Dogovor se mora moći dokazati
Najam stana u BiH često počinje brzo: stan se vidi poslije posla, depozit se daje istog dana, a useljenje je za vikend. Takav tempo može biti prihvatljiv, ali samo ako se ključne stavke odmah zapišu. Spor nastaje kada stanodavac i podstanar nakon nekoliko mjeseci različito pamte kiriju, režije, depozit, kvarove ili otkazni rok.
U svakodnevnom govoru koriste se riječi najam, zakup, podstanar i stanodavac. U zakonskom jeziku često se govori o zakupu, zakupcu i zakupodavcu. Za svakodnevni dogovor presudno je da obje strane razumiju obaveze: stanodavac predaje stan na korištenje, podstanar plaća kiriju i pažljivo koristi stan, a obje strane čuvaju dokaze.
Dokaz vrijedi više od usmenog dogovora
Ako dogovor nije zapisan, spor se kasnije rješava porukama, svjedocima i pretpostavkama. To je slabije od ugovora, primopredajnog zapisnika, fotografija brojila i potvrda o uplati.
Provjera oglasa i osobe koja izdaje stan
Prva provjera počinje prije plaćanja depozita. Oglas treba imati realne fotografije, jasnu adresu ili barem dio grada, cijenu, troškove koji nisu uključeni, informaciju o namještenosti i pravila za kućne ljubimce, pušenje, parking ili duži boravak gostiju.
Podstanar treba pitati ko izdaje stan: vlasnik, suvlasnik, član porodice ili agencija. Ako osoba koja pokazuje stan nije vlasnik, treba znati na osnovu čega može izdati stan i potpisati ugovor. Stanodavac treba znati ko će zaista živjeti u stanu, hoće li se tražiti prijava adrese i kako će se plaćati kirija.
- ko je vlasnik ili ovlaštena osoba za izdavanje stana
- da li se potpisuje ugovor i ko dobija primjerak ugovora
- kolika je kirija, koliko iznosi depozit i kada se vraća
- koje režije se plaćaju posebno i koliki su prosječni računi ljeti i zimi
- da li stanodavac daje dokument za prijavu adrese ako podstanar stvarno živi u stanu
- ko plaća agencijsku proviziju ako je agencija uključena
- da li u stanu ostaju svi uređaji i namještaj sa fotografija
Ugovor mora opisati stvarni dogovor
Ugovor o najmu ili zakupu treba biti dovoljno jednostavan da ga obje strane razumiju, ali i dovoljno precizan da se po njemu može postupati kada nastane problem. Ugovor koji samo kaže da se stan izdaje za određeni iznos nije dovoljan ako ne govori šta se dešava s depozitom, režijama, kvarovima, otkazom i primopredajom.
Detaljna provjera ugovora, poreza i prijave adrese pomaže da se prije potpisa provjeri da li ugovor opisuje stvarni dogovor i da li svaka uplata može biti dokazana.
| Tema | Minimalno treba pisati | Šta se dešava ako nema dogovora |
|---|---|---|
| Kirija | Iznos, rok plaćanja i način plaćanja. | Kasnije je teško dokazati kašnjenje ili dodatni dogovor. |
| Depozit | Iznos, šta pokriva i rok za povrat. | Depozit se često zadrži bez obračuna ili traži kao zadnja kirija. |
| Režije | Ko plaća koje račune i kako se dostavljaju dokazi. | Stari dugovi i sezonski računi mogu kasnije postati spor. |
| Kvarovi | Kome se prijavljuju, ko zove majstora i ko plaća. | Svaka strana može tvrditi da je druga trebala reagovati. |
| Otkaz | Rok, oblik obavještenja i dan predaje ključeva. | Izlazak iz stana se produži u spor oko kirije i depozita. |
Depozit nije kazna niti unaprijed potrošen novac
Depozit je sigurnosni iznos koji se ugovara da pokrije stvarne obaveze: neplaćenu kiriju, neplaćene režije, štetu koja prelazi redovnu upotrebu ili nedostajuću opremu. To nije automatska zarada stanodavca i nije automatska zadnja kirija podstanara.
Kod depozita treba posebno provjeriti rok za povrat, obračun, uobičajeno habanje i dokaze. Već pri useljenju treba zabilježiti koliko je depozit plaćen, kojim putem i pod kojim uslovima se vraća.
Depozit mora imati potvrdu
Ako se depozit daje u gotovini, potvrda treba sadržavati datum, iznos, svrhu uplate, adresu stana i potpis osobe koja prima novac.
Režije se dogovaraju po računima i periodima
Režije su čest izvor spora jer računi često dolaze na ime vlasnika, ali ih plaća podstanar. Ugovor treba navesti šta spada u režije: struja, voda, grijanje, odvoz smeća, upravitelj, zajednička struja, internet, kablovska ili druge usluge.
Na početku najma dobro je fotografisati brojila i zabilježiti stanje. Na kraju treba napraviti završni obračun. Ako se grijanje obračunava sezonski ili se dio računa naknadno koriguje, ugovor treba navesti kako se dijeli taj trošak.
Detaljan postupak za račune, dugove i dokaz uplata pokriva režije u iznajmljenom stanu.
Primopredaja štiti obje strane
Primopredajni zapisnik nije formalnost. On pokazuje u kakvom je stanju stan predat, šta se nalazi u stanu, koja su stanja brojila, koliko je ključeva predato i koje su fotografije priložene uz zapisnik. Bez zapisnika se na kraju najma teško razlikuje stara ogrebotina od nove štete.
Pri useljenju se fotografišu zidovi, podovi, vrata, prozori, kupatilo, kuhinja, uređaji, namještaj, brojila i ključevi. Pri izlasku se rade fotografije iz istih uglova. Primopredaja stana služi kao praktična provjera šta sve treba proći prije potpisa.
- stanje brojila za struju, vodu, plin ili grijanje ako postoje odvojena brojila
- spisak ključeva, kartica, daljinskih upravljača i opreme
- stanje zidova, podova, vrata, prozora, sanitarija i kuhinje
- stanje većih uređaja kao što su bojler, frižider, šporet, veš-mašina i klima
- pisani dogovor o stvarima koje će se popraviti poslije useljenja
Kod kvara je presudan uzrok
Kod kvarova se ne kreće od pitanja ko je trenutno u stanu, nego od uzroka. Dotrajao bojler, instalacija koja curi ili prozor koji ne zatvara dobro nisu isto što i polomljena vrata, začepljenje nastalo nepažnjom ili oštećenje namještaja zbog pogrešnog korištenja.
Pravila Zakona o obligacionim odnosima o zakupu predviđaju da zakupodavac održava stvar u ispravnom stanju i vrši potrebne opravke, dok troškovi sitnih opravki izazvanih redovnom upotrebom i troškovi same upotrebe padaju na zakupca. Zato ugovor treba to pravilo prenijeti na konkretan stan: šta je sitna opravka, šta je dotrajalost, ko zove majstora i kada se trošak može odbiti od kirije ili depozita.
Detaljna podjela uzroka i odgovornosti nalazi se u dijelu o kvarovima u iznajmljenom stanu.
Prijava adrese nije vlasničko pravo
Stanodavci često izbjegavaju prijavu adrese jer se boje da podstanar time stiče pravo na stan. Prijava prebivališta, boravišta ili adrese stanovanja nije vlasničko pravo, nego administrativna evidencija mjesta gdje osoba živi ili boravi.
Podstanar koji stvarno živi u stanu treba unaprijed pitati da li će stanodavac potpisati ugovor ili izjavu koju nadležni organ traži. Ako stanodavac unaprijed odbija bilo kakav dokument, podstanar treba znati da će imati problem s administracijom, školom, poslom ili drugim uslugama koje traže dokaz adrese.
Izlazak iz stana počinje prije zadnjeg dana
Najam se ne završava iznošenjem stvari. Završava se tek kada je otkaz uredno dat, kada su plaćene dospjele obaveze, kada je obavljena završna primopredaja, kada su ključevi predati, napravljen obračun režija i riješen depozit.
Ako jedna strana želi ranije izaći ili promijeniti uslove, to treba potvrditi pisano. Otkaz najma pokriva otkazni rok, dugove i vraćanje ključeva, a sporne situacije između podstanara i stanodavca obrađuju neplaćanje, promjenu kirije i granice samovolje.
| Korak | Uredan izlazak | Rizičan izlazak |
|---|---|---|
| Otkaz | Pisano obavještenje i dogovor o datumu. | Usmena poruka bez dokaza ili odlazak preko noći. |
| Režije | Završni obračun i fotografije brojila. | Računi stižu naknadno, bez dogovora ko ih plaća. |
| Stan | Zapisnik, fotografije i predaja ključeva. | Ključevi ostavljeni kod komšije ili u sandučetu. |
| Depozit | Obračun štete i rok za povrat. | Zadržavanje cijelog depozita bez objašnjenja. |
Kada pisana poruka više nije dovoljna
Kod manjeg nesporazuma često je dovoljno poslati pisanu poruku i predložiti rok za rješenje. Kod neplaćene kirije, ulaska u stan bez dogovora, prijetnji, isključivanja struje, zadržavanja stvari, većeg duga ili odbijanja izlaska treba čuvati dokaze i tražiti savjet advokata.
Policija ne odlučuje ko je u pravu u građanskom sporu oko kirije, depozita ili tumačenja ugovora. Ima smisla kod prijetnji, nasilja, samovoljnog izbacivanja, narušavanja javnog reda ili opasnosti po ljude i imovinu. Za ugovor, dug i iseljenje potreban je zakonit postupak.
Samovolja ne rješava najam
Stanodavac ne treba mijenjati bravu, iznositi stvari ili isključivati usluge da bi iznudio izlazak. Podstanar ne treba prestati plaćati kiriju bez pisanog osnova i dokaza. Takvi potezi obično dodatno pogoršaju spor.
Agencija i provizija su odvojeni od najma
Kada se stan uzima preko agencije, treba odvojiti tri odnosa: najam između podstanara i stanodavca, posredovanje agencije i novac za proviziju koji nije isto što i depozit ili kirija. Rizik raste kada se sve plati istoj osobi bez potvrde iz koje se vidi šta je depozit, šta kirija, a šta provizija.
| Pitanje | Šta treba tražiti |
|---|---|
| Ko plaća proviziju | Da li plaća podstanar, stanodavac ili obje strane, i u kojem iznosu. |
| Šta agencija radi | Samo pokazuje stan, priprema ugovor, provjerava dokumente ili učestvuje u primopredaji. |
| Kada se provizija plaća | Prije potpisivanja, pri potpisivanju ili tek nakon useljenja. |
| Ko izdaje potvrdu | Agencija treba dati račun ili potvrdu odvojenu od kirije i depozita. |
Ako agencija ne želi izdati nikakav dokaz o uplati ili insistira da se novac preda bez ugovora, podstanar treba zastati. Provizija ne treba biti izgovor da se preskoči ugovor između stanodavca i podstanara.
Znakovi za dodatnu provjeru prije potpisa
Neki znakovi ne znače automatski da je riječ o prevari, ali znače da treba dodatno provjeriti dokumente i ne plaćati ništa unaprijed. To posebno važi u velikim gradovima, kod stanova koji su povoljni u odnosu na lokaciju ili kod oglasa gdje se traži uplata prije obilaska.
- osoba koja izdaje stan ne želi pokazati lični dokument, ovlaštenje ili dokaz veze sa stanom
- traži se depozit prije obilaska ili prije ugovora
- stanodavac ne želi pisani ugovor, ali traži više mjeseci unaprijed
- u stanu već postoji vidljiva vlaga ili neispravan uređaj, ali se obećava da će se riješiti kasnije bez roka
- prijava adrese (CIPS) se odbija bez objašnjenja, iako podstanar stvarno treba živjeti u stanu
- u ugovoru stoji da se depozit nikada ne vraća ili da stanodavac može ući u stan kad god želi.
Kućni red, ljubimci i svakodnevna pravila
Najam ne reguliše samo novac. U stanu se živi svakog dana, pa se svakodnevna pravila moraju dogovoriti dok odnos još nije opterećen problemom. Kućni ljubimac, pušenje, bušenje zidova, glasna muzika, držanje bicikla u haustoru, korištenje parkinga ili dolazak članova porodice mogu izgledati kao sitnice, ali na kraju često postanu razlog za zadržavanje depozita ili otkaz.
Stanodavac treba jasno reći koja pravila proizlaze iz kućnog reda zgrade, a koja su njegova lična pravila za stan. Podstanar treba znati da li su pravila uslov najma ili samo preporuka. Ako je nešto bitno, mora biti u ugovoru ili pisanoj poruci.
| Tema | Šta zapisati | Kako pomaže |
|---|---|---|
| Kućni ljubimci | Da li su dozvoljeni, koja vrsta i šta se dešava sa završnim čišćenjem. | Sprečava spor oko mirisa, dlaka, ogrebotina i oštećenja. |
| Pušenje | Da li je dozvoljeno u stanu, na balkonu ili nije dozvoljeno. | Miris i fleke često utiču na depozit. |
| Bušenje i montaža | Da li se smiju postavljati police, nosači, slike ili klima. | Rupe u zidovima su čest završni spor. |
| Gosti i dodatne osobe | Ko stalno živi u stanu, a šta su povremene posjete. | Stanodavac ima interes znati ko stvarno živi u stanu, ali ne smije pretvarati svaku posjetu u novu kiriju. |
| Zgrada i komšije | Kućni red, lift, parking, odlaganje otpada i zajednički prostori. | Kršenje kućnog reda može stvoriti konflikt sa upraviteljem i komšijama. |
Dokazi koje treba čuvati na jednom mjestu
Kod najma nije dovoljno imati ugovor zagubljen negdje u porukama. Kada nastane spor, treba brzo pronaći cijelu hronologiju: početni oglas, ugovor, potvrde uplata, račune, zapisnik, fotografije i poruke o kvarovima. Jedna fizička ili digitalna mapa smanjuje rizik da se ključni dokaz izgubi.
- ugovor i svaki kasniji aneks ili poruka kojom se mijenjaju uslovi
- potvrda o depozitu i potvrde o kiriji
- primopredajni zapisnik pri ulasku i izlasku
- fotografije stana, opreme, brojila i ključeva
- računi i potvrde za režije
- poruke o kvarovima, popravkama, odobrenjima majstora i računima
- opomene, otkazi, dogovori o izlasku i obračun depozita
Ako se dokumenti čuvaju samo u aplikaciji za poruke, treba ih povremeno prebaciti u folder. Telefon se može pokvariti, profil se može izgubiti, a poruke se mogu obrisati. Dokaz je koristan samo ako se može pronaći kada zatreba.
Minimalni paket dokumenata treba čuvati u istoj fascikli, da se useljenje ne odvaja od dokaza o novcu, ključevima i stanju stana.
Prije useljenja ne treba skupljati nepotrebnu papirologiju, ali treba imati minimum koji kasnije dokazuje odnos. To su ugovor, potvrda o depozitu, dokaz prve kirije, primopredajni zapisnik, fotografije i dogovor o režijama. Bez tog paketa jedna strana može imati dobar argument, ali slab dokaz.
| Dokument ili dokaz | Zašto se čuva | Ko treba imati kopiju |
|---|---|---|
| Ugovor o najmu/zakupu | Dokazuje ko koristi stan, koliko plaća i uz koje uslove. | Obje strane. |
| Potvrda o depozitu | Dokazuje iznos, datum i svrhu depozita. | Obje strane. |
| Dokaz prve kirije | Odvaja kiriju od depozita i agencijske provizije. | Obje strane. |
| Primopredajni zapisnik | Dokazuje stanje stana, brojila i ključeve. | Obje strane. |
| Fotografije stanja stana | Pomažu kod štete, depozita i kvarova. | Obje strane, poslane isti dan. |
| Dogovor o režijama | Pokazuje ko plaća koji račun i kako se radi obračun. | Obje strane. |
Redoslijed od oglasa do ključeva
- pregledati stan uživo ili preko pouzdane osobe ako podstanar nije u gradu
- provjeriti ko izdaje stan i da li postoji ovlaštenje ako osoba nije vlasnik
- dogovoriti kiriju, depozit, režije, trajanje, otkaz i prijavu adrese
- pripremiti ugovor i primopredajni zapisnik prije uplate većeg iznosa
- platiti depozit i prvu kiriju uz dokaz
- napraviti primopredaju, fotografije i očitanja brojila
- tek tada preuzeti sve ključeve i početi useljenje.
Ako se redoslijed obrne, podstanar često plati prije dokaza, a stanodavac preda ključeve prije jasnog dogovora. Tada se svaki kasniji problem rješava iz slabije pozicije.
Hitno useljenje bez preskakanja dokaza
Hitno useljenje ne znači da se dokazi mogu preskočiti. Ako podstanar mora ući za dan ili dva, treba skratiti proces, ali ne ukloniti ključne korake. Ugovor može biti jednostavan, primopredaja može biti kratka, ali depozit, fotografije, brojila i ključevi moraju ostati dokumentovani.
- potpisati kratak ugovor ili barem pisani dogovor s osnovnim uslovima
- platiti depozit i prvu kiriju uz potvrdu ili bankovni trag
- fotografisati stan prije unošenja stvari
- očitati brojila i poslati fotografije drugoj strani
- popisati ključeve i opremu koja se predaje
- dogovoriti rok od nekoliko dana za dopunu ugovora i inventarne liste.
Ako druga strana traži novac odmah, ali odbija i minimalni papirni trag, hitnost se pretvara u rizik. U tom slučaju je sigurnije odgoditi uplatu nego kasnije dokazivati šta je dogovoreno.
Promjene dogovora poslije useljenja
Najčešći sporovi nastanu nakon što se prvobitni dogovor promijeni: druga osoba ulazi u stan, režije se počnu plaćati paušalno, stanodavac traži veću kiriju ili podstanar želi kućnog ljubimca. Takve promjene ne treba ostaviti samo na usmenom razgovoru, jer će svaka strana pamtiti dio koji joj odgovara.
- šta se tačno mijenja u odnosu na prvobitni dogovor
- od kojeg datuma promjena važi
- da li se mijenja kirija, depozit, režije ili trajanje najma
- da li promjena važi trajno ili samo za određeni period
- kako se promjena dokazuje ako kasnije dođe do spora.
Izvori za provjeru
Za najam stana provjeravaju se pravila o zakupu, prijavi adrese i porezu, jer se dio obaveza razlikuje po nadležnosti.
- Zakon o obligacionim odnosima - pravila o zakupu
Konsolidovani tekst zakona s pravilima o zakupu, održavanju stvari, otkazu zbog neplaćanja i vraćanju stvari nakon prestanka zakupa.
- Zakon o prebivalištu i boravištu državljana BiH
Objašnjava dokaz o valjanom osnovu za prijavu adrese, uključujući ovjeren ugovor o zakupu ili podstanarski odnos.
- MUP ZDK: prebivalište i boravište
Objašnjava praktične dokaze koji se traže za prijavu prebivališta ili boravišta, primjenjivo za dio o prijavi adrese podstanara.
- Zakon o porezu na dohodak FBiH
Službeni tekst koji potvrđuje tretman prihoda od iznajmljivanja nepokretne imovine i priznate rashode u FBiH.
- Zakon o porezu na dohodak RS
Potvrđuje tretman prihoda od izdavanja u zakup kao prihoda od kapitala i pravila prijavljivanja poreza.