Tereti, hipoteka, zabilježbe i suvlasnici: šta u zemljišnoknjižnom izvatku može zaustaviti, usporiti ili zakomplikovati kupovinu stana ili kuće

Pregled: šta znači koji upis i kako se skida

Prije detalja, pregled najčešćih upisa iz teretnog lista: šta koji znači za kupca i koja ga isprava skida. Nijedan se ne briše samom isplatom cijene.

Dio ograničenja ne stoji u teretnom nego u vlasničkom listu, uz vlasnika: stečaj, starateljstvo, ograničenja raspolaganja. Zato se izvadak čita cijeli, a ne samo list C.

Hipoteka: dug koji ide s nekretninom

Hipoteka je založno pravo povjerioca, najčešće banke, na nekretnini radi naplate duga. U teretni list se upisuju iznos, kamatna stopa i sporedna potraživanja, često i pristanak na neposredno izvršenje. Ako dug ne bude plaćen, povjerilac se namiruje prodajom nekretnine, i to prije svakoga ko se upisao poslije njega. Prodavčevo uvjeravanje da kredit uredno plaća tu ništa ne mijenja: hipoteka ostaje na nekretnini dok se ne izbriše, u koga god da pređe vlasništvo.

Upisana brojka nije stanje duga. Hipoteka osigurava i kamate i troškove naplate, a može biti upisana i do najvišeg iznosa, recimo za okvirni kredit, pa je stvarni dug manji ili veći od onoga što piše. Isti dug može istovremeno teretiti više nekretnina (zajednička, simultana hipoteka), pa brisanje mora biti ugovoreno baš za onu koja se kupuje. Mjerodavna je jedino pisana potvrda banke o stanju duga i uslovima brisanja.

Hipoteka prestaje tek brisanjem iz zemljišne knjige, a briše se na osnovu brisovne dozvole: notarski ovjerene saglasnosti povjerioca. U praksi se dug zatvara iz kupoprodajne cijene, a brisovna dozvola predaje notaru na dan isplate; kako taj redoslijed posložiti i gdje kupci najčešće griješe, razrađeno je u vodiču za kupovinu nekretnine pod hipotekom.

Poseban slučaj su hipoteke davno ugašenih dugova, upisane prije više decenija. Njih često ne može skinuti nikakva potvrda, jer povjerilac više ne postoji, nego sudski postupak amortizacije, s oglasnim rokom od godinu dana. Takav upis se ne rješava do potpisa; on pomjera cijeli kalendar kupovine.

Prioritet upisa: raniji upis, jače pravo

Redoslijed u zemljišnoj knjizi ravna se prema vremenu prijema zahtjeva za upis: ko je ranije stigao, prije se namiruje. Zato izvadak s više upisa različitih povjerilaca traži posebnu računicu: svaki kasniji povjerilac naplaćuje se iz onoga što ostane.

Primjer s brojkama. Stan realno vrijedi 200.000 KM; upisana je hipoteka A iz 2019. na 120.000 KM, hipoteka B iz 2022. na 40.000 KM i zabilježba izvršenja iz 2023. za dug od 15.000 KM. U prinudnoj prodaji prvo se, s kamatama i troškovima, namiruje A, zatim B, a na trećeg povjerioca red dolazi tek ako išta preostane. Kupite li stan bez brisanja tih upisa, vlasnik ste, ali se prodaja radi trećeg povjerioca i dalje može voditi nad vašim stanom.

Praktična posljedica: kod više upisa pregovara se sa svim povjeriocima o redoslijedu brisanja, ne samo s najvećim. I najmanji upisani dug može aktivirati izvršenje.

Zabilježbe: spor, zabrana raspolaganja, izvršenje

Zabilježba je upis činjenice koja utiče na raspolaganje nekretninom: da se vodi spor, da je pokrenuto izvršenje, da postoji zabrana otuđenja, da je rezervisan prvenstveni red za budući upis. U FBiH ih uređuje Zakon o zemljišnim knjigama, u RS Zakon o premjeru i katastru, a smisao im je isti: upozoriti svakoga ko izvadak čita da s ovom nekretninom nešto nije rutinski.

Zabilježba spora znači da neko pred sudom osporava upisano pravo, najčešće samo vlasništvo. Prodaja time nije zabranjena, ali je zaštita kupca ukinuta u ključnoj tački: ko kupi poslije upisa zabilježbe, ne može se pozivati na povjerenje u zemljišnu knjigu, pa presuda djeluje i protiv njega. U RS zakon to kaže izričito: raspolaganja protivna svrsi zabilježbe su uslovna i zavise od ishoda spora.

Sporovi iza ovih zabilježbi često su porodični: nasljeđe, darovni ugovori, podjela imovine nakon razvoda, recimo kad jedan supružnik tvrdi da drugi prodaje ili prebacuje zajedničku imovinu prije podjele. Takvi postupci se mjere godinama i ne rješavaju se dobrom voljom kupca.

Zabrana otuđenja i opterećenja dolazi u dvije varijante. Sudsku ili organsku (privremenu mjeru) treba shvatiti doslovno: dok stoji, prometa nema, a skida se tek rješenjem o ukidanju mjere. Ugovorna zabrana, kojom se vlasnik sam obavezao da nekretninu neće otuđiti ni opteretiti, prema trećima djeluje samo ako je upisana; ako u izvatku stoji, prodaja ne prolazi bez saglasnosti onoga u čiju je korist.

Zabilježba izvršenja kaže da je prinudna naplata već u toku i da nekretnina može završiti na sudskoj prodaji. Tu se ne kupuje bez pisanog plana: stanje duga, namirenje iz cijene i obustava izvršenja, sve potvrđeno od povjerioca. Zabilježba prvenstvenog reda je diskretnija, ali govori da je neko već rezervisao rang za budući upis, pa vaš upis može doći iza njegovog.

Služnosti i plodouživanje: prava koja prodaja ne briše

Stvarna služnost je pravo vlasnika jedne nekretnine da se na određeni način služi drugom: prolaz, provoz, polaganje instalacija. Vezana je za nekretninu, pa je promjena vlasnika ne dira, a upisana prestaje tek brisanjem. Presudno je šta tačno piše: pravo prolaza pješice i vozilom u širini 3 m preko sjevernog dijela parcele znači da na tom pojasu nema ni ograde ni garaže. Izmještanje trase ili ukidanje ide samo sporazumom s ovlaštenikom ili preko suda, nikad jednostrano.

Oprez i kad služnosti u izvatku nema: neupisana služnost u pravilu ne obavezuje savjesnog kupca, ali se na savjesnost teško pozvati ako preko parcele vodi utabani put ili vidljivi kablovi. Parcelu treba obići, ne samo pročitati.

Plodouživanje je lična služnost, u praksi najčešće doživotna: upisana osoba stanuje, koristi nekretninu i ubire koristi od nje, uključujući i izdavanje. Kupac takve nekretnine dobija takozvanu golu svojinu: vlasnički list glasi na njega, a posjed i korist ostaju plodouživaocu do kraja života. Useljenja nema, izdavanja nema, i to stanje traje neodređeno dugo. Zato se ovakve nekretnine prodaju znatno ispod tržišne cijene; taj popust nije prilika, nego cijena neizvjesnosti.

Plodouživanje prestaje smrću plodouživaoca, a iz knjiga se briše na zahtjev, uz dokaz o smrti; po ZK zakonu FBiH u prvoj godini od smrti za brisanje može zatrebati i saglasnost nasljednika. Za života se skida jedino pisanim, ovjerenim odricanjem koje se provede brisanjem. Obećanje da će se uživalac ispisati čim se proda nije isprava i ne obavezuje nikoga.

Pravo preče kupovine: entiteti se stvarno razlikuju

Pravo preče kupovine daje određenom licu prednost: prodavac mu mora ponuditi nekretninu pod istim uslovima prije nego što je proda vama. Može nastati ugovorom i upisom u zemljišnu knjigu, ali i po samom zakonu, i tu je razlika između nadležnosti tolika da se ništa ne smije pretpostavljati.

Za kupca suvlasničkog dijela u FBiH ovo je pitanje opstanka ugovora. Ako prodavac dio nije uredno ponudio ostalim suvlasnicima, oni i godinu dana poslije prodaje mogu tužbom tražiti poništenje i preuzeti kupovinu pod istim uslovima. Dokaz o dostavljenoj ponudi i pisana odricanja, ili dokaz da je rok istekao, spadaju u dokumentaciju prije isplate, ne poslije. U RS taj rizik kod obične parcele ne postoji, ali kod stana u suvlasništvu ili porodične kuće postoji.

Dugoročni zakup upisan u knjige također prelazi na kupca: zakupac ostaje do isteka ugovora, sa svim pravima koja je stekao. Kome je cilj prihod od najma, to može odgovarati; ko kupuje da useli, datum isteka zakupa mu je stvarni datum useljenja. Prije potpisa treba pročitati ugovor o zakupu, anekse i klauzule o produženju.

Suvlasništvo: šta zapravo kupujete kad kupujete udio

Suvlasnički (idealni) dio je udio u pravu na cijeloj nekretnini, ne konkretna soba, sprat ni polovina dvorišta. Udio se u prometu smatra samostalnom stvari, pa se može kupiti bez saglasnosti ostalih, uz opisano pravo preče kupovine u FBiH i Brčkom. Ali kupac udjela ne dobija ključ svog dijela: korištenje se dogovara sa suvlasnicima, a kad dogovora nema, ostaje sudsko razvrgnuće. Tamo gdje fizička dioba nije moguća, a kod stanova gotovo nikad nije, sud nekretninu prodaje na licitaciji i dijeli novac. Ko kupuje udio, kupuje i odnose među suvlasnicima.

Kupovina cijele nekretnine u suvlasništvu znači da su prodavci svi suvlasnici: svi potpisuju ugovor, u FBiH s ovjerenim potpisima, u RS i Brčkom kroz notarski obrađenu ispravu. Obećanje da će ostali potpisati kasnije znači da danas kupujete samo udio onoga ko danas potpisuje. Za suvlasnika u inostranstvu rješenje je punomoć ovjerena kod notara ili u konzulatu, po potrebi s apostilom; to se organizuje prije kapare, jer zna potrajati sedmicama.

Poseban oblik je bračna stečevina: nekretnina stečena u braku zajednička je i kad je u knjigama upisan samo jedan supružnik. Prodaja bez pristanka drugog izvor je spora koji kupca može stići i poslije uknjižbe. Ako je prodavac nekretninu sticao u braku, saglasnost supružnika tražite kao standardni dio papira; šta ulazi u bračnu stečevinu, a šta je posebna imovina, obrađeno je zasebno.

Kod stanova provjerite i da li je zgrada etažirana: stan treba biti upisan kao poseban dio s udjelom na zajedničkim dijelovima. Stan koji u knjigama postoji samo kao suvlasnički dio zgrade teže se kreditira i lakše završi u sporu o korištenju. Hipoteka upisana na udjelu jednog suvlasnika ne prelazi na ostale, ali svako raspolaganje cjelinom čini složenijim.

Teret skida isprava, ne obećanje

Stanje u zemljišnoj knjizi mijenja samo isprava: brisovna dozvola, pravosnažno rješenje, ovjereno odricanje, izvod iz matične knjige umrlih. Poruka da će prodavac teret riješiti čim legne novac ne mijenja ništa, a povjerilac u međuvremenu može pokrenuti izvršenje. Redoslijed koji kupca štiti je obrnut: prvo isprava ili mehanizam koji je garantuje, pa novac.

Za terete koji se skidaju novcem taj mehanizam postoji i uigran je: dio cijene ide direktno povjeriocu, brisovna dozvola se predaje notaru na dan ovjere, a ostatak prodavcu tek kad je brisanje osigurano; kod kreditne kupovine tako se koordiniraju i dvije banke, što je razrađeno u vodiču za stan pod hipotekom. Za ostalo služe uslovni predugovor s rokovima, notarski depozit cijene i ugovorna kazna ili raskid ako se teret ne izbriše do dogovorenog datuma.

Rokove računajte realno: brisovna dozvola i brisanje hipoteke traju od nekoliko dana do nekoliko sedmica, zavisno od banke i suda; ponuda za pravo preče kupovine nosi 30 dana čekanja u FBiH, a 60 kod etažnih izuzetaka u RS; prikupljanje punomoći i saglasnosti suvlasnika često traje i mjesec. Jedino se spor ne da uklopiti ni u kakav rok. Sve to spada u rokove predugovora i isplate, ne u naknadna iznenađenja.

Ako problem ipak ispliva tek poslije uknjižbe, ne čeka se: postoje hitni koraci kad nakon kupovine otkrijete dug ili teret.

Nepotpuni i nejasni upisi

Dio uložaka nosi naslijeđene probleme: stare katastarske oznake bez veze s novim premjerom, dvostruke ili kontradiktorne upise, služnost bez određene trase, neslaganje zemljišne knjige i katastra. Takve stvari znaju zaustaviti ovjeru i upis, a rješavaju se ispravkama, geodetskim elaboratima, ponekad i sudski. To je vrijeme i trošak koji neko mora preuzeti, i o tome se pregovara prije kapare.

Nejasan upis se ne kupuje uz nadu da će se sam ispraviti. Ili ga prodavac riješi prije ugovora, ili se u predugovor upiše uslov da se ispravka provede do određenog datuma, uz povrat novca ako ne prođe. Kod starih uložaka odgovor je često u historijatu upisa; njegova analiza je posao za advokata ili upit zemljišnoknjižnom uredu.

Kada zastati i uključiti advokata

Notar je obavezan učesnik kupoprodaje, ali njegova uloga ima granice: pazi na formu isprava, provodi upis i može držati novac u depozitu. Ne vodi pregovore s bankom, ne procjenjuje izglede spora i ne piše klauzule u vašu korist. To radi advokat. Sljedeći upisi su signal da bez njega ne treba ići dalje:

• zabilježba spora, privremena mjera ili izvršenje na nekretnini;
• hipoteka čiji povjerilac ne daje pisane uslove brisanja, ili dug blizu visine cijene;
• suvlasništvo s neprovedenim nasljeđem ili suvlasnikom do kojeg se ne može doći;
• plodouživanje ili služnost koja direktno smeta planiranom useljenju ili gradnji;
• upisi koje ni prodavac ni posrednik ne znaju uvjerljivo objasniti;
• prodavac koji papire stalno donosi sutra.

Za tehničke nejasnoće, pogrešne oznake i neslaganje evidencija pravo mjesto je zemljišnoknjižni ured, u RS područna jedinica Uprave za geodetske i imovinsko-pravne poslove.

Kontrolna lista prije kapare i prije potpisa

Sve iz ovog teksta pred kaparu se svodi na šest provjera:

• Svjež ZK izvadak, star najviše nekoliko dana, pročitan cijeli: i vlasnički i teretni list.
• Prodavac je upisani vlasnik; ako je nekretnina sticana u braku, tu je i saglasnost supružnika.
• Za hipoteku postoji pisana potvrda banke o stanju duga i uslovima izdavanja brisovne dozvole.
• Za svaku zabilježbu pribavljen je osnov upisa (tužba, rješenje) i procjena rizika, po potrebi advokatska.
• Za suvlasnički dio u FBiH i Brčkom postoji dokaz da je dio ponuđen suvlasnicima, s odricanjima ili istekom roka.
• Kapara ide tek kad je jasno koji teret ostaje, koji se briše, ko to plaća i šta slijedi ako brisanje ne uspije.

Šta košta ignorisanje teretnog lista

Svaka stavka ovog spiska je scenarij iz prakse, ne teorija:

• gubitak kapare jer se odustalo zbog tereta koji ugovorom nije bio predviđen;
• izvršenje nad tek kupljenim stanom zato što je stari dug ostao upisan;
• nemogućnost useljenja zbog plodouživanja ili zakupca preuzetog s nekretninom;
• niža vrijednost i odbijen kredit zbog služnosti šire nego što se činilo;
• tuđi sudski spor preuzet kupovinom uprkos zabilježbi;
• dodatne ovjere i izmjene ugovora jer su se upisi morali naknadno ispravljati.

Korisni izvori