Preuzimanje stana ili kuće: korak‑po‑korak primopredaja, zapisnik, predaja ključeva i prijenos režija

Šta ponijeti i šta zatražiti od prodavca

Na primopredaju se ne ide ni praznih ruku ni s cijelim registratorom. Trebate ono čime dokazujete ko ste i po kojem osnovu preuzimate, i ono čime ćete istog dana početi prepis režija.

• Ličnu kartu ili pasoš. Bez identifikacije ne prolazi ni potpis zapisnika ni kasniji zahtjev na šalteru.
• Primjerak notarski obrađenog kupoprodajnog ugovora, barem prvu i potpisnu stranu, uz dozvolu upisa ako je izdata odvojeno.
• Dokaz o uplati cijene ako ugovor predaju veže za potpunu isplatu, uključujući potvrdu o ranije uplaćenoj kapari.
• Punomoć ako preuzimate umjesto vlasnika, i to onu koja izričito pokriva preuzimanje i potpis zapisnika.
• Prazan obrazac zapisnika u dva primjerka, olovku, telefon pun baterije i baterijsku lampu za ormariće i podrum.

Drugi dio nosi prodavac. Tražite ga unaprijed, u istoj poruci kojom dogovarate termin, da se na licu mjesta ne pravda kako mu je ostalo kod kuće.

• Posljednje račune za struju, vodu, plin ili grijanje, odvoz smeća i zajedničke troškove, uz dokaze o uplati.
• Broj korisničkog računa i broj mjernog mjesta kod svakog snabdjevača. Bez njih zahtjev za prepis stoji na šalteru.
• Ime i kontakt upravnika zgrade te presjek stanja zajedničke rezerve i naknade za upravljanje.
• Garantne listove, račune i uputstva za uređaje koji ostaju u stanu.
• Energetski certifikat, ako je za zgradu izdat.
• Sve ključeve, kartice i daljinske, uključujući one koji su kod rodbine, agencije ili majstora.

Zapisnik o primopredaji i šta u njega ide

Zapisnik nije propisan nijednim zakonom. Ne mora se ovjeravati, ne mora biti na obrascu i ne mora sadržavati pravničke izraze. Vrijedi po sadržaju: po tome što je datiran, potpisan i dovoljno konkretan da se stanje iz tog dana može uporediti s bilo kojim kasnijim.

Zbog pravila o primjedbama koje se moraju izreći odmah zapisnik ima i drugu ulogu. On je jedino mjesto na kojem se vidi šta ste tog dana rekli. Kvar upisan uz rok popravke i ime onoga ko ga snosi ostaje otvoreno pitanje. Isti kvar upisan bez roka izgleda kao stanje koje ste prihvatili.

Tabela ispod je kostur zapisnika. Prva kolona je rubrika, druga je ono što se u nju stvarno upisuje, a treća objašnjava koji kasniji spor ta rubrika zatvara.

Pregled prostorija i dokazi koje pravite usput

Idite od ulaza u jednom smjeru i u svakoj prostoriji gledajte odozgo nadolje: plafon, zidovi, prozori i vrata, instalacije, pod. Redoslijed nije estetika. Bez njega se preskoči kupatilo, a upravo kupatilo pravi najviše kasnijih troškova.

• Ulaz i hodnik: brava, špijunka, zvono i interfon, rasvjeta. Vrata otvorite i zatvorite nekoliko puta.
• Dnevna soba i spavaće sobe: mrlje na plafonu, pukotine u zidovima, prozori koji dihtaju, sve utičnice pod naponom.
• Kuhinja: ventili i cijevi ispod sudopera, tragovi vlage u elementu, odvod, aspirator ako ostaje.
• Kupatilo: napunite umivaonik i kadu s nekoliko centimetara vode pa ispustite, gledajte sifone i brzinu otjecanja, provjerite vodokotlić i bojler.
• Grijanje: pustite kotao ili bojler, provjerite radijatore i termoglave, kod plina pitajte za posljednji servis i atest instalacije.
• Balkon i terasa: podignuta keramika, mrlje uz spoj sa zidom, začepljene odvodne rešetke.
• Podovi i stolarija: napuknuća, škripa, napuhan laminat, brtvila, oštećenja na vratima.

Fotografišite dok obilazite, ne poslije. Svaka prostorija iz dva ugla, pa detalj izbliza, pa isti detalj iz šireg kadra da se vidi gdje se nalazi. Album u kojem su samo oštećenja pokazuje da nešto nije bilo u redu, ali ne pokazuje kako je izgledao ostatak stana.

Fotografiji težinu ne daje aparat nego to što se zna kada je nastala i šta se na njoj vidi. Kratak snimak obilaska, petnaestak sekundi po prostoriji, rješava oboje odjednom. Istog dana pošaljite sve prodavcu i sačuvajte na dva mjesta, jer se telefon zamijeni brže nego što se zatvore sporovi oko stana.

Očitanje brojila je granica odgovornosti

Brojilo dijeli račun na dva dijela: sve prije očitanja je tuđe, sve poslije je vaše. Zato se očitava svako brojilo koje pripada nekretnini, i zato se svako fotografiše.

• Struja: serijski broj s pločice i stanje za svaku tarifu. Na digitalnom brojilu prikaz se prebacuje na oznake obiju tarifa i upisuju se oba stanja, na starijem se stanja smjenjuju sama pa sačekajte pun ciklus.
• Voda: serijski broj i stanje u kubnim metrima, s onoliko decimala koliko brojilo pokazuje. Ako postoji i vanjski vodomjer za dvorište, i on ide u zapisnik.
• Plin: serijski broj i stanje u kubnim metrima, uz fotografiju ventila i plombe.
• Grijanje: kod kalorimetra stanje u GJ ili kWh, kod paušalne naplate podatak o kvadraturi po kojoj se zadužuje.
• Lokacija svakog brojila: ormarić u hodniku, podrum, garaža, fasadni ormarić. Ta bilješka se isplati već na prvom kvaru.

Na fotografiji moraju biti i serijski broj i brojčanik, po mogućnosti u istom kadru. Plombe snimite posebno. Oštećena plomba je razlog da se prije potpisa pozove snabdjevač, a ne stvar koja se rješava kasnije. Fotografija plombe s dana primopredaje je jedini dokaz da je oštećenje zatečeno, a ne nastalo poslije vašeg useljenja.

Ako je brojilo iza zaključanih vrata zajedničke prostorije, tražite pristup od upravnika ili prodavca. Dok pristupa nema, ne potpisujte da su očitanja izvršena. Upišite koje brojilo nije očitano, zašto i kada se strane vraćaju.

Očitanje nije dokaz samo među stranama. Kod struje u Federaciji BiH ono je i osnov razgraničenja prema snabdjevaču: nakon obavještenja o otkazu ugovora operator distributivnog sistema u roku od pet dana kontroliše mjerno mjesto i očitava brojilo, a obračun po tom očitanju dijeli obaveze ranijeg i novog vlasnika. Od tog dana se ranijem vlasniku na tom mjernom mjestu više ne mogu obračunavati obaveze.

Predaja ključeva i trenutak od kojeg je stan vaš

Prodavac je obavezu predaje izvršio kad kupcu stvar uruči ili preda ispravu kojom se ona može preuzeti (član 467 Zakona o obligacionim odnosima). Kod stana to je ključ u ruci. Zato ključevi idu na kraj, poslije potpisa.

• Popišite svaku bravu posebno: ulaz u stan, ulaz u zgradu, poštansko sanduče, podrum, ostava, garaža.
• Uz ključeve idu kartice za rampu i lift, daljinski za garažna vrata i kodovi za interfon. Kodove upišite u zapisnik, a promijenite ih čim uđete.
• Za svaku stavku upisuje se broj komada, jer se spor gotovo uvijek vodi oko jednog primjerka više ili manje.
• Pitajte izričito ko još ima ključ: bivši podstanar, agencija, upravnik, majstor koji je ostao s primjerkom od prošle popravke.
• Zamjenu cilindra na ulaznim vratima planirajte u prva dva dana i sačuvajte račun bravara.

Oprema, garancije, uputstva i energetski certifikat

Ako uz nekretninu ostaju uređaji i namještaj, oni idu u poseban popis. Nema potrebe brojati tanjire, ali svaki komad koji biste kasnije reklamirali mora imati ime, model i opis stanja. Uređaje uključite nakratko: frižider da vidite hladi li, mašinu da uzme i izbaci vodu, šporet da grije.

Garantni listovi i računi prate uređaj, ne prodavca. U zapisnik upišite za koje ste uređaje primili garanciju i uputstvo, a za koje niste. Uređaj koji ne radi upisuje se s dogovorom: prodavac popravlja do datuma, cijena se koriguje za dogovoreni iznos, ili se uređaj preuzima u viđenom stanju i to izričito piše.

Energetski certifikat je zasebna priča. U Federaciji BiH prodavac je dužan kupcu predočiti na uvid certifikat o energijskoj efikasnosti prije prenosa prava vlasništva, a indikator energijske karakteristike mora biti naveden i u oglasu o prodaji (Zakon o energijskoj efikasnosti u FBiH, član 22). Certifikat se izdaje na period do deset godina, pa provjerite i datum izdavanja. Zakon traži uvid, a ne predaju, pa ako želite da papir ostane kod vas, dogovorite to i upišite u zapisnik.

Kod kuće se popis produžava na ono što stan nema: projektnu dokumentaciju i upotrebnu dozvolu, atest plinske instalacije i dimnjaka, dokumentaciju o septičkoj jami ili priključku na kanalizaciju, garancije za kotlovnicu i solarne panele. Ako ste kupovali preko agencije, dio tih papira ona je već prikupljala pa ih dobavlja brže nego vi.

Kada ne potpisivati zapisnik

Potpis nije obaveza tog dana. Ako nešto od navedenog stoji neriješeno, odgoda je jeftinija od objašnjavanja.

• Brojilo nije očitano jer se do njega nije moglo doći. Bez očitanja preuzimate tuđu potrošnju.
• Prodavac nema nijedan račun ni potvrdu o uplati, a tvrdi da je sve izmireno.
• Plomba na brojilu je oštećena ili ožičenje izgleda naknadno dodano.
• Broj ključeva se ne slaže s onim što je ranije rečeno, a broj kopija niko ne zna.
• Svježe prekrečena mrlja na plafonu ili zidu za koju niko nema objašnjenje.
• Prodavac odbija upisati rok za popravku kvara koji je i sam priznao.

Neplaćeni računi prethodnog vlasnika: ko za njih odgovara

Najčešći strah kupca poslije useljenja je koverta s tuđim dugom. Pravilo je jasnije nego što se na šalteru čini: dug za isporučenu struju, vodu, plin ili grijanje je obaveza iz odnosa između snabdjevača i onoga ko je uslugu trošio. Nekretnina ga ne nosi sa sobom.

Da bi tuđi dug postao vaš, morali biste ga preuzeti ugovorom na koji je pristao povjerilac (član 446 Zakona o obligacionim odnosima). Potpis kupoprodajnog ugovora to nije. Nije ni ćutanje na šalteru dok vam neko objašnjava da se prepis brojila radi tek kad se zatečeno stanje izmiri.

Praksa ipak zna ići svojim putem, pa dokaze skupite unaprijed. Prije potpisa zapisnika tražite posljednje račune i potvrde o uplati za svaku uslugu, a od prodavca izjavu u samom zapisniku da su obaveze do dana primopredaje izmirene i da ih preuzima ako ipak stignu. Presjek stanja kod upravnika zgrade traži se posebno, jer se naknada za upravljanje i zajednička rezerva ne vode kod snabdjevača.

Za domaćinstva vrijedi i kratka zastara. Potraživanja za isporučenu električnu i toplotnu energiju, plin, vodu, dimnjačarske usluge i održavanje čistoće za potrebe domaćinstva zastarijevaju za godinu dana (član 378). Stariji dug tako često više nije naplativ ni od onoga ko ga je napravio, a kamoli od vas.

Ako snabdjevač ipak uslovljava prepis izmirenjem tuđeg duga, ne plaćajte na licu mjesta. Tražite pisani obračun razdvojen po periodima i uložite pisani prigovor uz dokaz kada ste nekretninu preuzeli. Redoslijed eskalacije, od snabdjevača preko regulatora do Ombudsmena za zaštitu potrošača, razrađen je u tekstu o prigovoru na račun za struju.

Prenos ugovora na vaše ime, snabdjevač po snabdjevač

Prepis se ne dešava sam. Dok ga ne pokrenete, računi glase na prodavčevo ime, a vi ili plaćate tuđe račune ili ne plaćate ništa pa se kamata gomila na računu koji glasi na drugoga.

Kod struje u Federaciji BiH pravila su najpreciznija. Raniji vlasnik je dužan u roku od 30 dana od promjene vlasništva dostaviti obavještenje o otkazu ugovora o korištenju distributivne mreže i ugovora o snabdijevanju, a novi vlasnik u istom roku podnijeti zahtjev za zaključenje novih ugovora, uz ispravu o promjeni vlasništva. Operator distributivnog sistema zatim kontroliše mjerno mjesto i očitava brojilo, a obračun po tom očitanju razdvaja obaveze dvojice vlasnika.

Rokovi imaju zube na obje strane. Ako novi vlasnik ne zaključi ugovore, isporuka na tom mjernom mjestu se obustavlja. Ako raniji vlasnik ne prijavi otkaz, razgraničenje se traži u kupoprodajnom ugovoru, a ako ni tamo ne piše datum, uzima se posljednje očitanje mjernog uređaja. Kad se ni to ne može utvrditi, granica postaje dan kada ste se vi prijavili. Svaki dan odgode je zato dan tuđe potrošnje na vašem računu.

U Republici Srpskoj i Brčko distriktu postupak vodi nadležni snabdjevač po opštim uslovima svog regulatora, pa tačan obrazac i rok provjerite kod njega. Suština je ista: pisani zahtjev, isprava o vlasništvu, očitanje s dana primopredaje i pisana potvrda da je zahtjev zaprimljen.

Ostale usluge nemaju zajednički obrazac, ali imaju isti kostur. Tabela ispod pokazuje šta se nosi i, jednako važno, šta se traži nazad.

Ako se kvar ili dug pojave poslije useljenja

Dio problema se ne može vidjeti u sat vremena obilaska. Vlaga izbije s prvim hladnim danima, instalacija u zidu popusti, a račun za period prije primopredaje stigne u martu.

Za skrivene nedostatke rok je kratak. Prodavca pisano obavještavate u roku od osam dana od dana kad ste nedostatak otkrili, preporučeno s povratnicom, uz opis onoga što ste našli. Za račun koji stigne na tuđe ime tražite pisani obračun po periodima i pozovite se na datum i očitanje iz zapisnika.

Odatle dalje ide poseban put, s rokovima koji se razlikuju po tome je li riječ o kvaru, teretu na nekretnini ili neplaćenom računu, i sve to je razrađeno u tekstu o koracima nakon što se problem otkrije. Ovdje vrijedi samo jedno pravilo: rokovi teku od dana kad ste saznali, ne od dana kad vama odgovara, pa se svaka sumnja fotografiše i prijavljuje odmah.

Tri situacije iz prakse

Stanje plina ne odgovara posljednjem računu. Stan je bio prazan mjesec dana, a brojilo pokazuje petnaestak kubika više nego što je zadnji račun zadužio. U zapisnik idu serijski broj, tačno očitanje i rečenica da je uočena razlika prema posljednjem računu te da obje strane traže provjeru kod snabdjevača. Poslije primopredaje isti dopis šalju i kupac i prodavac, s fotografijama u prilogu. Najčešće se ispostavi da je posljednji račun bio procijenjen, pa se razlika koriguje na sljedećem.

Sifon umivaonika kaplje, prodavac kaže da to nije ništa. Rečenica u zapisniku rješava spor prije nego što nastane: opis kvara, obaveza prodavca da sifon zamijeni do datuma i alternativa ako ne zamijeni, na primjer umanjenje iznosa za dogovorenu sumu. Obje strane potpišu, kupac istog dana pošalje skenirani zapisnik i podsjetnik na rok. Ako popravke ne bude, pisani trag već postoji.

Nedostaje jedan ključ, broj kopija niko ne zna. Prodavac pominje da je jedan primjerak možda ostao kod bivšeg podstanara. U zapisnik ide broj preuzetih ključeva i napomena o nepoznatim kopijama. Cilindar se mijenja odmah, račun se čuva. Ako kasnije dođe do neovlaštenog ulaska, postoji dokaz da su mjere preduzete.

Prva tri dana poslije preuzimanja

Prva tri dana su najjeftiniji trenutak za sve ono što se kasnije plaća. Svaka stavka se radi jednom i traje kratko.

1. Zamijenite cilindar na ulaznim vratima ili resetujte kodove i kartice.
2. Pošaljite zahtjeve za prenos ugovora za struju, vodu i plin ili grijanje, s očitanjima i fotografijama u prilogu.
3. Prijavite se upravniku zgrade kao novi vlasnik i zatražite upute za plaćanje zajedničke rezerve.
4. Otvorite korisničke naloge na portalima snabdjevača i provjerite zatečena stanja.
5. Ako su dogovoreni popravci, pošaljite pisani podsjetnik s rokom iz zapisnika.

Onda arhivirajte. Potpisan zapisnik, fotografije i snimci, primjerak ugovora, računi i potvrde o uplati, prepiska sa snabdjevačima i garantni listovi idu na dva mjesta: u fasciklu i u oblak. Datoteke imenujte po datumu i vrsti, na primjer 2026-06-12-zapisnik-primopredaje.pdf, jer se za tri godine niko ne sjeća šta je bio IMG_4471.

Kontrolna lista za dan primopredaje

Odštampajte listu ili je držite otvorenu na telefonu i precrtavajte stavke na licu mjesta. Sve što ostane neprecrtano upisuje se u zapisnik kao neprovjereno.

• Zapisnik u dva primjerka i olovka koja piše.
• Lična karta, primjerak ugovora, dokaz o uplati, punomoć ako preuzimate za nekog drugog.
• Telefon s punom baterijom i dovoljno memorije, baterijska lampa.
• Spisak brojila koja treba očitati, s mjestom gdje se svako nalazi.
• Popis ključeva, kartica i daljinskih koje očekujete.
• Fascikla za račune, uplatnice, garancije i uputstva.
• Brojevi korisničkih računa kod snabdjevača, ako ste ih dobili unaprijed.
• Podatak ko preuzima ako vi ne možete doći i po kojem ovlaštenju.

Korisni izvori

Kada u zapisnik ili u zahtjev treba upisati konkretan član ili naći tačan obrazac, izvori ispod su polazna tačka: pravila o predaji i odgovornosti prodavca, uslovi pod kojima se ugovor za struju prepisuje na novog vlasnika i adrese na kojima se ulaže prigovor.