Preuzimanje stana ili kuće: korak‑po‑korak primopredaja, zapisnik, predaja ključeva i prijenos režija

Priprema kupca i dokumenti koje donosi prodavac

Za primopredaju pripremite dokumente kojima dokazujete identitet i osnov preuzimanja te priloge s kojima ćete istog dana pokrenuti prepis režija.

• Ličnu kartu ili pasoš. Bez identifikacije ne prolazi ni potpis zapisnika ni kasniji zahtjev na šalteru.
• Primjerak notarski obrađenog kupoprodajnog ugovora, barem prvu i potpisnu stranu, uz dozvolu upisa ako je izdata odvojeno.
• Dokaz o uplati cijene ako ugovor predaju veže za potpunu isplatu, uključujući potvrdu o ranije uplaćenoj kapari.
• Punomoć ako preuzimate umjesto vlasnika, i to onu koja izričito pokriva preuzimanje i potpis zapisnika.
• Prazan obrazac zapisnika u dva primjerka, olovku, telefon pun baterije i baterijsku lampu za ormariće i podrum.

Od prodavca unaprijed zatražite dokumente i predmete iz sljedeće liste, u istoj poruci kojom dogovarate termin, da ih ne bi ostavio kod kuće.

• Posljednje račune za struju, vodu, plin ili grijanje, odvoz smeća i zajedničke troškove, uz dokaze o uplati.
• Broj korisničkog računa i broj mjernog mjesta kod svakog snabdjevača. Bez njih zahtjev za prepis stoji na šalteru.
• Ime i kontakt upravnika zgrade te presjek stanja zajedničke rezerve i naknade za upravljanje.
• Garantne listove, račune i uputstva za uređaje koji ostaju u stanu.
• Energetski certifikat, ako je za zgradu izdat.
• Sve ključeve, kartice i daljinske, uključujući one koji su kod rodbine, agencije ili majstora.

Sadržaj i potpisivanje zapisnika o primopredaji

Zapisnik nije propisan nijednim zakonom. Ne mora se ovjeravati, ne mora biti na obrascu i ne mora sadržavati pravničke izraze. Njegova vrijednost je u datumu, potpisima i dovoljno konkretnom opisu da se stanje tog dana može uporediti s bilo kojim kasnijim.

Zapisnik bilježi i primjedbe koje morate izreći odmah, pa je jedino mjesto na kojem se vidi šta ste tog dana rekli. Kvar upisan uz rok popravke i ime onoga ko ga snosi ostaje otvoreno pitanje. Isti kvar upisan bez roka izgleda kao stanje koje ste prihvatili.

Tabela prikazuje rubrike zapisnika, podatke koji se u njih upisuju i kasnije sporove koje ti podaci sprečavaju.

Pregled i fotografisanje prostorija

Idite od ulaza u jednom smjeru i u svakoj prostoriji gledajte odozgo nadolje: plafon, zidovi, prozori i vrata, instalacije, pod. Držite se tog redoslijeda da ne biste preskočili kupatilo, u kojem nastaje najviše kasnijih troškova.

• Ulaz i hodnik: brava, špijunka, zvono i interfon, rasvjeta. Vrata otvorite i zatvorite nekoliko puta.
• Dnevna soba i spavaće sobe: mrlje na plafonu, pukotine u zidovima, prozori koji dihtaju, sve utičnice pod naponom.
• Kuhinja: ventili i cijevi ispod sudopera, tragovi vlage u elementu, odvod, aspirator ako ostaje.
• Kupatilo: napunite umivaonik i kadu s nekoliko centimetara vode pa ispustite, gledajte sifone i brzinu otjecanja, provjerite vodokotlić i bojler.
• Grijanje: pustite kotao ili bojler, provjerite radijatore i termoglave, kod plina pitajte za posljednji servis i atest instalacije.
• Balkon i terasa: podignuta keramika, mrlje uz spoj sa zidom, začepljene odvodne rešetke.
• Podovi i stolarija: napuknuća, škripa, napuhan laminat, brtvila, oštećenja na vratima.

Fotografišite svaku prostoriju tokom obilaska, bez odgađanja za kasnije. Snimite je iz dva ugla, zatim detalj izbliza pa isti detalj iz šireg kadra da se vidi gdje se nalazi. Album u kojem su samo oštećenja pokazuje da nešto nije bilo u redu, ali ne pokazuje kako je izgledao ostatak stana.

Dokazna vrijednost fotografije zavisi od toga da se zna kada je nastala i šta prikazuje. Sam aparat nije presudan. Kratak snimak obilaska, petnaestak sekundi po prostoriji, rješava oboje odjednom. Istog dana pošaljite sve prodavcu i sačuvajte na dva mjesta, jer se telefon zamijeni brže nego što se zatvore sporovi oko stana.

Očitanje brojila i razgraničenje računa

Očitanje razdvaja račun na potrošnju prethodnog korisnika do tog stanja i vašu potrošnju nakon njega. Zato očitajte i fotografišite svako brojilo koje pripada nekretnini.

• Struja: serijski broj s pločice i stanje za svaku tarifu. Na digitalnom brojilu prikaz se prebacuje na oznake obiju tarifa i upisuju se oba stanja, na starijem se stanja smjenjuju sama pa sačekajte pun ciklus.
• Voda: serijski broj i stanje u kubnim metrima, s onoliko decimala koliko brojilo pokazuje. Ako postoji i vanjski vodomjer za dvorište, i on ide u zapisnik.
• Plin: serijski broj i stanje u kubnim metrima, uz fotografiju ventila i plombe.
• Grijanje: kod kalorimetra stanje u GJ ili kWh, kod paušalne naplate podatak o kvadraturi po kojoj se zadužuje.
• Lokacija svakog brojila: ormarić u hodniku, podrum, garaža, fasadni ormarić. Ta bilješka se isplati već na prvom kvaru.

Na fotografiji moraju biti i serijski broj i brojčanik, po mogućnosti u istom kadru. Plombe snimite posebno. Zbog oštećene plombe pozovite snabdjevača prije potpisa, bez odgađanja za kasnije. Fotografija plombe s dana primopredaje je jedini dokaz da je oštećenje već postojalo pri primopredaji i da nije nastalo poslije vašeg useljenja.

Ako je brojilo iza zaključanih vrata zajedničke prostorije, tražite pristup od upravnika ili prodavca. Dok pristupa nema, ne potpisujte da su očitanja izvršena. Upišite koje brojilo nije očitano, zašto i kada se strane vraćaju.

Očitanje je dokaz među stranama, a kod struje u Federaciji BiH i osnov razgraničenja prema snabdjevaču. Nakon obavještenja o otkazu ugovora operator distributivnog sistema u roku od pet dana kontroliše mjerno mjesto i očitava brojilo, a obračun po tom očitanju dijeli obaveze ranijeg i novog vlasnika. Od tog dana se ranijem vlasniku na tom mjernom mjestu više ne mogu obračunavati obaveze.

Predaja i popis ključeva

Prodavac je obavezu predaje izvršio kad kupcu stvar uruči ili preda ispravu kojom se ona može preuzeti (član 467 Zakona o obligacionim odnosima). Kod stana to je ključ u ruci. Zato ključevi idu na kraj, poslije potpisa.

• Popišite svaku bravu posebno: ulaz u stan, ulaz u zgradu, poštansko sanduče, podrum, ostava, garaža.
• Uz ključeve idu kartice za rampu i lift, daljinski za garažna vrata i kodovi za interfon. Kodove upišite u zapisnik, a promijenite ih čim uđete.
• Za svaku stavku upisuje se broj komada, jer se spor gotovo uvijek vodi oko jednog primjerka više ili manje.
• Pitajte izričito ko još ima ključ: bivši podstanar, agencija, upravnik, majstor koji je ostao s primjerkom od prošle popravke.
• Zamjenu cilindra na ulaznim vratima planirajte u prva dva dana i sačuvajte račun bravara.

Oprema, garancije, uputstva i energetski certifikat

Ako uz nekretninu ostaju uređaji i namještaj, oni idu u poseban popis. Nema potrebe brojati tanjire, ali svaki komad koji biste kasnije reklamirali mora imati ime, model i opis stanja. Uređaje uključite nakratko da provjerite hladi li frižider, uzima li mašina vodu i izbacuje je te grije li šporet.

Garantni listovi i računi predaju se uz uređaj i ne ostaju prodavcu. U zapisnik upišite za koje ste uređaje primili garanciju i uputstvo, a za koje niste. Za uređaj koji ne radi upišite dogovor: prodavac popravlja do datuma, cijena se koriguje za dogovoreni iznos, ili se uređaj preuzima u viđenom stanju i to izričito piše.

U Federaciji BiH prodavac je dužan kupcu predočiti na uvid certifikat o energijskoj efikasnosti prije prenosa prava vlasništva, a indikator energijske karakteristike mora biti naveden i u oglasu o prodaji (Zakon o energijskoj efikasnosti u FBiH, član 22). Certifikat se izdaje na period do deset godina, pa provjerite i datum izdavanja. Zakon zahtijeva da vam prodavac omogući uvid, bez obaveze predaje certifikata. Ako želite da papir ostane kod vas, dogovorite to i upišite u zapisnik.

Kod kuće se popis produžava na ono što stan nema: projektnu dokumentaciju i upotrebnu dozvolu, atest plinske instalacije i dimnjaka, dokumentaciju o septičkoj jami ili priključku na kanalizaciju, garancije za kotlovnicu i solarne panele. Ako ste kupovali preko agencije, dio tih papira ona je već prikupljala pa ih dobavlja brže nego vi.

Razlozi za odgodu potpisa

Zapisnik ne morate potpisati tog dana ako nešto s naredne liste ostane neriješeno. Odgoda vas manje košta od kasnijeg dokazivanja tih okolnosti.

• Brojilo nije očitano jer se do njega nije moglo doći. Bez očitanja preuzimate tuđu potrošnju.
• Prodavac nema nijedan račun ni potvrdu o uplati, a tvrdi da je sve izmireno.
• Plomba na brojilu je oštećena ili ožičenje izgleda naknadno dodano.
• Broj ključeva se ne slaže s onim što je ranije rečeno, a broj kopija niko ne zna.
• Svježe prekrečena mrlja na plafonu ili zidu za koju niko nema objašnjenje.
• Prodavac odbija upisati rok za popravku kvara koji je i sam priznao.

Odgovornost za neplaćene račune prethodnog vlasnika

Kupci poslije useljenja najčešće strahuju od računa za tuđi dug. Dug za isporučenu struju, vodu, plin ili grijanje obaveza je iz odnosa između snabdjevača i onoga ko je uslugu trošio i ne prenosi se zajedno s nekretninom.

Da bi tuđi dug postao vaš, morali biste ga preuzeti ugovorom na koji je pristao povjerilac (član 446 Zakona o obligacionim odnosima). Sam potpis kupoprodajnog ugovora ili ćutanje na šalteru dok vam neko objašnjava da se prepis brojila radi tek kad se zatečeno stanje izmiri ne predstavljaju takav ugovor.

Zbog mogućih odstupanja u praksi dokaze skupite unaprijed. Prije potpisa zapisnika tražite posljednje račune i potvrde o uplati za svaku uslugu, a od prodavca izjavu u samom zapisniku da su obaveze do dana primopredaje izmirene i da ih preuzima ako ipak stignu. Presjek stanja kod upravnika zgrade traži se posebno, jer se naknada za upravljanje i zajednička rezerva ne vode kod snabdjevača.

Za domaćinstva vrijedi i kratka zastara. Potraživanja za isporučenu električnu i toplotnu energiju, plin, vodu, dimnjačarske usluge i održavanje čistoće za potrebe domaćinstva zastarijevaju za godinu dana (član 378). Stariji dug tako često više nije naplativ ni od onoga ko ga je napravio, a kamoli od vas.

Ako snabdjevač ipak uslovljava prepis izmirenjem tuđeg duga, ne plaćajte na licu mjesta. Tražite pisani obračun razdvojen po periodima i uložite pisani prigovor uz dokaz kada ste nekretninu preuzeli. Redoslijed eskalacije, od snabdjevača preko regulatora do Ombudsmena za zaštitu potrošača, razrađen je u tekstu o prigovoru na račun za struju.

Prenos ugovora i potrebni prilozi po uslugama

Dok ne pokrenete prepis ugovora, računi glase na prodavčevo ime, a vi ili plaćate tuđe račune ili ne plaćate ništa pa se kamata gomila na računu koji glasi na drugoga.

Kod struje u Federaciji BiH raniji vlasnik je dužan u roku od 30 dana od promjene vlasništva dostaviti obavještenje o otkazu ugovora o korištenju distributivne mreže i ugovora o snabdijevanju, a novi vlasnik u istom roku podnijeti zahtjev za zaključenje novih ugovora, uz ispravu o promjeni vlasništva. Operator distributivnog sistema zatim kontroliše mjerno mjesto i očitava brojilo, a obračun po tom očitanju razdvaja obaveze dvojice vlasnika.

Ako novi vlasnik ne zaključi ugovore, isporuka na tom mjernom mjestu se obustavlja. Ako raniji vlasnik ne prijavi otkaz, razgraničenje se traži u kupoprodajnom ugovoru, a ako ni tamo ne piše datum, uzima se posljednje očitanje mjernog uređaja. Kad se ni to ne može utvrditi, granica postaje dan kada ste se vi prijavili. Svaki dan odgode je zato dan tuđe potrošnje na vašem računu.

U Republici Srpskoj i Brčko distriktu postupak vodi nadležni snabdjevač po opštim uslovima svog regulatora, pa tačan obrazac i rok provjerite kod njega. Potrebni su pisani zahtjev, isprava o vlasništvu, očitanje s dana primopredaje i pisana potvrda da je zahtjev zaprimljen.

Za ostale usluge koriste se različiti obrasci sa sličnim sadržajem. Tabela prikazuje potrebne priloge i podatke ili potvrde koje trebate dobiti od pružaoca usluge.

Kvarovi i dugovi otkriveni poslije useljenja

Dio problema se ne može vidjeti u sat vremena obilaska. Vlaga izbije s prvim hladnim danima, instalacija u zidu popusti, a račun za period prije primopredaje stigne u martu.

O skrivenom nedostatku prodavca pisano obavještavate u roku od osam dana od dana kad ste nedostatak otkrili, preporučeno s povratnicom, uz opis onoga što ste našli. Za račun koji stigne na tuđe ime tražite pisani obračun po periodima i pozovite se na datum i očitanje iz zapisnika.

Daljnji postupak i rokovi zavise od toga je li riječ o kvaru, teretu na nekretnini ili neplaćenom računu. Detalji su u tekstu o koracima nakon što se problem otkrije. Svaku sumnju fotografišite i prijavite odmah jer rokovi teku od dana saznanja i njihov početak ne možete pomjerati prema vlastitim obavezama.

Tri situacije iz prakse

Stanje plina ne odgovara posljednjem računu. Stan je bio prazan mjesec dana, a brojilo pokazuje petnaestak kubika više nego što je zadnji račun zadužio. U zapisnik idu serijski broj, tačno očitanje i rečenica da je uočena razlika prema posljednjem računu te da obje strane traže provjeru kod snabdjevača. Poslije primopredaje isti dopis šalju i kupac i prodavac, s fotografijama u prilogu. Najčešće se ispostavi da je posljednji račun bio procijenjen, pa se razlika koriguje na sljedećem.

Sifon umivaonika kaplje, prodavac kaže da to nije ništa. Da biste spriječili spor, u zapisnik unesite opis kvara, obavezu prodavca da sifon zamijeni do određenog datuma i alternativu ako ga ne zamijeni, na primjer umanjenje iznosa za dogovorenu sumu. Obje strane potpišu, kupac istog dana pošalje skenirani zapisnik i podsjetnik na rok. Ako popravke ne bude, pisani trag već postoji.

Nedostaje jedan ključ, broj kopija niko ne zna. Prodavac pominje da je jedan primjerak možda ostao kod bivšeg podstanara. U zapisnik ide broj preuzetih ključeva i napomena o nepoznatim kopijama. Cilindar se mijenja odmah, račun se čuva. Ako kasnije dođe do neovlaštenog ulaska, postoji dokaz da su mjere preduzete.

Prva tri dana poslije preuzimanja

Sljedeće radnje obavite u prva tri dana kako biste izbjegli kasnije troškove. Svaku obavljate jednom i za svaku treba malo vremena.

1. Zamijenite cilindar na ulaznim vratima ili resetujte kodove i kartice.
2. Pošaljite zahtjeve za prenos ugovora za struju, vodu i plin ili grijanje, s očitanjima i fotografijama u prilogu.
3. Prijavite se upravniku zgrade kao novi vlasnik i zatražite upute za plaćanje zajedničke rezerve.
4. Otvorite korisničke naloge na portalima snabdjevača i provjerite zatečena stanja.
5. Ako su dogovoreni popravci, pošaljite pisani podsjetnik s rokom iz zapisnika.

Zatim arhivirajte potpisan zapisnik, fotografije i snimke, primjerak ugovora, račune i potvrde o uplati, prepisku sa snabdjevačima i garantne listove na dva mjesta, u fasciklu i u oblak. Datoteke imenujte po datumu i vrsti, na primjer 2026-06-12-zapisnik-primopredaje.pdf, jer se za tri godine niko ne sjeća šta je bio IMG_4471.

Kontrolna lista za dan primopredaje

Odštampajte listu ili je držite otvorenu na telefonu i precrtavajte stavke na licu mjesta. Sve što ostane neprecrtano upisuje se u zapisnik kao neprovjereno.

• Zapisnik u dva primjerka i olovka koja piše.
• Lična karta, primjerak ugovora, dokaz o uplati, punomoć ako preuzimate za nekog drugog.
• Telefon s punom baterijom i dovoljno memorije, baterijska lampa.
• Spisak brojila koja treba očitati, s mjestom gdje se svako nalazi.
• Popis ključeva, kartica i daljinskih koje očekujete.
• Fascikla za račune, uplatnice, garancije i uputstva.
• Brojevi korisničkih računa kod snabdjevača, ako ste ih dobili unaprijed.
• Podatak ko preuzima ako vi ne možete doći i po kojem ovlaštenju.

Korisni izvori

Kada u zapisnik ili u zahtjev treba upisati konkretan član ili naći tačan obrazac, u izvorima ispod potražite pravila o predaji i odgovornosti prodavca, uslove pod kojima se ugovor za struju prepisuje na novog vlasnika i adrese za podnošenje prigovora.