Šta uraditi prije i tokom primopredaje
Ako tražite brze korake za preuzimanje stana (primopredaja stana) ili kuće nakon kupovine: 1) ne žurite s prihvatanjem ključeva dok ne završite pregled i očitanja, 2) napravite detaljan zapisnik o stanju i potpišite ga obje strane, 3) fotografišite sva brojila (struja, voda, plin, grijanje) uz serijske brojeve i vidljive pečate, 4) zatražite zadnje račune i potvrde o uplati za režije i zajedničke troškove, 5) odmah dogovorite prenos ili raskid ugovora s dobavljačima usluga.
Pažnja - visoki rizici
Najveći rizici: nepravilno očitana ili oštećena brojila, skrivena oštećenja (vlaga, curenje), te nepostojanje pisanog zapisnika. Ako nešto nije jasno ili nedostaju računi, ne potpisujte primopredaju dok ne razjasnite.
Preuzimanje stana/kuće nakon kupovine je trenutak kada prelazite iz faze papira u fazu stvarnog posjeda. Tada se određuje ko snosi troškove narednog računa za struju, hoće li mrlja na plafonu postati vaš problem i kome upravnik potvrđuje stanje zajedničkih troškova. Pristupite tome kao kratkom projektu na terenu: dođite spremni, vodite evidenciju i dokumentujte sve.
Termin primopredaje dogovorite pismeno (e‑mail/SMS/Viber) i precizno navedite: datum, vrijeme, tačnu adresu, ko prisustvuje (prodavac, kupac, eventualni posrednik), te cilj susreta: fizički pregled, očitanje brojila, potpisivanje zapisnika i predaja ključeva. Jasno vrijeme je referenca za očitano stanje brojila i fotografije; prisustvo obiju strana smanjuje nesporazume.
- Ponesite: ličnu kartu, kopiju kupoprodajnog ugovora/notarske isprave, dokaz o uplati (ako je primjenjivo), punomoć (ako zastupate kupca).
- Oprema: telefon s punom baterijom, power‑bank, olovka/papir, marker trake/post‑it, mjerni metar, mali tester/USB punjač za utičnice, baterijska lampa.
- Digitalno: pripremljen šablon zapisnika (odštampan i digitalno), aplikacija za skeniranje PDF (npr. Microsoft Lens, Adobe Scan), cloud pristup.
- Dodatno: rukavice i krpe (za provjere curenja), papirni peškiri (test vlage), sprej sa sapunicom (propuh/dihtanje).
Prije dolaska
Ako je nekretnina prazna duže vrijeme, zamolite prodavca da prije dolaska uključi struju i vodu da biste mogli testirati instalacije i uređaje.
Dokumenti koje imati pri preuzimanju
Ne dolazite bez papira. Iako ne ulazimo u detalje ugovora, morate imati osnovna sredstva identifikacije i dokazne dokumente. To olakšava prenos režija i štiti vas ako se pojave sporna pitanja nakon preuzimanja.
- Lična karta ili pasoš.
- Kopija kupoprodajnog ugovora/notarska isprava (prva i potpisna strana).
- Dokaz o uplati (npr. izvod banke) ako je ugovorom predviđen trenutak predaje nakon pune uplate.
- Punomoć, ukoliko preuzimate u ime vlasnika.
- Od prodavca zatražite: posljednje račune za struju, vodu, plin/grijanje i zajedničke troškove (rezervni fond, održavanje) te potvrde o uplati za zadnja 3 mjeseca.
- Kontakt podatke upravnika zgrade i dobavljača usluga (naziv, broj korisničkog računa).
Zapisnik primopredaje: zašto je presudan i šta sadrži
Zapisnik o stanju pri preuzimanju je glavni dokaz kako je nekretnina izgledala i u kakvom su stanju bila brojila u trenutku kad ste preuzeli posjed. Bez zapisnika je teže dokazati ko je odgovoran za kasnije uočene nedostatke ili račune. Zapisnik strukturira razgovor, sprječava zaborav bitnih detalja i potvrđuje da su strane pregledale sve ključne tačke.
- Upišite opće podatke i vrijeme dolaska.
- Krećite se sistematski: hodnik → kuhinja → dnevna → spavaće → kupatilo/WC → balkon → pomoćne prostorije.
- Za svaku prostoriju zapišite stanje površina, stolarije i instalacija.
- Testirajte vodu: hladna/topla, pritisak, odvod, sifoni. Pogledajte ispod sudopere i umivaonika.
- Testirajte struju: rasvjeta, utičnice (probni uređaj), osigurači, zvono/interfon.
- Provjerite grijanje i/ili plin: radijatori, termostati, bojler, plinski aparati.
- Očitajte brojila (struja, voda, plin/grijanje), zapišite serijske brojeve i stanje, te slikajte.
- Popišite ključeve, kartice i kodove; zabilježite broj kopija.
- Inventar i oprema koja ostaje: upišite modele/serijske brojeve i stanje.
- Priložite fotografije i dogovorite rokove za eventualne korekcije, potpišite svi prisutni.
| Stavka | Šta upisati | Primjer unosa |
|---|---|---|
| Opći podaci | Adresa, datum, vrijeme, prisutni | Ulica 1, 71000 Sarajevo; 12.06.2026. 10:30; Prisustvuju: Kupac I. I., Prodavac P. P. |
| Prostorija - Kupatilo | Stanje pločica, fuga, slavina, odvod; tragovi vlage | Fuge OK, slavina kapa - potrebno zamijeniti gumicu; nema plijesni |
| Vrata/Prozori | Ispravnost brava, ručki, dihtanje | Ulazna brava teže okrene; prozori dihtaju, mali propuh na balkonskim vratima |
| Elektrika | Rad prekidača, utičnica, osigurača; interfon | Sve utičnice pod naponom; plafonska rasvjeta OK; interfon radi |
| Grijanje/Plin | Rad bojlera, termoglave, radijatori; miris gasa | Bojler Bosch 12l, ser.br. B123; pali se normalno; nema mirisa gasa |
| Očitanje brojila - struja | Serijski broj, stanje kWh, fotografija | Brojilo S/N 456789; stanje 12.345,6 kWh; foto priložen |
| Očitanje brojila - voda | Serijski broj, m³, fotografija | Vodomer S/N V-9981; stanje 00234,789 m³; foto priložen |
| Očitanje brojila - plin/grijanje | Serijski broj, m³/GJ, fotografija | Plinsko brojilo S/N P-3301; stanje 000120,30 m³; foto priložen |
| Ključevi/kartice | Broj i tipovi; kodovi za domofon/gar. vrata | Ulazni 3 kom, poštanski 1, garaža 2 kartice; kod za domofon: 1234 |
| Inventar | Popis uređaja i namještaja + stanje | Frižider Gorenje RF-123, radi; mašina za veš Beko W-500, čudan zvuk centrifuge |
| Nedostaci i dogovorene radnje | Opis + rok + ko snosi trošak | Prodavac zamjenjuje gumicu na slavini do 18.06.2026; u suprotnom kupac odbija 50 KM s konačnog poravnanja |
| Prilozi | Lista foto/video, računi, potvrde | 20 fotografija, 1 video od 6 min; računi struja/voda/plin za 03-05/2026; potvrde o uplati |
| Potpisi | Kupac, prodavac, svjedok | I. I. (kupac), P. P. (prodavac), S. S. (svjedok) |
Na kraju pregleda i očitanja zajednički pročitajte zapisnik i unesite eventualne ispravke. Potpisuju kupac i prodavac; preporučuje se da prisustvuje bar jedan svjedok (npr. komšija ili predstavnik zgrade) koji će također staviti potpis uz napomenu „svjedok". Napravite najmanje tri istovjetna primjerka: za kupca, prodavca i, po potrebi, za upravnika zgrade ili dobavljača.
Pravila potpisivanja
Ne potpisujte prazne rubrike. Ako neka stavka nije primjenjiva (npr. nema plina), upišite „N/P" umjesto da je ostavite praznu. Dodajte napomenu ako nešto nije provjereno i zašto.
Predaja ključeva i tačan trenutak
Ključeve preuzmite tek nakon što zajedno s prodavcem završite pregled, upišete očitanja i potpišete zapisnik. Trenutak predaje često znači i trenutak prenosa faktičkog posjeda. Ako ključeve uzmete prerano, možete nenamjerno preuzeti odgovornost za stanje koje niste evidentirali.
- Zatražite sve ključeve i kopije: ulaz, poštansko sanduče, podrum, garaža, zajednička vrata.
- Ako postoji pametna brava ili kartični pristup, zatražite reset PIN‑a/kartica i evidentirajte ID kartica.
- U zapisnik upišite broj komada za svaki tip ključa i stanje brava (npr. tvrdo okretanje, oštećen cilindar).
- Planirajte zamjenu cilindara ili reset kodova u prvih 24-48 sati radi sigurnosti.
Sigurnosni savjet
Ako prodavac kaže da je jedan ključ izgubljen ili da možda postoji još jedna kopija, tretirajte to kao sigurnosni rizik. Zabilježite u zapisnik i odmah planirajte zamjenu brava.
Detaljan pregled stana ili kuće
Krećite od ulaza i idite u smjeru kazaljke na satu kako ništa ne biste preskočili. U svakoj prostoriji gledajte odozgo nadole: plafon, zidovi, prozori/vrata, instalacije, pod. Tražite vlagu, pukotine, tragove curenja; testirajte funkcionalnost svih slavina i prekidača. Zabilješke pravite odmah u šablon zapisnika.
- Ulaz i hodnik: brava, špijunka, zvono/interfon, rasvjeta. Otvorite/zatvorite vrata više puta.
- Dnevna i spavaće: plafon bez mrlja; zidovi bez pukotina; utičnice i prekidači rade; prozori se otvaraju i dihtaju.
- Kuhinja: ventili ispod sudopere, tragovi vlage; miješalica, odvod; aspirator (ako ostaje).
- Kupatilo/WC: napunite umivaonik/kadu nekoliko cm i ispustite - da li voda otječe; sifoni curenje; bojler (ako postoji).
- Balkon/terasa: hidroizolacija (mrlje, podignuta keramika); odvodne rešetke.
- Grijanje: rad radijatora ili kotla/bojlera; termoglave i ventili.
- Klima uređaj: test hlađenja/grijanja; neobični zvukovi; kapanje kondenzata.
- Vrata i prozori: ručke, brave, brtvila; ogrebotine i oštećenja.
- Podovi: napuknuća, škripanje, napuhani dijelovi (laminat/parket) i mrlje.
Crvene zastavice
Miris plijesni, svježe prefarbane mrlje na plafonu ili topli zidovi bez očitog izvora topline mogu upućivati na prikrivanje vlage ili problema s instalacijama. Zabilježite i fotografišite odmah.
Brojila: očitanje i fotografije
Očitanje brojila pri preuzimanju je među najvažnijim radnjama. Upišite tačno stanje s fotografijom i serijskim brojem svakog brojila. Ako postoji više tarifa (npr. T1/T2), zabilježite obje vrijednosti. Fotografije s vidljivim datumom i vremenom imaju dokaznu vrijednost; idealno koristite aplikaciju koja dodaje vremenski pečat ili snimite kratak video uz izgovaranje trenutka očitanja.
- Električno brojilo: serijski broj s pločice, stanje kWh i tarife (T1/T2). Fotografija treba uključiti i broj brojila i očitanje.
- Vodomer: serijski broj i stanje u m³ sa tri decimale; fotografija s vidljivim pečatima/brtvama.
- Plinsko ili toplinsko brojilo: upišite m³ (plin) ili GJ/kWh (grijanje), serijski broj i stanje; fotografišite i ventile/indikatore curenja.
- Provjera brtvi: jesu li neoštećene; ako sumnjate na oštećenje ili nelegalne intervencije, odmah zabilježite i kontaktirajte dobavljača.
- Upišite lokaciju brojila: npr. zajednička kutija na hodniku, podrum, garaža.
Nakon preuzimanja kontaktirajte komunalna preduzeća i druge pružaoce usluga i prijavite promjenu korisnika i stanja očitanja. Za električnu energiju provjerite postupak kod nadležne elektroprivrede, za vodu kod lokalnog vodovoda, a za grijanje, plin, internet i kablovsku uslugu kod konkretnog pružaoca usluge. Nazivi obrazaca i tražena dokumentacija razlikuju se lokalno, ali suština je ista: dokaz o vlasništvu ili ugovor, zapisnik primopredaje i očitanje brojila ili vodomjera.
Bez očitanja - bez potpisa
Ako ne možete pristupiti brojilu (npr. ormar zaključan, zajednička prostorija), ne potpisujte primopredaju dok ne omogućite pristup i očitanje. Bez očitanja rizikujete tuđu potrošnju.
Prenos režija i ugovora s pružaocima usluga
Sastavite listu svih pružaoca usluge: struja, voda, plin/grijanje, odvoz smeća, upravnik zgrade (rezervni fond), internet/kablovska/telefon, parking/garaža (ako postoji). Svaki pružalac usluge ima svoj postupak za prenos ugovora ili sklapanje novog. Obično će tražiti vašu identifikaciju, dokaz o vlasništvu/ugovor, stanje brojila na dan preuzimanja i potvrde da su stara dugovanja izmirena.
- Struja: podnesite zahtjev za promjenu kupca; priložite kopiju ugovora i očitanje brojila s datumom.
- Voda: javite vodovodu stanje vodomjera i dostavite dokaz o vlasništvu; u nekim gradovima postoji online obrazac.
- Plin/grijanje: provjerite treba li tehnički pregled instalacija prije prenosa ugovora.
- Internet/kablovska: odlučite da li preuzimate postojeći ugovor (ako je dozvoljeno) ili raskidate i sklapate novi; tražite potvrdu o zatvaranju starog računa.
- Upravnik zgrade/rezervni fond: prijavite se kao novi vlasnik i zatražite stanje zajedničkog računa i rezervnog fonda.
Gdje god je moguće, tražite e‑mail potvrdu o zaprimljenom zahtjevu s datumom promjene. Zadržite sve reference i brojeve predmeta. Ako pružalac usluge nudi e‑šalter ili korisnički portal, otvorite račun i preuzmite digitalnu kontrolu što prije.
“Predmet: Promjena korisnika i očitanje brojila - [Adresa, broj stana] Poštovani, kupio/la sam stan na adresi [adresa]. Molim promjenu korisnika za brojilo S/N [broj], očitanje na dan [dd.mm.gggg] je [vrijednost]. U prilogu: kupoprodajni ugovor i zapisnik s fotografijama. Hvala.”
“Predmet: Prijava stanja vodomjera i promjena korisnika - [Adresa] Poštovani, dostavljam očitanje vodomjera S/N [broj], stanje [m³] na dan [dd.mm.gggg], te zahtjev za promjenu korisnika. U prilogu: dokaz o vlasništvu i zapisnik primopredaje.”
“Predmet: Promjena korisnika za plin/grijanje - [Adresa] Poštovani, molim upute i obrasce za promjenu korisnika. Brojilo S/N [broj], očitanje [m³/GJ] na dan [dd.mm.gggg]. Ako je potreban tehnički pregled, molim termin. U prilogu: ugovor i zapisnik s fotografijama.”
“Predmet: Preuzimanje/raskid usluge - internet/kablovska/telefon Poštovani, kao novi vlasnik stana na [adresa], molim informaciju da li mogu preuzeti postojeći ugovor (korisnički broj [xxx]) ili je potreban raskid i nova aktivacija. Molim potvrdu i daljnje korake.”
Ne oslanjajte se isključivo na usmenu izjavu da su svi računi plaćeni. Zatražite posljednja tri računa po svakoj usluzi i potvrde o uplati. Ako prodavac tvrdi da je sve izmireno, zamolite ga da to izjavi pismeno u zapisniku i da priloži kopije uplatnica ili potvrde dobavljača. Ovo pomaže ako kasnije stigne račun za period prije primopredaje.
- Upravnik zgrade: zatražite potvrdu o stanju zajedničkih troškova i rezervnog fonda; pitajte o najavljenim investicijama.
- Odvoz smeća i komunalne takse: provjerite ko fakturiše i kako prijaviti promjenu korisnika.
- Lokalne specifičnosti: ako grijanje dolazi od toplana, zatražite upute kod lokalnog preduzeća (npr. Toplane).
- Garaža/parking: provjerite status pretplate i način prenosa prava korištenja.
Reklamacije - ne čekajte
Ako primijetite razliku između očitanja na dan preuzimanja i zaduženja na narednom računu, odmah reklamirajte i priložite fotografije s datumom. Rokovi za prigovor su kratki.
Foto i video dokumentacija kao dokaz
Napravite set fotografija svakog prostora i ključnih detalja (oštećenja, brojila, ključevi, serijski brojevi uređaja). Snimite i kratak video obilaska - 15-30 sekundi po prostoriji je dovoljno. U kadar uključite i sat/telefon ili koristite aplikacije koje automatski dodaju vremenski pečat.
Spremite sve odmah na dvije lokacije: lokalno i u cloud. Podijelite link s prodavcem ili priložite USB uz zapisnik ako je dogovoreno. Fotografije i video su često presudni u rješavanju nesporazuma oko datuma, obima oštećenja ili potrošnje na brojilima.
Kada prodavac ostavlja namještaj ili opremu
Ako se zajedno s nekretninom preuzima i namještaj ili kućanski uređaji, napravite poseban inventar. Upišite svaki komad, stanje, marku/model i serijski broj gdje postoji. Uključite uređaje kratko da provjerite osnovnu funkcionalnost (frižider hladi, šporet grije, mašina za veš uzima i izbacuje vodu).
Garancije i računi, ako postoje, treba da budu predani vama. U zapisniku naznačite da su garancijski listovi primljeni i za koje uređaje. Ako nešto ne radi, zabilježite manjkavost i navedite da se uređaj preuzima u viđenom stanju ili dogovorite korekciju cijene/rok popravke, kako se strane usaglase.
Dokumentacija koju odmah sačuvati
Sigurna arhiva je vaš štit. Sačuvajte digitalne i papirne kopije ključnih dokumenata na najmanje dvije lokacije (npr. cloud i USB). Imenovanje datoteka radite sistematski po datumu i vrsti (2026‑06‑12_zapisnik_primopredaje.pdf; 2026‑06‑12_brojilo_struja.jpg).
- Zapisnik o primopredaji (potpisan).
- Fotografije i video snimci (brojila, oštećenja, ključevi, inventar).
- Kopija kupoprodajnog ugovora/notarske isprave (osnovne strane).
- Potvrde o uplati i zadnji računi za režije i zajedničke troškove.
- E‑mail korespondencija i potvrde pružaoca usluge o prenosu ugovora.
- Garancijski listovi i upute za uređaje koji ostaju.
Crvene zastavice tokom primopredaje
- Nepristupačna brojila: bez očitanja rizikujete preuzeti tuđu potrošnju - insistirajte na pristupu ili odgodite potpisivanje.
- Nedostaju računi i potvrde: bez papira je teško dokazati stanje duga - fotografišite sve što dobijete i tražite pisanu izjavu prodavca.
- Svježe prikrivena oštećenja: miris svježe boje na jednoj mrlji plafona može skrivati curenje - zabilježite i tražite provjeru.
- Sumnja na manipulaciju brojilom: oštećene brtve ili nezvanična ožičenja odmah fotografišite i prijavite dobavljaču.
- Ključevi bez kontrole: nepoznat broj kopija ili izgubljeni ključevi - odmah zamjena cilindara.
- Nejasan inventar: bez popisa i fotografija lako nastaju sporovi - upišite sve po stavkama.
- Nepotpisan zapisnik: usmeni dogovori blijede - bez potpisa i svjedoka slabija je vaša pozicija.
Kada potražiti stručnu pomoć
Vodič nije pravni ni poreski savjet. Ako prodavac odbija potpisati zapisnik, ne daje očitanja ili dokaze o plaćanju, ili postoje ozbiljna oštećenja - razmislite o angažmanu advokata, notara ili vještaka. Kritične tačke ne rješavajte usmeno.
Tipične situacije iz prakse
Prodavac ostavlja namještaj, a brojila ne odgovaraju. Na dan primopredaje dogovoreno je da ostaje ugradbeni frižider i mašina za veš. Prilikom očitanja plina uočavate da stanje ne odgovara onome s posljednjeg računa (razlika 15 m³ iako je stan prazan mjesec dana). U zapisnik unosite serijski broj brojila, trenutno očitanje i napomenu: „Uočena razlika prema zadnjem računu; kupac i prodavac zajednički traže očitanje od dobavljača i korekciju". Fotografije prilažete. Nakon primopredaje oboje šaljete dobavljaču e‑mail s fotografijama. Dobavljač potvrđuje da je bilo procijenjeno očitanje i vrši korekciju sa sljedećim računom.
Otkriveno curenje vode pri preuzimanju. Dok testirate kupatilo, ispod sifona umivaonika javlja se kapanje. Prodavac tvrdi da „to nije ništa". U zapisnik unosite: „Kupatilo - sifon umivaonika curi prilikom ispuštanja; prodavac se obavezuje zamijeniti sifon do 3 dana, ili kupac umanjuje iznos za 40 KM - strane saglasne." Fotografije priložite. Po povratku kući šaljete e‑mail sa skenom zapisnika i podsjetnikom na rok. Ako se ne izvrši, imate pisani trag za daljnje korake.
Nedostaje jedan ključ i nepoznat broj kopija. Prodavac navodi da je „jedan ključ možda kod bivšeg podstanara". U zapisnik unosite broj preuzetih ključeva i napomenu da su nepoznate dodatne kopije. Odmah po primopredaji mijenjate cilindar i čuvate račun. Ako bi kasnije došlo do neovlaštenog ulaska, imate dokaz da ste preduzeli razumne mjere sigurnosti.
Šta uraditi u prvih 48-72 sata
Prva tri dana iskoristite za sigurnost i prenose. Ovi koraci smanjuju rizik neovlaštenog pristupa i troškova koji nisu vaši, te osiguravaju kontinuitet usluga.
- Zamijenite cilindre na ulaznim vratima ili resetujte sve digitalne kodove/kartice.
- Pošaljite e‑mail/online zahtjeve za prenos ugovora (struja, voda, plin/grijanje); priložite zapisnik i fotografije očitanja.
- Kontaktirajte upravnika zgrade i prijavite se kao novi vlasnik; zatražite upute za plaćanje rezervnog fonda.
- Otvorite korisničke račune (portal/aplikacija) kod pružaoca usluge i provjerite stanja.
- Arhivirajte digitalno sve dokumente i podijelite kopiju zapisnika s prodavcem.
- Ako su dogovoreni popravci, pošaljite pisani podsjetnik s rokovima.
Brza kontrolna lista za primopredaju
- Štampan šablon zapisnika + olovka.
- Lična karta, kopija ugovora, dokaz o uplati, punomoć (ako treba).
- Telefon pun baterije + power‑bank; aplikacija za skeniranje.
- Foto/video: provjera memorije; uključena lokacija i datum.
- Mali uređaj za test utičnica; baterijska lampa.
- Krpe/papirni peškiri; rukavice.
- Spisak pružaoca usluge i korisničkih brojeva (ako već znate).
- Koverta ili fascikla za račune, uplatnice i garancije.
Savjet: Sačuvajte ovu listu u telefonu i odštampajte jednu kopiju. Na licu mjesta označavajte kvačicama odrađene stavke.
Korisni izvori
- Za električnu energiju: Elektroprivreda BiH
Za vodu (Sarajevo): ViK - https://www.viksa.ba/ Plin u KS: Sarajevogas - https://www.sarajevogas.ba/ Za potrošačka prava i prigovore: Ombudsmen za zaštitu potrošača u BiH - https://www.consumer.gov.ba/
- Za vodu (Sarajevo): ViK
Plin u KS: Sarajevogas - https://www.sarajevogas.ba/ Za potrošačka prava i prigovore: Ombudsmen za zaštitu potrošača u BiH - https://www.consumer.gov.ba/
- Plin u KS: Sarajevogas
Za potrošačka prava i prigovore: Ombudsmen za zaštitu potrošača u BiH - https://www.consumer.gov.ba/
- Za potrošačka prava i prigovore: Ombudsmen za zaštitu potrošača u BiH
Početna službena ili referentna stranica (consumer.gov.ba) za provjeru aktuelnih informacija.