Uloga notara i ograničenja njegove nadležnosti
Dan kod notara je tačka poslije koje nema povratka: potpisuje se ugovor, kreće novac i počinje trka do uknjižbe. Ovaj vodič pokriva upravo taj korak: šta se u kancelariji dešava, kako cijenu isplatiti a ne ostati nezaštićen i ko poslije potpisa šta podnosi. Redoslijed cijele kupovine, od prve provjere do useljenja, kao i kapara i predugovor, obrađeni su u zasebnim vodičima.
Notar prije potpisa utvrđuje identitet stranaka, provjerava upisano stanje u zemljišnoj knjizi, ispituje pravu volju učesnika i dužan je obje strane poučiti o pravnim posljedicama posla. Ispravu čita naglas i potpisuje se tek kad je sve raščišćeno. Pri tome ne zastupa nikoga: notar je po zakonu nepristrasan, pa procjenu je li kupovina pametna od njega nećete čuti.
Granica njegove odgovornosti su isprave i javne evidencije. Neupisanu parnicu, dug prema upravitelju zgrade, dogradnju bez dozvole ili svađu nasljednika notarski akt ne otkriva, a o samom upisu ne odlučuje notar nego zemljišnoknjižni ured suda, u Republici Srpskoj Republička uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove. Dubinska provjera vlasništva, tereta i stanja nekretnine ostaje vaš zadatak prije termina.
Koja forma ugovora je obavezna
U Republici Srpskoj i Brčko distriktu izbora nema: ugovor o prenosu vlasništva na nekretnini mora biti notarski obrađen, inače je ništav (Zakon o notarskoj službi RS, član 57; Zakon o notarima Brčko distrikta, član 47). U Federaciji BiH je Ustavni sud FBiH presudom U-22/16 iz 2019. ukinuo notarsku obradu kao uslov punovažnosti, pa je za uknjižbu dovoljan pisani ugovor s notarski ovjerenim potpisima. Novi federalni zakon koji bi formu ponovo uredio do avgusta 2026. nije usvojen.
U praksi mnoge stranke u FBiH i dalje biraju punu obradu: notarski akt ima jaču dokaznu snagu javne isprave, uz izjavu o podvrgavanju izvršenju može poslužiti i kao izvršna isprava, a prati ga obavezna pouka obje strane. Kada je dovoljna ovjera potpisa, a kada treba notarska obrada, obrađeno je posebno; prije odluke provjerite i kako postupa zemljišnoknjižni ured na čijem je području nekretnina.
Ko bira notara i ko ga plaća
Zakon ne određuje ni ko bira notara ni ko snosi trošak. To je stvar dogovora, a u praksi notara najčešće predlaže i plaća kupac, jer je uredan upis prije svega njegov interes. Nagrada se ne pogađa: propisana je notarskom tarifom i plaća se po obavljenom poslu, pa konkretan iznos provjerite unaprijed u važećoj tarifi (objavljuju je notarske komore) i tražite predračun. U Republici Srpskoj više učesnika istog posla nagradu duguje solidarno.
Kada uključiti advokata pored notara
Upravo zato što notar ne zastupa nikoga, u složenijim kupovinama ima smisla platiti nekoga ko zastupa samo vas. Advokat pregleda nacrt ugovora prije termina, predlaže izmjene i pregovara uslove isplate s drugom stranom i bankom. Za jednostavan stan s čistim izvatkom to je najčešće nepotreban trošak; razmislite o njemu kad postoji bar jedno od sljedećeg:
- Oko nekretnine se vodi ili je nedavno okončan sudski postupak.
- U izvatku stoji hipoteka, zabilježba spora, plodouživanje ili služnost koju ne razumijete.
- Prodavac je pravno lice, a niste sigurni ko ga zastupa i s kojim ovlaštenjima.
- Prodavac traži gotovinu ili požuruje potpis bez vremena za provjere.
- Kupujete novogradnju ili stan u izgradnji, s posebnim uslovima investitora.
Dokumenti koje zatražiti prije potpisa
Notar će za obradu tražiti osnovno: lične dokumente, podatke o nekretnini i zemljišnoknjižni izvadak. Sve ostalo tražite vi. Kako se čitaju zemljišnoknjižni izvadak i katastar i šta znače tereti u C listu, obrađeno je u zasebnim vodičima; ovdje je bitno jedno pravilo: izvadak mora biti svjež. Stanje se mijenja iz dana u dan, pa uvid ponovite neposredno prije potpisa, idealno na sam dan termina.
Od prodavca prije termina zatražite:
- zemljišnoknjižni izvadak, što noviji, i to za tačno onaj uložak, parcelu i suvlasnički dio koji kupujete;
- katastarski izvadak ili kopiju plana, radi poređenja površine i granica sa zemljišnoknjižnim stanjem;
- osnov sticanja: raniji kupoprodajni ili poklon ugovor, odnosno rješenje o nasljeđivanju;
- potvrde o plaćenim režijama i naknadi upravitelju zgrade;
- građevinsku i upotrebnu dozvolu, a kod novogradnje dokumentaciju investitora;
- za pravna lica svjež izvod iz sudskog registra i dokaz o ovlaštenju potpisnika;
- kod hipoteke potvrdu banke o stanju duga i uslovima za brisovnu dozvolu.
Kod kuće i zemljišta provjerite i ono što se iz papira ne vidi odmah: namjenu parcele, međe, pristupni put i priključke. Nesklad između katastra i zemljišne knjige, recimo druga kvadratura ili drugi broj parcele, može zaustaviti uknjižbu, pa ga raščistite prije potpisa, ne poslije.
Tabularna isprava (clausula intabulandi) i veza s plaćanjem
Clausula intabulandi, kod nas zvana i tabularna isprava ili izjava, je izjava prodavca da pristaje da se kupac uknjiži kao vlasnik. Bez nje uknjižbe nema: upis se dozvoljava samo uz saglasnost lica koje je u knjigama upisano kao nosilac prava, što u FBiH izričito traži član 41 Zakona o zemljišnim knjigama, a u RS propisi o katastru nepokretnosti. Izjava najčešće stoji u samom ugovoru; može biti i posebna isprava, ali tada mora biti ovjerena.
Ključni detalj koji stariji obrasci ugovora redovno promaše: izjava mora biti bezuslovna. Formulacija po kojoj prodavac dozvoljava uknjižbu „pod uslovom isplate cijene" zvuči kao zaštita, ali u RS uslovljena ili oročena dozvola daje osnov samo za predbilježbu, privremeni upis koji vrijedi tek kad se ispunjenje uslova dokaže. Sigurnost se zato ne gradi uslovom u izjavi, nego redoslijedom poteza: bezuslovna izjava se predaje ili oslobađa tek kad je cijena dokazano plaćena.
Tri kombinacije se u praksi pokazuju urednim. Prva: dozvola upisa stoji u ugovoru, a isplata ide istovremeno s potpisom i odmah se dokazuje izvodom. Druga: prodavac posebnu bezuslovnu izjavu potpisuje tek po prijemu novca, s tim da ugovor precizira rok i način njene predaje. Treća, najčvršća kad povjerenja nema: notar zadrži izjavu ili otpravak ugovora kod sebe i preda ih kupcu odnosno sudu tek uz dokaz o isplati. U svakom modelu ugovor mora imenovati šta se računa kao dokaz isplate, po pravilu bankovni izvod ili potvrda banke, i rok u kojem se izjava predaje.
Izjava odvojena od ugovora
Ako tabularnu izjavu prodavac izdaje naknadno, bez roka i bez posrednika, poslije isplate ostajete bez poluge: novac je otišao, a uknjižba zavisi od njegove dobre volje. Na takav raspored pristanite samo uz notarski depozit ili isplatu vezanu za predaju izjave.
Identitet, punomoć, suvlasnici i bračni odnosi
Identitet stranaka notar utvrđuje na samom potpisivanju, ali razlike između podataka u knjigama i u ličnim dokumentima, tipično staro prezime ili adresa, rješavajte prije termina, jer zbog njih obrada zna stati. Za promjenu prezimena dovoljan je izvod iz matične knjige vjenčanih.
Ako prodavca zastupa punomoćnik, tražite original ovjerene punomoći koja izričito pokriva prodaju baš te nekretnine i davanje dozvole upisa. Po Zakonu o obligacionim odnosima (član 90) punomoć mora imati formu propisanu za sam posao: tamo gdje ugovor mora biti notarski obrađen, to važi i za punomoć. Provjerite datum, ovjeru i da nije opozvana; kod pravnog lica tražite i svjež izvod iz registra s ovlaštenjem potpisnika.
Kad je suvlasnika više, potpisuju svi ili njihovi punomoćnici i svi daju dozvolu upisa; potpis jednog ne obavezuje ostale. Isto vrijedi za supružnika: nekretnina stečena u braku je bračna stečevina oba supružnika i kad je uknjižen samo jedan, pa ugovor bez saglasnosti drugog znači kupovinu spora. Kod poljoprivrednog zemljišta i posebnih režima provjerite još i postoji li pravo preče kupovine i je li procedura ponude ispoštovana.
Plaćanje: bankovni transfer, escrow ili gotovina
Standard je isplata na račun prodavca, s namjenom uplate koja veže novac za ugovor, na primjer „kupoprodajna cijena po ugovoru OPU broj taj i taj". Izvod i nalog su dokaz koji ne blijedi i ne zavisi od svjedoka. Plaćate li u ratama, svaka rata ide istim kanalom, s rokovima i posljedicama kašnjenja upisanim u ugovor. I redoslijed je dio sigurnosti: puna cijena se ne isplaćuje dok potpis, dozvola upisa i zahtjev za uknjižbu nisu posloženi tako da se mogu izvršiti odmah, isti dan.
Kad stranke jedna drugoj ne vjeruju dovoljno da novac i izjave razmijene istovremeno, zakon nudi notarski depozit. I federalni i republički propisi izričito dozvoljavaju notaru da u vezi s poslom koji obrađuje preuzme novac radi predaje drugoj strani (Zakon o notarima FBiH, čl. 112 do 114; Zakon o notarskoj službi RS, čl. 97 do 99). Novac stoji na posebnom računu, odvojenom od notarove imovine i nedostupnom u izvršenju protiv notara, a isplaćuje se kad se ispuni ono što je u depozitni nalog upisano, recimo predaja tabularne izjave. Ako predaju ne može izvršiti u roku od 15 dana, notar novac vraća ili ga polaže kod suda. Uslugu ne nudi svaki notar za svaki posao, pa depozit i njegovu cijenu dogovorite kad naručujete ugovor, ne na dan potpisa.
Poseban slučaj je kupovina nekretnine pod hipotekom: dio cijene jednak ostatku duga isplaćuje se direktno banci povjeriocu, banka izdaje brisovnu dozvolu, a tek ostatak ide prodavcu. Isplata cijelog iznosa prodavcu, uz obećanje da će on zatvoriti kredit, znači predaju jedine poluge koju kao kupac imate.
| Način plaćanja | Prednost | Rizik | Dokaz o uplati |
|---|---|---|---|
| Bankovni transfer | Trajan trag u platnom prometu; namjena veže uplatu za ugovor | Traži tačan račun i svrhu uplate; bankarske naknade | Nalog, izvod, potvrda banke |
| Notarski depozit |
Šta tražiti u notarskom aktu
Prije potpisa prođite kroz akt tačku po tačku. Ugovor koji štiti kupca sadrži:
- tačne podatke stranaka: ime, JMBG, adresa, a za pravno lice naziv, sjedište i zastupnika;
- potpunu identifikaciju nekretnine: zemljišnoknjižni uložak, katastarska općina, broj parcele, površina, sprat i broj stana, s pripacima kao što su garaža ili ostava;
- cijenu, rokove i račun isplate, s definisanim dokazom uplate;
- popis tereta i tačan mehanizam njihovog brisanja;
- bezuslovnu dozvolu upisa ili precizan postupak njene predaje;
- rok predaje posjeda, posljedice kašnjenja i način rješavanja sporova.
Ne potpisujte nedovršen dokument
Prazne stranice, aneksi koji će se „naknadno dopisati" i usmena obećanja o cijeni, isplati ili dozvoli upisa pravno ne postoje. Vrijedi samo ono što je u ispravi pročitano i potpisano pred notarom.
Kako koordinisati potpis s uplatom
Na dan potpisa sve treba da se desi u ispravnom redoslijedu. Ovako izgleda tok koji ne ostavlja rupe:
- Nekoliko dana ranije: notar šalje nacrt ugovora. Pročitajte ga u miru, provjerite cijenu, opis nekretnine, dozvolu upisa i uslove isplate, i tražite izmjene prije termina.
- Dan prije ili na dan potpisa: povucite svjež zemljišnoknjižni izvadak i uporedite ga s nacrtom; novi teret ili zabilježba su razlog da se potpis odgodi.
- Kod notara: notar utvrđuje identitet, čita ugovor i poučava obje strane; potpisujete tek kad je svaka klauzula jasna.
- Isplata: izvršite je odmah nakon potpisa onako kako ugovor kaže, transferom ili iz depozita, i istog dana obezbijedite dokaz o uplati.
- Tabularna izjava: preuzmite je ili potvrdite da je notar drži u depozitu s jasnim nalogom kome i kada je predaje.
- Zahtjev za uknjižbu: u RS ga notar podnosi odmah po službenoj dužnosti; u FBiH ga predajte sami ili preko notara odnosno advokata, po mogućnosti isti dan, i uzmite potvrdu s brojem predmeta.
- Porez: u FBiH prijavite promet kantonalnoj poreznoj upravi u propisanom roku (u Kantonu Sarajevo 15 dana), u RS prijavite nekretninu u fiskalni registar Poreske uprave u roku od 30 dana.
- Primopredaja: zapisnički preuzmite nekretninu, popišite stanja brojila i ključeve, pa prenesite režije na svoje ime.
Za primopredaju je dovoljan kratak zapisnik: datum, stanje brojila, broj predatih ključeva, zatečeni nedostaci. S tim papirom se poslije ne raspravlja ko je šta ostavio ili potrošio, a prenos režija na novog vlasnika ide bez zastoja.
Postupak upisa vlasništva nakon potpisa
Potpisom i isplatom posao nije završen: vlasnik postajete tek upisom. U Republici Srpskoj je taj korak automatizovan, notar je po članu 59 Zakona o notarskoj službi dužan odmah po zaključenju posla, u ime i o trošku stranke, podnijeti zahtjev za upis. U FBiH zahtjev zemljišnoknjižnom uredu općinskog suda podnosi stranka, dakle najčešće vi, ili notar odnosno advokat po punomoći. U Brčko distriktu zahtjev se podnosi zemljišnoknjižnoj kancelariji Osnovnog suda.
Brzina predaje nije formalnost. Zahtjevi se rješavaju po redoslijedu prijema (prior tempore), pa raniji zahtjev ima prednost pred svim kasnijim upisima na istoj nekretnini. Zato se zahtjev predaje isti dan, s kompletnim prilozima: ugovor odnosno notarski akt, dozvola upisa ako je posebna isprava, dokaz o plaćenoj taksi, po potrebi brisovna dozvola banke. Uzmite potvrdu o prijemu s brojem predmeta i pratite status; postupak negdje traje nekoliko dana, negdje više sedmica.
Kad rješenje stigne, izvadite novi izvadak i provjerite dvije stvari: da ste upisani vi i da su izbrisani tereti čije je brisanje ugovoreno. Ako se tek tada pojavi dug, teret ili problem s papirima kojeg u ugovoru nema, reagujte odmah; koraci su u zasebnom vodiču.
Troškovi i porezi vezani za potpis
Pored cijene, na dan potpisa i neposredno poslije plaćaju se notarska nagrada po važećoj tarifi (zavisi od vrijednosti posla; tarifu objavljuju notarske komore, pa predračun tražite unaprijed), taksa za upis i sitniji troškovi izvadaka i ovjera. Ko šta plaća stvar je dogovora; u praksi notara i upis obično plaća kupac.
Porez je tačka na kojoj se nadležnosti stvarno razlikuju, pa je pregled najlakše dati po entitetima.
| Nadležnost | Porez pri kupovini | Ko i kada prijavljuje |
|---|---|---|
| FBiH | Porez na promet nepokretnosti po kantonalnim zakonima; u Kantonu Sarajevo stopa je 5%, a obveznik kupac, dok je u Tuzlanskom kantonu obveznik prodavac | Obveznik podnosi prijavu kantonalnoj poreznoj upravi; u Kantonu Sarajevo u roku od 15 dana od nastanka obaveze, a obaveza nastaje osam dana od izdavanja otpravka ugovora |
| Republika Srpska | Nema poreza na promet; postoji godišnji porez na nepokretnosti | Novi vlasnik prijavljuje nekretninu u fiskalni registar Poreske uprave RS u roku od 30 dana od sticanja; prije prenosa tražite dokaz da je prodavac izmirio dospjeli porez |
| Brčko distrikt | Porez na promet se ne naplaćuje; postoji godišnji porez na nekretnine | Promjena vlasnika prijavljuje se Direkciji za finansije BD u roku od 30 dana |
Kod novogradnje kupljene od investitora umjesto poreza na promet po pravilu plaćate PDV uračunat u cijenu. Kantonalne stope i oslobađanja se mijenjaju, pa važeći propis provjerite prije potpisa, a ne poslije.
Najčešće greške i crvene zastavice
Većina sporova poslije potpisa svodi se na nekoliko istih propusta:
- Velika isplata prije potpisa, bez traga u platnom prometu i bez zapisnika.
- Ugovor bez bezuslovne dozvole upisa, ili s izjavom koju će prodavac „dati naknadno" bez roka i posrednika.
- Oslanjanje na izvadak star nekoliko sedmica; teret upisan jučer u njemu ne postoji.
- Neprovjerena punomoć ili potpisnik pravnog lica bez ovlaštenja.
- Tereti koji će se „kasnije srediti", bez brisovne dozvole i bez zadržanog dijela cijene.
- Neusklađenost katastra i zemljišne knjige otkrivena tek nakon potpisa.
Brza provjera prije potpisa i isplate
Na kraju, kontrolna lista za sam dan potpisa. Ako ijedna stavka nije čista, potpis i uplata čekaju.
- Svjež izvadak povučen na dan potpisa: prodavac upisan, bez novih tereta.
- Identitet i ovlaštenja provjereni: lični dokumenti, punomoć, izvod iz registra, saglasnost supružnika.
- Cijena, rokovi i račun isplate upisani u ugovor, s definisanim dokazom uplate.
- Dozvola upisa bezuslovna, ili osigurana kroz notarski depozit.
- Plan brisanja tereta dogovoren s bankom, s brisovnom dozvolom kao uslovom isplate.
- Zahtjev za uknjižbu spreman za predaju odmah po potpisu (u RS ga podnosi notar).
- Poreska prijava i primopredaja sa zapisnikom isplanirane u rokovima.
Korisni izvori
- Notarska komora Federacije BiH
Imenik notara u FBiH s kontaktima po kantonima, uz obavještenja komore o propisima i tarifi.
- Notarska komora Republike Srpske
Imenik notara u RS i obavještenja komore o notarskoj službi.
- Federalna uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove
Informacije o katastru i zemljišnoj administraciji u Federaciji BiH.
- e-Grunt portal
Online uvid u zemljišne knjige u FBiH: tu provjeravate vlasnika i terete prije odlaska kod notara.
- Republička uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove RS
Katastar nepokretnosti RS, e-usluge i uvid u podatke o nepokretnostima.
- Zakon o notarskoj službi u Republici Srpskoj