Najam stana u BiH - šta stanodavac i podstanar trebaju dogovoriti prije useljenja

Koji zakon uređuje najam stana

Privatni najam stana u BiH nema svoj zakon. Uređuje ga Zakon o obligacionim odnosima, glava o zakupu, članovi 567 do 599.

Član 568 ZOO kaže da se pravila o zakupu ne primjenjuju na zakupe uređene posebnim propisima. Za poslovni prostor takav propis već postoji: Zakon o zakupu poslovnih zgrada i prostorija traži pisani ugovor i propisuje da ugovor koji nije zaključen u pisanoj formi ne proizvodi pravno dejstvo.

Za stanove postoje kantonalni zakoni o najmu stana, ali oni pokrivaju stanove sa stanarskim pravom stečenim do 6. decembra 2000. i državne stanove koji nisu otkupljeni. U toj kategoriji vrijede drugačija pravila o otkazu i rokovima, a za najam na tržištu ostaje ZOO. Istoj kategoriji pripada i Zakon o stambenim odnosima, koji se u razgovoru često pomiješa s najmom, ali uređuje stanarsko pravo na stanovima u državnoj i nekadašnjoj društvenoj svojini i na odnos privatnog vlasnika i podstanara se ne odnosi.

Za privatni najam ne postoji ni propisani obrazac ugovora, ni zakonska gornja granica depozita, ni rok za njegov povrat, ni minimalni otkazni rok pisan posebno za stanove. Sve to određuje ugovor, a gdje ugovor šuti, ulazi opšte pravilo iz ZOO.

Šta zakon rješava kada ugovor šuti

Pravila o zakupu iz ZOO uglavnom su dispozitivna: važe onda kada se strane nisu dogovorile drugačije.

Provjera oglasa i osobe koja izdaje stan

Prva provjera ide prije plaćanja depozita. Oglas treba imati stvarne fotografije stana, adresu ili barem dio grada, cijenu i spisak troškova koji u cijenu nisu uključeni. Ako se u oglasu ne spominju pravila za kućne ljubimce, pušenje ili parking, to su prva pitanja na razgledanju.

Pitanje koje se lako preskoči jeste ko zapravo izdaje stan. Vlasnik, jedan od suvlasnika, član porodice i agencija nisu isto. Ako stan pokazuje osoba koja nije vlasnik, treba vidjeti punomoć za izdavanje stana ili drugi dokaz da smije potpisati ugovor. Kod suvlasničkog stana najsigurnije je da ugovor potpišu svi suvlasnici. Kada vlasnik živi u inostranstvu, u ugovoru mora pisati ko prima kiriju, ko odobrava popravke i kome se šalje otkaz.

I stanodavac ima svoj spisak. Treba znati koliko će osoba stvarno živjeti u stanu, hoće li se tražiti prijava adrese, kojim putem i kojeg datuma stiže kirija i ko odgovara ako se stan ošteti.

• ko je vlasnik stana i ko ima pravo potpisati ugovor
• koliko iznose kirija i depozit i pod kojim uslovima se depozit vraća
• koje se režije plaćaju odvojeno i koliki su računi u januaru, a koliki u julu
• hoće li stanodavac potpisati i ovjeriti ugovor potreban za prijavu adrese
• ko plaća agencijsku proviziju i koliko ona iznosi

Šta ugovor mora imati, a šta je dobra praksa

Zakon od ugovora traži malo. Po članu 567 ZOO dovoljno je da se zna koji se stan daje na korištenje i koliko se za to plaća. S ta dva podatka ugovor postoji i obavezuje obje strane. Sve ostalo prepušteno je pravilima iz prethodne tabele, a ona rijetko odgovaraju onome što su strane zamišljale.

Ugovor o najmu koji kaže samo da se stan izdaje za određeni mjesečni iznos ne pomaže kada pukne bojler, kada stigne obračun grijanja za cijelu sezonu ili kada jedna strana želi izaći ranije.

Ugovor se potpisuje u najmanje dva primjerka i svaka strana zadržava svoj. Primjerak koji postoji samo kod stanodavca nije ugovor koji podstanar može upotrijebiti.

Trajanje, prećutno obnavljanje i otkazni rok

Ugovor na određeno vrijeme prestaje kada prođe vrijeme na koje je zaključen, i to po članu 595 samo protekom roka, bez otkaza. Ranije izlaženje jedne ili druge strane nije predviđeno ako ga ugovor nije uredio.

Ugovor na neodređeno vrijeme prestaje otkazom. Ako otkazni rok nije ugovoren, po članu 597 iznosi osam dana. Isti član dodaje da otkaz ne smije biti dat u nevrijeme, ali ta ograda ne zamjenjuje rok koji strane same napišu. U ugovoru treba stajati rok koji objema stranama daje prostora: podstanaru da nađe stan, stanodavcu da nađe novog podstanara.

Najveća zamka je tiho produženje. Kada ugovor na određeno vrijeme istekne, a podstanar ostane u stanu i stanodavac se tome ne protivi, po članu 596 nastaje nov ugovor, i to na neodređeno vrijeme, pod istim uslovima kao prethodni. Kirija i obaveze ostaju iste, ali rok trajanja nestaje, pa najam od tog trenutka može prestati otkazom u vrlo kratkom roku.

Isti član dodaje i da obezbjeđenja koja su za prvi zakup dala treća lica prestaju protekom vremena. Ako je neko jemčio za podstanara, to jemstvo ne prelazi automatski na produženi najam.

Pred istek ugovora obje strane treba pisano da se izjasne produžava li se najam i pod kojim uslovima. Sam postupak izlaska pokriva otkaz najma i vraćanje ključeva.

Usmeni dogovor vrijedi, ali ne dokazuje mnogo

ZOO za zakup ne propisuje pisanu formu, pa je usmeni dogovor o najmu punovažan ugovor. To je izvor zablude na obje strane: stanodavac misli da bez papira nema obaveza, podstanar misli da bez papira nema prava. Oba griješe.

Bez pisanog ugovora najam i dalje važi. Gube se dokaz i pristup. Bez ovjerenog ugovora nema prijave adrese. Bez potvrde nema dokaza da je depozit uopšte plaćen. Bez zapisnika o stanju stana odgovornost za svaku ogrebotinu ostaje otvorena. A stanodavac bez ugovora teško dokazuje kolika je kirija i od kojeg mjeseca se ne plaća.

Ako najam već traje bez ugovora, dogovor se može zapisati i naknadno: s datumom od kojeg važi i s potvrdom šta je do tada plaćeno.

Prijava adrese nije pravo na stan

Stanodavci izbjegavaju prijavu adrese jer strahuju da podstanar time stiče neko pravo na stan. Ne stiče. Prijava prebivališta ili boravišta je evidencija mjesta gdje osoba živi, dok se vlasništvo dokazuje zemljišnoknjižnim izvatkom.

Zakon o prebivalištu i boravištu državljana BiH u članu 8 nabraja šta se priznaje kao dokaz valjanog osnova za prijavu. Za podstanara je to ovjeren ugovor o zakupu ili ovjeren ugovor o podstanarskom odnosu, uz ovjeren dokaz o vlasništvu ili posjedu stanodavca. Isti član priznaje i ovjerenu izjavu stanodavca. Prijava se podnosi u roku od 15 dana od nastanjenja, odnosno od dolaska u mjesto boravišta.

Ovjera potpisa radi se u općini, gradskoj upravi ili kod notara. To nije isto što i notarska obrada isprave, koja je skuplja i za ugovor o najmu se ne traži. Odvojeno su opisane i razlika između ovjere i notarske obrade i mjesta na kojima se potpis ovjerava.

Podstanar koji stvarno živi u stanu treba to riješiti prije potpisa, a ne poslije useljenja. Ako stanodavac unaprijed odbija bilo kakav ovjeren dokument, podstanar ostaje bez CIPS potvrde koju traže banka, poslodavac, škola i vrtić.

Depozit nije ni kazna ni unaprijed plaćena kirija

Depozit je sigurnosni iznos za stvarne obaveze: neplaćenu kiriju, neplaćene režije, štetu iznad redovnog habanja i opremu koje na kraju nema. Zakon mu ne propisuje ni gornju granicu ni rok povrata, pa oboje mora pisati u ugovoru.

Prije useljenja se zapisuje koliko je plaćeno, kojim putem, šta depozit pokriva i u kojem roku se vraća. Kad depozit ide u gotovini, potvrda treba imati datum, iznos, svrhu uplate, adresu stana i potpis osobe koja novac prima. Povrat depozita i obračun štete na kraju najma razrađeni su zasebno, s primjerima šta se smije, a šta ne smije odbiti.

Režije se dijele po računima, ne po osjećaju

Računi obično glase na vlasnika, a plaća ih podstanar. Zato ugovor treba pobrojati šta ulazi u režije: struja, voda, grijanje, odvoz smeća, naknada upravitelju, zajednička struja, internet i kablovska. Na dan useljenja fotografišu se brojila, a za grijanje i druge sezonske obračune treba napisati ko plaća račun koji stigne tek poslije izlaska.

Vrijedi provjeriti i da na stanu ne stoji stari dug: podstanar ne odgovara za tuđi dug, ali živi s posljedicom ako komunalni dug dovede do isključenja usluge. Model plaćanja, dostavljanje računa i završni obračun razrađuju režije i dugovi u iznajmljenom stanu.

Kod kvara se prvo utvrđuje uzrok

Trošak se dijeli prema uzroku kvara, a ne prema tome ko trenutno stanuje u stanu. Član 570 ZOO daje osnovnu liniju: stanodavac održava stan u ispravnom stanju i snosi potrebne opravke, a sitne opravke izazvane redovnom upotrebom i troškovi same upotrebe padaju na podstanara.

U zakonu je ta linija jasna, u stanu nije. Zato ugovor treba prevesti pravilo na konkretan stan: koji se iznos smatra sitnom opravkom, kome se kvar prijavljuje, ko zove majstora i kada se trošak smije odbiti od kirije. Pojedinačni uzroci, od dotrajalog bojlera i vlage do štete nastale nepažnjom, razrađeni su u tekstu o kvarovima u iznajmljenom stanu.

Primopredaja je jedini dokaz u kakvom je stanju stan predat

Primopredajni zapisnik bilježi stanje stana, popis opreme, stanja brojila i broj predatih ključeva, a uz njega idu fotografije. Bez toga se na kraju najma stara ogrebotina i nova šteta ne razlikuju.

Pri useljenju se fotografiše sve, pri izlasku iz istih uglova. Ako je dogovoreno da se nešto popravi poslije useljenja, u zapisnik ide i rok do kojeg se to radi. Primopredaja stana daje model zapisnika i spisak onoga što se provjerava na licu mjesta, od zidova i sanitarija do bojlera i bijele tehnike.

Ko živi u stanu, ljubimci i kućni red

U stanu se živi svakog dana, pa se svakodnevna pravila dogovaraju dok odnos još nije opterećen sporom. Kućni ljubimac, pušenje, bušenje zidova, bicikl u haustoru i dolazak rodbine izgledaju kao sitnice, a na kraju najma često postanu razlog za zadržavanje depozita.

Prvo pitanje je ko sve stanuje u stanu. U ugovoru treba imenovati sve punoljetne osobe koje se useljavaju: stanodavac ima interes znati koliko ljudi koristi stan, a ukućani koji nisu u ugovoru kasnije teško dokazuju bilo šta. Ako podstanar naknadno useli još nekoga ili izdaje sobu dalje, ulazi se u podzakup. Po članu 586 ZOO podzakup je dozvoljen ako ugovorom nije zabranjen i ako iz njega ne nastaje šteta za stanodavca, a član 588 daje stanodavcu pravo otkaza kada je stan dat u podzakup bez saglasnosti koja je bila potrebna. Zato ugovor treba reći je li podzakup dozvoljen i pod kojim uslovima.

Stanodavac treba razdvojiti pravila koja dolaze iz kućnog reda zgrade od svojih ličnih pravila za stan. Podstanar treba znati koja su uslov najma, a koja su molba.

Agencija, provizija i tri odvojena novca

Kada stan ide preko agencije, u igri su tri odvojena odnosa: najam između podstanara i stanodavca, posredovanje agencije i provizija, koja nije ni kirija ni depozit. Rizik raste kada sve ode istoj osobi bez potvrde iz koje se vidi šta je šta.

Agencija koja ne želi izdati nikakav dokaz o uplati ili traži novac prije ugovora nije razlog za žurbu. Provizija ne zamjenjuje ugovor između stanodavca i podstanara.

Znakovi zbog kojih treba zastati prije potpisa

Nijedan od ovih znakova sam po sebi ne znači prevaru. Znači da se ne plaća ništa dok se dokumenti ne provjere. To posebno važi u većim gradovima i kod stanova čija je cijena upadljivo niža od onoga što lokacija nosi.

• osoba koja izdaje stan ne pokazuje lični dokument, ovlaštenje ni dokaz veze sa stanom
• depozit se traži prije obilaska stana ili prije potpisivanja ugovora
• nema pisanog ugovora, a traži se nekoliko kirija unaprijed
• vidljiva je vlaga ili neispravan uređaj, uz obećanje da će se riješiti, ali bez roka u ugovoru
• ovjera ugovora za prijavu adrese odbija se bez objašnjenja, iako podstanar tu stvarno živi
• u ugovoru stoji da se depozit ne vraća ili da stanodavac smije ući u stan kad god poželi

Redoslijed od oglasa do ključeva

1. pogledati stan uživo, ili poslati osobu od povjerenja ako podstanar nije u gradu
2. provjeriti ko izdaje stan i, ako to nije vlasnik, na osnovu čega
3. dogovoriti kiriju, depozit, režije, trajanje, otkazni rok i prijavu adrese
4. pripremiti ugovor i primopredajni zapisnik prije nego novac promijeni ruke
5. ovjeriti potpise ako je ugovor potreban za prijavu adrese
6. platiti depozit i prvu kiriju uz potvrdu ili bankovni nalog
7. obaviti primopredaju: fotografije, očitanja brojila i popis ključeva
8. tek tada preuzeti sve ključeve

Kada se redoslijed obrne, podstanar plati prije nego dobije dokaz, a stanodavac preda ključeve prije nego dogovor uopšte postoji.

Hitno useljenje bez preskakanja dokaza

Ako se useljava za dan ili dva, proces se skraćuje, ne ukida. Ugovor može stati na jednu stranicu, primopredaja može trajati dvadeset minuta, ali depozit, fotografije, brojila i ključevi ostaju dokumentovani.

1. potpisati kratak ugovor s kirijom, depozitom, trajanjem i otkaznim rokom
2. platiti depozit i prvu kiriju uz potvrdu ili bankovni trag
3. fotografisati stan prije unošenja stvari
4. očitati brojila i poslati fotografije drugoj strani istog dana
5. popisati ključeve i opremu koja se predaje
6. dogovoriti rok od nekoliko dana za dopunu ugovora i inventarne liste

Druga strana koja traži novac odmah, a odbija i minimalan papirni trag, hitnost pretvara u rizik. Bolje je odgoditi uplatu nego kasnije dokazivati šta je dogovoreno.

Promjene dogovora poslije useljenja

Sporovi rijetko počinju od prvobitnog dogovora. Počinju kada se on tiho promijeni: useli se još jedna osoba, režije se počnu plaćati paušalno, stanodavac traži veću kiriju ili podstanar dovede psa. Svaka strana zapamti verziju koja njoj odgovara.

• šta se tačno mijenja u odnosu na prvobitni ugovor
• od kojeg datuma promjena važi
• mijenja li se kirija, depozit, režije ili trajanje najma
• važi li promjena trajno ili samo za određeni period
• ko čuva potpisani primjerak aneksa

Izlazak počinje prije zadnjeg dana

Najam se ne završava iznošenjem stvari. Završava se kada je otkaz uredno dat i primljen, dospjele obaveze plaćene, završna primopredaja obavljena, ključevi predati, režije obračunate i depozit riješen.

Izlazak najčešće zapne na usmenom otkazu bez traga, ključevima ostavljenim kod komšije i depozitu zadržanom bez pisanog obračuna. Ako jedna strana želi izaći ranije ili promijeniti uslove, to ide pisano. Otkaz najma i izlazak iz stana razrađuje otkazne rokove i završni obračun, a sporne situacije između podstanara i stanodavca pokrivaju neplaćanje, promjenu kirije i granice samovolje.

Kada pisana poruka više nije dovoljna

Kod manjeg nesporazuma obično je dovoljna pisana poruka s konkretnim prijedlogom i rokom. Kod neplaćene kirije, ulaska u stan bez najave, prijetnji, isključivanja struje, zadržavanja stvari ili odbijanja izlaska prikupljaju se dokazi i traži savjet advokata. Policija ne odlučuje ko je u pravu oko kirije, depozita ili tumačenja ugovora: zove se kod prijetnji, nasilja, samovoljnog izbacivanja i narušavanja javnog reda. Za dug, ugovor i iseljenje ide zakonit postupak, koliko god bio sporiji.

Dokazi koje treba držati na jednom mjestu

Kada spor nastane, potrebna je cijela hronologija odjednom, a ne dokument po dokument kroz nekoliko sedmica. Jedna mapa, fizička ili na disku, smanjuje rizik da ključni dokaz nestane zajedno s pokvarenim telefonom ili obrisanim profilom.

Ako sve stoji samo u aplikaciji za poruke, fajlove treba povremeno prebaciti u folder. Zapisnik s fotografijama i potvrde o novcu dvije su stvari koje se najčešće traže i najčešće nedostaju.

Izvori za provjeru

Tekstovi propisa koji se ovdje spominju, uz stranice na kojima se provjeravaju uslovi za prijavu adrese i porezne obaveze po nadležnosti.