Učitavanje…
Poklon djeluje kao najkraći put da stan, kuća ili zemljište pređu na dijete: jedan ugovor, upis u zemljišne knjige, gotovo. Papirologija zaista može biti kratka. Pravne posljedice nisu. Poklonom se otvaraju pitanja , odnosa s ostalim nasljednicima, poreza i porijekla novca, i to najčešće onda kad ih porodica više ne može jeftino riješiti.
Poklon je dobar potez samo ako davalac prije potpisa zna ko šta trajno gubi, šta ostaje drugim nasljednicima, ko snosi porezne troškove i pod kojim se uslovima poklon uopšte može napadati.
Ugovorom o poklonu davalac prenosi imovinu na primaoca i za to ne dobija ništa. Malo ko zna da preuzeti Zakon o obligacionim odnosima poklon uopšte ne uređuje: sudovi u cijeloj BiH i danas primjenjuju pravna pravila Austrijskog građanskog zakonika iz 1811. godine. O pravima poklonodavca zato ne odlučuje jedan pregledan propis, nego stara pravila i sudska praksa, i to je razlog da se ugovor piše preciznije, ne opuštenije.
Forma zavisi od entiteta. U Republici Srpskoj i Brčko distriktu poklon nekretnine mora biti u formi notarski obrađene isprave; ugovor bez nje je ništav, ma šta na papiru pisalo. U Federaciji BiH notarska obrada od 2019. godine, nakon odluke Ustavnog suda FBiH, više nije uslov punovažnosti: ugovor može sastaviti i advokat, u pisanoj formi, a potpisi se ovjeravaju kod notara ili u sudu da bi se prenos proveo u zemljišnim knjigama. Mnogi i u Federaciji dalje idu na punu obradu kod notara, jer notar prije potpisa provjeri zemljišnoknjižno stanje i objasni posljedice objema stranama.
Kod poklona novca problem obično nije forma nego trag. Banka kod većih transfera može tražiti dokumentaciju o porijeklu i svrsi novca po pravilima o sprečavanju pranja novca. Notarski obrađen ili ovjeren ugovor o poklonu tada je najjednostavniji dokaz, pa se prije slanja većeg iznosa isplati pitati banku šta će tražiti.
Upisom u zemljišne knjige primalac postaje vlasnik i s imovinom radi šta hoće: stanuje, izdaje, prodaje. Davalac od tog trenutka nema ništa, a puta nazad gotovo da nema. Opoziv postoji samo u uskim slučajevima. Prvi je krajnja nezahvalnost, pod kojom se podrazumijeva teška povreda tijela, časti, slobode ili imovine davaoca. Drugi je osiromašenje: poklonodavac koji ostane bez sredstava za život može po starim pravilima iz vrijednosti poklona tražiti nužno izdržavanje, ne automatski povrat cijele stvari. Predomišljanje i pokvareni odnosi nisu razlog.
Najveća praktična greška kod porodičnih poklona je prenijeti vlasništvo, a ne zadržati ništa. Isti ugovor pritom može urediti i prava koja davaoca štite do kraja života, upisana u zemljišnu knjigu zajedno s promjenom vlasnika.
Doživotno plodouživanje daje davaocu pravo da nekretninu koristi i ubire koristi od nje, na primjer kiriju. Pravo stanovanja je uže i pokriva samo stanovanje. Oba se upisuju kao teret na nekretnini: vlasnik je novo lice, ali korisnika niko ne može iseliti niti stan prodati preko njegove glave, jer svaki kupac i svaka banka vide teret u izvatku.
Uz to se može ugovoriti i zabrana otuđenja i opterećenja, pa primalac bez saglasnosti davaoca nekretninu ne smije ni prodati ni staviti pod hipoteku. Prema trećim licima ta zabrana djeluje samo ako je upisana u zemljišnu knjigu. Klauzula u ugovoru bez upisa ne vrijedi mnogo.
Ko planira ostati u stanu do smrti, poklon bez ovih odredbi potpisuje na sopstveni rizik. Notaru zato prije sastavljanja ugovora treba reći šta se zadržava; upis ide istim zahtjevom kao i prenos vlasništva.
Poklon za života ne zatvara nasljedno pitanje. Nužni dio je zakonom zaštićeni minimum koji najbliži nasljednici, prije svih djeca i bračni drug, mogu tražiti iz imovine umrlog, a u tu računicu ulazi i ono što je umrli poklonio za života.
Kako to izgleda: roditelj s troje djece pokloni kuću jednom od njih. Nakon smrti roditelja druga dva djeteta mogu tražiti nužni dio. Sud vrijednost kuće računski vraća u ostavinu i utvrđuje koliko kome pripada. Ako je kuća bila glavnina imovine, poklonoprimac može biti obavezan da ostalima isplati razliku u novcu, u krajnjem slučaju i da trpi vraćanje dijela poklona. Kako se poklon uračunava i kada se smanjuje, detaljno objašnjava tekst o nužnom dijelu.
Spor se izbjegava samo saglasnošću svih. Ako se ostala djeca s poklonom slože i svog se prava odreknu u propisanoj formi, situacija je čista. Kućni dogovor uz kafu ne obavezuje nikoga: ko se predomisli poslije smrti roditelja, i dalje može tražiti svoje.
Dvije okolnosti se kod porodičnih poklona redovno previde. Prva je brak primaoca. U Federaciji BiH i Brčko distriktu pokloni trećih lica učinjeni tokom braka po pravilu ulaze u bračnu stečevinu, osim ako iz namjene poklona jasno proizlazi da je namijenjen samo jednom supružniku. U Republici Srpskoj je obrnuto: poklon je posebna imovina onoga ko ga je primio. Roditelj koji u Federaciji stan poklanja oženjenom sinu ili udatoj kćerki treba u ugovoru izričito napisati da poklanja isključivo svom djetetu. Ta jedna rečenica kod razvoda vrijedi koliko pola stana.
Druga okolnost su dugovi davaoca. Poklon ne sklanja imovinu od povjerilaca: povjerilac dospjelog potraživanja može besplatno raspolaganje pobijati tužbom u roku od tri godine od dana poklona, i to bez dokazivanja da je primalac za dugove znao. Ko poklanja da bi izbjegao naplatu, rizikuje da poklon prema povjeriocu ostane bez dejstva, pa porodica umjesto zaštite dobije spor.
Pokloniti se može samo ono što je uknjiženo na davaoca. Upravo tu veliki broj porodica zapne: kuća sagrađena bez dozvole, stan još uknjižen na pokojnog djeda, ostavina koja nikad nije provedena, suvlasnici koji se godinama ne javljaju.
Prvi korak zato nije razgovor o poklonu nego zemljišnoknjižni izvadak. U Federaciji BiH osnovna provjera se može uraditi i online preko portala e-Grunt, uz registraciju, a za ugovor treba ažuran službeni izvadak. Ako u njemu ne piše ime davaoca, papiri se sređuju prije svega ostalog: provodi se ostavinsko rješenje, uknjižava vlasništvo, raspliću suvlasnički udjeli. To zna trajati mjesecima i često traži advokata. Notar ugovor o poklonu neuknjižene imovine neće obraditi.
Za porez ne postoji jedan odgovor za cijelu BiH. Presudno je gdje se nekretnina nalazi, a ne gdje ko živi:
| Gdje je nekretnina | Šta vrijedi za porez na poklon |
|---|---|
| Federacija BiH | Porez na poklon je kantonalni. U Kantonu Sarajevo stopa je 10 posto i plaća je poklonoprimac, ali su djeca, bračni partner i roditelji poklonodavca oslobođeni. Drugi kantoni imaju svoje zakone, stope i oslobođenja. |
| Republika Srpska | Posebnog poreza na poklon nema, a ne postoji ni porez na promet nepokretnosti. Novi vlasnik ubuduće plaća godišnji porez na nepokretnosti. |
| Brčko distrikt | Posebnog poreza na poklon nema. Plaća se godišnji porez na nekretnine, koji nakon prenosa tereti novog vlasnika. |
Oslobođenje se ne priznaje na riječ. U Kantonu Sarajevo se porez prijavljuje u roku od 15 dana od nastanka obaveze, a srodstvo dokazuje rodnim ili vjenčanim listom; spisak dokumenata objavljuje kantonalno ministarstvo finansija. Za nekretninu u drugom kantonu mjerodavan je propis tog kantona, pa iznos i oslobođenje treba provjeriti prije potpisa, ne poslije. Porez pritom nije jedini trošak: notarska tarifa i takse za uknjižbu plaćaju se svuda.
Ko pokloni sve što ima, ne postaje time socijalni slučaj o kojem će se pobrinuti država. U Republici Srpskoj zakon to izričito kaže: lice koje se darovanjem imovine dovelo u stanje socijalne potrebe nema pravo na novčanu pomoć za period koji odgovara vrijednosti darovane imovine. U Federaciji BiH pravila zavise od kantona, ali centri za socijalni rad i tamo gledaju imovinu koje se podnosilac odrekao i srodnike koji su ga po zakonu dužni izdržavati.
Isto važi za starost. Troškove smještaja u dom snose korisnik i srodnici koji su ga dužni izdržavati, ne automatski budžet. Roditelj koji je stan već poklonio nema više čime platiti dom, pa račun u praksi dolazi porodici, najprije onome ko je stan i dobio. O tome ko će šta plaćati u starosti treba razgovarati prije potpisa, dok se još ima šta dogovoriti.
Oko poklona se u porodicama ponavlja nekoliko uvjerenja koja redovno završe na sudu:
Poklon je pravi izbor kad davalac imovinu zaista želi dati bez uslova i protivusluge, kad su papiri čisti i kad može mirno živjeti s tim da dato ostaje dato. Pomaže i kad ostali nasljednici za poklon znaju i slažu se s njim.
Pogrešan je alat čim postoji očekivanje zauzvrat. Ko za prenos veže brigu i njegu u starosti, traži ugovor o doživotnom izdržavanju. Ko želi još za života podijeliti imovinu svoj djeci tako da poslije nema spora, traži ustupanje. Sva tri modela, s razlozima za i protiv, poredi poseban vodič za izbor.
Prije potpisa
Izvadite svjež zemljišnoknjižni izvadak, provjerite porez za mjesto gdje je nekretnina i raščistite ko od nasljednika šta očekuje. Sat kod notara ili advokata prije potpisa košta manje od prvog ročišta poslije njega.
