Kvarovi u iznajmljenom stanu - ko plaća popravku, stanodavac ili podstanar

Kako podjela izgleda na konkretnim kvarovima

Sporne su uglavnom četiri stavke: servis bojlera i klime, krečenje pri izlasku, zamjena dijelova koji se troše godinama poput anode ili tuš-crijeva, i kontrola dimnjaka. Zakon ih ne imenuje, pa ih ugovor treba popisati, s iznosom ispod kojeg popravku plaća podstanar bez pitanja.

Prijava kvara je zakonska obaveza

Prijava kvara nije ljubaznost prema stanodavcu nego zakonska obaveza. Član 570 stav 4 traži da zakupac obavijesti zakupodavca o potrebi opravke, a član 577 stav 1 da to bude bez nepotrebnog odlaganja, za svaki nedostatak koji se pokaže u toku zakupa. Stav 2 istog člana dodaje i obavezu prijave svake nepredviđene opasnosti koja prijeti stanu.

Član 577 stav 3 propisuje i cijenu šutnje. Podstanar koji ne obavijesti stanodavca o kvaru ili opasnosti za koje ovaj nije znao gubi pravo na naknadu štete koju zbog toga pretrpi, a dužan je naknaditi štetu koju je zbog toga pretrpio stanodavac. Kod skrivenog curenja vode to zna biti razlika između zamjene jedne cijevi i sanacije pola stana.

1. datum i vrijeme kada je kvar primijećen
2. šta tačno ne radi i gdje se u stanu nalazi
3. fotografija ili kratak snimak, jer se opis riječima kasnije tumači na dvije strane
4. postoji li rizik od veće štete ako se čeka
5. prijedlog: šalje li stanodavac svog majstora ili odobrava da ga podstanar pozove
6. napomena ako je kvar već bio upisan u zapisnik pri useljenju

Ko zove majstora i ko ga na kraju plaća

Zakon ne daje podstanaru pravo da sam naruči popravku i račun prebaci na stanodavca. Daje mu nešto uže. Član 570 stav 2 obavezuje zakupodavca da zakupcu naknadi troškove koje je ovaj učinio za održavanje stvari, a koje bi zakupodavac sam bio dužan učiniti.

Ako je kvar u kategoriji održavanja i popravka je stvarno bila potrebna, trošak se traži nazad. Ako je bila riječ o sitnoj opravci iz redovne upotrebe, ili je cijena bila veća nego što je posao tražio, zahtjev pada, a dokazuje ga onaj ko novac traži. Zato se prvo traži odobrenje, pa onda zove majstor.

Kad stanodavac odugovlači, član 578 stav 2 daje uredan put: zahtijevati otklanjanje nedostatka u primjerenom roku. Izuzetak je hitna situacija u kojoj čekanje povećava štetu, ali i tada se stanodavac obavještava odmah, a stanje se fotografiše prije nego majstor počne raditi.

Hitan kvar: prvo šteta, pa račun

Curenje pod pritiskom, miris plina, dim, varničenje utičnice i ulazna vrata koja se ne mogu zaključati ne trpe raspravu o računu. Član 577 stav 2 obavezuje podstanara da stanodavca obavijesti o svakoj nepredviđenoj opasnosti koja prijeti stanu, upravo zato da bi ovaj mogao preduzeti potrebne mjere.

1. zatvoriti vodu ili isključiti osigurač, ako se to može bez rizika za osobu
2. napustiti prostor i pozvati nadležnu službu kod mirisa plina ili dima
3. obavijestiti stanodavca odmah, i pozivom i porukom
4. fotografisati zatečeno stanje prije intervencije, ako to nije opasno
5. pozvati majstora, upravitelja zgrade ili hitnu službu ako odlaganje povećava štetu
6. sačuvati račun s opisom rada i poslati stanodavcu kratak izvještaj šta je urađeno i zašto se nije moglo čekati

Ako se popravka odgađa sedmicama

Podsjetnik bez roka lako se ignoriše. Član 578 stav 2 daje podstanaru pravo da zahtijeva otklanjanje nedostatka u primjerenom roku, pa poruka treba imati taj rok napisan brojem dana i vezan za konkretan kvar, a ne opštu molbu da se nešto uradi.

Šta je primjeren rok, zakon ne kaže. Mjeri se prema kvaru: curenje se rješava u danu ili dva, zamjena dotrajalog bojlera u nekoliko dana, sanacija vlage ili zamjena stolarije traje duže i to se u poruci može priznati.

Ako rok prođe bez popravke, član 578 stav 3 otvara dva puta: raskid ugovora ili sniženje zakupnine. Pravo na naknadu štete zakupac ima u svakom slučaju, po stavu 4. Prije nego se krene bilo kojim putem, korisno je uzeti savjet advokata, jer se oba koraka kasnije brane dokazima o prijavi, ostavljenom roku i stanju stana.

Kada kvar smanjuje upotrebu stana

Neki kvarovi ne koštaju mnogo, ali oduzimaju dio stana. Kupatilo se ne može koristiti, grijanje ne radi usred zime, jedna soba je vlažna i zatvorena. Tada se ne postavlja samo pitanje ko plaća majstora, nego i da li se dotle plaća puna kirija.

Član 571 stav 2 daje zakupcu pravo na sniženje zakupnine srazmjerno ograničenju upotrebe stvari dok traju potrebne opravke, a stav 1 i raskid ugovora ako opravke ometaju upotrebu u znatnoj mjeri i za duže vrijeme. Kad je uzrok nedostatak sam po sebi, a ne opravka, isto daju članovi 578 i 579, koji nedostatak nastao u toku zakupa tretiraju jednako kao onaj zatečen pri predaji.

Sniženje je pravo, ali se ne uzima samovoljno. Podstanar koji jednostrano umanji uplatu bez pisanog osnova rizikuje da to bude shvaćeno kao neplaćena kirija, a član 584 daje stanodavcu otkaz ako dug ne bude izmiren ni u roku od 15 dana od poziva na plaćanje. Sigurniji redoslijed je pisani zahtjev s računicom, pa dogovor o privremenom umanjenju kirije koji je vremenski ograničen i potpisan.

Odbijanje popravke od kirije

Ako je podstanar platio popravku koju je stanodavac bio dužan platiti, ima potraživanje po članu 570 stav 2. To potraživanje se može prebiti s kirijom, ali ne samo od sebe.

Član 336 traži da oba potraživanja glase na novac i da su oba dospjela. Član 337 dodaje da prebijanje ne nastaje čim se steknu uslovi, nego je potrebno da jedna strana izjavi drugoj da vrši prebijanje. Bez te izjave i bez računa koji pokazuje šta je plaćeno, stanodavac vidi samo manju uplatu kirije i računa dug.

Uz umanjenu kiriju zato ide kratak obračun: prijava kvara s datumom, odobrenje ili dokaz hitnosti, račun majstora i jedna rečenica da se taj iznos prebija s kirijom za određeni mjesec.

Kada se spori uzrok kvara

Podstanar tvrdi dotrajalost, stanodavac tvrdi nepažnju. Granicu povlače dva člana. Član 585 stav 3: zakupac ne odgovara za istrošenost stvari koja nastaje njenom redovnom upotrebom, ni za oštećenja koja potiču od njene dotrajalosti. Član 581 stav 3: odgovara za štetu nastalu upotrebom stvari protivno ugovoru ili njenoj namjeni.

Teret dokazivanja se dijeli. Stanodavac mora pokazati da šteta postoji i da je nastala na stvari koju je predao ispravnu. Kada to pokaže, član 154 stav 1 radi protiv podstanara, jer ko drugome prouzrokuje štetu dužan je naknaditi je ukoliko ne dokaže da je nastala bez njegove krivice. Zbog toga zapisnik s useljenja i nalaz majstora u ovakvom sporu nose najveći teret.

Nalaz vrijedi onoliko koliko je konkretan: šta je zatečeno, šta je zamijenjeno, je li dio bio dotrajao i je li kvar mogao nastati načinom korištenja. Usmena ocjena majstora da je kriv podstanar ne nosi teret ni u obračunu depozita ni u zahtjevu za naknadu štete.

Zatečeno stanje: inventar i kvarovi prije useljenja

Namješten stan se predaje s tuđim uređajima, pa zapisnik o primopredaji treba popisati frižider, šporet, veš-mašinu, klimu, bojler i televizor, sa stanjem svakog od njih i fotografijom natpisne pločice gdje je dostupna.

Upisivanje zatečenog kvara ima dvije strane. Zapisnik štiti podstanara od toga da mu se oštećenje kasnije pripiše. Ali član 574 stav 1 kaže da zakupodavac ne odgovara za nedostatke koji su zakupcu u času zaključenja ugovora bili poznati ili mu nisu mogli ostati nepoznati. Ako u zapisnik uđe da bojler slabo grije, a ne uđe rok za popravku, podstanar je to stanje prihvatio.

Zato uz svaki zatečeni kvar ide jedna rečenica više: ko ga otklanja i do kojeg datuma. Ako se ne otklanja, upisuje se da se stan uzima u tom stanju i šta to znači za kiriju.

Prešućen kvar ide na drugu stranu. Član 574 stav 2 propisuje da zakupodavac ipak odgovara za nedostatak koji je zakupcu ostao nepoznat ako je za njega znao i namjerno propustio da ga saopšti.

Vlaga, buđ i curenje

Vlaga je spor u kojem obje strane obično imaju dio prava. Uzrok može biti prokišnjavanje, curenje u zidu ili hladan zid bez izolacije, ali i sušenje veša u zatvorenoj prostoriji bez provjetravanja.

Ako je uzrok građevinski ili u instalacijama, riječ je o nedostatku stana i primjenjuje se član 573: zakupodavac odgovara za sve nedostatke koji smetaju ugovorenoj ili redovnoj upotrebi, bez obzira na to je li za njih znao, osim onih manjeg značaja. Ako je uzrok način korištenja, odgovornost se pomjera na podstanara po članu 581.

Fotografije kroz nekoliko sedmica s vidljivim datumom, mjerenje vlage i nalaz majstora pokazuju širi li se mrlja i odakle dolazi. Krečenje preko buđi bez otklanjanja uzroka vraća isti problem u sljedećoj sezoni, a s njim i istu svađu.

Kada se kvar ponavlja

Ponavljanje kvara znači da se rješavala posljedica. Odvod koji se začepljuje svakog mjeseca, bojler koji se gasi, vlaga koja se vraća poslije krečenja: to više nije sitna opravka nego nedostatak stana, a nedostatak nastao u toku zakupa član 579 tretira isto kao onaj zatečen pri predaji.

Šteta koju napravi gost, dijete ili kućni ljubimac

Za štetu koju u stanu napravi neko drugi odgovara podstanar. Član 581 stav 3: zakupac odgovara za štetu nastalu upotrebom stvari protivno ugovoru ili njenoj namjeni bez obzira na to je li stvar upotrebljavao on, lice koje radi po njegovom nalogu, podzakupac ili bilo ko drugi kome je omogućio da je upotrebljava. Gost, član porodice i pas ulaze u tu rečenicu.

To ne znači da se svaka ogrebotina naplaćuje, jer član 585 stav 3 i dalje isključuje odgovornost za istrošenost od redovne upotrebe. Razbijen prozor, izgrizena vrata i uništen kauč nisu istrošenost.

Ako su ljubimci dozvoljeni, ugovor treba reći pokriva li depozit dodatno čišćenje i oštećenja podova ili namještaja. Ako nisu dozvoljeni, a drže se, riječ je o povredi ugovora, a član 582 daje stanodavcu otkaz bez otkaznog roka kad podstanar i poslije opomene koristi stan protivno ugovoru ili zapušta njegovo održavanje, uz opasnost znatne štete.

Kvar na stvarima koje je donio podstanar

Frižider, krevet, računar ili grijalica koje je podstanar unio nisu oprema stana. Njihova popravka nije održavanje iz člana 570 i stanodavac je ne plaća, osim ako je štetu na njima izazvao on sam ili nešto za šta odgovara, naprimjer instalacija stana ili kvar u zgradi.

Obrnuti smjer je češći. Ako grijalica ošteti pod ili veš-mašina koju je podstanar donio poplavi kupatilo, stanodavac može tražiti naknadu štete na stanu, a podstanar svoj uređaj rješava odvojeno. Zato se pri useljenju u zapisnik upisuje i šta podstanar unosi u stan.

Za ono što je ugrađeno vrijedi član 585. Stav 5 dopušta zakupcu da odnese dodatke koje je učinio na stvari ako se mogu odvojiti bez njenog oštećenja, uz pravo zakupodavca da ih zadrži ako naknadi njihovu vrijednost u vrijeme vraćanja. Stav 4 traži da se promjene izvršene na stanu vrate u stanje u kojem je stan bio primljen.

Šta ugovor treba popisati unaprijed

Član 570 nije prinudna norma. Po članu 10 strane su slobodne da svoj odnos urede po svojoj volji u granicama prinudnih propisa, pa ugovor može drugačije rasporediti troškove održavanja. Zbog toga se u ugovorima o najmu često vidi klauzula da sve popravke snosi podstanar.

Ta sloboda ima granicu. Član 576 stav 2 proglašava ništavom odredbu kojom se odgovornost za materijalne nedostatke isključuje ili ograničava ako je zakupodavac znao za nedostatak i namjerno propustio da o njemu obavijesti zakupca, ako je nedostatak takav da onemogućuje upotrebu stana, ili ako je odredbu nametnuo koristeći monopolski položaj. Klauzula koja podstanara tjera da o svom trošku sanira pucanje vertikale zato ne stoji.

Umjesto opšte klauzule korisnije je popisati stavke poimenično, u ugovoru ili u prilogu koji obje strane potpišu.

Kvar koji ošteti komšiju ili zgradu

Curenje iz iznajmljenog stana rijetko ostane unutar stana. Kad voda dođe do stana ispod, u priču ulazi treća strana koja traži naknadu, a odgovornost zavisi od toga je li izvor u instalaciji stana, u zajedničkim instalacijama zgrade ili u uređaju koji je podstanar donio. Isti redoslijed vrijedi kod dima i kod neispravne električne instalacije.

Prijava ide na tri adrese odjednom: stanodavcu, upravitelju zgrade ako ga zgrada ima, i osobi čiji je stan ugrožen. Obavezu prema stanodavcu postavlja član 577 stav 2, kod svake nepredviđene opasnosti koja prijeti stanu.

Dokazi se skupljaju od prvog sata: kada je kvar primijećen, kada je prijavljen, ko je izašao, šta je zatečeno i šta je oštećeno. Ako se kasnije spori ko plaća štetu komšiji, ta hronologija je jedino što razdvaja dvije verzije istog događaja.

Kvarovi pri izlasku i depozit

Na izlasku se stanje stana poredi s početnim zapisnikom. Član 585 stav 1 traži da se stan vrati neoštećen, ali stav 3 odmah sužava šta to znači: zakupac ne odgovara za istrošenost koja nastaje redovnom upotrebom, ni za oštećenja koja potiču od dotrajalosti.

Izlizan parket poslije četiri godine, potamnjele fuge i istrošena brtva zato nisu šteta. Slomljena vrata ormara i opekotina na radnoj ploči jesu.

Šteta koja se dokaže može ući u obračun depozita, ali mora biti navedena stavku po stavku, s iznosom i dokazom. Zadržavanje cijelog depozita bez obračuna nema osnov, jer se tim novcem pokriva utvrđeno potraživanje, a ne opšti utisak o stanu.

Najmirniji završetak je zapisnik koji razdvaja tri stvari: šta je nesporno, šta je sporno i čeka račun, i koji se iznos vraća odmah. Predaja ključeva upisuje se s datumom, jer od tog dana teku i režije i rokovi.

Izvori za provjeru

Za kvarove je mjerodavna glava o zakupu u Zakonu o obligacionim odnosima, članovi 567 do 599, a uz nju opšta pravila o naknadi štete i o prebijanju.