Punomoć za izdavanje stana u BiH - kada je potrebna i šta treba obuhvatiti

Prvo odlučite koje radnje uopšte prenosite

Prije nego što bilo šta napišete, razdvojite radnje koje stvarno prenosite od onih koje i dalje možete obaviti sami. Dio poslova prolazi i bez ovlaštenja, pa se isplati provjeriti kada punomoć stvarno treba, a kada nije potrebna. Popis obično stane u pet minuta i uštedi jednu ovjeru.

1. Popišite šta se tokom najma stvarno dešava: pokazivanje stana, potpisivanje ugovora, primopredaja, prijava i plaćanje kvara, naplata kirije, izjava za prijavu adrese podstanara, poreska prijava, otkaz i izlazna primopredaja.
2. Precrtajte ono što možete i s daljine. Ugovor se potpisuje i poštom, kirija može ići direktno na vaš račun, a računi se plaćaju iz aplikacije.
3. Ostatak ide u punomoć, ali svaka radnja pod svojim imenom, a ne kao "vođenje stana".
4. Uz radnje odredite iznose: ispod koje kirije se ne pregovara i do kojeg troška punomoćnik odobrava popravku bez pitanja.
5. Na kraju odlučite šta izričito zabranjujete, jer se zabrana kasnije teško dokazuje ako je nema u tekstu.

Šta punomoćnik smije bez izričitog ovlaštenja, a šta ne

Zakon o obligacionim odnosima postavlja tri nivoa. Punomoćnik smije samo ono za šta je ovlašten. Opšta punomoć pokriva poslove redovnog poslovanja. Sve izvan toga traži posebno ovlaštenje, a za preuzimanje mjenične obaveze, jemstvo, poravnanje, ugovaranje arbitraže i odricanje od nekog prava bez naknade ovlaštenje mora postojati izričito, za svaki pojedini slučaj.

U praksi to znači da se operativni poslovi oko stana podrazumijevaju čim je punomoć data za vođenje najma, a sve što stvara ili gasi obavezu mora biti napisano. Srednja kolona u tabeli je odgovor na pitanje prolazi li radnja bez izričitog spominjanja, a desna daje formulaciju koja se može prepisati.

Ko može biti punomoćnik, a ko ne može svuda

Za poslove oko stana punomoćnik može biti svaka poslovno sposobna osoba. Zakon dopušta i da to bude pravno lice, pa punomoćnik može biti i agencija.

Kod agencije se najčešće miješaju dva dokumenta. Ugovorom o posredovanju agencija se obavezuje da nađe zakupca i dovede strane u vezu, i taj ugovor mora biti pisan, a posrednik upisan u registar. Punomoć je druga stvar: bez nje agencija ne potpisuje ugovor u vaše ime, ne prima kiriju i ne daje izjave pred službama. Ako želite da radi i to, ovlaštenja se pišu u punomoći, imenom i prezimenom osobe koja ih vrši, a ne samo nazivom firme. Kako izgleda rad preko agencije i šta se traži pisanim ugovorom, objašnjeno je uz poređenje agencije i direktnog dogovora s vlasnikom.

Izbor punomoćnika je slobodan sve dok se ne dođe do suda i, u Republici Srpskoj, do poreske prijave. Za te dvije stvari zakon traži advokata ili bliskog srodnika, pa vlasnik s jednim punomoćnikom obično ne pokrije sve. Uobičajeno rješenje je da porodica ili poznanik vodi operativu, a advokat dobije posebnu punomoć ako se ide u spor.

Šta mora pisati u tekstu punomoći

Punomoć koja se vraća s pulta obično nije loše napisana. Nedostaje joj jedan podatak po kojem se prepoznaje stan, predmet ili granica ovlaštenja, a to je i najčešći razlog zbog kojeg punomoć ne bude prihvaćena. Ovo su stavke koje kod izdavanja stana moraju biti u tekstu.

• Podaci obje strane: ime i prezime, JMB ili broj lične karte odnosno pasoša, adresa. Za vlasnika u inostranstvu upisuje se i adresa u inostranstvu.
• Identifikacija stana: adresa, sprat i broj stana, te broj parcele, broj zemljišnoknjižnog uloška i katastarska opština. Stan opisan samo gradom i ulicom nije identifikovan.
• Ovlaštenja nabrojana jedno po jedno, onako kako će se stvarno koristiti.
• Granice u brojevima: najniža kirija, gornji iznos popravke koju punomoćnik odobrava sam, zabrana primanja depozita u gotovini.
• Rok ili uslov prestanka: do određenog datuma ili do prestanka ugovora o zakupu.
• Pravo prenosa: rečenica koja izričito dopušta ili zabranjuje da punomoćnik ovlaštenje prenese na treću osobu.
• Novac: broj računa na koji ide kirija, rok za predaju gotovine i ritam izvještavanja.
• Mjesto, datum i potpis vlastodavca u formi koju traži onaj kome se punomoć predaje.

Rok važenja zakon ne propisuje, pa punomoć bez roka traje dok je ne opozovete. Kad banka ili služba traže punomoć koja nije starija od šest ili dvanaest mjeseci, to je njihovo interno pravilo. Za izdavanje stana je praktično vezati rok za trajanje ugovora o zakupu i produžiti ga zajedno s ugovorom.

Forma se ravna prema poslu. Ugovor o zakupu stana ne mora biti notarski obrađen, pa ni punomoć za njegovo potpisivanje ne mora. Ovjera potpisa je ipak pravilo, jer se ugovor ili izjava stanodavca ovjeravaju radi prijave adrese, a i sam punomoćnik na šalteru rijetko prolazi s neovjerenim papirom. Gdje se ovjera radi i šta se nosi, opisano je uz , a opšti predložak s obaveznim elementima stoji uz tekst o tome . Ako istoj osobi kasnije date i punomoć za prodaju stana, ona se daje odvojeno i u strožoj formi, pa unaprijed provjerite .

Punomoć za primanje pismena, korisna baš kad ste vani

Odvojeno od poslova oko stana stoji jedno ovlaštenje koje vlasnicima u inostranstvu najviše koristi: punomoć za primanje pismena. Njome ovlašćujete osobu u BiH da umjesto vas prima poštu u konkretnom postupku, a dostava toj osobi računa se kao dostava vama.

Bez nje se rokovi troše dok pošta putuje. U upravnom postupku organ će stranku koja je u inostranstvu i nema punomoćnika u Federaciji pozvati, uz prvo pismeno, da postavi punomoćnika ili punomoćnika za primanje pismena; ako to izostane, postavlja mu ga po službenoj dužnosti.

Pred sudom je posljedica oštrija. Tužilac koji je u inostranstvu, a nema punomoćnika u BiH, dužan je već uz tužbu imenovati punomoćnika za primanje pismena, inače sud tužbu odbacuje. Tuženom koji to ne uradi sud postavlja zastupnika za primanje pismena o njegovom trošku. Ko punomoć za primanje pismena opozove, a ne postavi novog punomoćnika, dobija dostavu objavljivanjem pismena na oglasnoj ploči suda.

Osoba koja prima pismena dužna je svaki akt bez odgađanja poslati vama. To je i razlog da za tu ulogu birate nekoga ko stvarno otvara poštu i javlja se na telefon, a ne rodbinu koja mjesecima nije u tom gradu.

Šta se dešava kad punomoćnik pređe granicu

Kad punomoćnik izađe iz granica ovlaštenja, posao vas obavezuje samo ako ga odobrite. Ako se ne izjasnite u roku koji je redovno potreban da se takav ugovor razmotri, smatra se da je odobrenje odbijeno, a druga strana koja za prekoračenje nije znala može odmah izjaviti da se ne smatra vezanom. Isto vrijedi i kad neko potpiše bez ikakvog ovlaštenja: ugovor bez vašeg naknadnog odobrenja ne nastaje, a šteta se traži od osobe koja se lažno predstavila kao punomoćnik.

Sve unutar granica je druga priča. Tu ste vezani u potpunosti, pa se zaštita gradi u tekstu punomoći, a ne naknadnim neslaganjem.

Novac ima svoja pravila i bez posebne odredbe. Punomoćnik je dužan položiti račun i bez odugovlačenja predati sve što je za vas primio, bez obzira na to je li mu to bilo dugovano. Ako se vašim novcem služio za svoje potrebe, duguje kamatu po najvišoj dozvoljenoj ugovornoj stopi od dana upotrebe, a na iznos koji nije predao na vrijeme zateznu kamatu. Naplata je ipak lakša kad kirija od prvog dana ide na vaš račun.

Kako zadržati odluke koje ne želite prepustiti

Vlasnici najčešće žele pomoć oko stana, ali ne i da neko drugi bira podstanara i određuje cijenu. To se rješava rasporedom uloga u punomoći, ne povjerenjem.

• Izbor zakupca i visinu kirije zadržite za sebe: punomoćnik pregovara, vi potvrđujete pisanim putem, a poruka ili mejl su dovoljan trag.
• Kirija i depozit idu na vaš račun. Ako se ipak prima gotovina, svaka uplata dobija potvrdu s datumom, iznosom i mjesecom na koji se odnosi.
• Odredite iznos do kojeg punomoćnik odobrava popravku sam, a preko kojeg traži vašu saglasnost.
• Dogovorite ritam izvještavanja. Izvještaj i račun možete tražiti i prije isteka roka, ali je jednostavnije unaprijed napisati da stižu svaki mjesec, s fotografijama i računima.
• Zabranite prenos punomoći na treću osobu ako ne želite da posao preuzme neko koga niste birali.
• Ograničite trajanje i produžavajte punomoć zajedno s ugovorom o zakupu.
• Vodite evidenciju primjeraka: koliko ih je ovjereno, kome su predati i gdje je original.

Uz takav raspored punomoćnik ima dovoljno da riješi useljenje, kvar i izlazak iz stana, a odluke o kojima stanodavac i podstanar pregovaraju prije useljenja ostaju kod vas.

Opoziv i koga sve treba obavijestiti

Punomoć možete opozvati kad god odlučite, izjavom bez posebne forme, čak i ako u njoj piše da ste se tog prava odrekli. Takvo odricanje ne obavezuje. Ako opozivom prekršite dogovor s punomoćnikom, on može tražiti naknadu štete, ali samu punomoć time ne vraća.

Opoziv koji je ostao u ladici ne štiti nikoga. Prema trećem licu koje za opoziv nije znalo niti je moralo znati punomoć i dalje djeluje, pa ugovor koji punomoćnik u međuvremenu sklopi obavezuje vas, a novac se poslije traži od njega. Zato se opoziv piše, datira i dostavlja svima koji s tim papirom rade.

• Punomoćniku, pisanim putem, uz zahtjev da vrati original punomoći. Po prestanku posla dužan ga je vratiti.
• Podstanaru, jer on plaća kiriju i prima naloge, i treba znati kome od tog datuma plaća i javlja kvar.
• Službi ili notaru kod kojih je punomoć predata ili ovjerena, ako se postupak još vodi.
• Sudu, ako je punomoćnik zastupa u parnici. Opoziv se sudu mora saopćiti pismeno ili usmeno na zapisnik, a prema protivnoj strani djeluje tek od trenutka kad joj je saopćen.
• Banci, ako punomoćnik ima bilo kakav pristup računu na koji stiže kirija.

Punomoć prestaje i bez opoziva. Gasi se smrću punomoćnika, a smrću vlastodavca po pravilu takođe, osim ako se započeti posao ne može prekinuti bez štete za nasljednike ili ako je punomoć izričito data i za slučaj smrti. Nasljednici zato ne mogu nastaviti raditi po vašoj staroj punomoći, koliko god im se činila aktuelnom.

Tri modela punomoći za izdavanje stana

U praksi se ponavljaju tri modela. Prvi je najuži i najčešći, treći se daje samo kad vlasnik godinama ne dolazi u BiH.

Model se bira prema tome koliko ste često u BiH, a ne prema tome koliko nekome vjerujete. Punomoć iz prvog reda uvijek se može proširiti novom, a suženje već date punomoći traži da obavijestite sve koji su je vidjeli.

Kontrolni spisak prije ovjere

Prije ovjere prođite kroz spisak. Svaka stavka koja ostane bez odgovora poslije se rješava novom ovjerom i novim slanjem pošte.

• Jesu li podaci vlastodavca i punomoćnika potpuni i prepisani s dokumenata?
• Je li stan identifikovan adresom i zemljišnoknjižnim podacima?
• Je li svaka radnja nabrojana pojedinačno, uključujući potpisivanje ugovora, naplatu kirije i izjavu za prijavu adrese?
• Jesu li upisani iznosi: najniža kirija i granica troška popravke?
• Piše li izričito smije li punomoćnik prenijeti punomoć na drugoga?
• Piše li na koji račun ide kirija i u kojem roku se predaje gotovina?
• Postoji li rok važenja ili uslov prestanka vezan za ugovor o zakupu?
• Jeste li provjerili traži li služba, banka ili notar ovjeru potpisa ili vlastiti obrazac?
• Ako punomoć dolazi iz inostranstva, jesu li riješeni ovjera, apostille i prevod?
• Imate li dovoljno ovjerenih primjeraka i zna li se gdje je original?

Sažetak

Redoslijed je uvijek isti: prvo popis radnji, pa granice u brojevima, pa rok, pa ovjera u formi koju traži onaj kome punomoć ide. Tek onda se predaju primjerci, a original ostaje kod vas.

Kad ugovor o zakupu prestane ili se promijeni osoba koja vodi stan, punomoć se opoziva istog dana i o tome se obavještavaju podstanar i svi kod kojih je papir predat. Punomoć koja godinama stoji kod nekoga ko više ne vodi vaš stan je jedini dio ovog posla koji ne košta ništa, a može koštati mnogo.

Izvori za provjeru

Punomoć uređuje Zakon o obligacionim odnosima, a ko smije zastupati stranku u konkretnom postupku određuju propisi o parničnom, upravnom i poreskom postupku. Ispod su tekstovi na kojima se to provjerava i mjesta gdje se ovjera obavlja.