Pisani ugovor prije useljenja
Ugovor o najmu definiše ko izdaje stan, kome, za koju cijenu, koliko traje najam, ko plaća režije, šta se dešava s depozitom i kako se najam prekida. Za stanodavca je dokaz dogovora ako podstanar ne plaća ili odbija izaći. Za podstanara je dokaz da ima pravo koristiti stan pod dogovorenim uslovima i osnov za prijavu boravišta.
Stanodavci ugovor često izbjegavaju zbog poreza, a podstanari ga ne traže jer ne žele izgubiti stan. Takav odnos može funkcionisati dok postoji povjerenje. Kad se pojavi dug, kvar, zadržan depozit, CIPS prijava ili otkaz, usmeni dogovor postaje preslab dokaz.
Zato ugovor treba riješiti prije useljenja, dok obje strane žele dogovor. Poslije prvog konflikta svaka rečenica koja nije zapisana postaje stvar tumačenja.
Osnovne tačke ugovora
- Ko su strane - ime i prezime stanodavca i podstanara, lične karte, kontakt.
- Koji stan - adresa, sprat, površina, namješten ili ne.
- Kirija - tačan iznos, način plaćanja (gotovina, transakcija, do kojeg datuma), šta se dešava ako kasni.
- Depozit - iznos, uslovi za zadržavanje, uslovi za vraćanje, rok za povrat nakon izlaska.
- Režije - šta je uključeno u kiriju, šta podstanar plaća posebno, kako se dokazuje plaćanje.
- Trajanje - određeno (npr. 12 mjeseci) ili neodređeno. Šta se dešava po isteku.
- Otkazni rok - koliko dana unaprijed, u pisanoj formi.
- Održavanje i kvarovi - ko plaća šta. Kratak ali jasan dogovor spasava svađe kasnije.
- Primopredaja - obaveza zapisnika i fotografija pri useljenju i izlasku.
- CIPS / prijava adrese - da li stanodavac daje saglasnost za prijavu boravišta.
Šablon ugovora može poslužiti kao polazna tačka, ali ga treba prilagoditi stvarnom dogovoru. Za vrjednije nekretnine, duži najam, veći depozit ili izvršnu klauzulu, advokat ili notar su razumna investicija.
Dobar ugovor ne mora biti komplikovan, ali mora biti konkretan: ko izdaje stan, koja je adresa, kolika je kirija, do kada se plaća, koliki je depozit, šta pokriva, ko plaća režije, koliki je otkazni rok i da je primopredajni zapisnik sastavni dio ugovora. Jedna jasna stranica bolja je od usmenog dogovora koji se kasnije različito pamti.
Česte stvari koje se zaborave staviti u ugovor: da li podstanar smije držati kućne ljubimce, da li smije pušiti u stanu, da li smije iznajmljivati dalje (podnajam), ko plaća zajedničke troškove zgrade (lift, čišćenje, rezervni fond) i šta se dešava ako jedna strana želi produžiti a druga ne. Ove "sitnice" postaju veliki problemi ako nisu dogovorene.
Porez na najam - šta treba provjeriti
Prihod od izdavanja stana podliježe porezu u BiH. U FBiH se često govori o stopi od 10%, ali osnovica nije uvijek cijela kirija: kod prihoda od imovine po osnovu najma priznaju se paušalni rashodi, često 30%, pa se porez obračunava na umanjeni iznos. U RS i Brčko distriktu pravila, obrasci i rokovi mogu biti drugačiji, zato konkretan slučaj treba provjeriti kod nadležne porezne uprave ili računovođe.
Stanodavci ugovor često izbjegavaju upravo zbog poreza. Kratkoročno to djeluje jednostavnije, ali dugoročno slabi i njihovu poziciju: bez ugovora teže dokazuju kiriju, dug, otkazni rok i uslove najma.
Plaćanje poreza treba posmatrati i kao dio pravne zaštite. Ako je najam prijavljen, ugovor, uplatnice i poreski trag kasnije mnogo lakše dokazuju šta je stvarno dogovoreno.
CIPS prijava - boravište nije vlasničko pravo
CIPS je evidencija boravišta i prebivališta građana BiH. Podstanar koji se preseli u drugi grad često treba prijaviti novu adresu zbog posla, banke, vrtića, škole, zdravstvene administracije ili vozačke dozvole.
Prijava boravišta je zakonska obaveza nakon preseljenja; u pravilu se radi u roku od 15 dana od dolaska u mjesto boravišta. Boravište je privremena adresa i ne znači da podstanar stiče vlasničko ili trajno pravo nad stanom.
Vlasnike često plaši ideja da prijava boravišta znači "trajno useljenje" podstanara. To nije tačno. Boravište je privremena adresa i može se prijaviti na određeni period, najčešće u skladu s trajanjem ugovora o najmu. Ako ugovor traje do određenog datuma, i saglasnost za boravište može biti postavljena na taj period. Po isteku najma treba zatvoriti i administrativni dio prijave, da stara adresa ne ostane visiti u evidenciji.
Za prijavu je obično potrebna saglasnost vlasnika stana, potpisana izjava ili ugovor o najmu. Ako vam CIPS treba, to pitanje treba otvoriti prije useljenja. Stan bez saglasnosti vlasnika može postati problem za posao, banku, vrtić, školu ili zdravstvenu administraciju.
Ako stanodavac ne želi pun ugovor, ponekad pristane potpisati samo izjavu o saglasnosti za boravište. To rješava administrativni problem, ali ne zamjenjuje ugovor: nema jasno definisane kirije, depozita, otkaznog roka ni režija.
Forma ugovora - notar, advokat ili sami
Za običan najam stana pisani ugovor s potpisima obje strane može biti dovoljan dokaz dogovora. Notarska ovjera potpisa nije isto što i notarski obrađena isprava, a valjanost standardnog ugovora o najmu ne zavisi automatski od notara.
Notar ipak može imati smisla kada je najam skuplji, dugoročan ili rizičan. Notarski obrađen ugovor sa jasno ugovorenom izvršnom klauzulom može stanodavcu dati znatno jaču poziciju ako podstanar ne plaća ili odbija iseljenje. Takav ugovor i dalje ne znači samovoljno izbacivanje, ali može skratiti put do izvršnog postupka.
Za većinu standardnih najmova najvažnije je da ugovor jasno uredi kiriju, rok plaćanja, depozit, režije, kvarove, CIPS saglasnost, primopredaju i otkazni rok. Kod većih iznosa ili složenijih odnosa vrijedi platiti advokata ili notara prije potpisa, umjesto rješavati spor kasnije.