Notar ili općina - kada je dovoljna ovjera, a kada treba notarska obrada

Šta radi općina

Služba za ovjere u općini ili gradu radi tri stvari: ovjeru potpisa (potvrđuje da ste ispravu potpisali vi, uz ličnu kartu i lično prisustvo), ovjeru kopije ili prepisa (potvrđuje da kopija odgovara originalu koji ste donijeli na uvid) i ovjeru rukopisa. Sadržaj dokumenta pritom niko ne čita. Službenik ne provjerava je li posao zakonit i neće vam reći šta zapravo potpisujete.

Za svakodnevne potrebe to je sasvim dovoljno: punomoć za podizanje dokumenta ili predaju zahtjeva, izjava ili saglasnost uz koju primalac traži samo ovjeren potpis, kopija diplome ili lične karte za konkurs.

Općina ne sastavlja isprave i ne daje pravne savjete. Kod nekretnina njena ovjera zna biti nedovoljna čak i kao obična ovjera potpisa: u Federaciji BiH se za upis u zemljišne knjige traži ovjera kod notara ili suda, a u Republici Srpskoj i Brčko distriktu ugovor o nekretnini u cjelini mora kod notara.

Šta radi notar i zašto košta više

Notar radi sve što i općina, po notarskoj tarifi umjesto općinske takse, ali njegov posao tu tek počinje. Propisi razlikuju stepene forme, i svaki sljedeći znači više provjere, veću odgovornost notara i višu cijenu.

Srednji stepen iz tabele u BiH se najviše spominje uz najave novog federalnog zakona, koji solemnizaciju tek treba uvesti u FBiH. U važećem pravu izbor se za građanina praktično svodi na dvoje: ovjera potpisa ili puna notarska obrada.

Obrada košta više zato što notar odgovara za sadržaj. Zbog te odgovornosti smije i mora odbiti posao koji je protivan propisima ili za koji procijeni da ga stranka ne razumije. Zauzvrat, notarski obrađena isprava u kojoj je dužnik pristao na izvršenje naplaćuje se direktno, bez parnice, i zato je banke traže kod kredita osiguranih hipotekom.

Nekretnine poslije presude U-22/16: gdje je obrada obavezna

Do 2019. je i u Federaciji BiH svaki ugovor o prenosu nekretnine morao proći notarsku obradu. Presudom U-22/16 od 6. marta 2019. ("Službene novine FBiH", broj 32/19) Ustavni sud FBiH ukinuo je član 73 Zakona o notarima, a s njim i odredbe zakona o stvarnim pravima, porodičnog zakona i zakona o nasljeđivanju koje su notarsku obradu propisivale kao uslov punovažnosti.

Šta poslije toga važi u FBiH, razjasnio je Vrhovni sud FBiH pravnim shvatanjem iz 2022: za upis u zemljišne knjige dovoljan je pisani ugovor s potpisima ovjerenim kod notara ili suda, uključujući i ugovor o poklonu. Notarska komora FBiH to shvatanje osporava, pa praksa zemljišnoknjižnih ureda nije ujednačena. Prije potpisivanja provjerite stav ZK ureda kod kojeg ćete tražiti upis; mnogi i dalje biraju punu obradu, jer notarski obrađen kupoprodajni ugovor niko ne dovodi u pitanje.

U Republici Srpskoj dileme nema. Zakon o notarskoj službi ("Službeni glasnik RS", broj 28/21) u članu 57 propisuje obaveznu notarsku obradu za pet grupa poslova:

• uređivanje imovinskih odnosa između bračnih supružnika i lica u vanbračnoj zajednici,
• raspolaganje imovinom maloljetnih i poslovno nesposobnih lica,
• poslovi kojima se obećava neko činjenje kao poklon, s tim da se nedostatak forme nadomješta izvršenjem obećanog,
• prenos ili sticanje vlasništva i drugih stvarnih prava na nekretninama,
• osnivačka akta privrednih društava, na način propisan zakonom.

Posao s ove liste zaključen bez notarske obrade je ništav, kao da ugovora nema. Brčko distrikt ima isto pravilo u članu 47 svog Zakona o notarima. Za stan, kuću ili zemljište u RS i Brčkom ugovor s ovjerenim potpisima zato nije slabija verzija, nego bezvrijedan papir.

Novi federalni zakon: solemnizacija najavljena, ali još ne važi

Federacija od presude pokušava zakonom popuniti prostor koji je ona otvorila. Prvi pokušaj izmjena prošao je Predstavnički dom u oktobru 2019, ali ga je Dom naroda vratio na nivo nacrta. Novi, kompletan Zakon o notarskoj službi FBiH stigao je dalje: oba doma prihvatila su nacrt u oktobru 2024, Vlada FBiH utvrdila je Prijedlog 14. januara 2026, a sjednica Predstavničkog doma zakazana za 13. maj 2026, s ovim zakonom na dnevnom redu, otkazana je jer nije došao dovoljan broj zastupnika.

Prijedlog uvodi solemnizaciju kao srednji stepen forme i sužava obaveznu notarsku obradu na poslove u kojima učestvuju stranke kojima treba pojačana zaštita, poput maloljetnih, poslovno nesposobnih ili nepismenih lica. U paketu s njim idu i izmjene zakona o stvarnim pravima, zemljišnim knjigama, nasljeđivanju i porodičnog zakona, da se forma pojedinih poslova ponovo uredi na jednom mjestu.

Uporedni pregled: općina vs. notar

Prije odluke uporedite šta za istu ispravu dobijate na jednom i na drugom šalteru.

Tipične situacije u kojima je dovoljna općina

Za sljedeće poslove notarska forma nije propisana, pa birajte po cijeni, blizini i redu čekanja. Sve ih može ovjeriti i notar, ali općina je u pravilu jeftinija.

• Punomoć za administrativne radnje: podizanje dokumenata, predaju zahtjeva, preuzimanje pošiljke ili penzije.
• Ovjera kopije diplome, svjedočanstva, lične karte ili izvoda iz matične knjige za konkurs, stipendiju ili dosje.
• Izjave i saglasnosti uz koje primalac traži samo ovjeren potpis, recimo saglasnost za putovanje djeteta s trećim licem.
• Kupoprodajni ugovor za auto: za prenos vozila dovoljna je ovjera potpisa, notarska obrada je izuzetak, ne pravilo.

Prije odlaska provjerite šta primalac dokumenta tačno traži, jer o njegovom zahtjevu zavisi hoće li mu općinska ovjera biti dovoljna.

Tipične situacije u kojima se traži notar

Ovdje općinska ovjera ne pomaže: ili zakon izričito traži notarsku obradu, ili posao bez nje ne prolazi tamo gdje treba proizvesti učinak.

• Nekretnine: kupoprodaja, poklon, zamjena, dioba. U RS i Brčko distriktu obavezna obrada pod prijetnjom ništavosti; u FBiH je poslije presude dovoljna i ovjera potpisa kod notara ili suda, ali ne u općini.
• Hipoteka i drugi tereti na nekretnini: u RS i Brčkom notarska obrada, a u FBiH banke po pravilu traže notarski obrađenu založnu izjavu, jer im isprava s pristankom na izvršenje omogućava naplatu bez parnice.
• Ugovor o doživotnom izdržavanju i ustupanje imovine za života: obavezna obrada u RS i Brčkom; u FBiH su te odredbe pale s presudom, ali se ovi ugovori zbog težine posljedica i dalje rade kod notara.
• Bračni ugovor i uređenje imovine bračnih i vanbračnih partnera: u RS i Brčkom na listi obavezne obrade; u FBiH je odredba porodičnog zakona pala s presudom, pa formu provjerite prije potpisa.
• Raspolaganje imovinom maloljetnika i lica pod starateljstvom: notarska obrada u RS i Brčkom, a odobrenje organa starateljstva treba svuda.
• Osnivanje firme: jednostavno jednočlano d.o.o. danas u oba entiteta prolazi s ovjerom potpisa na osnivačkom aktu, a notarska obrada ostaje za složenija osnivanja i unos nekretnine u društvo; šta traži registarski sud, provjerite prije zakazivanja.
• Izjave u ostavinskom postupku, poput odricanja od nasljedstva: daju se pred sudom ili pred notarom koji ostavinu vodi kao povjerenik suda.

Praktično pravilo za brzu odluku

Prije nego što stanete u red, tri pitanja riješe većinu dilema.

1. Šta piše u zahtjevu institucije? Ako se traži ovjeren potpis ili ovjerena kopija, dovoljna je općina ili notarska ovjera. Ako piše notarski obrađena isprava, izbora nema.
2. Da li je posao na listi obaveznih? Nekretnine, bračno-imovinski poslovi, imovina maloljetnika, obećanje poklona i osnivački akti u RS i Brčko distriktu idu kod notara bez izuzetka.
3. Da li je u igri nekretnina u FBiH? Potpise ovjerite kod notara ili u sudu, ne u općini, a kod ZK ureda provjerite prolazi li ugovor bez pune obrade.

Ako dilema ostane, pitajte notara prije nego što bilo šta platite: reći će vam da li je za konkretan posao obrada obavezna ili je dovoljna ovjera, i u kojoj formi treba punomoć ako neko potpisuje umjesto vas.

Relevantni propisi i tarife