Otkaz najma i izlazak iz stana - otkazni rok, dugovi, depozit i vraćanje ključeva

Ugovor na određeno i neodređeno vrijeme

Ugovor sklopljen na određeno vrijeme prestaje sam od sebe, protekom vremena za koje je zaključen. To je član 595 ZOO i on ne traži nikakvu poruku: na dan isteka stan se prazni i predaje.

Zamka je u onome što slijedi ako se ništa ne uradi. Nastavi li podstanar koristiti stan, a stanodavac se tome ne protivi, po članu 596 nastaje nov ugovor, i to na neodređeno vrijeme, pod istim uslovima kao prethodni. Sigurnost fiksnog roka nestaje, a oba stana ulaze u režim u kojem se izlazi otkazom.

Isti član nosi i posljedicu koju gotovo niko ne očekuje: obezbjeđenja koja su za prvi najam dala treća lica prestaju protekom roka na koji je ugovor bio zaključen. Jemac ili žirant s prvog ugovora više ne stoji iza produženog najma, pa stanodavac koji je na njega računao mora tražiti novo obezbjeđenje.

Ugovor bez određenog trajanja prestaje otkazom, koji po članu 597 svaka strana može dati drugoj uz otkazni rok. Osam dana koje taj član spominje nisu pravilo za sve najmove nego dopuna za slučaj kada dužina roka nije određena ni ugovorom, ni zakonom, ni mjesnim običajima. Ugovoreni rok uvijek ide ispred njih.

Za stan je osam dana prekratko da bi se u tom vremenu našao drugi smještaj i obavila selidba. Zato se u ugovor upisuje 30 dana ili kraj tekućeg mjeseca. Rok koji nije upisan ne pojavljuje se sam kada zatreba.

Otkaz u osjetljivom trenutku

Uz rok od osam dana član 597 dodaje rečenicu koja se lako preskoči: otkaz ne može biti dat u nevrijeme. Zakon ne kaže šta je nevrijeme i ne daje spisak okolnosti. Mjerilo dolazi iz opštih načela, iz obaveze savjesnog postupanja i zabrane da se pravo koristi protivno cilju zbog kojeg postoji.

Praktično to znači da pravo na otkaz postoji, ali da se njime ne smije bez potrebe nanijeti šteta drugoj strani. Otkaz dat usred zime, u toku bolesti, pred selidbu porodice s malom djecom ili u trenutku kada podstanar realno ne može naći zamjenski stan ostaje na snazi, ali otvara prostor za prigovor i za zahtjev za naknadu štete.

Rasprava o tome se izbjegava jednim redom u ugovoru. Uz konkretan otkazni rok upiše se i šta vrijedi u izuzetnim situacijama: mogućnost produženja uz uredno plaćanje, postepeni izlazak ili rok vezan za kraj školske godine. Dogovor postignut naknadno vrijedi isto, samo mora biti pisan.

Kako stanodavac daje otkaz

Zakon o obligacionim odnosima za otkaz zakupa ne propisuje formu. Usmeni otkaz je punovažan, samo se ne može dokazati, pa u sporu vrijedi onoliko koliko se druga strana sjeća. Ako ugovor traži pisani otkaz, pisana forma postaje obavezna i usmena poruka ne proizvodi učinak.

Pisano ne znači nužno papir. Član 72 stav 4 ZOO priznaje pisanu formu i kod razmjene pisama i kod poruka poslanih sredstvom koje omogućava da se pouzdano utvrdi ko je izjavu dao i šta u njoj piše. E-mail s adrese navedene u ugovoru i poruka s broja koji je u ugovoru upisan taj uslov ispunjavaju. Telefonski razgovor ne.

Najjači dokaz i dalje daje preporučena pošiljka s povratnicom na adresu iz ugovora, jer nosi i datum i potpis primaoca. Otkaz predat lično uz potpis na drugom primjerku radi isti posao.

• ime i adresu obje strane i oznaku ugovora na koji se otkaz odnosi
• datum kada se otkaz daje
• razlog, ako se otkazuje zbog povrede ugovora
• dužinu otkaznog roka i tačan zadnji dan korištenja stana
• prijedlog termina za završnu primopredaju
• obavijest o tome kako se zatvaraju kirija, režije i depozit

Kada stan izdaje osoba s punomoći, otkaz potpisuje ona, a uz njega treba ići i kopija punomoći. Podstanar koji tu provjeru preskoči rizikuje da vlasnik kasnije kaže da otkaz nije dao ovlašteno lice.

Kod otkaza zbog neplaćanja postoji korak koji se ne smije preskočiti. Prije otkaza ide poziv na plaćanje s tačnim iznosom, periodom i rokom, a tek nakon njega dolazi na red sam otkaz.

Otkaz zbog neplaćanja kirije

Neplaćena kirija ne daje pravo na otkaz istog dana. Član 584 ZOO postavlja jedan međukorak: stanodavac može otkazati ugovor tek ako podstanar ne plati ni u roku od 15 dana pošto ga je pozvao na plaćanje. Poziv je uslov, ne ljubaznost.

Drugi stav istog člana odlučuje o ishodu češće nego prvi. Ugovor ostaje na snazi ako podstanar isplati dužni iznos prije nego što mu otkaz bude saopšten. Uplata koja stigne dan prije nego što otkaz dođe do njega ruši cijeli otkaz, pa i datum saopštenja mora biti dokaziv.

1. utvrditi tačan dug: koji mjeseci, koji iznos, koji je ugovoreni dan plaćanja
2. poslati poziv na plaćanje s tim podacima i rokom, načinom koji ostavlja dokaz
3. sačekati da 15 dana istekne
4. tek zatim poslati otkaz i sačuvati dokaz kada je primljen
5. ako podstanar ne izađe u otkaznom roku, tražiti iseljenje sudskim putem

Član 584 govori samo o zakupnini. Neplaćene režije su povreda druge ugovorne obaveze, pa se otkaz zbog njih ne oslanja na taj rok od 15 dana nego na ono što o računima piše u ugovoru.

Postoji i otkaz koji uopšte nema rok. Po članu 582 stanodavac može otkazati ugovor bez otkaznog roka ako podstanar i poslije opomene koristi stan protivno ugovoru ili njegovoj namjeni ili zapušta održavanje, a prijeti znatna šteta. Sva tri elementa moraju stajati zajedno: prethodna opomena, nastavak takvog ponašanja i realna opasnost od veće štete. Jedna zamjerka bez opomene taj član ne aktivira.

Kako podstanar daje otkaz

Otkazni rok nije povlastica stanodavca. Član 597 daje pravo otkaza svakoj strani, pod istim uslovima i s istim rokom, pa podstanar koji izlazi iz ugovora na neodređeno vrijeme ne mora navoditi razlog.

Poruka se šalje na način koji ostavlja trag, iz jednog vrlo praktičnog razloga. Podstanar koji kasnije dokazuje da je otkaz dao na vrijeme, istim tim dokazom dokazuje i da nije dužan kiriju za sljedeći mjesec.

Dva izlaza postoje i mimo otkaznog roka. Ako su prostorije opasne po zdravlje, član 597 stav 3 dopušta podstanaru da otkaže ugovor bez otkaznog roka, i to čak i ako je za takvo stanje znao kada je ugovor potpisivao. Tog prava se ne može odreći, pa klauzula u ugovoru kojom ga se odriče ne vrijedi ništa.

Drugi izlaz otvara član 571: ako potrebne popravke ometaju korištenje stana u znatnoj mjeri i za duže vrijeme, podstanar može raskinuti ugovor, a za period ograničenog korištenja ima pravo i na sniženje kirije. Uslov je da je popravku uredno prijavio i ostavio primjeren rok.

1. pročitati šta ugovor kaže o otkaznom roku i o načinu slanja otkaza
2. izračunati zadnji dan korištenja stana i upisati ga u poruku
3. poslati otkaz načinom koji ostavlja dokaz slanja i prijema
4. predložiti konkretan datum i vrijeme završne primopredaje
5. tražiti pisani obračun depozita s rokom povrata

Ako druga strana ne prihvata otkaz

Otkaz je jednostrana izjava. Druga strana ga ne mora prihvatiti, potpisati ni odgovoriti na njega da bi proizveo učinak. Ali mora ga primiti.

Odatle slijedi pravilo koje odlučuje o svakom sporu oko datuma: otkazni rok teče od prijema, ne od slanja. ZOO to podrazumijeva i kaže izričito kod neplaćanja, gdje ugovor ostaje na snazi ako podstanar plati prije nego što mu otkaz bude saopšten. Poruka koja je poslana, a nikada nije stigla, rok nije ni pokrenula.

Zato se otkaz šalje na adresu iz ugovora, preporučeno i s povratnicom, a paralelno i porukom na broj ili e-mail iz ugovora. Ako druga strana odbije preuzeti pošiljku, sačuvajte potvrdu o slanju i obavještenje pošte o pokušaju dostave: to nije isto što i dokaz prijema, ali pokazuje da je adresa bila tačna i da otkaz nije skriven.

Kada vlasnik živi u inostranstvu, adresa za dostavu mora biti upisana u ugovor, zajedno s podacima osobe koja ga zastupa. Bez toga otkaz putuje sedmicama, a otkazni rok počinje teći tek kad stigne.

Osporavanje otkaza se ne radi ćutanjem. Strana koja smatra da otkaz nije uredan treba pisano navesti zašto: prekratak rok, nepostojanje razloga na koji se druga strana poziva, izostanak prethodne opomene ili neplaćene obaveze koje su navedene netačno. Prigovor koji imenuje konkretan nedostatak vrijedi mnogo više od tvrdnje da se otkaz ne prihvata.

• ugovor i sve anekse
• tekst otkaza onako kako je poslan
• dokaz slanja i prijema, povratnicu ili potvrdu poruke
• obračun kirije i režija za sporni period
• prepisku o dogovoru izlaska

Izlazak prije ugovorenog roka

Ovdje se najviše griješi. Otkazni rok iz člana 597 vrijedi za ugovore bez određenog trajanja. Ugovor na određeno vrijeme se jednostrano ne otkazuje, osim ako je takva mogućnost izričito upisana ili ako postoji zakonski razlog za raskid.

Podstanar koji se iseli prije isteka roka time nije izašao iz ugovora. Obaveza plaćanja u načelu traje do kraja ugovorenog perioda, a stanodavac koji je pretrpio štetu ima pravo tražiti njenu naknadu.

To ipak nije prazna mjenica na sve preostale mjesece. Član 266 stav 4 ZOO obavezuje stranu koja se poziva na povredu ugovora da preduzme sve razumne mjere kako bi se šteta smanjila, a ako to ne uradi, druga strana može tražiti smanjenje naknade. Za najam to znači da stanodavac mora ponovo ponuditi stan na tržištu. Onaj koji ne objavi oglas, ne pokaže stan i ne spusti cijenu, pa nakon pola godine traži šest kirija, teško brani cijeli iznos.

Šteta se u praksi svodi na kirije za period dok je stan realno stajao prazan, uvećane za troškove ponovnog iznajmljivanja koje je stanodavac stvarno imao. Ako je novi podstanar ušao za tri sedmice, dalja potraživanja nemaju osnov.

Kada podstanar sam nađe nekoga ko preuzima stan, zakon nudi dva različita rješenja i razlika među njima je velika.

Podzakup po članu 586 dopušten je ako ugovor ne kaže drukčije i ako se time ne nanosi šteta stanodavcu, ali stari podstanar ostaje u ugovoru i jemči stanodavcu da će podzakupac koristiti stan po ugovoru. Ako je za podzakup potrebna saglasnost, stanodavac je po članu 587 može odbiti samo iz opravdanih razloga, a podzakup bez tražene saglasnosti je po članu 588 razlog za otkaz. Podzakup u svakom slučaju prestaje kada prestane glavni najam.

Ustupanje ugovora po članu 145 radi ono što podstanar zapravo želi. Uz pristanak stanodavca novi podstanar stupa na njegovo mjesto i preuzima sva prava i obaveze iz ugovora, a stari izlazi iz odnosa. Pristanak mora biti dat u formi propisanoj za sam ugovor, dakle pisano ako je ugovor pisan.

Sporazumni izlazak treba biti kratak i potpisan

Sporazum je najčistiji način da najam završi. Nema otkaznog roka, nema računanja od kojeg je dana otkaz primljen i nema rasprave o tome je li dat u nevrijeme. Obje strane potpišu jedan papir i odnos je zatvoren.

Forma ga ne ograničava. Po članovima 68 i 69 ZOO i ugovor sklopljen u pisanoj formi može se raskinuti neformalnim sporazumom. Usmeni dogovor je ipak dokaz koji nestaje čim se strane posvađaju, pa se sporazum piše iz istog razloga iz kojeg se piše i ugovor.

• imena, adrese i oznaku ugovora koji se raskida
• datum prestanka najma
• iznos kirije koji se plaća do tog datuma i dokaz da je plaćen
• stanje brojila na dan primopredaje i dogovor o računima koji stižu kasnije
• termin izlazne primopredaje i potvrdu da se tada vraćaju svi ključevi
• iznos depozita, rok povrata i način obračuna ako se dio zadržava
• rečenicu da strane osim navedenog nemaju daljih potraživanja iz ugovora

Zadnja stavka je ona zbog koje se sporazum i piše. Bez nje se mjesec kasnije pojavi račun, zamjerka na stanje zida ili tvrdnja o dugu za koji se prvi put čuje, i sve kreće ispočetka.

Ako stanodavac prodaje stan ili se želi useliti

Prodaja stana ne ruši najam. Po članu 591 ZOO kupac stupa na mjesto stanodavca i preuzima ugovor onakav kakav jeste, sa svim rokovima i uslovima. Predaju stana ne može tražiti prije isteka vremena na koje je najam ugovoren, a kod ugovora bez određenog trajanja ne prije isteka otkaznog roka.

Isti član daje podstanaru i zaštitu koja se rijetko koristi: za obaveze novog vlasnika prema podstanaru stari vlasnik odgovara kao solidarni jemac. Ako depozit ostane kod prodavca, a novi vlasnik tvrdi da ga nije primio, podstanar ga može tražiti od bilo koga od njih dvojice.

Od trenutka kada bude obaviješten o prodaji, podstanar kiriju plaća samo novom vlasniku. Uplate koje su do tada išle starom vlasniku vrijede, pa se obavijest o promjeni traži pisano, s podacima računa na koji se dalje plaća.

Promjena vlasnika otvara vrata i podstanaru. Član 594 mu daje pravo da zbog nje otkaže ugovor u svakom slučaju, uz zakonske otkazne rokove. To je jedan od rijetkih načina da se izađe iz ugovora na određeno vrijeme bez pristanka druge strane.

Namjera vlasnika da se useli sam ili da useli člana porodice nije zakonski razlog za otkaz. Kod ugovora na određeno vrijeme čeka se istek roka ili se traži sporazum, a kod ugovora na neodređeno vrijeme vrijedi redovni otkazni rok, isti kao za svaki drugi razlog.

Smrt jedne strane najam ne prekida. Po članu 599 zakup se nastavlja s nasljednicima, osim ako je u ugovoru dogovoreno drukčije, pa se nasljednici stanodavca ne mogu pozvati na to da s podstanarom nisu ništa potpisali.

Razgledanje stana prije izlaska

Čim je otkaz dat, stanodavac obično želi početi pokazivati stan. Pravo na to nema samo po sebi. Ugovorom o zakupu stan je predat podstanaru na korištenje, i to traje do zadnjeg dana najma, bez obzira na to ko je vlasnik.

Rješenje je klauzula koja se piše prije useljenja, a ne dogovara u sedmici izlaska: razgledanja uz najavu unaprijed, u ograničenom broju termina, u razumno doba dana i uz prisustvo podstanara. Sve što je preciznije od izraza po dogovoru kasnije prolazi bez svađe.

Obaveza razuma pritom stoji na obje strane. Podstanar koji odbija svaki ponuđeni termin krši ugovor ako je razgledanje u njemu dogovoreno, a stanodavac koji ulazi bez najave ili sam vodi kandidate kroz stan zadire u tuđe pravo korištenja. Ulazak bez dogovora ostaje samo za stvarnu hitnu situaciju, poput curenja vode ili plina.

Zadnja sedmica prije izlaska

Sve što se u zadnjoj sedmici ne uradi, na dan primopredaje postaje sporna stavka. Redoslijed ispod pokriva ono što se najčešće zaboravi, a kasnije se plaća iz depozita.

1. potvrditi datum i vrijeme izlazne primopredaje pisanim putem
2. prikupiti dokaze da su sve dospjele kirije i računi plaćeni
3. prijaviti kvarove i oštećenja koja su ostala, umjesto da se otkriju pred pregled
4. vratiti u prvobitno stanje sve što je mijenjano bez dogovora
5. očistiti stan i iznijeti lične stvari
6. spakovati sve ključeve, kartice, daljinske i opremu koja pripada stanu
7. očitati brojila neposredno prije primopredaje i fotografisati ih
8. prijaviti novu adresu ako je na staroj bilo prijavljeno prebivalište

Završna primopredaja i ključevi

Predaja ključeva je trenutak u kojem stan pravno prelazi nazad. Zato se broj komada upisuje u zapisnik: koliko ključeva ulaznih vrata, koliko od zgrade, koliko kartica, daljinskih i elektronskih privjesaka. Nedostajući daljinski je sitnica dok se ne pojavi kao stavka u obračunu depozita.

Ako se ključevi ostavljaju kod komšije, u sandučetu ili kod treće osobe, o tome mora postojati pisani dogovor s datumom. Bez njega stanodavac može tvrditi da stan nije uredno vraćen i da kirija i dalje teče.

Uz ključeve se zatvara i pitanje stanja stana. Član 585 ZOO traži da se stan vrati neoštećen i, ako je podstanar nešto mijenjao, u stanju u kojem ga je primio. Isti član mu dopušta da odnese ono što je sam ugradio, ako se skida bez oštećenja; stanodavac to smije zadržati, ali tada plaća vrijednost u trenutku vraćanja.

Sve ostalo rješava izlazni zapisnik: stanje prostorija, fotografije, brojila, oprema i sporne stavke, uz naznaku slaže li se druga strana. Ako se jedna strana ne pojavi, druga fotografiše stan istog dana i pošalje snimke uz poruku o tome gdje su ključevi.

Dugovi i završni obračun

Prije povrata depozita treba zatvoriti kiriju, režije i eventualne troškove štete. Završni obračun ne smije ostati usmena procjena. U njemu se navodi koji je mjesec kirije plaćen, koji su računi zatvoreni, koji se tek očekuju i šta se od depozita odbija, sa iznosom uz svaku stavku.

Režije se ne obračunavaju po datumu ugovora nego po stanju brojila na dan izlaska. Račun koji stigne kasnije i pokriva period do tog dana ide podstanaru, a sve poslije njega stanodavcu ili novom korisniku stana.

Uz obračun ide i adresa. Ako je na stanu bilo prijavljeno prebivalište ili boravište, prijava nove adrese je zakonska obaveza s vlastitim rokom i ne rješava se pri sljedećem odlasku na šalter.

Novi podstanar i prelazni period

Kada jedan podstanar izlazi ujutro, a drugi ulazi popodne, sve se zna pomiješati u jedan zapisnik. Odatle nastaje najviše nesporazuma, jer se kasnije ne zna čije je oštećenje i čiji je račun.

Stanodavac prvo zatvara stari odnos u cijelosti: primopredaja, brojila, ključevi, režije i depozit starog podstanara. Tek zatim se otvara nov zapisnik. Ako se sve radi istog dana, svaki odnos ima svoje fotografije, svoj obračun i svoj potpis.

Stvari ostavljene u stanu nakon izlaska

Stvari koje podstanar ostavi u stanu i dalje su njegove. Stanodavac ih ne smije ni baciti ni zadržati za sebe samo zato što je najam prestao, jer bi za nestalu vrijednost odgovarao.

Postupak je uvijek isti: fotografisati šta je ostalo, poslati pisani poziv da se stvari preuzmu i odrediti konkretan rok i termin. U pozivu se navodi i ko snosi trošak čuvanja ako stvari ostaju duže, jer se taj trošak kasnije potražuje samo ako je bio najavljen.

Ako stvari imaju veću vrijednost ili se oko njih već spori, prije uklanjanja treba potražiti savjet advokata. Brzo pražnjenje stana zna koštati više od nekoliko mjeseci skladištenja.

Podstanar koji zna da ne može iznijeti sve odjednom to rješava prije izlaska. U zapisnik se upiše šta ostaje, do kada, gdje stoji i ko snosi rizik. Bez toga ostavljene stvari blokiraju primopredaju, a s njom i obračun depozita.

Ako podstanar napusti stan bez dogovora

Podstanar koji jednostavno nestane nije otkazao ugovor. Ugovor traje dalje, kirija se i dalje obračunava, a stanodavac koji uđe u stan i promijeni bravu prije nego što to razjasni ulazi u tuđi posjed.

Prvi potez je dokumentovanje. Zapišite datum kada ste saznali da je stan prazan, fotografišite stanje, provjerite jesu li ključevi vraćeni i jesu li stvari iznesene, pa pošaljite poziv na primopredaju i obračun duga na sve poznate adrese i brojeve.

Ako podstanar vrati ključeve i ne javi se dalje, njegovo ponašanje se najčešće čita kao sporazumni prestanak i stanodavac slobodno izdaje stan. Ako su ključevi zadržani ili su stvari ostale, situacija nije razjašnjena i stan se ne izdaje novoj osobi dok se odnos ne zatvori pisano ili sudskim putem.

Ako nema pisanog ugovora

Usmeni najam je punovažan. Zakon za zakup ne traži pisanu formu, pa odnos koji je počeo rukovanjem i prvom uplatom pravno postoji jednako kao onaj s potpisanim ugovorom. Ono što ne postoji su dokazi.

Upravo tu se rok od osam dana iz člana 597 pojavljuje kao stvarno pravilo, a ne kao teorija. Kad ništa nije ugovoreno, otkaz se daje uz taj rok, osim ako se iz okolnosti ili mjesnih običaja ne izvede drugi. Podstanar koji je računao na mjesec dana može ostati bez tog vremena.

Prije izlaska zato treba zapisati ono što se može potkrijepiti: koliki je iznos kirije, kojeg dana u mjesecu se plaćala, koliko je depozita dato i kada, od kada osoba živi u stanu i koji su računi plaćeni. Poruke, izvodi s računa i uplatnice tada nose cijeli slučaj.

Strana koja želi završiti takav najam šalje pisanu poruku s prijedlogom datuma izlaska, termina primopredaje i načina obračuna. Čak i ako odgovora nema, poruka s datumom pretvara usmeni odnos u nešto što se može pokazati.

Kada otkaz prerasta u spor

Otkaz prelazi u spor na predvidivim mjestima: kada jedna strana odbija primiti obavještenje, kada dug ostaje neplaćen, kada podstanar ne izlazi ni nakon isteka roka, kada depozit ne stiže ili kada se uslovi mijenjaju bez dogovora. U svim tim trenucima usmena prepirka prestaje pomagati.

Prelazak na pisani trag ne znači prijetnju tužbom. Znači kratku poruku s datumom, konkretnim zahtjevom i rokom za odgovor, uz priloge koji taj zahtjev drže. Većina sporova stane upravo tu.

Ako ni to ne pomogne, ostaje sud. Iseljenje se traži tužbom, a naplata duga i povrat depozita posebnim zahtjevom, pa je spor između podstanara i stanodavca uređen postupak s vlastitim redoslijedom koraka. Samovoljno iseljavanje, mijenjanje brave i zadržavanje tuđih stvari taj postupak samo produžavaju.

Izvori za provjeru

Kada u otkazu, sporazumu ili zahtjevu treba pozvati se na konkretan član, tekstovi ispod su izvor: pravila o trajanju zakupa, otkazu, neplaćanju zakupnine i vraćanju stana.