Kupovina nekretnine pod hipotekom: kako zatvoriti rizik prije isplate

Redoslijed koji zatvara rizik: od potvrde banke do brisanja

Cijeli posao staje u šest koraka. Nijedan se ne preskače i nijedan ne mijenja mjesto u redu:

1. Svjež zemljišnoknjižni izvadak: vidi se tačno čija hipoteka stoji na nekretnini i ima li pored nje drugih tereta.
2. Pisana potvrda banke o stanju duga za prijevremenu otplatu, s rokom važenja i računom za uplatu; u praksi je banke zovu i pismo namjere.
3. Ugovor kod notara koji cijenu dijeli na dva toka: iznos duga ide direktno banci, ostatak prodavcu, a uz svaku isplatu piše koji je dokaz pušta.
4. Isplata dijela cijene direktno banci povjeriocu, na račun iz potvrde, s pozivom na broj kredita.
5. Banka izdaje brisovnu dozvolu; s njom se podnose zahtjev za brisanje hipoteke i zahtjev za upis kupca.
6. Ostatak cijene prodavcu tek kad je brisanje osigurano: kad notar drži brisovnu dozvolu i kad su zahtjevi predati, ili tek po rješenju, kako je ugovoreno.

U praksi se ovih šest koraka sažme u jedan dan preko notarskog depozita: novac legne na poseban račun prije potpisa, a notar ga raspoređuje banci i prodavcu kako se uslovi iz ugovora ispunjavaju. Kako se to tehnički izvodi, razrađeno je niže.

Potvrda banke o dugu: šta mora pisati

Prvi dokument koji tražite od prodavca nije ugovor nego potvrda njegove banke. Banke je izdaju pod raznim imenima: potvrda o stanju duga, obračun za prijevremenu otplatu, pismo namjere. Naziv je stvar prakse, sadržaj nije. Upotrebljiva potvrda navodi:

• tačan iznos za potpuno zatvaranje kredita na određeni dan, s glavnicom, kamatom i svim naknadama;
• rok važenja obračuna i šta slijedi ako istekne: novi obračun i kamata obračunata do novog dana uplate;
• račun i poziv na broj na koji se uplata vrši;
• obavezu banke da po prijemu punog iznosa izda brisovnu dozvolu, s rokom izdavanja i naznakom kome je dostavlja, najbolje direktno notaru;
• ko dozvolu potpisuje i u kojoj formi se izdaje.

Pismo namjere pri tome nije isprava kojom se hipoteka briše, nego najava pod uslovima: banka obećava dozvolu kad novac legne. Za zemljišnu knjigu vrijedi tek brisovna dozvola. Zato se isplata prodavcu nikad ne veže za pismo namjere, nego za dozvolu.

U iznos za zatvaranje banka smije uračunati i naknadu za prijevremenu otplatu, jer se prodavčev kredit gasi prije roka. U Federaciji BiH ta naknada ima zakonski plafon iz člana 27 Zakona o zaštiti korisnika finansijskih usluga: najviše 1% prijevremeno vraćenog iznosa, odnosno 0,5% ako je do isteka ugovora ostalo manje od godinu dana. U Republici Srpskoj posebnog zakona nema, pa granicu određuju prodavčev ugovor i cjenovnik banke. Naknada je prodavčev trošak i pokriva se iz njegovog dijela cijene; detaljna pravila i računica su u vodiču za prijevremenu otplatu kredita.

Brisovna dozvola i brisanje: isprava, forma i nadležnosti

Brisovnu dozvolu (zove se i brisovnica ili brisovno očitovanje) izdaje založni povjerilac, dakle banka. To je izjava da je potraživanje namireno i da banka dopušta brisanje hipoteke, s tačnom oznakom nekretnine i upisa na koji se odnosi. Kod zajedničke hipoteke, upisane na više nekretnina za isti kredit, dozvola mora izričito obuhvatiti onu koja se kupuje.

Forma isprave i put zahtjeva razlikuju se po nadležnostima, pa se s notarom usklađuju prije uplate, ne poslije:

Sam upis, i brisanje i uknjižba kupca, provodi se po redoslijedu prijema zahtjeva i traje od nekoliko dana do nekoliko sedmica, zavisno od opterećenja ureda. Uz zahtjev ide taksa; iznosi se razlikuju po nadležnostima, pa ih provjerite pri predaji. Ured pri tome ocjenjuje samo da li je isprava podobna za upis. Ne provjerava je li novac stvarno legao banci niti posreduje između kupca, prodavca i banke; to ostaje na ugovoru i notaru.

Kad rješenje stigne, izvadite novi izvadak i provjerite oboje: hipoteka izbrisana, vi upisani. Poseban slučaj su decenijama stare hipoteke povjerilaca kojih više nema. Njih ne skida nikakva potvrda, nego sudski postupak amortizacije s oglasnim rokom od godinu dana, pa takav upis pomjera cijeli kalendar kupovine.

Ugovor: klauzule koje drže cijeli mehanizam

Sve dosad opisano živi ili pada na tekstu ugovora. Šta se sve dešava na dan potpisa, obrađeno je u vodiču za kupoprodajni ugovor kod notara; ovdje je bitno šta u ugovoru mora stajati kad se iz cijene zatvara hipoteka. Notar pazi na formu isprava i može voditi depozit, ali ne garantuje ni da će banka izdati dozvolu na vrijeme ni da će ured brzo provesti brisanje. Te rizike pokrivaju klauzule.

• podjela cijene: tačan iznos koji ide banci prema potvrdi, tačan iznos koji ide prodavcu, računi i rok za svaku isplatu;
• dokazi koji puštaju svaku isplatu: za banku potvrda o stanju duga, za prodavca prijem brisovne dozvole i predati zahtjevi, ili tek rješenje o brisanju;
• ovlaštenje notaru da iz depozita plati banci iznos iz potvrde i da razliku nastalu zbog kamata do dana uplate namiri iz prodavčevog dijela;
• izjava prodavca da drugih tereta, sporova i skrivenih dugova nema;
• raskid i povrat novca ako brisanje ne bude moguće krivicom prodavca ili banke, s rokovima i ugovornom kaznom.

Automatsko usklađivanje iznosa nije sitnica. Obračun banke važi do određenog dana; pomjeri li se uplata, dug je zbog kamata veći nego u potvrdi. Bez klauzule koja razliku namiruje iz prodavčevog dijela cijene, cijeli mehanizam zna stati na iznosu od nekoliko stotina maraka.

Notarski depozit, direktna uplata ili escrow

Najčvršća izvedba je notarski depozit, izričito uređen u oba entiteta (Zakon o notarima FBiH, čl. 112 do 114; Zakon o notarskoj službi RS, čl. 97 do 99). Kupac cijeli iznos uplati na poseban notarov račun, odvojen od notarove imovine i nedostupan u izvršenju protiv notara. Notar zatim plaća banci po potvrdi, čeka brisovnu dozvolu, podnosi zahtjeve i tek onda pušta ostatak prodavcu. Prodavac zna da je novac stvarno tu, kupac da neće otići prije isprava.

Ide i bez depozita: kupac sam uplati banci, pa prodavcu, s tim da isplatu prodavcu zadrži dok dozvola ne stigne. Jeftinije je, ali koordinaciju i dokazivanje tada nosi sam. Kod urednog duga i banke koja dozvolu izdaje brzo, i to je prihvatljivo; kod svake komplikacije prednost ima depozit. Escrow račun kod poslovne banke ili advokatski depozit postoje kao alternativa, ali nisu jedinstveno uređeni, pa se uslovi oslobađanja novca tada pišu još detaljnije.

Depozit i njegovu cijenu dogovorite s notarom kad naručujete ugovor, jer uslugu ne nudi svaki notar za svaki posao. Na dan potpisa sve već mora biti dogovoreno: depozitni nalog, dokazi za svaku isplatu i kome notar predaje brisovnu dozvolu.

Kupovina na kredit: dvije banke na istoj nekretnini

Najsloženija uobičajena varijanta: kupac uzima stambeni kredit u svojoj banci, a na nekretnini već stoji hipoteka prodavčeve. Tada na istoj nekretnini rade dvije banke i posao se svodi na njihovu koordinaciju. Ovo je opis ustaljene prakse, ne zakonom propisan postupak, pa detalje svaka banka vodi po svojim procedurama.

Tok izgleda ovako. Prodavčeva banka izda potvrdu o stanju duga s rokom važenja. Kupčeva banka odobri kredit, za svoje obezbjeđenje traži upis vlastite hipoteke, pa iz kredita isplati dio cijene direktno prodavčevoj banci, na račun iz potvrde. Prodavčeva banka po prijemu novca izda brisovnu dozvolu, a kroz zahtjeve se provedu brisanje stare hipoteke, uknjižba kupca i upis nove hipoteke, po pravilu istovremeno ili neposredno jedno za drugim.

Kupčeva banka zna tražiti da brisovna dozvola bude deponovana kod notara prije puštanja kredita, ili pismenu potvrdu uslova od prodavčeve banke. To produžava pripremu za koju sedmicu, pa rokove u predugovoru ne vežite za najkraći mogući scenarij. Trošak novog kredita pri tome poredite preko efektivne kamatne stope, ne samo nominalne.

Šta ako prodavac duguje više nego što je cijena

Potvrda banke zna donijeti i neugodno otkriće: dug je veći od dogovorene cijene. Isplata cijele cijene banci tada ne gasi hipoteku, jer banka dozvolu izdaje tek kad je namirena u cijelosti.

Ostaju tri izlaza. Prvi: prodavac razliku doplati iz drugih izvora, prije ili istovremeno s vašom uplatom, a ugovor to vodi kao njegovu obavezu s rokom i dokazom. Drugi: prodavac s bankom pismeno dogovori da uz uplatu kupoprodajne cijene i dodatno obezbjeđenje ili reprogram ostatka duga banka ipak izda dozvolu za tu nekretninu; takav dogovor mora potpisati banka, prodavčevo prepričavanje ne vrijedi ništa. Treći: odustajanje. Ako prodavac razliku nema, a banka ne pristaje ništa potpisati, posao nema sigurnu izvedbu i kapara se ne daje.

Dokumenti koje tražiti prije potpisa

Papirologija je ista kao za svaku kupovinu, s dva dodatka: potvrdom banke i planom za slučaj da rokovi puknu. Prije potpisa na stolu mora biti:

• svjež zemljišnoknjižni ili katastarski izvadak, star najviše nekoliko dana, sa svim teretima i zabilježbama;
• pisana potvrda banke o stanju duga: iznos, kamate i naknade, račun i poziv na broj, rok važenja i uslovi izdavanja brisovne dozvole;
• lični dokumenti i ovlaštenja: punomoći gdje neko potpisuje u tuđe ime, saglasnost supružnika kad je nekretnina bračna stečevina, rješenje o nasljeđivanju kad se prodaje naslijeđeno;
• potvrde o komunalnim obavezama i podaci o eventualnom ugovoru o zakupu;
• plan za istek roka potvrde: ko snosi trošak novog obračuna i iz čega se namiruje razlika zbog kamata.

Šta kupac nikad ne radi

Gotovo sve prevare i skupe greške u ovim kupovinama imaju isti oblik: novac je otišao prije isprave. Dva poteza zato ne dolaze u obzir ni uz najuvjerljivije objašnjenje.

Uz to, zastanite i tražite provjeru čim se pojavi bilo šta od sljedećeg:

• prodavac izbjegava da banka izda pisanu potvrdu ili umjesto nje nudi svoje ispise i tvrdnje;
• traži se gotovina, hitnost ili uplata na račun kojeg nema u potvrdi banke;
• dokumenti su nekonzistentni: iznosi se razlikuju, potpisnici su nejasni, ovjera nema;
• u kratkom roku iskaču nove zabilježbe ili novi povjerioci;
• uslovi se mijenjaju u zadnji čas, poslije već dogovorenog nacrta ugovora.

Ako ste već platili, a brisanje je stalo ili su se pojavili novi upisi, ne čekajte da se stvar riješi sama: pauzirajte preostale isplate, potražite pravnog savjetnika i prođite hitne korake kad nakon kupovine otkrijete dug ili teret.

Primjer s brojkama iz prakse

Cijena je 180.000 KM, dug prodavca po potvrdi banke 45.000 KM. Ugovor kaže: cijeli iznos ide u notarski depozit; notar iz depozita plaća banci 45.000 KM na račun iz potvrde; ako je dug na dan uplate zbog kamata veći, razlika se skida s prodavčevih 135.000 KM; ostatak prodavcu notar pušta kad primi brisovnu dozvolu i preda prijedlog za brisanje i zahtjev za uknjižbu kupca.

Poslije potpisa novac stoji na posebnom računu. Banka po uplati izda dozvolu, za nekoliko dana ili sedmica, zavisno od banke. Notar preda zahtjeve i pusti prodavcu njegov dio, a kupac na kraju iz novog izvatka potvrdi da je hipoteka izbrisana i da je upisan kao vlasnik. Nijedan korak ne zavisi od dobre volje: svaki je vezan za dokument.

Kada angažovati advokata

Standardni slučaj, jedna hipoteka i banka koja sarađuje, zatvara se s notarom. Advokat se isplati čim posao odstupi od standardnog:

• na nekretnini je više hipoteka ili zabilježbe sporova i izvršenja, pa se sa svim povjeriocima pregovara o redoslijedu namirenja;
• banka odbija izdati jasnu potvrdu ili mijenja uslove;
• dug je blizu cijene ili je premašuje;
• treba sastaviti depozitni nalog i klauzule za nestandardan tok isplata.

Za brzu orijentaciju, tri najčešće situacije i kako se svaka zatvara:

Korisni izvori