Kada podstanar ne plaća ili stanodavac mijenja uslove - šta prvo pokušati, a kada tražiti pravnu pomoć

Kada podstanar kasni s kirijom

Kada kirija kasni, put koji zakon priznaje počinje pisanim pozivom, a ne otkazom. Član 583 Zakona o obligacionim odnosima kaže da se zakupnina plaća u rokovima iz ugovora ili zakona, a ako toga nema, kako je uobičajeno u mjestu gdje je stan predat. Kad nije određeno ni to, zakupnina se plaća polugodišnje za zakup od godinu i duže, a inače po isteku zakupa. Zbog te zadnje rečenice datum plaćanja treba stajati u ugovoru: bez njega je i sama docnja sporna.

Član 584 daje ostatak postupka. Stanodavac može otkazati ugovor ako podstanar ne plati ni u roku od 15 dana pošto ga je pozvao na plaćanje. Isti član ima i drugu stranu koja se često previdi: ugovor ostaje na snazi ako podstanar isplati dugovanu zakupninu prije nego mu otkaz bude saopšten. Rok se, dakle, broji od poziva, a saopštenje otkaza je trenutak poslije kojeg naknadna uplata ne pomaže.

Zato poziv na plaćanje mora nositi datum i mora se moći dokazati. Poruka u kojoj piše da se dug plati uskoro ne pokreće nikakav rok.

1. provjeriti šta ugovor kaže o iznosu, datumu plaćanja i otkazu
2. izračunati dug po mjesecima, odvojeno od režija i odvojeno od depozita
3. poslati pisani poziv na plaćanje s rokom od najmanje 15 dana
4. sačuvati dokaz o slanju i prijemu, jer se od tog datuma broji rok
5. ako uplate nema, poslati otkaz i tražiti izlazak do određenog datuma
6. ako se podstanar ne iseli, podnijeti tužbu za iseljenje i dug
7. do pravosnažne presude ne dirati bravu, stvari ni priključke

Koliko traje otkazni rok, kako se otkaz dostavlja i šta se dešava s ključevima razrađeno je u vodiču o otkazu najma i izlasku iz stana. Ti rokovi vrijede jednako u cijeloj BiH: privatni najam nema poseban propis koji bi ih mijenjao, što je razrađeno u tekstu o najmu stana u BiH.

Šta poziv na plaćanje mora sadržavati

Poziv na plaćanje nije propisan formular i ne mora biti pisan pravničkim jezikom. Mora biti određen. Iz njega se kasnije čita koji je iznos tražen, za koji period, do kada i šta slijedi ako uplate nema.

• datum slanja, jer od njega teče rok od 15 dana
• osnov: ugovor o najmu, mjesec na koji se dug odnosi, priloženi računi
• tačan iznos duga, razdvojen po mjesecima
• rok za uplatu, izražen datumom a ne opisno
• broj računa ili način plaćanja
• izričita najava otkaza ugovora ako uplate ne bude
• prilozi: obračun, računi, izvod uplata

Kanal bira ozbiljnost spora. Preporučena pošiljka s povratnicom daje najčvršći dokaz o prijemu; poruka i e-mail su dobra dopuna jer nose datum i sadržaj. Slanje istog teksta u oba kanala nije pretjerivanje, nego jedini način da se kasnije ne raspravlja je li poziv uopšte stigao. Šta opomena za dug pravno znači i kako se na nju odgovara razrađeno je posebno.

Šta stanodavac ne smije uraditi, ma koliki bio dug

Zamjena brave, iznošenje stvari i isključenje struje izgledaju kao brz način da se dug zaustavi. Pravno su to tri oblika iste stvari: oduzimanje ili uznemiravanje posjeda, koje zakon naziva samovlasnim smetanjem.

Podstanar na to odgovara posjedovnom tužbom kojom traži da se utvrdi čin smetanja, uspostavi stanje kakvo je bilo i zabrani ponavljanje. Rok je kratak: 30 dana od dana kada je saznao za smetanje i za počinioca, a najkasnije godinu dana od samog smetanja. Postupak je hitan, žalba se podnosi u roku od 15 dana, revizija nije dopuštena, a sud izuzetno može odlučiti da žalba ne odlaže izvršenje. Ako podstanar dobije, brava se vraća u pređašnje stanje, dug ostaje netaknut, a trošak postupka pada na stanodavca.

Iznad građanskog dijela stoji i krivični. Samovlašće postoji u oba entiteta, ali ne pod istim uslovima: u Federaciji se traži upotreba sile ili ozbiljne prijetnje, dok je u Republici Srpskoj dovoljno da neko svoje pravo ili pravo za koje smatra da mu pripada pribavi samovlasno. Praktična posljedica te razlike je da isti potez u Banjoj Luci može biti krivično djelo, a u Sarajevu ostati u građanskoj ravni.

Uz to postoji i narušavanje nepovredivosti stana, koje pokriva neovlašten ulazak u tuđi stan i odbijanje da se izađe na zahtjev ovlaštene osobe. Prijetnje i pritisak ulaze u prinudu i ugrožavanje sigurnosti, a razbijena vrata ili oštećene stvari u oštećenje tuđe stvari. Nijedno od tih djela ne prestaje postojati zato što druga strana duguje novac.

Samopomoć u zakonu postoji, ali je uska. Dopuštena je samo ako je opasnost neposredna, ako bi sudska pomoć stigla prekasno i ako je način njenog vršenja primjeren opasnosti. Ko posegne za njom mimo tih uslova odgovara za štetu koju pri tome napravi. Dug koji traje mjesecima po prirodi stvari nije neposredna opasnost.

Potezi koji od jednog spora naprave dva

Zajedničko im je i to da se plaćaju dvaput. Prvi trošak je postupak koji druga strana pokrene, drugi je vrijeme izgubljeno dok se prvi spor vrti, a dug u međuvremenu i dalje raste.

Ulazak u stan bez dogovora

Vlasništvo nad stanom ne nosi sa sobom pravo ulaska u njega dok traje najam. Predajom ključeva stan je prešao u posjed podstanara, pa se svaki dolazak dogovara unaprijed: pregled kvara, dolazak majstora, očitanje brojila ili razgledanje sa sljedećim podstanarom. Bez dogovora se ulazi samo kod neposredne opasnosti, kao što je curenje vode, požar ili plin.

Podstanar koji zatekne nedogovoren ulazak treba isti dan zapisati datum, vrijeme i šta se dogodilo, pa porukom zatražiti da se ubuduće termini dogovaraju. Ta poruka je kasnije jedini dokaz da je ulazak bio sporan, i ona je ujedno tačka od koje se broji rok za posjedovnu tužbu ako se ponovi.

Zamjena cilindra na bravi izgleda kao logičan potez, ali stan se po članu 585 vraća u stanju u kojem je primljen. Ako se brava mijenja, to treba biti dogovoreno pisano, uz čuvanje originala i predaju ključa pri izlasku.

Kada je vlasnik u inostranstvu ili stanom upravlja neko drugi, prije svađe treba provjeriti ko je uopšte ovlašten. Ko sve smije dogovarati ulaske, primati kiriju i potpisivati otkaz zavisi od punomoći za izdavanje stana, a poseban skup pitanja otvara ugovor o najmu kada vlasnik živi van BiH.

Kada stanodavac mijenja uslove usred ugovora

Ugovor se mijenja saglasnošću obje strane. Poruka o novom iznosu kirije zato nije izmjena ugovora, nego ponuda. Podstanar koji je ne prihvati i nastavi plaćati ugovoreni iznos nije u docnji, i stanodavac protiv njega nema osnov za otkaz zbog neplaćanja.

To ne znači da je stanodavac bez izlaza kada mu troškovi stvarno porastu. Član 133 Zakona o obligacionim odnosima daje put za okolnosti koje su nastupile nakon zaključenja ugovora i koje ispunjenje otežavaju do te mjere da bi bilo nepravično držati ugovor na snazi. Strana koja se na njih poziva može zahtijevati raskid, ali kroz sud, a ne jednostranom odlukom. Član 134 traži i da o toj namjeri obavijesti drugu stranu čim za okolnosti sazna.

Podstanar tu ima branu koja se rijetko koristi. Po stavu 4 istog člana ugovor se neće raskinuti ako druga strana ponudi ili pristane da se odgovarajući uslovi pravično izmijene. Ko je spreman platiti nešto više radije nego se seliti, tu ponudu treba dati pisano.

Kod ugovora na neodređeno vrijeme situacija je jednostavnija i za jednu i za drugu stranu: zakonit put je otkaz s otkaznim rokom, nakon kojeg se nova kirija nudi kao novi ugovor. Uslovljavanje usred trajanja ugovora na određeno vrijeme taj rok preskače, i zato ne stoji.

Istek ugovora ima svoje pravilo, i ono ide u korist podstanara. Po članu 596, ako po isteku vremena na koje je ugovor zaključen podstanar nastavi koristiti stan, a stanodavac se tome ne protivi, smatra se da je zaključen nov ugovor na neodređeno vrijeme pod istim uslovima kao prethodni. Ćutanje stanodavca, dakle, ne produžava pregovore nego produžava stare uslove.

Posebno treba razdvojiti dvije stvari koje se u porukama često spoje. Veći račun za grijanje ili vodu je porast režija i dokazuje se računom. Veća kirija je izmjena ugovora i traži saglasnost. Kada se to spoji u jednu poruku, podstanar obično plati oboje, a kasnije ne može razdvojiti šta je čemu bilo.

Kada je sporan dug za režije

Dug za režije se u sporu ponaša drugačije od duga za kiriju, i to zbog jedne stvari: na čije ime glasi ugovor s komunalnim preduzećem. Ako glasi na vlasnika, preduzeće naplatu traži od njega bez obzira na to šta su se stanodavac i podstanar dogovorili. Ono što piše u ugovoru o najmu obavezuje samo njih dvoje.

Praktična posljedica je da stanodavac obično prvo plati, pa onda traži nazad. Zbog toga se u obračunu odvaja period prije useljenja od perioda najma, uz stanje brojila iz zapisnika o primopredaji. Kako se računi dijele i šta ugovor o tome treba reći unaprijed razrađeno je u vodiču o režijama u iznajmljenom stanu, a rokovi i posljedice za komunalni dug prema preduzeću su posebna priča.

Šta policija radi, a šta ne radi

Policija u sporu oko najma ima usku, ali stvarnu ulogu. Reaguje na prijetnju, nasilje, oštećenje imovine i neovlašten ulazak u stan, i po zahtjevu suda je dužna pružiti pomoć pri provođenju iseljenja. Ne odlučuje ko koliko duguje, ne tumači ugovor i ne provodi iseljenje na poziv stanodavca.

Ta granica se lakše drži ako se dva nivoa razdvoje na samom početku. Dug za kiriju, depozit i režije je ugovorni problem koji ide sudu. Prijetnja, fizičko sprečavanje ulaska ili izlaska, provala i uznemiravanje su pitanje sigurnosti i ne čekaju ishod parnice.

Prijava se može podnijeti i naknadno, ali svaki dan čekanja slabi dokaz. Broj prijave i službena zabilješka kasnije vrijede i u parnici zbog smetanja posjeda, jer pokazuju kada se šta dogodilo.

Sudski put: tužba, presuda, izvršenje

Ako otkaz prođe, a podstanar se ne iseli, jedina zakonita ruta vodi preko suda. Iseljenje i dug se traže jednom tužbom, jer se time izbjegavaju dva postupka i dva troška.

Prvi rok u parnici je onaj koji stranke najviše iznenadi. Sud tužbu dostavlja tuženom, a tuženi je dužan najkasnije u roku od 30 dana dostaviti pismeni odgovor. Ako odgovor izostane, sud donosi presudu kojom se tužbeni zahtjev usvaja, osim ako je očigledno neosnovan. Uslov je da je tužilac donošenje presude zbog propuštanja predložio u samoj tužbi, a taj se prijedlog često izostavi. Nakon zaključenja glavne rasprave sud presudu donosi i pismeno izrađuje u roku od 30 dana.

Novčani dio ima svoj režim. Sporovi u kojima tužbeni zahtjev ne prelazi 5.000 KM vode se kao sporovi male vrijednosti, s ograničenim pravom na posebnu žalbu. Sporovi o nekretninama i sporovi zbog smetanja posjeda u tu kategoriju ne ulaze, pa zahtjev za iseljenje ide redovnim putem i onda kada je dug mali.

Presuda postaje izvršna kada postane pravosnažna i kada protekne rok za dobrovoljno ispunjenje koji je u njoj određen. Tek s takvom presudom se podnosi prijedlog za izvršenje. Sud zatim donosi rješenje o izvršenju, na koje izvršenik može izjaviti prigovor u roku od osam dana, a na rješenje doneseno po prigovoru žalbu u istom roku.

Samo iseljenje provodi sudski izvršilac, ne stanodavac. Izvršilac udaljava lice i uklanja stvari, pa nekretninu predaje u posjed tražiocu izvršenja. Ispražnjenju se može pristupiti tek nakon isteka osam dana od dostave rješenja o izvršenju ako prigovor nije izjavljen, odnosno od dostave rješenja kojim je prigovor odbijen. Uklonjene stvari se predaju izvršeniku ili odraslom članu njegovog domaćinstva, a ako nikoga nema, daju se na čuvanje o trošku izvršenika i mogu se kasnije prodati radi namirenja tih troškova. Policija i organ socijalnog staranja su na zahtjev suda dužni pomoći. Radnu snagu i prevoz osigurava tražilac izvršenja, i to je stavka koju stanodavci obično ne uračunaju.

Šta stvarno ubrzava naplatu, a šta samo izgleda kao prečica

Najčešće pitanje stanodavaca glasi može li se s ugovorom o najmu odmah u izvršenje, bez parnice. Odgovor je ne, i on je jasan iz zakona.

Zakon o izvršnom postupku taksativno nabraja vjerodostojne isprave: mjenica i ček s protestom i povratnim računom kada su potrebni za zasnivanje potraživanja, te računi i izvodi iz poslovnih knjiga za cijenu komunalnih usluga. Ugovor o najmu na tom spisku nije, ni onda kada su potpisi ovjereni. Ovjera potpisa dokazuje da je ugovor potpisan, ali ne stvara izvršnu snagu.

Dvije stvari ipak rade. Prva je notarska obrada ugovora. Notarski obrađena isprava je izvršna isprava ako je sastavljena o pravu potraživanja koje ima za predmet plaćanje određene sume novca ili davanje određene količine zamjenjivih stvari, i ako je dužnik u samoj ispravi pristao na izvršenje bez odlaganja. Za izvršnost tada nije potrebna nikakva dalja aktivnost izvršnog suda. Granica je jasna: ta klauzula pokriva novac, a ne predaju stana, pa se iseljenje i dalje mora izboriti presudom. Kada je notarska obrada uopšte moguća i po čemu se razlikuje od obične ovjere objašnjeno je u vodiču o notaru i općinskoj ovjeri.

Druga je mjenica, jer ona jeste vjerodostojna isprava. Rješenjem donesenim na osnovu vjerodostojne isprave sud obavezuje dužnika da potraživanje namiri u roku od osam dana, a u mjeničnim i čekovnim sporovima u roku od tri dana. Prednost je brzina, a ograničenje to što prigovor dužnika predmet vraća u parnicu.

Plan plaćanja duga mora biti mjerljiv

Kada podstanar kasni, ali dug ne osporava, plan otplate na rate često donese više novca nego parnica. Uslov je da bude mjerljiv. Obećanje da će uplata stići uskoro nije plan, a rok koji podstanar ne može ispuniti samo pomjera isti razgovor za mjesec dana.

Plan ima i pravno dejstvo koje obje strane treba da znaju unaprijed. Zastarijevanje se prekida kada dužnik prizna dug, a priznanje se može učiniti i posredno, davanjem otplate ili plaćanjem kamate. Potpisan plan i prva rata zato vraćaju rok zastare na početak.

Prije potpisa treba proći kirije po mjesecima, račune po periodima i sve ranije uplate. Iznos upisan napamet kasnije se teško ispravlja, jer je već priznat.

Kada je dogovor jeftiniji od prava

I strana koja bi vjerovatno dobila spor često prođe bolje s dogovorom. Parnica za iseljenje traje, a za to vrijeme stan nije izdat, dug raste, a naplata od osobe bez imovine i zaposlenja ostaje na papiru. Sporazumni izlazak nije odustajanje od prava, nego računica.

1. utvrditi stvarni dug i izdvojiti stavke koje su sporne
2. dogovoriti datum izlaska i tačan termin primopredaje
3. podijeliti šta se plaća odmah, a šta u ratama
4. riješiti depozit i zatvoriti otvorene režije po stanju brojila
5. potpisati kratak sporazum ili razmijeniti jasne pisane potvrde
6. predati ključeve uz zapisnik i fotografije stana

Ako razgovor ne ide, spor se prije suda može iznijeti pred medijatora. Medijacija je dobrovoljna, a sporazum postignut u njoj obavezuje strane koje su ga potpisale. Ima smisla kada obje strane žele kraj, a ne mogu se dogovoriti oko iznosa.

Šta ne potpisivati pod pritiskom

U završnici spora obično se pojavi papir koji treba potpisati odmah: da je dug izmiren, da su stvari preuzete, da nema više potraživanja, da se depozit ne traži ili da je stan vraćen bez primjedbi. Potpis na netačnoj izjavi kasnije je teže oboriti nego što izgleda.

Jedna zamka je pravna, ne praktična. Pismeno priznanje zastarjele obaveze zakon tretira kao odricanje od zastarjelosti. Dug star više godina, koji se pred sudom više ne bi mogao naplatiti, potpisom izjave o priznanju ponovo postaje naplativ.

• jesu li svi iznosi tačni i razdvojeni po mjesecima i vrstama
• je li depozit stvarno vraćen ili uredno obračunat stavku po stavku
• jesu li režije zatvorene po stanju brojila ili samo procijenjene
• potpisujete li odricanje od potraživanja koje još niste izračunali
• priznajete li dug koji je možda već zastario
• ima li dokument datum, adresu stana i potpise obje strane

Dokazi prije tužbe ili drugog postupka

Ni advokat ni sud ne mogu naknadno stvoriti potvrdu koje nema. Zato se dokazi slažu hronološki prije nego što se krene bilo kojim pravnim putem. Uredan dokazni trag skraćuje i procjenu i sam postupak.

1. ugovor o najmu i podaci obje strane
2. primopredajni zapisnik, fotografije i stanje brojila pri useljenju
3. pregled kirije po mjesecima: dugovano, plaćeno, razlika
4. pregled režija po računima i periodima
5. pozivi na plaćanje, opomene i otkaz, s dokazima o slanju
6. poruke o promjeni uslova, ulasku u stan i spornim radnjama
7. obračun depozita i zapisnik sa završne primopredaje
8. prijave policiji, službene zabilješke i dokazi o incidentima

Hronologija ne služi da bude uvjerljiva nego da bude tačna. Ako je bilo kašnjenja, propuštenih poziva ili oštrih poruka s vaše strane, bolje je to znati prije nego što se pojavi u tuđem podnesku.

Dug koji ostane nakon iseljenja

Iseljenje ne briše dug. Ono samo zatvara pitanje stana, a novac ostaje potraživanje koje se naplaćuje kao svako drugo: tužbom, pa izvršenjem na plati, penziji ili računu.

Rokovi zastare tu su važniji nego kod većine dugova, i obično kraći nego što obje strane misle. Kirija dospijeva mjesečno, pa je povremeno potraživanje i zastarijeva za tri godine, računajući svaki mjesec zasebno od njegovog dospijeća. Računi za komunalne usluge za potrebe domaćinstva zastarijevaju za godinu dana. Potraživanje utvrđeno pravosnažnom presudom zastarijeva za deset godina. Sud na zastaru ne pazi po službenoj dužnosti, nego samo ako se dužnik na nju pozove, pa se propušteni prigovor ne može popraviti kasnije. Kako se rokovi računaju i kada se prekidaju razrađeno je u vodiču o zastari duga u BiH.

Za podstanara koji ostane dužan slijedi sve što ide uz izvršenje: obustava dijela plate, blokada računa i popis pokretnih stvari, uz zakonom izuzete predmete. Kada rješenje stigne, rokovi teku odmah, a šta uraditi objašnjeno je posebno za Federaciju i za Republiku Srpsku.

Ko se nađe na dužničkoj strani prije svega treba provjeriti . Iznos u opomeni nije uvijek isti kao iznos koji bi sud priznao.

Kada uključiti advokata

Pravni savjet se isplati ranije nego što se obično traži: prije prvog poteza koji se ne može povući. Nakon zamijenjene brave ili potpisane izjave advokat više ne bira strategiju, nego popravlja štetu.

• dug traje duže od jednog obračunskog perioda, a plana otplate nema
• podstanar ne odgovara na pisane pozive
• ključevi nisu vraćeni ni nakon prestanka ugovora
• postoji sumnja na štetu u stanu, a pristupa nema
• depozit ne pokriva ni dio duga
• jedna strana prijeti, vrijeđa ili objavljuje lične podatke

Advokatu treba ponijeti ugovor, poruke, potvrde uplata, račune, opomene, fotografije i zapisnike. Bez toga savjet ostaje opšti. S tim papirima može se procijeniti šta je realno tražiti, koliko postupak košta i isplati li se uopšte voditi.

Ko ne može platiti advokata, ne ostaje bez opcije. U Federaciji besplatnu pravnu pomoć pružaju kantonalni zavodi, ali ih nema u svakom kantonu, pa se prvo provjerava postoji li zavod u vašem. U Republici Srpskoj taj posao radi Centar za pružanje besplatne pravne pomoći, s kancelarijama u nekoliko gradova. Uslovi se vežu za imovinsko stanje i provjeravaju se prije podnošenja zahtjeva.

Kada se komunikacija prekine

Kada jedna strana prestane odgovarati, niz kratkih poruka odmaže. Umjesto njih ide jedna pisana obavijest s hronologijom, iznosom duga ili opisom problema, rokom za odgovor i najavom sljedećeg koraka. Rasprava razvučena kroz tri kanala kasnije se teško slaže u dokaz.

Ton nije kozmetika. Poruka napisana u ljutnji u sudnici se čita naglas, i to onako kako zvuči nekome ko ne poznaje nijednu stranu. Činjenica, zahtjev i rok stanu u tri rečenice; sve preko toga radi protiv onoga ko je poslao.

Ako su odnosi potpuno narušeni, komunikacija može ići preko advokata ili agencije, uz uslov da obje strane znaju ko govori i u čije ime. Treća osoba ne preuzima ključeve, novac ni stvari bez pisanog ovlaštenja, jer bez njega kasnije nema ko odgovarati za ono što je preuzeto.

Izvori za provjeru

Spor oko najma vode tri propisa: Zakon o obligacionim odnosima za zakupninu, otkaz i izmjenu ugovora, Zakon o stvarnim pravima za posjed i njegovu zaštitu, i Zakon o izvršnom postupku za naplatu i iseljenje.