skupu popravku i kasnije tražiti da se odbije od kirije. Stanodavac treba imati priliku da pregleda kvar, pošalje svog majstora ili odobri trošak. U suprotnom će se spor voditi oko toga da li je popravka bila potrebna i da li je cijena bila realna.

Izuzetak su hitne situacije gdje odlaganje može izazvati veću štetu: pukla cijev, aktivno curenje, opasnost od struje, nemogućnost zaključavanja stana ili sličan rizik. I tada treba odmah obavijestiti stanodavca, fotografisati stanje i sačuvati račun majstora.

Kvarovi koji ograničavaju korištenje stana

Neki kvarovi nisu samo trošak; utiču i na to da li se stan može normalno koristiti. Ako nema vode, grijanja, sigurnog zaključavanja, osnovne električne sigurnosti ili postoji ozbiljno curenje, problem treba rješavati brzo i pisano.

Ako potrebne opravke u znatnoj mjeri i duže vrijeme ometaju korištenje stana, podstanar može tražiti dogovor o smanjenju kirije, privremenom rješenju ili prestanku najma, zavisno od ugovora i okolnosti. Takve zahtjeve ne treba slati kao prijetnju, nego kao dokumentovan zahtjev s opisom ograničenja korištenja.

• da li se stan ili dio stana može koristiti
• koliko dugo kvar traje
• ko je obaviješten i kada
• da li je stanodavac predložio rješenje
• da li je nastala dodatna šteta na stvarima podstanara ili na stanu

Vlaga, buđ i curenje

Vlaga i buđ su posebno osjetljivi jer mogu nastati zbog građevinskog problema, curenja, loše izolacije, ali i zbog načina korištenja stana. Zato se ne mogu rješavati rečenicom da je kriv onaj drugi. Treba utvrditi gdje se javlja problem, kada se pojavio, da li postoji curenje, kako se prostor grije i provjetrava, i šta je zapisano pri useljenju.

Ako se buđ javlja zbog curenja, prokišnjavanja ili hladnog zida, stanodavac treba reagovati na uzrok. Ako je uzrok stalno sušenje veša bez provjetravanja ili zatvoreni prozori u vlažnom prostoru, dio odgovornosti može biti na podstanaru. U oba slučaja poruke, fotografije i pregled majstora imaju veću vrijednost od pretpostavki.

Prebijanje popravke s kirijom

Prebijanje popravke s kirijom treba biti pisano dogovoreno. Ako podstanar plati opravku koju je stanodavac bio dužan platiti, treba imati prijavu kvara, odobrenje ili dokaz hitnosti, račun i dogovor da se iznos prebija s kirijom. Bez toga stanodavac može smatrati da kirija nije plaćena u punom iznosu.

Kvarovi pri izlasku i depozit

Na izlasku se svaki kvar poredi s početnim zapisnikom. Ako je uređaj već bio star, bučan ili oštećen, to mora biti vidljivo iz početnih fotografija. Ako je stvar oštećena tokom najma, šteta može ući u obračun depozita, ali mora biti konkretno navedena.

Stanodavac ne treba zadržati depozit za svaku sitnicu bez obračuna. Podstanar ne treba negirati očitu štetu ako postoje fotografije. Najmirniji završetak je zapisnik koji odvaja: nesporno, sporno, čekaju se računi i vraća se određeni iznos.

Održavanje koje treba dogovoriti unaprijed

Neki kvarovi nastaju zato što niko ne zna ko radi redovno održavanje. Klima ima filtere, bojler ima servis, odvodi se čiste, mašina se koristi prema uputama, a ventilacija kupatila mora raditi. Ako se to ne dogovori, kvar se kasnije tumači kao tuđa greška.

Šteta koju napravi gost, dijete ili kućni ljubimac

Podstanar ne odgovara samo za ono što lično polomi. Ako je u stan pustio gosta, člana porodice ili kućnog ljubimca, šteta koju oni naprave obično se posmatra kao rizik podstanara prema stanodavcu. To ne znači da se svaka ogrebotina naplaćuje, ali znači da se razbijen prozor, uništen kauč ili oštećena vrata ne mogu jednostavno pripisati stanu.

Ako su ljubimci dozvoljeni, ugovor treba navesti da li depozit pokriva dodatno čišćenje, oštećenja podova, namještaja ili mirise koji prelaze redovnu upotrebu. Ako ljubimci nisu dozvoljeni, podstanar koji ih drži bez dogovora može otvoriti pitanje povrede ugovora.

Kada majstor utvrdi drugi uzrok

Često se desi da podstanar misli da je kvar dotrajalost, a stanodavac misli da je nepažnja. Majstorov nalaz može pomoći, ali treba biti konkretan: šta je popravljeno, šta je vjerovatni uzrok, da li je dio dotrajao i da li je problem nastao korištenjem.

Ako je iznos veći, dobro je tražiti pisani račun ili kratku pisanu napomenu. Usmena tvrdnja da je podstanar kriv nije dovoljno jaka za odbitak od depozita ili zahtjev za naknadu.

Uređaji i inventar u namještenom stanu

Namješten stan traži detaljniji dogovor jer se koriste tuđi uređaji i namještaj. Frižider, šporet, veš-mašina, klima, bojler i televizor treba evidentirati pri useljenju: da li rade, da li imaju vidljiva oštećenja, koliko su stari ako se zna i da li postoje uputstva za korištenje.

Ako se uređaj pokvari, početni inventar pomaže da se utvrdi da li je kvar bio očekivan zbog starosti ili je nastao pogrešnim korištenjem. Bez inventara stanodavac može tvrditi da je sve bilo novo i ispravno, a podstanar da je kvar postojao od početka.

• naziv uređaja i lokaciju u stanu
• da li je uređaj radio pri useljenju
• vidljiva oštećenja ili nedostatke
• fotografiju modela ili serijskog broja ako je dostupno
• ko održava filtere, kamenac, čišćenje ili redovan servis
• šta se radi ako uređaj prestane raditi tokom najma

Kada je stan djelimično neupotrebljiv

Neki kvarovi ne sprečavaju stanovanje, ali smanjuju upotrebu stana: jedna soba je vlažna, kupatilo se ne može koristiti, grijanje ne radi ili se kuhinja ne može normalno koristiti. Tada spor nije samo ko plaća majstora, nego i da li podstanar plaća punu kiriju dok se stan koristi u smanjenom obimu.

Za takav zahtjev treba dokazati koliko dugo problem traje, koji dio stana je pogođen, šta je podstanar prijavio i kako je stanodavac reagovao. Ako se stranke dogovore za privremeno umanjenje kirije, taj dogovor treba biti pisan i vremenski ograničen.

Kvar koji ugrožava sigurnost ili zdravlje

Neki kvarovi nisu samo neprijatnost. Curenje vode u elektroinstalacije, miris plina, iskrenje utičnice, dim, ozbiljna vlaga, provala, neispravna brava ili kvar grijanja usred zime mogu ugroziti ljude i imovinu. Kod takvih situacija prvo se smanjuje opasnost, a zatim se rješava ko plaća.

• isključiti uređaj ili osigurač ako je sigurno
• zatvoriti vodu ako curenje dolazi iz stana
• napustiti prostor i pozvati nadležnu službu ako postoji miris plina ili dim
• obavijestiti stanodavca telefonom i porukom
• fotografisati stanje prije i poslije intervencije ako to ne ugrožava sigurnost
• sačuvati račun i opis intervencije.

U hitnoj situaciji ne treba čekati savršen dogovor ako čekanje povećava štetu. Ali svaki korak treba dokumentovati jer će se kasnije postaviti pitanje uzroka i troška.

Ako se popravka odgađa sedmicama

Odgađanje popravke može pretvoriti mali kvar u veliki spor. Ako stanodavac ne reaguje, podstanar treba slati uredne podsjetnike, opisati posljedice i tražiti konkretan termin. Poruke trebaju biti mirne i mjerljive: kvar je prijavljen tog datuma, stanje se pogoršalo, predlaže se termin ili majstor.

Ako stan postaje teško upotrebljiv, naprimjer nema grijanja, nema tople vode, postoji ozbiljna vlaga ili opasna instalacija, podstanar treba tražiti savjet advokata prije samostalnog umanjenja kirije ili raskida. Takav korak može imati osnov, ali mora biti pripremljen dokazima.

Kada se kvar ponavlja

Ponavljajući kvar je znak da se ne rješava uzrok. Ako se odvod stalno začepljuje, bojler se stalno gasi ili se vlaga vraća nakon krečenja, treba tražiti stručnu procjenu. Ponavljanje treba bilježiti po datumima, s fotografijama i porukama.

Ako je kvar postojao prije useljenja

Kvar koji postoji prije useljenja treba odmah upisati u zapisnik ili poslati poruku s fotografijom. Ako podstanar uđe u stan i mjesecima ne spomene da frižider ne hladi, slavina curi ili brava zapinje, kasnije će biti teže dokazati da problem nije nastao tokom najma.

Stanodavac također treba biti oprezan. Ako zna da uređaj ne radi ili da postoji vlaga, to treba reći prije useljenja i dogovoriti rok popravke. Prešućen kvar može kasnije uticati na kiriju, depozit i povjerenje između strana.

Hitna situacija korak po korak

Hitna situacija postoji kada kvar može brzo napraviti veću štetu ili ugroziti sigurnost: aktivno curenje vode, miris plina, iskrenje u instalaciji, nemogućnost zaključavanja ulaznih vrata ili prodiranje vode iz susjednog stana. Tada čekanje na redovnu komunikaciju može povećati štetu.

1. zaustaviti neposrednu opasnost ako je moguće bez rizika za osobu
2. obavijestiti stanodavca odmah porukom i pozivom
3. fotografisati ili snimiti stanje prije popravke ako je sigurno
4. pozvati hitnu službu, upravitelja zgrade ili majstora ako odlaganje povećava štetu
5. sačuvati račun i opis intervencije
6. poslati stanodavcu izvještaj šta je urađeno i zašto je bilo hitno

Kvar na stvarima koje je donio podstanar

Ako je podstanar donio svoj frižider, krevet, računar, grijalicu ili drugi uređaj, taj predmet nije oprema stana. Stanodavac ne plaća popravku stvari koje nisu njegove, osim ako ih je oštetio on, zgrada, instalacija stana ili treća okolnost za koju odgovara. Zato pri useljenju treba znati šta je u stanu, a šta podstanar unosi.

Ako uređaj podstanara izazove štetu u stanu, naprimjer grijalica ošteti pod ili veš-mašina koju je podstanar donio poplavi kupatilo, pitanje odgovornosti se mijenja: stanodavac može tražiti naknadu štete na stanu, a podstanar posebno rješava svoj uređaj.

Kvar koji utiče na komšije ili zgradu

Kvar u iznajmljenom stanu ne mora ostati između stanodavca i podstanara. Curenje može oštetiti stan ispod, dim može aktivirati uzbunu, a neispravna instalacija može ugroziti zajednički prostor. U takvim situacijama treba odmah obavijestiti stanodavca, upravitelja ako postoji i osobu čiji je stan ugrožen.

Dokazi su posebno važni kada treća osoba traži naknadu. Treba zapisati kada je kvar primijećen, kada je prijavljen, ko je došao, šta je popravljeno i šta je oštećeno. Ako se kasnije utvrđuje ko plaća štetu komšiji, svaki sat i svaka poruka mogu biti važni.

Izvori za provjeru

Za kvarove je ključni zakonski okvir o održavanju stvari u zakupu i obaveza prijave potrebe za opravkom.