Otkaz najma i izlazak iz stana - otkazni rok, dugovi, depozit i vraćanje ključeva

Ugovor na određeno i neodređeno vrijeme

Ako je ugovor zaključen na određeno vrijeme, najam se u pravilu završava istekom tog roka, osim ako se stranke dogovore da se nastavi. Ako podstanar nastavi koristiti stan, a stanodavac se tome ne protivi, odnos može postati nejasan, pa produženje treba napisati kao aneks ili novu poruku.

Ako trajanje nije određeno, otkazni rok je centralna tačka. Zakon o obligacionim odnosima za zakup neodređenog trajanja predviđa otkaz uz otkazni rok, a ako rok nije određen ugovorom, zakonom ili mjesnim običajima, navodi osam dana, uz pravilo da otkaz ne može biti dat u nevrijeme. U stambenom najmu je sigurnije ugovoriti konkretan rok, najčešće 30 dana ili kraj tekućeg mjeseca.

Kako stanodavac daje otkaz

Stanodavac treba poslati pisani otkaz ili obavještenje, u zavisnosti od ugovora i razloga. Poruka treba navesti ugovor, datum, razlog ako postoji, otkazni rok, zadnji dan korištenja stana i poziv na završnu primopredaju. Ako je razlog neplaćanje, prije otkaza treba poslati poziv na plaćanje s jasnim iznosom i rokom.

Zakon o obligacionim odnosima kod neplaćanja zakupnine predviđa mogućnost otkaza ako zakupac ne plati ni u roku od 15 dana nakon poziva na plaćanje, uz pravilo da ugovor ostaje na snazi ako dug bude plaćen prije dostavljanja otkaza. Zbog toga je dokaz o pozivu na plaćanje bitan.

Kako podstanar daje otkaz

Podstanar treba provjeriti ugovoreni otkazni rok i poslati pisanu obavijest. U poruci treba navesti datum izlaska, prijedlog termina za primopredaju, stanje računa i zahtjev za obračun depozita. Ako želi izaći ranije, treba tražiti dogovor, a ne samo napustiti stan.

1. provjeriti ugovoreni otkazni rok
2. poslati pisanu obavijest i sačuvati dokaz slanja
3. platiti kiriju do dogovorenog zadnjeg dana korištenja
4. prikupiti potvrde o plaćenim režijama
5. dogovoriti termin završne primopredaje
6. očistiti stan i pripremiti ključeve
7. tražiti pisani obračun depozita

Završna primopredaja i ključevi

Predaja ključeva je važan dokaz da je stan vraćen. Treba biti upisana u zapisnik: koliko je ključeva, kartica, daljinskih i elektronskih privjesaka vraćeno. Ako se ključevi ostave kod komšije ili u sandučetu, treba postojati pisani dogovor jer stanodavac inače može tvrditi da stan nije uredno vraćen.

Završna primopredaja stana treba obuhvatiti stanje prostora, fotografije, brojila, opremu i sporne stavke. Ako se jedna strana ne pojavi, druga strana treba dokumentovati stanje i poslati fotografije istog dana.

Dugovi i završni obračun

Prije povrata depozita treba zatvoriti kiriju, režije i eventualne troškove štete. Završni obračun ne smije ostati samo usmena procjena. Treba navesti koji je mjesec kirije plaćen, koji su računi plaćeni, koji se računi čekaju i šta se odbija od depozita.

Razgledanje stana prije izlaska

Stanodavac često želi pokazivati stan novim podstanarima prije izlaska postojećeg. To treba dogovoriti unaprijed. Stanodavac jeste vlasnik, ali dok najam traje, stan je predat podstanaru na korištenje i ulazak se ne smije pretvoriti u pritisak ili svakodnevno ometanje.

Ugovor može predvidjeti da se razgledanja obavljaju uz najavu, u razumnim terminima i uz prisustvo podstanara. Podstanar ne treba nerazumno blokirati razgledanje, a stanodavac ne treba ulaziti bez dogovora osim u stvarnoj hitnoj situaciji.

Kada otkaz prerasta u spor

Otkaz postaje spor kada jedna strana odbija primiti obavještenje, ne plaća dug, ne želi izaći, ne vraća depozit, zadržava ključeve ili mijenja uslove bez dogovora. Tada treba prestati s usmenim prepirkama i preći na pisani trag.

U spornim situacijama treba pripremiti ugovor, dokaze plaćanja, opomene, poruke, fotografije i zapisnik. Spor između podstanara i stanodavca traži redoslijed postupanja bez samovolje.

Sporazumni izlazak treba biti kratak i potpisan

Ako obje strane žele završiti najam prije ili drugačije od ugovorenog roka, treba napraviti sporazum o izlasku. To ne mora biti dug dokument. Dovoljno je navesti datum prestanka, obavezu plaćanja do tog datuma, datum primopredaje, način obračuna režija i depozita, te predaju ključeva.

• adrese i imena strana
• datum prestanka najma
• iznos kirije do tog datuma
• dogovor o računima koji će stići kasnije
• termin izlazne primopredaje
• rok za povrat depozita ili obračun zadržanog dijela
• potvrdu da se ključevi vraćaju pri primopredaji.

Ako stanodavac prodaje stan ili se želi useliti

Prodaja stana, planirano useljenje vlasnika ili dolazak člana porodice ne brišu automatski prava i rokove iz ugovora. Stanodavac treba pogledati da li je ugovor na određeno ili neodređeno vrijeme i šta piše o otkazu. Podstanar treba tražiti pisanu najavu i realan rok za izlazak.

Ako se stan prodaje dok podstanar živi u njemu, treba dogovoriti razgledanja, fotografisanje stana, zaštitu privatnih stvari i rokove. Podstanar ne treba blokirati svako razgledanje, ali stanodavac ne treba ulaziti s kupcima bez najave i dogovora.

Stvari ostavljene u stanu nakon izlaska

Ako podstanar ostavi stvari nakon dogovorenog izlaska, stanodavac ih ne treba odmah baciti ili prisvojiti bez dokaza. Treba fotografisati šta je ostalo, poslati pisani poziv podstanaru da preuzme stvari i navesti rok. Ako stvari imaju veću vrijednost ili postoji spor, potreban je savjet advokata.

Podstanar koji ne može odmah iznijeti sve stvari treba to dogovoriti prije izlaska: šta ostaje, do kada, gdje stoji i ko snosi rizik. Bez dogovora, ostavljene stvari komplikuju predaju stana i mogu uticati na kiriju, depozit i troškove skladištenja ili čišćenja.

Otkaz u osjetljivom trenutku

Zakon kod zakupa neodređenog trajanja navodi da otkaz ne može biti dat u nevrijeme. U stambenom najmu to ne znači da se najam nikada ne može otkazati, nego da rok i način otkaza moraju biti razumni prema okolnostima. Osjetljive okolnosti mogu biti bolest, trudnoća, mala djeca, zima, ispitni rok, praznici ili situacija kada podstanar realno ne može naći zamjenski stan preko noći.

Da bi se izbjegao spor, ugovor treba imati konkretan rok i pravilo za izuzetne situacije. Ako postoji bolest, dijete, ispitni rok, preseljenje u drugi grad ili prodaja stana, strane mogu dogovoriti produženje, razuman rok ili postepeni izlazak, ali taj dogovor treba biti pisan.

Ako druga strana ne prihvata otkaz

Otkaz ne mora biti prihvaćen da bi bio dostavljen, ali mora biti dokaziv i u skladu s ugovorom i zakonom. Ako druga strana odbija odgovoriti, ne preuzima pošiljke ili tvrdi da otkaz ne važi, treba sačuvati dokaz slanja i prestati se oslanjati na usmene razgovore.

Stanodavac koji smatra da podstanar mora izaći treba provjeriti pravni put prije bilo kakve samovolje. Podstanar koji smatra da otkaz nije uredan treba pisano navesti zašto ga osporava: rok, osnov, ugovor, neplaćene obaveze koje nisu tačno navedene ili drugi konkretan razlog.

• ugovor i anekse
• poruku ili pismo otkaza
• dokaz datuma slanja i prijema ako postoji
• obračun kirije i režija
• prepiske o dogovoru izlaska
• dokaze o predaji ili odbijanju predaje ključeva

Ako nema pisanog ugovora

Kada nema pisanog ugovora, izlazak ne smije biti još neuredniji. Treba zapisati ono što se može dokazati: koliko se plaćala kirija, kada je plaćana, koliko je depozita dato, od kada osoba živi u stanu i koji su računi plaćeni. Poruke, potvrde uplata i svjedoci tada imaju veću ulogu.

Strana koja želi završiti najam treba poslati pisanu poruku s prijedlogom datuma izlaska, primopredaje i obračuna. Čak i ako druga strana ne odgovori, poruka pokazuje da se pokušalo uredno završiti odnos.

Ako podstanar napusti stan bez dogovora

Ako podstanar ode bez najave, ostavi stvari ili ne vrati ključeve, stanodavac treba prvo dokumentovati stanje i pokušati stupiti u kontakt. Ne treba odmah bacati stvari ili izdavati stan drugoj osobi bez razjašnjenja, posebno ako su stvari i dalje u stanu.

Stanodavac treba fotografisati stanje, zapisati datum kada je saznao da je podstanar otišao, provjeriti da li su ključevi vraćeni i poslati poziv za primopredaju, preuzimanje stvari i obračun duga. Ako je šteta veća ili stvari imaju vrijednost, savjet advokata je sigurniji od brzog uklanjanja stvari.

Zadnja sedmica prije izlaska

1. potvrditi datum i vrijeme izlazne primopredaje
2. provjeriti sve dospjele račune i pripremiti dokaze uplata
3. prijaviti preostale kvarove ili oštećenja prije pregleda
4. očistiti stan i iznijeti lične stvari
5. spakovati sve ključeve, kartice, daljinske i opremu
6. očitati brojila neposredno prije primopredaje
7. potpisati zapisnik i dogovoriti depozit.

Izlazak prije ugovorenog roka

Ako je ugovor na određeno vrijeme, raniji izlazak treba posebno dogovoriti. Podstanar može imati opravdan razlog za selidbu, ali stanodavac može imati štetu ako stan ostane prazan prije ugovorenog perioda. Ugovor treba navesti da li postoji mogućnost ranijeg izlaska, koliki je rok i da li se plaća određeni trošak.

Sigurnije rješenje je sporazum: podstanar najavi izlazak, stanodavac pokuša naći novog podstanara, a stranke dogovore do kojeg dana se plaća kirija. Ako se pronađe novi podstanar prije kraja roka, treba jasno napisati od kojeg dana prestaje obaveza starog podstanara.

• datum kada podstanar napušta stan
• da li se plaća kirija do tog dana ili do pronalaska novog podstanara
• ko i kada može razgledati stan s novim kandidatima
• da li se depozit koristi za otvorene obaveze ili se vraća nakon obračuna
• da li raniji izlazak utiče na dogovorene popravke ili namještaj

Dogovor o ranijem izlasku treba riješiti prije predaje ključeva, jer se nakon pražnjenja stana teže dokazuje šta je druga strana prihvatila.

Ako podstanar želi izaći prije ugovorenog roka, najčešće sporno pitanje je da li duguje kiriju do kraja ugovora ili samo do dana izlaska. Odgovor zavisi od ugovora, dogovora strana i toga da li je stanodavac prihvatio raniji izlazak. Zato raniji izlazak treba riješiti pisano, prije predaje ključeva.

Novi podstanar i prelazni period

Kada se jedan podstanar iseljava, a drugi ulazi odmah nakon njega, prelazni period mora biti uredno dokumentovan. Ne treba miješati depozit starog podstanara s depozitom novog, niti prebacivati stare režije na novu osobu bez obračuna.

Stanodavac treba prvo zatvoriti odnos sa starim podstanarom: primopredaja, brojila, ključevi, režije i depozit. Tek zatim se otvara novi zapisnik s novim podstanarom. Ako se sve radi istog dana, svaki odnos treba imati svoje fotografije i svoj obračun.

Otkaz zbog neplaćanja kirije

Kada podstanar ne plaća, stanodavac treba postupati pažljivo i uredno jer će kasnije možda morati dokazivati svaki korak. Prvo se utvrdi dug, zatim se šalje poziv na plaćanje, a tek nakon isteka roka razmatra otkaz i pravni postupak. Poziv treba biti dovoljno jasan da podstanar zna koliko duguje, za koji period i do kada treba platiti.

Ako podstanar plati dug prije nego što mu otkaz bude dostavljen u situaciji na koju se primjenjuje pravilo o neplaćanju zakupnine, odnos može ostati na snazi. Zato stanodavac ne treba preskakati poziv i rok, a podstanar ne treba ignorisati pisanu opomenu misleći da je to samo prijetnja.

Izvori za provjeru

Za otkaz najma ključna su pravila zakupa o trajanju ugovora, otkazu, neplaćanju zakupnine i vraćanju stvari nakon prestanka zakupa.