Zapisnik i fotografije čuvaju obje strane
Većina podstanara u BiH uđe u stan, baci pogled, kaže "ok" i počne raspakivati stvari. Većina stanodavaca preda ključeve i ode. Godinu ili dvije kasnije, podstanar izlazi i počinje svađa: "zid je bio oštećen kad sam ušao" vs "bio je čist kad sam ga izdao". Bez pisanog traga, niko ne može dokazati ko je u pravu.
Primopredaja je popis stanja stana s fotografijama i potpisima. Ne mora biti komplikovana: dovoljno je zapisati šta postoji, šta je oštećeno, kakva su brojila i koliko je ključeva predano. Takav zapis štiti obje strane.
Bez zapisnika, svaka kasnija svađa o depozitu, šteti ili režijama lako postane riječ protiv riječi. Sa zapisnikom, razgovor se vodi oko činjenica.
Primopredaja pri useljenju - šta sve provjeriti
- Zidovi - pukotine, mrlje, rupe od vijaka, ogrebotine, stanje boje.
- Podovi - parket (ogrebotine, ispupčenja), pločice (puknuće, labave), tepih (mrlje, habanje).
- Prozori i vrata - da li se zatvaraju, stanje stakla, kvake, roletne.
- Kupatilo - slavine (curenje), WC (funkcionisanje), tuš/kada (stanje, oticanje), pločice.
- Kuhinja - šporet (funkcionisanje svih ringle), frižider, sudoper, slavina, ormarići.
- Uređaji - veš-mašina, klima, bojler, grijanje - da li rade. Zapisati model i stanje.
- Namještaj - stanje kreveta, stolova, stolica, ormara. Postojeća oštećenja.
- Brojila - struja, voda, grijanje. Očitati i fotografisati stanje na dan useljenja.
- Ključevi - koliko kompleta, za koje brave. Zapisati.
Sve fotografisati telefonom s datumom. Napraviti zapisnik (može biti ručno pisan) s listom svih stavki i obostrano ga potpisati. Svaka strana zadržava kopiju.
Za uređaje, za svaki uređaj koji pripada stanodavcu (frižider, šporet, veš-mašina, klima, bojler, TV) zapisati: marka/model, vizuelno stanje (ogrebotine, udubljenja, hrđa), funkcionisanje (radi/ne radi, uz primjedbe). Fotografisati uređaj izbliza. Ako uređaj ne radi pri useljenju - zapisati to odmah. Inače, kad se pokvari tokom najma, stanodavac može tvrditi da je radio kad se podstanar uselio.
Postojeća oštećenja treba zapisati konkretno: rupa u zidu, pukotina na pločici, mrlja na tepihu, ogrebotina na parketu - sve ovo mora biti u zapisniku. Ako nije - stanodavac može tvrditi da je podstanar napravio. Zapisnik ne mora biti lijep - mora biti tačan: "Dnevni boravak, zid prema balkonu: rupa od vijka prečnika 5mm, visina 160cm. Kupatilo: pukotina na pločici pored kade, dužina ~15cm."
Kod brojila, ne fotografisati samo stanje nego i serijski broj brojila. U nekim zgradama u BiH, brojila se mijenjaju ili preoznačavaju - bez serijskog broja, ne možete dokazati da je fotografija vašeg brojila.
Zapisnik ne znači da se podstanar odriče svega što nije vidio prvog dana. Neke skrivene mane pokažu se tek nakon useljenja: vlaga iza ormara, bojler koji se gasi nakon nekoliko korištenja, prozor koji prokišnjava tek na kiši ili uređaj koji radi kratko pa prestane. Takve stvari treba prijaviti odmah čim se uoče, pisano i uz fotografije, da ne bi izgledalo kao šteta nastala kasnije.
Primopredaja pri izlasku
Isti proces se ponavlja pri izlasku. Stanodavac i podstanar prolaze stan i porede ga sa zapisnikom od useljenja. Nova oštećenja se zapisuju i fotografišu. Ono što je isto ili spada u normalno habanje ne može se odbijati od depozita.
Brojila treba očitati ponovo. Razlika između stanja pri useljenju i izlasku pokazuje potrošnju za koju podstanar odgovara. Ključevi se predaju u kompletu, uz zapisano vrijeme i datum predaje.
Izlazni zapisnik potvrđuje stanje stana na kraju najma i osnovu za vraćanje ili djelimično zadržavanje depozita.
Ako stanodavac ne dođe na dogovorenu primopredaju, podstanar ne treba otići bez traga. Treba fotografisati stan, uređaje i brojila, poslati fotografije e-mailom ili porukom i jasno napisati da se stan predaje na taj datum.
Takva dokumentacija nije isto što i obostrano potpisan zapisnik, ali je mnogo bolja od situacije u kojoj podstanar samo ostavi ključeve i nema dokaz o stanju stana.
Stanje stana na početku i na kraju
Pri useljenju se zapisuje postojeće stanje: oštećenja, istrošenost i uređaji koji ne rade. Cilj je da se podstanaru kasnije ne pripiše ono što je postojalo prije njega.
Pri izlasku se poredi novo stanje sa zapisnikom od useljenja. Zid koji je bio ogreban pri useljenju i još je ogreban nije nova šteta. Prozor koji je radio pri useljenju, a pri izlasku ne zatvara, traži objašnjenje.
Kod dugog najma normalno habanje je veće. Stanodavac ne može očekivati da stan nakon pet godina izgleda kao na dan useljenja, ali može očekivati da nema uništenja izvan normalnog korištenja.
Kako da zapisnik kasnije ima dokaznu vrijednost
- Koristite dnevno svjetlo za fotografije, jer fleš često sakrije detalje.
- Fotografišite i ono što je u redu, ne samo oštećenja. Čist zid na fotografiji dokazuje da je bio čist.
- Ako stanodavac odbija primopredaju, pošaljite fotografije e-mailom ili porukom s datumom.
- Zapisnik ne mora biti formalan. Rukom pisan papir s listom, datumom i potpisima je dovoljan.
- Čuvajte zapisnik i fotografije cijelo vrijeme najma.
Zapisnik ne mora biti formalan. Može biti A4 papir, rukom pisan:
Zapisnik o primopredaji stana Adresa: [ulica, broj, grad] Datum: [dd.mm.gggg] Stanodavac: [ime, prezime] Podstanar: [ime, prezime] Dnevni boravak: zidovi u redu, parket 2 ogrebotine uz prozor, luster nedostaje. Spavaća soba: zidovi u redu, tepih mrlja kraj vrata, prozor u redu. Kupatilo: slavina kaplje (postojeće), pločica pukla uz kadu. Kuhinja: šporet funkcionalan, frižider u redu, sudoper u redu. Kod brojila, struja [broj], voda [broj], grijanje [broj]. Ključevi: 2 kompleta. Napomena: [eventualne primjedbe] Potpis stanodavca: _____ Potpis podstanara: _____
Zapisnik vrijedi više od naknadnog raspravljanja, jer ugovor definiše prava, a zapisnik dokazuje činjenice.
Digitalni zapisnik može biti praktičan: fotografije se stave u album s datumom i pošalju stanodavcu porukom ili e-mailom. Potpisan papir je jači dokaz, ali i ovakav trag je bolji od ničega.
Stanodavci koji redovno izdaju stan mogu imati isti obrazac za svakog podstanara. To štedi vrijeme i smanjuje rizik da se nešto propusti.