ZK izvadak vs. katastar: Kako provjeriti vlasništvo i prave papire prije kupovine nekretnine

ZK izvadak: zašto je presudni dokaz vlasništva

Zemljišna knjiga je javni registar prava na nekretninama. U FBiH je vode zemljišnoknjižni uredi općinskih sudova po Zakonu o zemljišnim knjigama FBiH, a ZK izvadak je službeni ispis svega što je za jednu nekretninu upisano: parcela, vlasnik, tereti.

Na tom upisu počiva cijeli sistem prometa. Ono što je upisano smatra se tačnim prema trećim licima (načelo povjerenja, član 9 Zakona o zemljišnim knjigama FBiH), pa je savjestan kupac koji se pouzdao u knjigu u pravilu zaštićen i kad se kasnije pokaže da stvarno stanje odstupa (članovi 55 i 56 Zakona o stvarnim pravima FBiH; ista pravila nosi Zakon o stvarnim pravima RS). Vrijedi i obrnuto: vlasništvo se pravnim poslom stiče tek uknjižbom (član 53 oba zakona), ne potpisom ugovora ni isplatom cijene.

Kod dvostruke prodaje zakon nagrađuje bržeg. Ako je vlasnik istu nekretninu prodao dvojici, stiče je onaj savjesni kupac koji je prvi predao zahtjev za upis (član 57 u oba entitetska zakona o stvarnim pravima). Zato se kod notara ugovor odmah po potpisu i isplati šalje na provođenje, bez čekanja.

Listovi A, B i C: kako se izvadak čita

Zemljišnoknjižni uložak ima natpis (broj uloška i katastarska općina) i tri odjeljka, koje zakon zove popisni, vlasnički i teretni list (članovi 16 i 18 do 20 Zakona o zemljišnim knjigama FBiH). Svaki list odgovara na jedno kupčevo pitanje.

• List A (popisni): broj katastarske parcele, opis i kultura (oranica, dvorište, kuća i zgrada), površina. Tu provjeravate da li je na papiru zaista nekretnina koju gledate.
• List B (vlasnički): vlasnik i pravni osnov upisa. Kod više lica piše da li je riječ o suvlasništvu s idealnim dijelovima (1/2, 1/4...) ili o zajedničkom vlasništvu; tu se upisuju i lična ograničenja raspolaganja.
• List C (teretni): hipoteke, zabilježbe i druga prava trećih. Šta pojedini upisi znače i kada su razlog za odustajanje, tema je zasebnog vodiča kroz terete, hipoteke i zabilježbe.

U RS ćete klasični ZK izvadak sresti još samo tamo gdje katastar nepokretnosti nije uspostavljen; standardni dokument je list nepokretnosti, o čemu niže.

Katastar i posjedovni list: šta jesu, a šta nisu

Katastar je tehnička evidencija: parcele, površine, granice, način korištenja, objekti. Iz njega se izdaju posjedovni list i kopija katastarskog plana. Posjedovni list kaže ko nekretninu drži i koristi, i to je sve. U praksi posjednik u katastru i vlasnik u knjizi znaju biti različite osobe, najčešće poslije neprovedenih ostavina i ugovora.

Primjer kako to izgleda uživo: gledate kuću s dvorištem, prodavac vadi posjedovni list na kojem je on posjednik parcele od 450 m2. Svježeg ZK izvatka nema. Kad ga sami izvadite, u listu B stoji njegova preminula majka, a površina je 430 m2. Dakle, prodavac nije vlasnik, a ni površine se ne poklapaju.

Ko šta vodi: FBiH, RS i Brčko distrikt

BiH nema jedinstvenu evidenciju nekretnina, pa dokument koji tražite zavisi od toga gdje se nekretnina nalazi.

U FBiH su evidencije dvije i odvojene. Zemljišnu knjigu vodi zemljišnoknjižni ured općinskog suda, katastar općinska geodetska služba. Podatke iz knjige možete pregledati na portalu e-Grunt (uz registraciju korisničkog naloga), a katastarske na portalu katastar.ba, po broju parcele ili posjedovnog lista.

U RS je Republička uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove (RUGIPP) uspostavila katastar nepokretnosti, jedinstvenu evidenciju koja je spojila raniju zemljišnu knjigu i katastar. Zakon o premjeru i katastru RS određuje ga kao osnovni javni registar nepokretnosti i stvarnih prava (član 4), a prava se stiču upisom u njega (član 62). Izvod se zove list nepokretnosti. Uspostavljanje ide postepeno, po katastarskim općinama, kroz izlaganje podataka na javni uvid; gdje postupak nije završen, još važe stare evidencije, pa u područnoj jedinici RUGIPP-a prvo pitajte koja evidencija za tu katastarsku općinu trenutno vrijedi.

Brčko distrikt vodi jedinstvenu evidenciju zemljišta i prava na zemljištu preko Odjeljenja za javni registar Vlade distrikta, koje izdaje izvode, uvjerenja i kopije planova.

Zašto se ZK i katastar često ne slažu u BiH

Razlog je istorijski. Zemljišne knjige u FBiH većinom počivaju na premjeru iz austrougarskog perioda, a katastar na novijim premjerima iz druge polovine 20. vijeka. Ista parcela zato zna imati jedan broj u staroj katastarskoj općini u gruntu, a sasvim drugi u novom katastru, uz nešto drugačiju površinu. Na taj temelj su se naslagale decenije promjena koje su provedene u jednoj evidenciji, a u drugoj nikad.

Najčešći uzroci neslaganja koje ćete sresti:

• nasljeđivanje ili dioba provedeni u knjizi, ali ne i u katastru (ili obrnuto),
• dogradnje, adaptacije i objekti građeni bez dozvole, pa nikad ucrtani,
• dijeljenje ili spajanje parcela bez geodetskog elaborata,
• administrativni jaz: uknjižba provedena, ažuriranje katastra kasni,
• novogradnja u kojoj katastar i etažiranje kasne za stvarnim stanjem.

Kad se evidencije ne slažu, ne važi logika povoljnijeg podatka. Za pitanje ko je vlasnik mjerodavna je knjiga: zemljišna knjiga u FBiH, katastar nepokretnosti u RS. Za površinu, granice i položaj parcele mjerodavan je premjer, dakle katastarski plan i podaci. Kupujete ono što je upisano u knjizi, u granicama koje pokazuje premjer.

Neslaganje samo po sebi ne obara kupovinu, ali svako mora dobiti ime i rješenje prije kapare. Postupak je stvar prakse, ne propisa: u katastru se traži identifikacija parcele, uvjerenje koje povezuje staru i novu oznaku, pa se vidi da li je riječ o istoj nekretnini s dva broja. Ako fali proveden dokument, služba će reći koji. Ako se razlikuju površina ili granice, treba geodetski elaborat i njegovo provođenje u obje evidencije; prije potpisa dogovorite ko to plaća i koliko se čeka. Poseban slučaj su dupli ulošci, ista nekretnina upisana u dva zemljišnoknjižna uloška iz starog i novog premjera: to se raspliće pred sudom i tu bez pravnika nemojte dalje.

Kako provjeriti vlasništvo: redoslijed provjera

Redoslijed je bitan: prvo dokumenti, pa poređenje, pa tek onda razgovor o cijeni i kapari. Za većinu kupovina dovoljno je ovih sedam koraka.

1. Zatražite svjež dokaz vlasništva: ZK izvadak u FBiH, list nepokretnosti u RS, ne stariji od 30 dana. Prodavac koji ga nema ili odugovlači već je prva crvena zastavica.
2. U katastru uzmite posjedovni list i kopiju katastarskog plana za istu parcelu (u FBiH; u RS je sve u listu nepokretnosti).
3. Uporedite broj parcele, katastarsku općinu i površinu u oba dokumenta, pa sve to sa stanjem na terenu.
4. Pročitajte list B: da li je prodavac jedini vlasnik ili ima suvlasnika s idealnim dijelovima. Ime iz izvatka uporedite s ličnom kartom, slovo po slovo.
5. Pročitajte list C: svaka hipoteka, zabilježba ili ograničenje raspolaganja ide pravniku na tumačenje prije bilo kakve uplate.
6. Ako prodaje punomoćnik, tražite original punomoći; ako knjiga nije ažurna, tražite osnov sticanja (ugovor, pravosnažno rješenje o nasljeđivanju).
7. Tek kad se sve poklopi, dogovarajte kaparu i termin kod notara.

Kako zatražiti i pročitati ZK izvadak

Izvadak može zatražiti svako, ne samo vlasnik: zemljišna knjiga je javna. U FBiH postupak izgleda ovako.

1. Pripremite podatke: katastarska općina i broj parcele, a za etažirane stanove broj uloška ili tačna adresa. Ako ih nemate, nađite ih kroz e-Grunt ili katastar.ba.
2. Na šalteru zemljišnoknjižnog ureda općinskog suda podnesite zahtjev i platite taksu; iznos zavisi od suda.
3. Po preuzimanju provjerite datum izdavanja i pečat, odnosno elektronski žig.
4. List A: broj parcele, opis i površina moraju odgovarati nekretnini koju kupujete.
5. List B: upisani vlasnik i suvlasnički dijelovi (1/2, 1/4...), plus eventualna ograničenja raspolaganja.
6. List C: tereti i zabilježbe; svaki upis ovdje znači dodatnu provjeru prije uplate.
7. Nečitak ili nejasan izvadak vratite: tražite pojašnjenje ili novi ispis.

Kako provjeriti katastarski plan i posjedovni list

U FBiH katastarske dokumente izdaje općinska služba za geodetske poslove. U RS iste podatke nosi list nepokretnosti, a kopija plana se vadi u područnoj jedinici RUGIPP-a.

1. Zatražite kopiju katastarskog plana i posjedovni list za istu katastarsku općinu i parcelu.
2. Na planu pogledajte oblik i granice parcele, pa ih uporedite s terenom: ograde, put, susjedne parcele.
3. U posjedovnom listu provjerite posjednika i površinu.
4. Uporedite s podacima iz knjige; razliku u broju parcele rješava identifikacija, razliku u površini i granicama geodeta.
5. Kod stana provjerite da je zgrada ucrtana i da je poseban dio povezan s parcelom.
6. Pogledajte datume izdavanja; ako su podaci stari, pitajte da li je u toku usklađivanje ili izlaganje podataka.

Da li je prodavac stvarni upisani vlasnik

Identitet se provjerava dosadno i doslovno, dokument uz dokument.

• Uporedite ličnu kartu ili pasoš sa ZK izvatkom, uključujući srednja imena i redoslijed; kod promjene prezimena tražite dokaz (vjenčani list, rješenje).
• Ako prodaje punomoćnik, tražite original notarski ovjerene punomoći s ovlaštenjem za prodaju tačno te nekretnine, ne „svih poslova".
• Ako je vlasnik firma, izvucite izvod iz sudskog registra: ko je ovlašteni zastupnik i potpisuje li baš ta osoba.
• Ako prodaje nasljednik, tražite pravosnažno rješenje o nasljeđivanju i provjerite da li je provedeno u knjizi.

Ova pitanja postavite prodavcu direktno. Odgovori koštaju pet minuta, a vrdanje govori više od svakog odgovora.

• Možete li mi dati svjež ZK izvadak, odnosno list nepokretnosti?
• Jeste li upisani vlasnik ili prodajete po punomoći? Mogu li vidjeti original?
• Postoji li spor, izvršenje ili drugi postupak vezan za nekretninu?
• Ima li suvlasnika i jesu li svi saglasni s prodajom?
• Poklapaju li se broj parcele i površina u knjizi i katastru? Ako ne, zašto?
• Je li objekat legalan i evidentiran u katastru?
• Kad je zadnji put rađen geodetski elaborat ili izmjera?

Punomoćnici, firme i nasljeđe: posebne situacije

Prodaja preko punomoćnika je legalna i česta, recimo kad vlasnik živi u inostranstvu. Punomoć mora biti notarski ovjerena, glasiti na prodaju tačno određene nekretnine i ne smije biti sumnjivo stara. Identitet punomoćnika provjeravate isto kao prodavčev.

Kad prodaje pravno lice, uz izvod iz sudskog registra tražite i dokaz da je prodaju odobrio organ koji po internim aktima firme o tome odlučuje. Ugovor koji potpiše pogrešna osoba ruši cijeli posao.

Nasljednici ne mogu valjano prodati dok nisu upisani u knjigu na osnovu pravosnažnog rješenja o nasljeđivanju. Ponuda tipa „potpišimo sad, upis ćemo poslije" prebacuje sav rizik na vas. Šta sve slijedi nakon rješenja o nasljeđivanju, od poreza do uknjižbe, opisano je u zasebnom vodiču.

Vanknjižno vlasništvo: papiri postoje, upisa nema

Čest i poseban slučaj: prodavac ima uredan, godinama star kupoprodajni ugovor, ali se nikad nije uknjižio. Ili je kuća prešla dvije generacije bez ijedne provedene ostavine, pa u listu B stoji davno preminuli djed. To se zove vanknjižno vlasništvo i s njim se ne kupuje.

Rizik je konkretan. Dok prodavac nije upisan, ne može vlasništvo prenijeti ni na vas, a načelo povjerenja štiti onoga ko kupi od upisanog vlasnika, ne vas. Rješenje je uvijek isto: prodavac prvo provede svoj lanac papira kroz knjigu i uknjiži se, pa se tek onda potpisuje. Kad dio lanca fali, ostaje sudski postupak utvrđivanja vlasništva, a to su mjeseci ili godine. Taj teret i trošak moraju ostati na prodavcu, prije vaše kapare.

Crvene zastavice i kada potražiti stručnjaka

Neke stvari se u lošim kupovinama ponavljaju toliko često da zaslužuju spisak. Prekinite pregovore dok se ne razjasne:

• prodavac odugovlači sa svježim ZK izvatkom ili nudi samo posjedovni list,
• ime u knjizi i na ličnim dokumentima nije isto, a dokaza o promjeni nema,
• broj parcele ili površina razlikuju se između knjige i katastra bez objašnjenja,
• pravo prodaje polaže više osoba, bez papira o suvlasništvu ili punomoći,
• pritisak na brzu kaparu uz obećanje da će se papiri „srediti poslije",
• cijena osjetno ispod tržišne bez jasnog razloga,
• upis mijenjan neposredno prije oglašavanja, što zna značiti preprodaju ili spor.

Notara ili advokata ne zovete tek kad nastane problem, nego čim vidite:

• razlike između knjige i katastra (površina, broj parcele, opis),
• da je upisani vlasnik preminuo ili da nasljednika ima više,
• da prodaje punomoćnik, naročito po staroj ili općoj punomoći,
• da je vlasnik pravno lice,
• zabilježbu spora ili ograničenje raspolaganja u listu C,
• da granice na terenu nisu jasne ili ih susjedi osporavaju.

Prije potpisa i isplate pročitajte i šta se provjerava kod notara. A ako dug, teret ili tuđi upis otkrijete tek poslije kupovine, postoje .

Kontrolna lista prije bilo kakve uplate

Na kraju, spisak za štampanje. Svaka stavka mora biti potvrđena prije nego što bilo kome date i marku.

• Svjež ZK izvadak (FBiH) ili list nepokretnosti (RS), ne stariji od 30 dana.
• Posjedovni list i kopija katastarskog plana za istu parcelu (u FBiH).
• Broj parcele, katastarska općina i površina poklapaju se u svim dokumentima.
• Stan ili kuća jasno identifikovani: broj posebnog dijela, sprat, objekat ucrtan u katastru.
• List B: prodavac je upisani vlasnik, suvlasnici saglasni.
• List C: bez tereta i zabilježbi, ili s jasnim pisanim planom njihovog brisanja.
• Identitet prodavca provjeren; punomoć u originalu; firma s izvodom iz sudskog registra.
• Nasljeđe provedeno: rješenje pravosnažno i upisano u knjigu.
• Nijedna crvena zastavica s gornjeg spiska.
• Kod ijedne nejasnoće: razgovor s notarom ili advokatom prije kapare.

Korisni izvori