Primopredaja stana - zapisnik, fotografije, ključevi i šta provjeriti prije useljenja ili izlaska

Šta zapisnik mora sadržavati

Formu zapisnika ne propisuje nijedan zakon. Ne mora biti ovjeren, ne mora biti na obrascu i ne mora imati pravničke izraze. Traži se samo sadržaj po kojem se dva stanja mogu uporediti.

Član 569 stav 1 Zakona o obligacionim odnosima traži da stanodavac preda stan u ispravnom stanju, zajedno s njegovim pripacima. Stav 2 objašnjava šta je ispravno stanje: ono koje je određeno ugovorom, a ako ugovor o tome ćuti, stanje u kojem stan može poslužiti za ono zbog čega je iznajmljen. Zapisnik je mjesto gdje se to mjerilo popuni brojevima i opisima.

Zatečene nedostatke treba upisati, ali nikad same za sebe. Član 574 stav 1 kaže da stanodavac ne odgovara za nedostatke koji su podstanaru pri zaključenju ugovora bili poznati ili mu nisu mogli ostati nepoznati. Ako u zapisnik uđe da bojler slabo grije, a ne uđe ko ga popravlja i do kada, podstanar je to stanje prihvatio. Uz svaki zatečeni kvar zato ide i rok, a ko snosi koju popravku razrađeno je u tekstu o kvarovima u iznajmljenom stanu.

Svaka strana zadržava svoj potpisani primjerak. Zapisnik koji su potpisale obje strane po svom sadržaju je zajednička isprava, a takvu ispravu stranka ne može uskratiti kada je sud pozove da je podnese (član 135 stav 2 Zakona o parničnom postupku).

Fotografija vrijedi onoliko koliko se zna kada je nastala

Fotografija ne mora biti ovjerena, ne mora biti u posebnom formatu i ne mora je snimiti neko treći. Zakon o parničnom postupku snimke uopšte ne izdvaja; sud svaki dokaz cijeni posebno i sve dokaze zajedno (član 8). Fotografiji zato težinu ne daje uređaj kojim je snimljena, nego kontekst: kada je nastala, šta se na njoj vidi i može li se povezati s tim stanom i tim danom.

Snima se prije unošenja stvari ili odmah nakon predaje ključeva, dok je stan još prazan. Fotografišu se i uredni i problematični dijelovi. Album u kojem su samo oštećenja pokazuje da nešto nije bilo u redu, ali ne pokazuje kako je izgledao ostatak stana.

• svaka prostorija iz dva ili tri ugla, tako da se vidi cijeli prostor
• zidovi, plafoni, podovi, vrata i prozori
• kupatilo: sanitarije, slavine, tuš, vodokotlić i pločice
• kuhinja: radna ploha, sudoper, elementi i bijela tehnika
• svaki veći uređaj, s natpisnom pločicom ako je čitljiva
• zatečena oštećenja izbliza, pa još jednom iz šireg kadra
• brojila i svi ključevi složeni zajedno

Snimke se šalju drugoj strani istog dana, uz kratku poruku koja kaže šta je predato i koliko je fotografija u prilogu. Poruka ne zamjenjuje zapisnik. Ona pokazuje kada je dokumentacija razmijenjena, a taj podatak se kasnije teško osporava.

Ako fotografije idu u više poruka, označe se po prostorijama ili se šalju kao jedan album. Snimak bez datuma i bez konteksta lako se dočeka tvrdnjom da nije iz tog stana ili nije iz tog dana.

Očitanja brojila su granica odgovornosti

Brojilo dijeli račun na dva dijela: potrošnja prije očitanja je tuđa, poslije njega vaša. Brojila se fotografišu i pri ulasku i pri izlasku, tako da se na snimku vidi i brojčanik i sam uređaj, a isti broj se prepisuje u zapisnik i potpisuje.

Za struju, vodu, plin i grijanje upisuje se stanje i datum. Ako brojilo nije dostupno, i to ide u zapisnik, zajedno s razlogom. Kod usluga koje se ne mjere, kao što su upravitelj, zajednička struja ili odvoz smeća, upisuje se ko prima račun i ko ga plaća, u ugovoru ili zapisniku.

Isti brojevi se očitavaju pri izlasku, pa se razlika izračuna bez pregovaranja. Ko odgovara za zatečeni dug i šta s računima koji stignu poslije iseljenja, razrađeno je u tekstu o režijama i dugovima u iznajmljenom stanu.

Ključevi, kartice i pristup stanu

Ključ je pripadak stana. Član 569 stav 1 obavezuje stanodavca da stan preda zajedno s pripacima, a član 585 stav 1 podstanara da ga po prestanku najma vrati neoštećenog. Zapisnik od toga pravi broj.

Popisuje se svaka brava posebno: ulazna vrata stana, ulaz u zgradu, poštansko sanduče, podrum, ostava, garaža. Uz njih idu parking kartica, elektronski privjesak za ulaz, daljinski za rampu i ključevi soba ako ih ima. Uz svaku stavku stoji broj komada, jer se spor gotovo uvijek vodi oko jednog primjerka više ili manje.

Drugo pitanje se rjeđe postavlja, a jednako je važno: ko još ima ključ. Stanodavac koji zadržava svoj primjerak to treba reći, a u zapisnik ide i pod kojim uslovima ulazi u stan. Isto vrijedi za agenciju, za upravitelja i za majstora koji je ostao s ključem od prošle popravke.

Izgubljen ključ plaća onaj ko ga je izgubio, i to u visini stvarnog troška, dokazanog računom bravara ili upravitelja. Zamjena brave zato što je nestao jedan od predatih ključeva je trošak podstanara. Zamjena brave zato što stanodavac više ne zna ko sve ima primjerak iz ranijih najmova nije. Kako se takav trošak uopšte upisuje u obračun, objašnjeno je uz povrat depozita.

Internet oprema, ruter, modem, daljinski i kartice operatera vode se odvojeno od stanske opreme. Ako oprema pripada operateru, račun za nevraćeni uređaj stiže osobi na koju je ugovor registrovan, bez obzira na to ko ga je zadnji držao u rukama.

Koliko detaljan zapisnik treba

Obim zapisnika određuje ono što se predaje. Kod praznog stana gledaju se zidovi, podovi, stolarija, brojila i ključevi, i posao je uglavnom gotov.

Prazan stan ipak nije bez rizika, jer se u njega unosi tuđi namještaj. Ogrebotine na parketu, udubljenja na vratima i tragovi u liftu najčešće nastanu baš na dan selidbe. Zato se prije unošenja stvari fotografišu i podovi i vrata i put kojim namještaj ulazi. Ako oštećenje nastane u zajedničkom prostoru zgrade, račun ne ide preko stanodavca nego preko upravitelja ili dogovora s komšijama.

Namješten stan traži spisak. Nema potrebe popisivati svaku kašiku, ali stanodavac koji kasnije želi naplatiti oštećen madrac, slomljenu stolicu ili nestali daljinski mora pokazati da je ta stvar predata i u kakvom je stanju bila.

• veći komadi namještaja, sa stanjem koje se vidi golim okom
• madraci, tepisi i zavjese, dakle stvari koje se lako uprljaju
• bijela tehnika i ostali uređaji koji ostaju u stanu
• daljinski, kartice, punjači i kablovi koji pripadaju toj opremi
• oprema operatera za internet i televiziju
• predmeti veće vrijednosti koji nisu standardni dio stana

Šta ako se nedostatak vidi tek poslije

Frižider se ne provjeri za deset minuta. Vlaga se javi tek kad krene grijanje, a prozor propušta tek kad se promijeni vrijeme. Zapisnik zato ne zatvara stvar zauvijek.

Prijava nije stvar pristojnosti nego obaveza. Član 577 stav 1 traži da podstanar bez nepotrebnog odlaganja obavijesti stanodavca o svakom nedostatku koji se pokaže tokom najma. Stav 3 kaže i šta slijedi ako to ne uradi: gubi pravo na naknadu štete koju bi zbog nedostatka pretrpio, a dužan je naknaditi štetu koju je stanodavac pretrpio zato što nije bio obaviješten.

Ne prijavljuje se baš sve. Za nedostatke manjeg značaja stanodavac po članu 573 stav 2 ionako ne odgovara. Granica je praktična: ako nedostatak smeta korištenju stana, ide u prijavu i u pisani trag.

Rok za naknadne primjedbe najbolje je upisati u sam zapisnik, na primjer nekoliko dana od useljenja za ono što se ne može provjeriti odmah. Rok se ne ostavlja otvorenim. Podstanar koji mjesecima ćuti, pa pri izlasku kaže da je sve bilo takvo od početka, stoji slabo. Stanodavac koji primjedbu dobije odmah može kvar popraviti, osporiti ga ili dopisati zapisnik.

Ako druga strana neće potpisati

Odbijanje potpisa ne ukida potrebu za zapisnikom. Napravite svoj, upišite datum i sat, opišite stanje kako ste ga zatekli i dodajte rečenicu da je potpis tražen i da nije dat.

Ako je neko bio prisutan, njegovo ime i kontakt idu u zapisnik. Svjedok može biti svaka osoba sposobna da kaže šta je vidjela, pa i komšija ili radnik selidbene službe. Vrijednost mu je u tome što je tog dana bio u stanu.

Jednostrani zapisnik i fotografije šalju se drugoj strani načinom koji ostavlja trag: e-mailom, porukom ili preporučenom poštom s povratnicom. Ćutanje na to ne znači da je druga strana sve prihvatila. Znači samo da će kasnije morati objasniti zašto tada nije rekla ništa.

Kada je neslaganje oko jedne stavke, primjedba je bolja od odbijanja potpisa. Zapisnik s upisanom primjedbom i dalje potvrđuje sve oko čega spora nema, a sporno ostaje jasno označeno na jednom mjestu.

Ako potpisani zapisnik postoji u jednom primjerku i drži ga druga strana, on nije izgubljen. Ispravu koja se po sadržaju smatra zajedničkom za obje strane stranka ne može uskratiti, a ako ne postupi po nalogu suda ili tvrdi da je kod nje nema, sud će ocijeniti od kakvog je to značaja za odluku (član 135 stavovi 2 i 5).

Kada ključeve predaje ili preuzima neko drugi

Član 585 stav 2 kaže da se stvar vraća u mjestu u kome je bila predata. Za stan to znači da se primopredaja obavlja u stanu, a ne prepiskom i ostavljenim ključem.

Ponekad to nije izvodivo, pa ključeve preuzima član porodice, agencija ili komšija. Može proći, ako postoji pisano ovlaštenje ili barem jasna poruka o tome ko preuzima i u čije ime. Kada stanodavac stan izdaje iz inostranstva ili stalno preko posrednika, stvar se ne rješava porukom nego punomoći za izdavanje stana.

Osoba koja preuzima ključeve potpisuje zapisnik ili šalje potvrdu da ih je preuzela, s datumom i brojem komada. Bez toga se kasnije može tvrditi da predaja nije uredno izvršena, a od tog datuma se računa i početak i kraj odgovornosti za stan.

Kod primopredaje na daljinu dokaza treba više nego kod zajedničkog obilaska: fotografije svih prostorija, očitanja brojila, potpisana potvrda o ključevima i poruka kojom ovlaštena osoba potvrđuje da je stan preuzela ili predala.

Šta ponijeti na primopredaju

Primopredaja se raspadne kad se na licu mjesta traži papir, olovka ili stari ugovor. Pregled se skrati, a praznine ostanu u zapisniku. Kod izlaska je to najskuplje, jer se u istom satu rješavaju ključevi, brojila i depozit.

• ugovor i zapisnik s useljenja, da se ide stavku po stavku
• prazan obrazac zapisnika ili barem papir za bilješke
• telefon s dovoljno baterije i slobodnog prostora za fotografije
• spisak ključeva, kartica, daljinskih i opreme
• zadnje račune i dokaze uplata, ako je riječ o izlaznoj primopredaji
• broj računa za povrat depozita ako je dogovorena uplata

Izlazak se snima istim redoslijedom kao useljenje

Poređenje je cijela poenta drugog obilaska. Ako je zid oštećen, mora se vidjeti kako je izgledao na početku. Ako uređaj ne radi, mora se znati je li radio pri useljenju i je li kvar u međuvremenu prijavljen. Zato se ide istim redom i istim spiskom kao pri ulasku.

Termin obilaska se dogovara nekoliko dana prije isteka otkaznog roka, da ostane vremena za popravku sitnica i za prikupljanje potvrda o plaćenim računima. Zadnji dan je najgori izbor, jer tada niko nema vremena ni za šta osim za kamion.

1. isprazniti stan i očistiti površine do nivoa redovne upotrebe
2. fotografisati prostorije, opremu, brojila i sve ključeve zajedno
3. proći zapisnik s useljenja stavku po stavku i upisati odstupanja
4. razdvojiti nesporne od spornih stavki umjesto da se sve ostavi za kasnije
5. napraviti obračun režija ili navesti račune koji još nisu stigli
6. predati sve ključeve i kartice uz potvrdu s datumom
7. upisati rok za povrat depozita ili iznos koji se privremeno zadržava

Stan se vraća neoštećen, ali član 585 stav 3 iz toga izuzima istrošenost koja nastaje redovnom upotrebom i oštećenja koja potiču od dotrajalosti. Gdje ide granica između habanja i stvarne štete odlučuje se pri obračunu, pa zapisnik svaku spornu stavku opisuje, a ne ocjenjuje.

Kada stan nije potpuno prazan

Najmanje sporna izlazna primopredaja je ona u praznom stanu. Ako dio stvari ostaje, u zapisnik ide šta ostaje, do kada i na čiji rizik. Ne potpisuje se da je stan predat prazan ako u njemu stoje kutije, namještaj, hrana ili oprema, pa makar sve to trajalo još tri dana.

• tačan popis stvari koje ostaju
• da li pripadaju podstanaru, stanodavcu ili trećoj osobi
• rok za preuzimanje
• da li se za taj period plaća naknada ili trošak
• ko snosi rizik oštećenja ili nestanka
• šta se dešava ako stvari ne budu preuzete u roku

Završni zapisnik i ono što iz njega slijedi

Predaja ključeva zatvara najam samo naizgled. U praksi je završni zapisnik osnov za povrat depozita, za završni obračun režija i za datum od kojeg podstanar više ne odgovara za stan.

• datum i vrijeme predaje stana
• da li su svi ključevi, kartice i daljinski vraćeni i koliko komada čega
• očitanja brojila i račune koji još nisu stigli
• vidljivu štetu ili izričitu napomenu da veće štete nema
• rok za povrat depozita ili rok za dostavu obračuna
• stvari podstanara koje ostaju i datum do kojeg se preuzimaju

Ako se ključevi predaju bez ijednog reda teksta, ostaje otvoreno kada je najam stvarno završio i u kakvom je stanju stan predat. Oba pitanja se kasnije plaćaju.

Greške koje kasnije stvaraju spor

Kada zapisnika nema

Bez ulaznog zapisnika stanodavac ostaje bez početne tačke. Tvrdnja da je parket izgreban tokom ovog najma stoji samo na njegovoj riječi, a dokazuje je on, jer on traži novac.

Podstanar bez izlaznog zapisnika gubi nešto drugo: datum. Ako se ne zna kada su ključevi predati i u kakvom je stanju stan ostavljen, ostaje otvoreno do kada su tekle kirija i režije i ko odgovara za štetu nastalu poslije.

Stanje se i tada može dokazivati, samo sporije i skuplje. Vrijede fotografije s telefona, prepiska u kojoj se stan spominje, računi majstora i iskaz osobe koja je bila prisutna. Sud može i sam otići u stan i pogledati ga (uviđaj, član 130), ili odrediti vještaka, ali se to dešava mjesecima kasnije, kada je novi podstanar odavno uselio.

Jedno pravilo ublažava posljedice. Ako sud utvrdi da pravo na naknadu štete postoji, a tačan iznos se ne može utvrditi ili bi se utvrdio samo s nesrazmjernim teškoćama, odlučuje po svojoj ocjeni (član 127). Nedostatak zapisnika dakle ne oslobađa onoga ko je štetu napravio, ali ni ne donosi puni traženi iznos onome ko je traži.

Kada je za zapisnik već kasno, i minimalni trag nešto vrijedi: fotografije snimljene istog dana, poruka s datumom, brojem predatih ključeva i očitanjima brojila, te potvrde da su računi plaćeni do dana izlaska. Ako druga strana na to ne odgovori, sljedeći korak je pisani zahtjev s rokom, a tek onda pravna pomoć.

Izvori za provjeru

Kada u zapisnik ili u pisani zahtjev treba upisati konkretan član, tekstovi ispod su izvor: pravila o predaji i vraćanju stana u Zakonu o obligacionim odnosima i pravila o dokazivanju u zakonima o parničnom postupku.