Depozit za stan - kada se vraća, šta pokriva i kako izbjeći svađu na kraju najma

Zakon depozit ne uređuje, ugovor ga uređuje

U BiH ne postoji zakon o najmu stanova, ni na državnom ni na entitetskom nivou. Privatni najam je zato obični ugovor o zakupu, a na njega se primjenjuje glava o zakupu u Zakonu o obligacionim odnosima, članovi 567 do 599.

Riječ depozit se u tih tridesetak članova ne pojavljuje nijednom: zakon ne kaže koliki smije biti, šta smije pokriti ni u kojem roku se vraća. Postoji zato što član 10 ZOO dopušta stranama da svoj odnos urede kako hoće, dok god ne idu protiv prinudnih propisa.

Odatle slijedi pravilo po kojem se rješava svaki spor o depozitu. Ugovor je prvi izvor: ono što u njemu piše, to i vrijedi. Ono što ugovor prećuti popunjavaju opšta pravila ZOO, prije svega član 585 o vraćanju zakupljene stvari i član 581 o odgovornosti zakupca za štetu.

Za depozit vrijede ista pravila u cijeloj BiH, a razlikuju se samo rokovi zastare. Ni kantonalni zakoni o najmu stana tu ništa ne mijenjaju: oni se odnose na stanove sa stanarskim pravom i na neotkupljene stanove u državnom vlasništvu, a ne na tržišni najam.

Depozit i kapara su dvije različite stvari, iako se u razgovoru i u loše pisanim ugovorima miješaju. Kapara je uređena članovima 79 do 81 ZOO. Daje se u trenutku zaključenja ugovora, kao znak da je ugovor zaključen, i nosi svoj zakonski režim: ako ugovor propadne krivicom strane koja ju je primila, druga strana može tražiti dvostruki iznos. Depozit ništa od toga nema. On ne dokazuje da je ugovor zaključen, nego obezbjeđuje obaveze dok najam traje i vraća se kada najam prestane.

Kada u ugovoru o depozitu ne piše ništa osim iznosa, novac je i dalje dat za određenu svrhu. Prestankom najma ta svrha se iscrpi. Ako stanodavac tada nema potraživanje koje može dokazati, osnov da zadrži novac je otpao.

Šta depozit može pokriti

Depozit pokriva ono što se može pokazati kao dug ili kao šteta. Tvrdnja da stan nije onakav kakav je bio nije obračun. Obračun je popis stavki, iznos uz svaku i dokaz koji tu stavku drži.

Gornju granicu zakon ne postavlja. U praksi je depozit jedna kirija, kod namještenih i skupljih stanova dvije. Veći iznos nije zabranjen, ali traži rečenicu u ugovoru o tome šta ga opravdava i pod kojim uslovima se vraća.

Uobičajeno habanje ne ide iz depozita

Granicu postavlja član 585 ZOO. Po stavu 1 podstanar mora čuvati stan i po prestanku najma ga vratiti neoštećenog. Po stavu 3 ne odgovara za istrošenost koja nastaje redovnom upotrebom ni za oštećenja koja potiču od dotrajalosti.

Prevedeno na stan: starost i upotreba idu na račun vlasnika, nepažnja na račun podstanara. Izblijedjeli zid poslije tri godine stanovanja, izlizan lak na parketu u prolazu i bojler koji je otkazao od godina spadaju u prvo. Polomljena vrata, izgorjela radna ploča i uništen kauč spadaju u drugo.

Popravke tokom najma imaju svoje pravilo. Član 570 stav 1 obavezuje stanodavca da stan održava u ispravnom stanju, a stav 3 na podstanara prebacuje samo sitne popravke izazvane redovnom upotrebom i troškove same upotrebe. Popravka koja po tom pravilu nije bila podstanareva obaveza ne postaje njegova time što se naplaćuje iz depozita. Detaljnija podjela je u tekstu o tome ko plaća kvar u iznajmljenom stanu.

U suprotnom smjeru ide stav 4 istog člana. Ako je podstanar tokom najma nešto mijenjao, stan vraća u stanje u kojem ga je primio. Zid prefarban u tamnu boju, izbušene rupe za nosač televizora i skinuta vrata iz ostave zato jesu trošak, iako ništa nije pokvareno.

Stav 5 rješava ono što je podstanar sam ugradio. Klimu, police ili bojler koje je kupio može odnijeti ako se skidaju bez oštećenja stana. Stanodavac ih smije zadržati, ali tada mora platiti njihovu vrijednost u trenutku vraćanja.

• krečenje cijelog stana kada na zidovima nema ničega osim tragova stanovanja
• zamjena uređaja koji je prestao raditi od starosti
• popravka koja nema veze s ponašanjem podstanara
• kazna zato što podstanar izlazi nakon urednog otkaznog roka
• dug za režije bez računa i bez naznačenog perioda

Krečenje je jedini čest izuzetak od te liste. Ako je stan predat svježe okrečen i ugovor traži da se takav i vrati, trošak je opravdan, ali samo ako je ta obaveza bila upisana prije useljenja.

Kako dokazati uplatu depozita

Najjači dokaz je bankovna uplata s opisom iz kojeg se vidi šta je plaćeno: depozit za stan na tačnoj adresi, ime podstanara i mjesec useljenja. Uplata bez opisa vrijedi znatno manje, jer se kasnije lako predstavi kao kirija.

Gotovina bez potvrde je najgori i ujedno najčešći scenarij. Ako se plaća na ruke, potvrda se piše na licu mjesta, u dva primjerka.

1. datum i mjesto plaćanja
2. ime i prezime onoga ko daje i onoga ko prima novac
3. tačan iznos u KM
4. adresu stana na koji se depozit odnosi
5. rečenicu da je novac primljen kao depozit, a ne kao kirija ili akontacija
6. uslove povrata ili pozivanje na član ugovora koji ih uređuje
7. potpis osobe koja je novac primila

Kada potvrde nema, dokazuje se posredno: porukama u kojima se depozit spominje, izvodom s računa, iskazom osobe koja je bila prisutna. To prolazi pred sudom, ali sporije i uz manje izvjestan ishod nego jedna potpisana rečenica.

Primopredaja odlučuje o dokazima

Obračun depozita je poređenje dva stanja: onog na dan useljenja i onog na dan izlaska. Ako prvo nije zabilježeno, poređenja nema, pa nema ni osnova da se bilo šta odbije. Zato primopredajni zapisnik u praksi odlučuje više nego bilo koja klauzula o depozitu.

Pri izlasku se prolazi isti spisak kao pri useljenju, od zidova i podova do brojila i ključeva. Sporne stavke se upisuju odmah, uz naznaku slaže li se druga strana i kako će se trošak utvrditi.

Kada zajedničkog pregleda nema, cijeli slučaj nose fotografije i prepiska. Podstanar tada snimi sve prostorije, brojila i ključeve prije predaje ključeva, pošalje snimke stanodavcu istog dana i porukom zabilježi gdje su i kome ključevi ostavljeni. Uz to idu dokazi da su računi plaćeni do dana izlaska i zahtjev za termin naknadnog pregleda ili za obračun depozita.

Ta prepiska kasnije služi kao zamjena za zapisnik, koliko god slabija bila.

Kako podstanar priprema povrat depozita prije izlaska

Depozitom se ne počinje baviti na dan izlaska. Sedam do deset dana ranije podstanar stigne proći stan, popraviti sitnice koje po članu 570 stav 3 ionako idu na njegov račun, prikupiti potvrde o plaćenim računima i predložiti termin primopredaje.

1. provjeriti šta ugovor kaže o otkaznom roku i o depozitu
2. platiti dospjele kirije i režije ili pripremiti dokaze da su plaćene
3. fotografisati stan prije pakovanja i ponovo kada je prazan
4. prijaviti kvarove koji su ostali, umjesto da se sakriju do primopredaje
5. očistiti stan do nivoa koji odgovara redovnoj upotrebi
6. tražiti pisani obračun čim stanodavac spomene prvu zamjerku

Kako stanodavac provjerava depozit prije povrata

Stanodavcu odgađanje šteti jednako. Što duže čeka s pregledom, to mu je teže dokazati kada je oštećenje nastalo, a primjedbe koje nisu upisane u zapisnik ni fotografisane, nego se pojave dvije sedmice kasnije, u sporu vrijede malo.

Kada se čeka završni račun za režije, zadržava se samo iznos koji taj račun može dosegnuti. Zadržavanje cijelog depozita zbog računa koji će biti višestruko manji nema uporište ni u ugovoru ni u zakonu.

Rok za povrat depozita

Rok za povrat depozita nije propisan nijednim zakonom u BiH. Kada ga ugovor ne odredi, vrijedi opšte pravilo iz člana 314 ZOO: ako rok nije određen, povjerilac može zahtijevati ispunjenje odmah. Depozit dakle ne dospijeva za mjesec dana i ne čeka kraj godine, nego onog trenutka kada najam prestane, a nema dokazanog potraživanja koje bi ga trošilo.

Sam prestanak najma ipak ne stavlja stanodavca u docnju. U nju po članu 324 stav 2 dolazi tek kada ga podstanar pozove da vrati novac, usmeno ili pismeno. Od tog dana teče i zatezna kamata iz člana 277, po stopi propisanoj posebnim zakonom. Pisani zahtjev s datumom zato nije formalnost: od njega se računa docnja, a s njom i kamata.

Sve ovo postaje nepotrebno ako ugovor navede rok. Uobičajena rješenja su povrat pri predaji ključeva kada je sve zatvoreno, ili povrat u kratkom roku nakon što stignu završni računi.

Završni obračun mora biti pisan

Zadržavanje dijela depozita je jednostrani potez i mora izdržati provjeru. Rečenica da je stan oštećen nije obračun. Obračun povezuje svaku stavku s iznosom i s dokazom.

1. navesti iznos primljenog depozita
2. navesti dospjele i neplaćene kirije ako ih ima
3. navesti neplaćene režije po računima i po periodu
4. navesti svaku štetu odvojeno, uz fotografije i dokaz početnog stanja
5. navesti račun ili procjenu popravke za svaki trošak koji se odbija
6. navesti iznos koji se vraća i datum povrata
7. navesti stavke oko kojih se stranke ne slažu

Bez ove razrade podstanar ne zna plaća li stvarnu štetu, stari kvar koji je zatekao u stanu ili procjenu izvučenu napamet, pa zbirni iznos ni ne mora prihvatiti. Nesporni dio se pritom vraća i onda kada se oko jedne stavke ne slažete: zadržavanje cijelog depozita zbog manjeg spornog iznosa najbrže pretvara neslaganje u tužbu.

Djelimična šteta i djelimičan povrat

Polomljena roletna jeste stvarna šteta, ali se rješava računom, a ne cijelim depozitom: utvrdi se trošak popravke, odbije se taj iznos, ostatak se vraća.

Djelimičan obračun ujedno sužava spor. Podstanar osporava jednu stavku umjesto cijelog iznosa, a stanodavac brani jedan račun umjesto cijelog stava.

Kada se depozit može koristiti za zadnju kiriju

Podstanari često računaju da zadnji mjesec pokriva depozit. Stanodavci to odbijaju jer time ostaju bez pokrića za režije i štetu koje se tek utvrđuju. Pravno gledano, bez dogovora su u pravu stanodavci.

Podstanar koji jednostavno prestane plaćati kiriju jer je dao depozit vrši prebijanje. ZOO ga dopušta, ali pod uslovima iz člana 336: oba potraživanja moraju biti novčana i oba dospjela. Član 337 dodaje da prebijanje ne nastaje samo od sebe, nego jedna strana mora drugoj izjaviti da ga vrši.

Tu se račun ne slaže. Kirija za zadnji mjesec dospijeva dok najam još traje, a potraživanje povrata depozita dospijeva tek kada najam prestane i kada se zna ima li šta da se odbije. U trenutku kada podstanar ne uplati kiriju, njegovo potraživanje još nije dospjelo, pa uslov iz člana 336 nije ispunjen.

Kirija zato ostaje neplaćena i to je dug. Stanodavac po članu 584 može pozvati na plaćanje, a ako novac ne stigne ni u roku od 15 dana, otkazati ugovor.

Dogovor sve to rješava. Ako se strane pisano usaglase da depozit pokrije zadnju kiriju, upišite koji je mjesec pokriven, šta ostaje kao pokriće za režije, šta se dešava ako se pojavi šteta i pravi li se ipak završni obračun.

Poruka za povrat depozita treba sadržavati dokaze

Zahtjev za povrat je ujedno i poziv iz člana 324 stav 2, pa ga pišite tako da se kasnije može priložiti sudu. To znači miran ton i samo one tvrdnje koje možete potkrijepiti papirom.

U zahtjev idu adresa stana, period najma i datum izlaska, podatak da je završna primopredaja obavljena i da su ključevi predati, te kada je i u kojem iznosu depozit plaćen. Na kraju se traži jedno od dvoga: uplata na račun u ostavljenom roku ili pisani obračun stavki koje se zadržavaju, s kopijama računa i fotografija na koje se stanodavac poziva.

• kopija potvrde o plaćenom depozitu
• fotografije stana pri izlasku
• završni zapisnik ili poruka o predaji ključeva
• potvrde o plaćenim režijama
• broj računa za povrat ili dogovor o gotovinskom povratu uz potvrdu

Ostavite konkretan rok. Petnaest dana je razumna mjera, ista koju ZOO u članu 584 daje stanodavcu kada poziva podstanara na plaćanje kirije. Pošaljite poruku načinom koji ostavlja dokaz o slanju.

Šta ako depozit nije vraćen

Ako ni poslije pisanog zahtjeva nema ni odgovora ni novca, ostaje sud. Tužba se u pravilu podnosi prema prebivalištu tuženog: u Federaciji općinskom sudu, u Republici Srpskoj i Brčko distriktu osnovnom sudu.

Potraživanje do 5.000 KM vodi se kao spor male vrijednosti, gdje god da se tuži. Postupak je kraći, ali je i žalba uža: presuda se pobija samo zbog povrede pravila postupka i pogrešne primjene materijalnog prava, ne i zbog pogrešno utvrđenog činjeničnog stanja. Dokazi zato moraju biti kompletni već na prvom ročištu.

Sudska taksa se plaća prema vrijednosti spora, po entitetskom odnosno kantonalnom zakonu o sudskim taksama. Kod depozita od nekoliko stotina maraka trošak postupka zna se približiti iznosu koji se traži, pa razgovor s advokatom prije podnošenja tužbe često uštedi više nego što košta.

Opšti rok zastare iz člana 371 ZOO je pet godina u Federaciji BiH i deset godina u Republici Srpskoj, a počinje teći od dana kada ste povrat mogli tražiti, dakle od prestanka najma. U Brčko distriktu taj rok provjerite prije nego što na njega računate.

Na taj rok se ipak ne oslanjajte. Sud se na zastaru ne obazire sam, nego samo ako se dužnik na nju pozove (član 360 stav 3), ali dokazi u međuvremenu propadaju: fotografije se izgube, svjedoci zaborave, brojila se promijene. Depozit se traži u sedmicama, ne u godinama.

Kada komunikacija stane i spor pređe u pravni postupak, vrijede samo stvari koje su zapisane. Uz priloge koji su išli sa zahtjevom za povrat, sudu treba i ugovor ili poruke koje dokazuju dogovor o depozitu, zapisnik s useljenja radi poređenja početnog i završnog stanja, te sam zahtjev za povrat i odgovor stanodavca ako ga je bilo.

Dodatni troškovi nakon povrata depozita

Ponekad je depozit vraćen, a onda stigne račun ili se pojavi kvar koji ranije nije primijećen. Takav zahtjev nije automatski neosnovan, ali mora reći koji period pokriva, čime se dokazuje i zašto trošak nije bio poznat na primopredaji. Kada je depozit vraćen bez ijedne napomene da nešto ostaje otvoreno, brani se teško.

Zato pri povratu upišite je li obračun konačan ili se čeka konkretan račun, na primjer završni račun za grijanje. Vremena stanodavac ima: šteta iz povrede ugovorne obaveze zastarijeva u roku koji vrijedi za samu obavezu (član 376 stav 3 ZOO), dakle za pet godina u Federaciji i deset u Republici Srpskoj.

Depozit kod više podstanara

Kada stan dijeli više ljudi, depozit se najčešće uplati s jednog računa, a izlazi se u različito vrijeme. Odatle nastaje najviše nesporazuma.

Ako su svi potpisali ugovor, a solidarna odgovornost nije izričito ugovorena, obaveza se po članu 412 stav 2 ZOO dijeli na jednake dijelove i svako odgovara za svoj dio. Solidarnost se pretpostavlja samo kod ugovora u privredi (član 413), a najam stana to nije. Stanodavac koji hoće da svakog cimera može teretiti za cijeli iznos mora to upisati u ugovor.

Kada jedan cimer izlazi ranije, njegov dio se ne rješava mimo stanodavca sve dok stanodavac drži cijeli depozit. Zamjena se upisuje aneksom ili se dio depozita razriješi pisanim dogovorom među podstanarima, uz potvrdu ko je kome vratio koji dio.

Stanodavac uz to mora znati kome vraća: osobi koja je uplatila, svim potpisnicima u dijelovima ili novom podstanaru koji ulazi umjesto starog.

Depozit i kućni ljubimac

Ako je kućni ljubimac dozvoljen, u ugovoru treba stajati mijenja li to iznos depozita i šta taj dodatak pokriva. Sam boravak životinje nije osnov za zadržavanje novca; osnov je konkretna šteta: izgrebana vrata, uništen pod, miris koji redovno čišćenje nije uklonilo. Za nju podstanar odgovara po članu 581 stav 3 ZOO, jednako kao za štetu koju u stanu napravi gost ili dijete.

Dlaka na tepihu i tragovi kandži na parketu koji je i inače istrošen ostaju u zoni redovne upotrebe. Ko izlazi s ljubimcem najsigurnije prolazi ako stan da na dubinsko čišćenje i sačuva račun.

Izvori za provjeru

Kada u dogovoru ili u pisanom zahtjevu treba citirati konkretan član, tekstovi ispod su izvor: pravila o zakupu i vraćanju stana u ZOO i odredbe o sporovima male vrijednosti u zakonima o parničnom postupku.